Научная статья на тему 'Особенности выявления и ликвидации аварийного жилищного фонда'

Особенности выявления и ликвидации аварийного жилищного фонда Текст научной статьи по специальности «Жилищное хозяйство»

CC BY
3194
220
Поделиться
Ключевые слова
АВАРИЙНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД / ВЕТХИЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД / ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО / НЕПРИГОДНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД

Аннотация научной статьи по жилищно-коммунальному хозяйству, домоводству и бытовому обслуживанию, автор научной работы — Фролов Валерий Иванович, Агафонов Антон Юрьевич

Анализируется существующая нормативно-правовая база, регулирующая процесс ликвидации аварийного жилищного фонда. На основе анализа выявлена последовательность принятия решений. Приведены рекомендации для корректировки существующих подходов.

Похожие темы научных работ по жилищно-коммунальному хозяйству, домоводству и бытовому обслуживанию , автор научной работы — Фролов Валерий Иванович, Агафонов Антон Юрьевич,

Не можете найти то что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы.

Текст научной работы на тему «Особенности выявления и ликвидации аварийного жилищного фонда»

ГОРОДСКАЯ СРЕДА

УДК 332.87 ББК 65.31

В.И. Фролов, А.Ю. Агафонов

особенности выявления и ликвидации аварийного жилищного фонда

Анализируется существующая нормативно-правовая база, регулирующая процесс ликвидации аварийного жилищного фонда. На основе анализа выявлена последовательность принятия решений. Приведены рекомендации для корректировки существующих подходов.

Ключевые слова:

аварийный жилищный фонд, ветхий жилищный фонд, жилищно-коммунальное хозяйство, непригодный жилищный фонд.

Одним из приоритетных направлений жилищной политики в Российской Федерации является обеспечение комфортных условий проживания, в том числе выполнение обязательств государства по реализации права на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в жилых домах, не соответствующих установленным санитарным и техническим требованиям. Актуальность проблемы расселения граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде, не вызывает сомнений в связи с его значительным накопленным износом.

До недавнего времени государство являлось основным собственником жилищного фонда, однако не обеспечивало надлежащего порядка его эксплуатации и ремонта, что послужило основной причиной его обветшания и прихода в аварийное состояние. Следует учитывать, что в статье 16 закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» зафиксировано: «за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда». Тем самым признается ответственность органов государственной власти за возникновение жилья, непригодного для проживания.

Условия проживания в аварийном жилищном фонде оказывают негативное влияние на здоровье граждан и на демографическую ситуацию, понижают соци-

альный статус гражданина, препятствуют реализации права на приватизацию жилого помещения. Проживание в аварийных жилых помещениях практически всегда связано с низким уровнем благоустройства, что создает неравные условия для доступа граждан к коммунальным услугам.

При том, что процесс переселения граждан из дома, признанного в установленном порядке аварийным, в Жилищном кодексе РФ (далее ЖК) регулируется статьями 32, 86-89, процедуры, связанные с ликвидацией аварийного жилья для собственников жилых помещений и граждан, проживающих на основе договоров социального найма, существенно различаются.

Согласно статье 89 ЖК предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое жилое помещение с письменного согласия граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение по нормам предоставления [2].

Иначе обстоят дела с собственниками жилых помещений. В соответствии со

Среда обитания

Terra Humana

Не можете найти то что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы.

статьёй 32, п.10 признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в определённый срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в этом доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Как правило, собственники не в состоянии самостоятельно провести реконструкцию или снос дома, поэтому следующим шагом является изъятие жилья для муниципальных нужд. В соответствии с ЖК собственнику должна быть выплачена выкупная цена помещения, которая состоит из двух частей:

- во-первых, в нее входит рыночная стоимость жилого помещения. В случае несогласия сторон стоимость жилого помещения определяется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, или на основе экспертной оценки;

- во-вторых, в состав выкупной цены входят все убытки, которые несет (понесет в будущем) собственник жилого помещения вследствие его изъятия. К числу возможных потерь собственника жилого помещения, в частности, отнесены:

