CC BY
44
Новое в работе земельных и имущественных служб в связи с изменением роли земельноимущественного комплекса в социальноэкономическом развитии муниципального образования
Н.В. Акишин
заведующий отделом формирования муниципальной собственности Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска
За 10 лет, прошедших с момента создания секции Ассоциации сибирских и дальневосточных городов «Проблемы приватизации и управления муниципальным имуществом», неоднократно и существенно менялась нормативно-правовая основа деятельности муниципальных образований. Соответственно, менялись функции, структура и численность муниципальных органов, уполномоченных решать вопросы разграничения, формирования собственности и управления ею.
Сегодня более четко формулируется само понятие «муниципальное имущество». 10 лет назад под этим определением в основном подразумевались объекты: здания, строения, сооружения и движимое имущество (основные средства). Теперь же статья 50 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в понятие «муниципальное имущество» также включает:
• земельные участки;
• обособленные водные объекты на территории поселения, на территории муниципального района или на межселенной территории муниципального района;
• леса, расположенные в границах населенных пунктов поселения или городского округа.
В течение десяти лет Комитет по управлению муниципальным имуществом города Красноярска преобразовывался: сначала в
Департамент недвижимости, а в феврале
2005 года, в свете требований Федерального закона № 131-Ф3, - в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города. Изменилась не только вывеска, изменились и основные пункты Положения о Департаменте. Структура управления ориентирована на решение новых задач, вытекающих из требований федерального законодательства. Уточнение названия, функций и структуры основного органа по работе с муниципальным имуществом - один из основных элементов комплексного Плана организационных мероприятий города на 2005 год, в котором предусматривается следующее:
• принятие необходимых решений для установления границ города;
• приведение Устава города и иных нормативных актов в соответствие с требованиями Федерального закона № 131-Ф3;
• проведение инвентаризации, а также анализа состава муниципального имущества на предмет соответствия его назначению, определенному Федеральным законом № 131-ФЗ;
• оптимизация системы органов и территориальных подразделений администрации города для эффективного решения вопросов местного значения в соответствии со статьей 16 Федерального закона № 131-ФЗ;
• утверждение в установленном порядке структуры администрации города;
• в связи с разграничением полномочий подготовка предложений и безвозмездная передача в федеральную и государственную собственность Красноярского края муниципального имущества, предназначенного для осуществления полномочий органов государственной власти Российской Федерации и края;
• подготовка предложений по безвозмездной передаче имущества из государственной собственности в муниципальную в соответствии с разграничением полномочий;
• отчуждение или перепрофилирование муниципального имущества, не переданного в федеральную или краевую собственность;
• проведение анализа эффективности деятельности муниципальных предприятий и учреждений, а также соответствия целей их деятельности российскому законодательству. Подготовка предложений по вопросу перепрофилирования, ликвидации муниципальных предприятий и учреждений, создания новых предприятий и учреждений в целях решения вопросов местного значения;
• формирование бюджета города на 2006 год с учетом требований Федерального закона № 131-Ф3;
• участие в разработке проектов законов края, необходимость принятия которых обусловлена изменениями в бюджетном и налоговом законодательстве края и Российской Федерации;
• проведение с администрацией края работы с целью решения вопросов образования фонда муниципального развития в составе расходов бюджета края для долевого финансирования инвестиционных программ и проектов развития общественной инфраструктуры города;
• повышение квалификации муниципальных служащих в рамках требований Федерального закона № 131-Ф3.
Подробнее остановлюсь на работе с муниципальным имуществом в новых условиях. Государством взят курс на дальнейшее сокращение количества, состава и функций как государственной, так и муниципальной собственности. При этом, следуя концептуальному тезису о том, что все органы публичной власти являются неэффективными собственниками, они должны иметь в
собственности лишь имущество, необходимое для выполнения властных полномочий, но не для осуществления хозяйственной деятельности.
По заявлениям социологов и специалистов по социальной политике города, реализация требований законодательства о разграничении полномочий может привести к негативным последствиям. Прогнозируя негативные явления в обществе, можно с уверенностью сказать, что эти последствия могут быть сопоставимы лишь с событиями массовой приватизации начала 90-х годов XX века, поэтому надо основательно и взвешенно подходить к исполнению законодательства, не ущемляя интересов муниципального образования и его жителей.
