CC BY
366
ГОРОДСКАЯ СРЕДА
УДК 332.87 ББК 65.31
В.И. Фролов, А.Ю. Агафонов
особенности выявления и ликвидации аварийного жилищного фонда
Анализируется существующая нормативно-правовая база, регулирующая процесс ликвидации аварийного жилищного фонда. На основе анализа выявлена последовательность принятия решений. Приведены рекомендации для корректировки существующих подходов.
Ключевые слова:
аварийный жилищный фонд, ветхий жилищный фонд, жилищно-коммунальное хозяйство, непригодный жилищный фонд.
Одним из приоритетных направлений жилищной политики в Российской Федерации является обеспечение комфортных условий проживания, в том числе выполнение обязательств государства по реализации права на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в жилых домах, не соответствующих установленным санитарным и техническим требованиям. Актуальность проблемы расселения граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде, не вызывает сомнений в связи с его значительным накопленным износом.
До недавнего времени государство являлось основным собственником жилищного фонда, однако не обеспечивало надлежащего порядка его эксплуатации и ремонта, что послужило основной причиной его обветшания и прихода в аварийное состояние. Следует учитывать, что в статье 16 закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» зафиксировано: «за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда». Тем самым признается ответственность органов государственной власти за возникновение жилья, непригодного для проживания.
Условия проживания в аварийном жилищном фонде оказывают негативное влияние на здоровье граждан и на демографическую ситуацию, понижают соци-
альный статус гражданина, препятствуют реализации права на приватизацию жилого помещения. Проживание в аварийных жилых помещениях практически всегда связано с низким уровнем благоустройства, что создает неравные условия для доступа граждан к коммунальным услугам.
При том, что процесс переселения граждан из дома, признанного в установленном порядке аварийным, в Жилищном кодексе РФ (далее ЖК) регулируется статьями 32, 86-89, процедуры, связанные с ликвидацией аварийного жилья для собственников жилых помещений и граждан, проживающих на основе договоров социального найма, существенно различаются.
Согласно статье 89 ЖК предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое жилое помещение с письменного согласия граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение по нормам предоставления [2].
Иначе обстоят дела с собственниками жилых помещений. В соответствии со
Среда обитания
Terra Humana
статьёй 32, п.10 признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в определённый срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в этом доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Как правило, собственники не в состоянии самостоятельно провести реконструкцию или снос дома, поэтому следующим шагом является изъятие жилья для муниципальных нужд. В соответствии с ЖК собственнику должна быть выплачена выкупная цена помещения, которая состоит из двух частей:
- во-первых, в нее входит рыночная стоимость жилого помещения. В случае несогласия сторон стоимость жилого помещения определяется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, или на основе экспертной оценки;
- во-вторых, в состав выкупной цены входят все убытки, которые несет (понесет в будущем) собственник жилого помещения вследствие его изъятия. К числу возможных потерь собственника жилого помещения, в частности, отнесены:
1) расходы, которые он несет в связи с изменением места проживания. Например, когда новое место жительства находится в отдалении от места работы, и потому возросла стоимость проезда к месту работы;
2) расходы на оплату пользования иным жилым помещением до приобретения жилья в собственность. Например, собственник изымаемого жилого помещения вынужден будет пользоваться жильем на основании договора коммерческого найма («снимать квартиру»). Естественно, учитываются только обоснованные траты, при этом возможно установление срока, в течение которого должно быть приобретено другое жилое помещение;
3) расходы, связанные с переездом, например оплата транспортных услуг, услуг по погрузке и выгрузке вещей и т.п.;
4) расходы, которые несет собственник изымаемого жилого помещения в связи с поиском другого жилого помещения для проживания, в т.ч. для приобретения его в собственность, например, оплата риэлторских услуг;
5) расходы, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение, например, средства, необходимые для оплаты нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого помещения и государственной регистрации такого договора;
6) потери, которые несет собственник изымаемого жилого помещения вследствие досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами, если бы вследствие изъятия жилого помещения договор найма не прекратился (упущенная выгода) [5].
Таким образом, в соответствии с ЖК собственник, в отличие от гражданина, проживающего на основании договора социального найма, имеет право на денежную компенсацию затрат по переселению из аварийного дома. Нередко возникает другая проблема - если цена аварийной недвижимости ниже цены нового жилья. В этом случае, собственник должен доплатить разницу. Однако «для большинства жителей ветхого и аварийного фонда сумма доплаты “неподъемна”» [1].
Только в некоторых субъектах Российской Федерации процесс переселения собственников достаточно подробно проработан. Например, в Санкт-Петербурге переселение собственников жилых помещений из аварийных домов осуществляется путем заключения с ними договоров мены на жилые помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга.
От имени Санкт-Петербурга договоры мены заключает СПб ГУ «Горжилобмен» на основании распоряжений Жилищного комитета.