1) расходы, которые он несет в связи с изменением места проживания. Например, когда новое место жительства находится в отдалении от места работы, и потому возросла стоимость проезда к месту работы;

2) расходы на оплату пользования иным жилым помещением до приобретения жилья в собственность. Например, собственник изымаемого жилого помещения вынужден будет пользоваться жильем на основании договора коммерческого найма («снимать квартиру»). Естественно, учитываются только обоснованные траты, при этом возможно установление срока, в течение которого должно быть приобретено другое жилое помещение;

3) расходы, связанные с переездом, например оплата транспортных услуг, услуг по погрузке и выгрузке вещей и т.п.;

4) расходы, которые несет собственник изымаемого жилого помещения в связи с поиском другого жилого помещения для проживания, в т.ч. для приобретения его в собственность, например, оплата риэлторских услуг;

5) расходы, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение, например, средства, необходимые для оплаты нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого помещения и государственной регистрации такого договора;

6) потери, которые несет собственник изымаемого жилого помещения вследствие досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами, если бы вследствие изъятия жилого помещения договор найма не прекратился (упущенная выгода) [5].

Таким образом, в соответствии с ЖК собственник, в отличие от гражданина, проживающего на основании договора социального найма, имеет право на денежную компенсацию затрат по переселению из аварийного дома. Нередко возникает другая проблема - если цена аварийной недвижимости ниже цены нового жилья. В этом случае, собственник должен доплатить разницу. Однако «для большинства жителей ветхого и аварийного фонда сумма доплаты “неподъемна”» [1].

Только в некоторых субъектах Российской Федерации процесс переселения собственников достаточно подробно проработан. Например, в Санкт-Петербурге переселение собственников жилых помещений из аварийных домов осуществляется путем заключения с ними договоров мены на жилые помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга.

От имени Санкт-Петербурга договоры мены заключает СПб ГУ «Горжилобмен» на основании распоряжений Жилищного комитета.

При заключении договоров мены жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве частной собственности, по заказу и за счет средств собственника оцениваются организацией, имеющей право на проведение рыночной оценки жилых помещений в рыночных ценах.

В целях сопоставимости оценки объектов недвижимости, предлагаемых для переселения граждан, жилые помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга при заключении договоров мены с собственниками жилых помещений также оцениваются в рыночных ценах. Оценка жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-

Не можете найти то что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы.

Петербурга проводится по заказу ГУ «Горжилобмен» за счет средств городского бюджета.

В соответствии с п. 2 ст. 568 Гражданского Кодекса РФ договор мены может быть заключен только при условии оплаты разницы стоимости между рыночной стоимостью предоставляемого по договору мены жилого помещения государственного жилищного фонда и занимаемого на праве частной собственности жилого помещения.

Согласно положениям ст.23 Закона Санкт-Петербурга «О жилищной политике Санкт-Петербурга» от оплаты разницы между стоимостью подлежащих мене жилых помещений освобождаются:

- граждане, состоящие на учете по улучшению жилищных условий, в случае если общая площадь предоставляемого жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга не превышает норму предоставления общей площади жилого помещения по договору социального найма (18 кв.м на каждого жителя для семей в составе двух и более человек и 33 кв.м для одиноко проживающих граждан);

- в случае если общая площадь жилого помещения, передаваемого Санкт-Петербургом в собственность граждан, не превышает общую площадь жилого помещения, передаваемого гражданами в собственность Санкт-Петербурга;

- в случае если общая площадь жилого помещения, передаваемого Санкт-Петербургом в собственность граждан, не превышает норму предоставления с учетом количества собственников и совместно проживающих с ними членов их семьи [3].

Но не во всех субъектах Российской Федерации чётко определена процедура переселения из аварийного жилья собственников помещений. Так, в Самаре городскому Департаменту управления имуществом пришлось в судебном порядке отстаивать возможность предоставления собственникам жилья на условиях договора мены. На официальном сайте администрации городского округа Самары сообщается следующее: «22 марта 2011 г., в Москве Высший Арбитражный суд РФ поддержал позицию городского Департамента управления имуществом и отменил три решения нижестоящих судов и обязал Самарскую регистрационную палату зарегистрировать договор мены. Это исключительно важное решение для реализации программ по переселению граждан, которые являются собственниками ветхого и аварийного жилья» [1].