В первую очередь изменения функций и назначения структур местного самоуправления, а также форм собственности коснутся подразделений и имущественных комплексов органов социальной защиты населения города. Они должны быть переданы в ведение субъекта Российской Федерации, в нашем случае - в краевую собственность. В настоящее время администрацией города и Советом администрации края прорабатываются два варианта реорганизации структур местного самоуправления:
• централизация органов социальной защиты на уровне субъектов Российской Федерации - выстраивание жесткой вертикали;
• передача полномочий органам местного самоуправления.
Возможности и порядок наделения органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями предусмотрены главой 4 Федерального закона № 131-ФЗ. Вместе с тем известно, что Министерство здравоохранения и социального развития Российской Федерации планирует провести модернизацию системы социального обслуживания. Одно из нововведений -перевод части учреждений социальной сферы в частные руки.
Система социальной защиты населения города Красноярска начала складываться примерно в 1997 году. Тогда, в ситуации страшного безденежья и взаимозачетов, «родились» первые целевые социальные программы. Сегодня муниципальные уч-
реждения и центры социальной защиты населения размещены в 58 нежилых помещениях, общей площадью 25, 5 тысяч квадратных метров. В их ведении находится 76 единиц транспортных средств и 900 единиц других основных средств (мебель, оргтехника и прочее).
В настоящее время мерами социальной поддержки в том или ином виде пользуются 630 тысяч красноярцев, а это - 2/3 населения города. И все, что было наработано, скажем прямо - с нуля, может рухнуть вследствие непродуманного управленческого решения. Сегодня горожане обращаются со своими житейскими проблемами к главе города, работникам городской и районных администраций, депутатам Красноярского городского Совета, и их проблемы в основном решаются, причем решаются оперативно. Что будет в 2006 году, никто четко не представляет. Куда будут направлять свои челобитные граждане, как долго и кем эти вопросы будут решаться, никто не знает. В такой ситуации возникает сомнение, не получим ли мы столь же мощный социальный протест, как в случае принятия закона о монетизации?
В статьях 50 и 85 Федерального закона № 131-ФЗ рассматривается вопрос о передаче федеральным и краевым структурам нежилых помещений, ныне занимаемых на правах аренды или безвозмездного пользования федеральными и краевыми учреждениями. В городе Красноярске - это учреждения юстиции, прокуратуры, Министерства внутренних дел, Министерства по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, Министерства обороны (военкоматы) Российской Федерации, учреждения почтовой связи, учреждения краевой собственности. Общая площадь таких помещений составляет 86,2 тысячи квадратных метров (примерно 13 процентов от общей нежилой площади, предназначенной для сдачи в аренду).
В структуре пользователей, в частности:
• Управление внутренних дел - 37,5 процента;
• почтовая связь - 10,5 процента;
• учреждения краевой государственной собственности - 6,2 процента.
Это самая проблемная группа пользователей. Указанные государственные учреждения либо владеют имуществом на праве безвозмездного пользования, либо на праве аренды по мизерным ставкам арендной платы, причем наблюдаются постоянные неплатежи. Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 51 Федерального закона № 131-ФЗ органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами. Доходы от использования и приватизации муниципального имущества поступают в местные бюджеты (п. 3 ст. 51 Федерального закона № 131-ФЗ).
Таким образом, в отношении арендуемых или используемых безвозмездно учреждениями государственной собственности нежилых помещений муниципальной собственности муниципальным образованием города Красноярска могут быть приняты решения о продолжении сложившихся договорных отношений либо о передаче нежилых помещений в государственную собственность на возмездной или безвозмездной основе.
Ожидается, что из федеральной и краевой государственной собственности в муниципальную собственность могут быть переданы нежилые помещения в ведомственном жилищном фонде, здания дошкольных и средних образовательных учреждений общей площадью до 40 тысяч квадратных метров.
Порядок приема-передачи объектов государственной и муниципальной собственности регулируется федеральным законодательством. Передача объектов краевой государственной собственности в муниципальную собственность и прием из муниципальной собственности в краевую государственную собственность осуществляются в соответствии с Законом Красноярского края от 26.09.1996 № 11-325 «О порядке безвозмездной передачи объектов краевой
государственной собственности в муниципальную и приема муниципальной собственности в краевую государственную».
Порядок принятия решения об отчуждении объектов муниципальной собственности установлен Положением о порядке управления и распоряжения городской собственностью, утвержденным решением Красноярского городского Совета от 16.02.1999 № 17-155.