При заключении договоров мены жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве частной собственности, по заказу и за счет средств собственника оцениваются организацией, имеющей право на проведение рыночной оценки жилых помещений в рыночных ценах.
В целях сопоставимости оценки объектов недвижимости, предлагаемых для переселения граждан, жилые помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга при заключении договоров мены с собственниками жилых помещений также оцениваются в рыночных ценах. Оценка жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-
Петербурга проводится по заказу ГУ «Горжилобмен» за счет средств городского бюджета.
В соответствии с п. 2 ст. 568 Гражданского Кодекса РФ договор мены может быть заключен только при условии оплаты разницы стоимости между рыночной стоимостью предоставляемого по договору мены жилого помещения государственного жилищного фонда и занимаемого на праве частной собственности жилого помещения.
Согласно положениям ст.23 Закона Санкт-Петербурга «О жилищной политике Санкт-Петербурга» от оплаты разницы между стоимостью подлежащих мене жилых помещений освобождаются:
- граждане, состоящие на учете по улучшению жилищных условий, в случае если общая площадь предоставляемого жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга не превышает норму предоставления общей площади жилого помещения по договору социального найма (18 кв.м на каждого жителя для семей в составе двух и более человек и 33 кв.м для одиноко проживающих граждан);
- в случае если общая площадь жилого помещения, передаваемого Санкт-Петербургом в собственность граждан, не превышает общую площадь жилого помещения, передаваемого гражданами в собственность Санкт-Петербурга;
- в случае если общая площадь жилого помещения, передаваемого Санкт-Петербургом в собственность граждан, не превышает норму предоставления с учетом количества собственников и совместно проживающих с ними членов их семьи [3].
Но не во всех субъектах Российской Федерации чётко определена процедура переселения из аварийного жилья собственников помещений. Так, в Самаре городскому Департаменту управления имуществом пришлось в судебном порядке отстаивать возможность предоставления собственникам жилья на условиях договора мены. На официальном сайте администрации городского округа Самары сообщается следующее: «22 марта 2011 г., в Москве Высший Арбитражный суд РФ поддержал позицию городского Департамента управления имуществом и отменил три решения нижестоящих судов и обязал Самарскую регистрационную палату зарегистрировать договор мены. Это исключительно важное решение для реализации программ по переселению граждан, которые являются собственниками ветхого и аварийного жилья» [1].
Так как в ЖК не описана процедура, касающаяся переселения из аварийного жилья собственников помещений, субъекты РФ вынуждены искать собственные решения проблемы. Следовательно, необходима корректировка ЖК в части предоставления собственникам жилья взамен аварийного или ветхого, что позволит ускорить процесс переселения.
В целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий, установления правой и организационной основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда был принят Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства».
Одной из основных функций Фонда является рассмотрение заявок, представленных субъектами РФ, и принятия решения о предоставлении финансовой поддержки за счет средств Фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда.
Согласно п. 7 Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденному Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006г. № 47, признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией (далее - комиссия).
Для осуществления целей Федерального закона создана государственная корпорация - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Комиссия для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации создается федеральным органом исполнительной власти, аналогичные комиссии должны быть созданы органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.
Среда обитания
Terra Humana
Процедура выявления и признания жилого дома аварийным представлена на рис. 1.
Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, план жилого помещения с его техническим паспортом. По усмотрению заявителя дополнительно могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.
В случае, если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого органа, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные выше документы.
Комиссия рассматривает поступившее заявление и принимает решение в течение тридцати дней с даты регистрации. На основании заявления проводится оценка соответствия помещения установленным требованиям с привлечением экспертов специализированных проектно-изыскательских организаций и признает жилое помещение пригодным или непригодным
для проживания. При этом признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование.
Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:
- о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
- о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения
- о продолжении процедуры оценки;
- о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;
- о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
- о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.
Решение принимается большинством голосов членов комиссии и оформляется в виде заключения [4].
В случае признания дома аварийным федеральный орган исполнительной власти или орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправле-
ния принимает решение о включении дома в реестр аварийных домов и издает распоряжение с указанием срока сноса и отселения физических и юридических лиц.
Для получения финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства орган местного самоуправления должен сформировать региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Программа должна содержать:
1) перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2007 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации;
2) объем долевого финансирования за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
3) обоснование объема средств с указанием способов переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
4) планируемые показатели выполнения этой региональной адресной программы.
После формирования региональной адресной программы направляется заявка в Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства с при-
выход
Среда обитания
Terra Humana
ложением пакета документов, в соответствии со статьёй 14 Федерального закона от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ.
Правление Фонда в течение тридцати дней со дня подачи заявки и документов принимает решение о предоставлении субъекту РФ финансовой поддержки за счет средств Фонда или об отказе в предоставлении такой поддержки и направляет данное решение в течение пяти рабочих дней со дня его принятия высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации [6].