Так как в ЖК не описана процедура, касающаяся переселения из аварийного жилья собственников помещений, субъекты РФ вынуждены искать собственные решения проблемы. Следовательно, необходима корректировка ЖК в части предоставления собственникам жилья взамен аварийного или ветхого, что позволит ускорить процесс переселения.

В целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий, установления правой и организационной основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда был принят Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства».

Одной из основных функций Фонда является рассмотрение заявок, представленных субъектами РФ, и принятия решения о предоставлении финансовой поддержки за счет средств Фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

Согласно п. 7 Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденному Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006г. № 47, признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией (далее - комиссия).

Для осуществления целей Федерального закона создана государственная корпорация - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Комиссия для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации создается федеральным органом исполнительной власти, аналогичные комиссии должны быть созданы органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Среда обитания

Terra Humana

Не можете найти то что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы.

Процедура выявления и признания жилого дома аварийным представлена на рис. 1.

Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, план жилого помещения с его техническим паспортом. По усмотрению заявителя дополнительно могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.

В случае, если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого органа, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные выше документы.

Комиссия рассматривает поступившее заявление и принимает решение в течение тридцати дней с даты регистрации. На основании заявления проводится оценка соответствия помещения установленным требованиям с привлечением экспертов специализированных проектно-изыскательских организаций и признает жилое помещение пригодным или непригодным

для проживания. При этом признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование.

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:

- о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;

- о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения

- о продолжении процедуры оценки;

- о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;

- о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

- о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.

Не можете найти то что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы.

Решение принимается большинством голосов членов комиссии и оформляется в виде заключения [4].

В случае признания дома аварийным федеральный орган исполнительной власти или орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправле-

ния принимает решение о включении дома в реестр аварийных домов и издает распоряжение с указанием срока сноса и отселения физических и юридических лиц.

Для получения финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства орган местного самоуправления должен сформировать региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Программа должна содержать:

1) перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2007 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации;

2) объем долевого финансирования за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов переселения граждан из аварийного жилищного фонда;

3) обоснование объема средств с указанием способов переселения граждан из аварийного жилищного фонда;

4) планируемые показатели выполнения этой региональной адресной программы.

После формирования региональной адресной программы направляется заявка в Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства с при-

выход

Среда обитания

Terra Humana

ложением пакета документов, в соответствии со статьёй 14 Федерального закона от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ.

Правление Фонда в течение тридцати дней со дня подачи заявки и документов принимает решение о предоставлении субъекту РФ финансовой поддержки за счет средств Фонда или об отказе в предоставлении такой поддержки и направляет данное решение в течение пяти рабочих дней со дня его принятия высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации [6].

Получателями средств Фонда, направляемых на предоставление финансовой поддержки, являются субъекты РФ или муниципальные образования. Указанные средства поступают в бюджеты субъектов Российской Федерации или в местные бюджеты.

Не можете найти то что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы.

Процесс обоснования финансирования расселения аварийного жилья представлен на рис. 2.

Полученные денежные средства муниципальное образование могут направить:

- на приобретения готового жилья;

- на приобретение квартир в строящемся многоквартирном доме;

- заключить контракт на строительство малоэтажных жилых домов.

В случае приобретения квартир в строящемся многоквартирном доме субъект Российской Федерации должен:

- поместить заказ на приобретение жилых помещений;

- заключить государственный контракт с подрядчиком;

- после завершения строительства зарегистрировать право собственности на жилые помещения;

- передать жилые помещения в муниципальную собственность.

Готовые квартиры передаются в установленные сроки жильцам аварийных домов.