Безвозмездное отчуждение объектов городской собственности в федеральную и краевую государственную собственность осуществляется на основании решений Красноярского городского Совета. Вопросы приема-передачи конкретных объектов будут вынесены на рассмотрение представительного органа местного самоуправления.
Существенные изменения происходят и в сфере арендных отношений. В настоящее время в городе в аренду сдается 641 тысяча квадратных метров нежилых муниципальных площадей - это около 3 тысяч договоров аренды. Планируемые доходы от сдачи имущества в аренду - 286 миллионов рублей в год. С учетом требований федерального законодательства 31 мая 2005 года Красноярским городским Советом внесены изменения в Положение об аренде нежилого муниципального фонда и Методику определения арендной платы. Для предприятий жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) изменен льготный коэффициент вида деятельности, учитываемый при расчете арендной платы, с 0,9 до 0,4 (с 1 октября
2006 года). В период с 1 января 2005 по
31 сентября 2006 года коэффициент вида деятельности принимается в размере 0,1.
Это изменение обусловлено реформированием жилищно-коммунального хозяйства. Помещения нежилого муниципального фонда и имущество, ранее находящиеся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий, передаются подрядным предприятиям, обслуживающим жилищный фонд города, для использования в служебных целях по договорам аренды. В соответствии с российским законодательством арендная плата, вносимая за аренду помещений и имущество, включается в себестоимость оказываемых услуг, увеличивая та-
рифы, и ложится бременем на население. В себестоимости затрат в сфере жилищнокоммунального хозяйства на 2005 год расходы на арендную плату не были предусмотрены. Во избежание удорожания стоимости жилищно-эксплуатационных услуг, оказываемых населению, для предприятий ЖКХ установлены повышенные льготы. В связи с этим из Положения об аренде исключен Порядок сдачи нежилых помещений в субаренду. Не секрет, что отдельные арендаторы потеряют возможность получать приличные доходы от субаренды муниципальных площадей за счет разницы ставок муниципальной и коммерческой аренды (в 5-8 раз).
В перспективе, до 2009 года, количество зданий и помещений, сдаваемых в аренду, должно быть сведено к минимуму. За три с половиной года намечено направить на приватизацию около 2 тысяч муниципальных объектов. Ранее Департамент мог приватизировать только незанятые, неиспользуемые, а также незавершенные строительные объекты. Согласно принятому 31 мая 2005 года решению городского Совета № 6-104 могут быть приватизированы нежилые здания, помещения, в том числе обремененные договорами аренды.
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что при смене собственника арендатор, с которым был заключен долгосрочный договор аренды и который не стал победителем торгов, имеет право арендовать помещение в течение срока, на который был заключен договор аренды, при этом ставка арендной платы не может меняться чаще чем 1 раз в год. По предварительным расчетам, поступление средств от приватизации нежилых зданий, помещений составит:
• в 2005 году - 570 миллионов рублей;
• в 2006 году - 1 800 миллионов рублей;
• в 2007 году - 2 160 миллионов рублей;
• в 2008 году - 2 700 миллионов рублей.
При этом в 2006-2008 годах расходы на
подготовку объектов к приватизации составят от 40 до 46 миллионов рублей, или в среднем 2 процента от планируемых к получению доходов от приватизации. Расходы по видам затрат на подготовку объектов к приватизации составят:
• оценка рыночной стоимости - 43 процента (наибольшая доля);
• инвентаризация земельных участков -20 процентов (предполагается проводить силами Департамента);
• государственная регистрация права муниципальной собственности на объект -17 процентов (не казенное имущество);
• техническая инвентаризация - 14,5 процента;
• плата аукционисту за проведение торгов - 5 процентов;
• постановка на кадастровый учет - 0,5 процента.
По решению городского Совета расходы на оценку, а также проведение технической инвентаризации включаются в начальную цену продажи объекта.
В настоящее время в городе осталось 40 действующих муниципальных предприятий, в том числе:
• предприятия ЖКХ - 29;
• предприятия транспорта - 3;
• предприятия общественного питания, бытового обслуживания, оптовой торговли - 5.
32 муниципальных предприятия находятся в стадии ликвидации, банкротства или являются недействующими.
В целях совершенствования структуры управления жилищно-коммунальным хозяйством города принято решение о ликвидации следующих муниципальных предприятий:
• «Водоканал»;
• «Гортеплоэнерго»;
• «КрасТЭК».