Получателями средств Фонда, направляемых на предоставление финансовой поддержки, являются субъекты РФ или муниципальные образования. Указанные средства поступают в бюджеты субъектов Российской Федерации или в местные бюджеты.
Процесс обоснования финансирования расселения аварийного жилья представлен на рис. 2.
Полученные денежные средства муниципальное образование могут направить:
- на приобретения готового жилья;
- на приобретение квартир в строящемся многоквартирном доме;
- заключить контракт на строительство малоэтажных жилых домов.
В случае приобретения квартир в строящемся многоквартирном доме субъект Российской Федерации должен:
- поместить заказ на приобретение жилых помещений;
- заключить государственный контракт с подрядчиком;
- после завершения строительства зарегистрировать право собственности на жилые помещения;
- передать жилые помещения в муниципальную собственность.
Готовые квартиры передаются в установленные сроки жильцам аварийных домов.
Органы местного самоуправления, которым предоставлена финансовая поддержка за счет средств Фонда, в месячный срок по завершении строительства многоквартирного жилого дома представляют в органы исполнительной власти субъекта РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и отчет о фактическом предоставлении квартир гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда. Также органы местного самоуправления обязаны направить в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации отчеты о ходе реализации адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
Порядок переселения граждан из аварийного жилищного фонда на основе действующей нормативно-правовой базы сформулирован на рис. 3.
Своевременному расселению аварийного жилого фонда на основе сложившихся методических подходов препятствуют следующие обстоятельства:
1. Отсутствие в Жилищном кодексе механизма предоставления собственникам жилья взамен аварийного. Необходимо внести в Жилищный кодекс дополнения, предусматривающие возможность органам исполнительной власти федерального и регионального уровней, а также администрациям местного самоуправления -заключать договоры мены, купли-продажи и т.п., позволяющие предоставлять собственникам благоустроенное жильё в соответствии с нормативами взамен аварийного.
2. Окончательное признание дома аварийным происходит в результате голосования членов комиссии. Соответственно, возникает вопрос о целесообразности голосования, если специализированная организация произвела измерения и расчёты, показывающие аварийность его несущих конструкций и опасность обрушения. То есть, речь должна идти об объективных критериях, позволяющих в автоматическом режиме, без проведения процедуры голосования1 принимать решения об отнесения дома к категории аварийного. Данное решение должно приниматься на основании технического заключения о фактическом состоянии здания.
3. Даже при предоставлении муниципальным образованием полного пакета документов для расселения аварийного дома, субъект РФ может отказать в выделении денежных средств в связи с исчерпанием лимита, предоставляемого на расселение Фондом содействия реформированию ЖКХ. Поэтому данная заявка аннулируется. В результате заявитель вынужден ждать следующего года для подачи новой заявки, но это не гарантирует получение финансовой поддержки, т.к. принятие решения о внесении аварийного дома в реги-
ональную программу софинансирования происходит по конкурсу. Данная проблема может решаться через постановку на очередь аварийных домов, формирующуюся в порядке поступления пакетов документов. Также необходимо предусмотреть систему дистанционного контроля продвижения очереди - с размещением списков домов, планируемым сроком предоставления со-финансирования на их расселение на официальном сайте субъекта федерации.
4. Из-за ограниченности возможностей Фонда содействия реформированию ЖКХ жизнь жителей аварийных домов подвергается опасности, в связи с чем необходимо предусмотреть формирование программ и выделение средств на строительство маневренного фонда.
5. Отсутствие взаимоувязки действующих федеральных, региональных и местных программ развития территорий. Так, в сельском поселении инженерная подготовка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство может быть проведена в порядке софинансиро-вания с привлечением средств, направляемых на программу «Социальное развитие села», а строительство индивидуальных домов - за счёт софинансирования с привлечением средств Фонда содействия реформирования ЖКХ, что затрудняет процедуру расселения аварийного жилищного фонда.
Итак, следует констатировать, что существующая в настоящее время процедура выявления и ликвидации аварийного жилищного фонда не позволяет в приемлемые сроки переселить всех нуждающихся, т.к. темпы роста объёмов аварийного жилья превышают темпы его расселения. Всё это обуславливает необходимость корректировки действующих процедур.
Список литературы:
[1] В Самаре начнется переселение собственников аварийного жилья. - Интернет-ресурс. Режим доступа: http://samara.bezformata.ru/listnews/sobstvennikov-avarijnogo-zhilya/606155/
[2] Жилищный кодекс РФ.
[3] Наш дом признали аварийным... - Интернет-ресурс. режим доступа: http://gov.spb.ru/gov/admin/terr/
reg_kurort/obrachenie/avaria
[4] Постановление Правительства РФ от 28.01.2006г. № 47 «О признании жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
[5] Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. Крашенинникова П.В. Изд. 3 -е, перераб. и доп. - М.: Статут, 2010. - 720 с.
[6] Федеральный закон от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства».
1 Квалификация участников комиссий, особенно на уровне поселений, на данный момент явно недостаточна.
Среда обитания