Органы местного самоуправления, которым предоставлена финансовая поддержка за счет средств Фонда, в месячный срок по завершении строительства многоквартирного жилого дома представляют в органы исполнительной власти субъекта РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и отчет о фактическом предоставлении квартир гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда. Также органы местного самоуправления обязаны направить в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации отчеты о ходе реализации адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Порядок переселения граждан из аварийного жилищного фонда на основе действующей нормативно-правовой базы сформулирован на рис. 3.

Своевременному расселению аварийного жилого фонда на основе сложившихся методических подходов препятствуют следующие обстоятельства:

1. Отсутствие в Жилищном кодексе механизма предоставления собственникам жилья взамен аварийного. Необходимо внести в Жилищный кодекс дополнения, предусматривающие возможность органам исполнительной власти федерального и регионального уровней, а также администрациям местного самоуправления -заключать договоры мены, купли-продажи и т.п., позволяющие предоставлять собственникам благоустроенное жильё в соответствии с нормативами взамен аварийного.

Не можете найти то что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы.

2. Окончательное признание дома аварийным происходит в результате голосования членов комиссии. Соответственно, возникает вопрос о целесообразности голосования, если специализированная организация произвела измерения и расчёты, показывающие аварийность его несущих конструкций и опасность обрушения. То есть, речь должна идти об объективных критериях, позволяющих в автоматическом режиме, без проведения процедуры голосования1 принимать решения об отнесения дома к категории аварийного. Данное решение должно приниматься на основании технического заключения о фактическом состоянии здания.

3. Даже при предоставлении муниципальным образованием полного пакета документов для расселения аварийного дома, субъект РФ может отказать в выделении денежных средств в связи с исчерпанием лимита, предоставляемого на расселение Фондом содействия реформированию ЖКХ. Поэтому данная заявка аннулируется. В результате заявитель вынужден ждать следующего года для подачи новой заявки, но это не гарантирует получение финансовой поддержки, т.к. принятие решения о внесении аварийного дома в реги-

ональную программу софинансирования происходит по конкурсу. Данная проблема может решаться через постановку на очередь аварийных домов, формирующуюся в порядке поступления пакетов документов. Также необходимо предусмотреть систему дистанционного контроля продвижения очереди - с размещением списков домов, планируемым сроком предоставления со-финансирования на их расселение на официальном сайте субъекта федерации.

4. Из-за ограниченности возможностей Фонда содействия реформированию ЖКХ жизнь жителей аварийных домов подвергается опасности, в связи с чем необходимо предусмотреть формирование программ и выделение средств на строительство маневренного фонда.

5. Отсутствие взаимоувязки действующих федеральных, региональных и местных программ развития территорий. Так, в сельском поселении инженерная подготовка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство может быть проведена в порядке софинансиро-вания с привлечением средств, направляемых на программу «Социальное развитие села», а строительство индивидуальных домов - за счёт софинансирования с привлечением средств Фонда содействия реформирования ЖКХ, что затрудняет процедуру расселения аварийного жилищного фонда.

Итак, следует констатировать, что существующая в настоящее время процедура выявления и ликвидации аварийного жилищного фонда не позволяет в приемлемые сроки переселить всех нуждающихся, т.к. темпы роста объёмов аварийного жилья превышают темпы его расселения. Всё это обуславливает необходимость корректировки действующих процедур.

Список литературы:

[1] В Самаре начнется переселение собственников аварийного жилья. - Интернет-ресурс. Режим доступа: http://samara.bezformata.ru/listnews/sobstvennikov-avarijnogo-zhilya/606155/

[2] Жилищный кодекс РФ.

[3] Наш дом признали аварийным... - Интернет-ресурс. режим доступа: http://gov.spb.ru/gov/admin/terr/

reg_kurort/obrachenie/avaria

[4] Постановление Правительства РФ от 28.01.2006г. № 47 «О признании жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

[5] Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. Крашенинникова П.В. Изд. 3 -е, перераб. и доп. - М.: Статут, 2010. - 720 с.

[6] Федеральный закон от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства».

1 Квалификация участников комиссий, особенно на уровне поселений, на данный момент явно недостаточна.

Не можете найти то что вам нужно? Попробуйте наш сервис подбора литературы.

Среда обитания