В настоящее время на базе муниципального предприятия (МП) «КрасТЭК» сформирован имущественный комплекс, который передан обществу с ограниченной ответственностью «КрасТЭК» в аренду. В ближайшее время планируется провести конкурс на право аренды имущественного комплекса, сформированного на базе муниципального унитарного промышленного предприятия (МУПП) «Водоканал» и муниципального предприятия «Гортеплоэнерго».
На очереди принятие решений о ликвидации или акционировании муниципальных предприятий по обслуживанию городского жилищного фонда. Предполагается, что на
рынок оказания жилищных услуг придут частные компании. Насколько правильно выбраны ориентиры и расставлены приоритеты, покажет время.
Изменения в федеральном законодательстве заставят органы местнго самоуправления по-новому относиться к роли и значению муниципальной казны. Казенное имущество является единственным источником прямого дохода в бюджет города от вовлечения принадлежащего городу имущества в гражданский оборот, поскольку передача имущества в оперативное управление не преследует цели получения дополнительного дохода. Закрепление имущества в хозяйственном ведении унитарных предприятий влечет за собой лишь возникновение права собственника на получение части прибыли учрежденной им коммерческой организации.
Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска организована работа по приему-передаче в городскую казну имущества, ранее находившегося на балансе МУП «Гортеплоэнерго», МУПП «Водоканал», МУП ПТК «Красноярск», МУП «Крас-ноярск-Телеком», муниципальных учреждений здравоохранения и образования. Передаче в казну подлежат более 10 тысяч объектов. В результате в городской казне (здания, строения) количество объектов увеличится в 10,8 раза, размер площадей - в 42,2 раза. Исключение составят те объекты, которые необходимо будет выставить на торги.
Владение казенным имуществом также влечет за собой бремя его содержания и всей полноты ответственности за сохранность имущества и эффективное его использование, которое возлагается на администрацию города. Среди наиболее сложных проблем управления казенным имуществом, требующих скорейшей правовой регламентации, можно выделить следующие:
• порядок учета казенного имущества;
• делегирование полномочий по управлению казенным имуществом;
• финансовое обеспечение бремени содержания казенного имущества.
Для реализации задачи ведения специализированного учета имущества казны под-
готовлены предложения по внесению изменений и дополнений в информационную систему «Единый муниципальный кадастр», а также проводится работа по под-
готовке проекта решения Красноярского городского Совета «О внесении изменений и дополнений в решение Красноярского городского Совета «О городской казне».
т
КОНСУЛЬТАЦИОННЫЕ СЕМИНАРЫ
19-21 октября 2005 года Оборот земли и недвижимости: г правовое регулирование и защита интересов правообладателей
Бизнес-Семинары гг
• Приватизация земельных участков: поправки в земельное законодательство
• Полномочия органов государственной власти и местного самоуправления по распоряжению земельными участками
• Изменение целевого назначения и разрешенного использования земельных участков
• Проблемы установления сервитутов на земельные участки
• Плата за землю и кадастровая оценка земель, формирование цены выкупа земельных участков
• Практические вопросы государственной регистрации прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости. Инвентаризация и межевание земельных участков
• Гарантии собственников объекта недвижимости в приобретении прав на земельные участки под этими объектами
• Практика арбитражных судов по спорам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Место проведения: Российская академия государственной службы при Президенте Российской
Федерации
20-21 октября Актуальные вопросы энергоснабжения: тарифы и договоры на 2006 год
• Реформирование и развитие энергетики в России
• Правоотношения энергоснабжающих организаций с потребителями услуг и собственниками объектов энергетики
• Договор энергоснабжения. Договор о присоединении к торговой системе оптового рынка
• Особенности возмездного оказания услуг по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике. Учет энергозатрат на предприятии
• Порядок и практика ценообразования на электрическую и тепловую энергию на 2006 г.
• Судебная практика рассмотрения дел, связанных с нарушением законодательства в сфере электроэнергетики, практика разрешения споров по договорам энергоснабжения
Место проведения: ГК «ИЗМАЙЛОВО» ТГК «Бета»
Получить более подробную информацию о семинарах и ознакомиться с условиями участия Вы можете у организатора - ООО «Бизнес-Семинары» www.business-seminars.ru, E-mail: info@business-seminars.ru Тел: (095) 937-58-09 (многоканальный) Факс: (095) 363-02-58, -02-59
