CC BY
85УДК 347.4 ББК 67
DOI 10.24411/2312-0444-2019-10129
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА МЕХАНИЗМА ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Камилла Тимуровна ОМАРОВА, магистрант Юридического института Дагестанского государственного университета E-mail: [email protected]
Научная специальность по публикуемому материалу: 12.00.03 — гражданское право;
предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Аннотация. Понятия «девелопер», «девелопмент недвижимости», «девелоперская деятельность» прочно вошли в практику строительного бизнеса. Данными понятиями оперирует и законодатель. В то же время в российском законодательстве девелоперская деятельность до сих пор формально не урегулирована.
В статье рассматриваются аспекты правового регулирования девелопмента в Российской Федерации.
Ключевые слова: девелопмент, договор, девелопер, права, обязанности, классификация.
Annotation: The concepts of «developer», «real estate development», «developer activities» have become firmly established in the practice of the construction business. These concepts operate and the legislator. At the same time, in the Russian legislation, development activities have not been formally settled so far. The article deals with the aspects of legal regulation of development in the Russian Federation.
Keywords: development, contract, developer, rights, duties, classification.
В современных условиях развития рынка недвижимости, а также в целях совершенствования правового регулирования строительной деятельности необходимо выделить девелоперскую деятельность как особый вид предпринимательской деятельности и разработать принципиально новую концепцию нормативно-правового регулирования, соответствующую направлению развития российского рынка недвижимости.
Развитие современного российского рынка недвижимости предполагает становление деве-лопмента как предпринимательскую деятельность особого рода, бизнес-процесс. В связи с этим появился новый термин — девелопер — предприниматель, обеспечивающий полное сопровождение инвестиционно-строительного проекта с момента разработки и до ввода в эксплуатацию; он нередко участвует в управлении и техническом обслуживании завершенного объекта. Итак, девелопер берет на себя обязанности создать такой объект недвижимости, который
будет полностью соответствовать требованиям рынка недвижимости.
Особое внимание нужно уделить системе нормативных правоотношений, касающихся регулирования архитектурной и строительной деятельности девелопмента. Отсутствие необходимой правовой основы регулирования инвестиционно-строительной деятельности зачастую приводит к снижению эффективности девелоперских проектов1.
Нормативно-правовое регулирование деве-лопмента представляет собой совокупность норм частного и публичного права, которые можно условно разделить на четыре группы:
■ гражданское законодательство;
■ земельное законодательство;
■ нормативно-правовые акты, регулирующие
строительство, архитектурную и проектировочную работу (Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ФЗ «О техническом регулировании» и др.);
№ 3/2019
■ нормативно-правовые акты, регулирующие инвестиционную деятельность («Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» [1], «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» [2]).
Помимо внутренней нормативно-правовой документации, Российская Федерация ратифицировала некоторые международные документы. К ним относятся: Конвенция СНГ «О защите прав инвестора» от 28 марта 1997 г., Соглашение стран СНГ «О сотрудничестве в строительстве» и Стратегия развития отношений РФ с Евросоюзом на среднесрочную перспективу, а также две очень важные Конвенции — Сеульская «Об учреждении Многостороннего агентства по гарантиям инвестиций» 1985 г. и Вашингтонская «О порядке разрешения инвестиционных споров» 1965 г.
Правовое закрепление результатов инвестиционно-строительной деятельности является обязательным условием для дальнейшего правооб-ладания и использования объекта недвижимости. Позиционирование готового девелоперского проекта как объекта недвижимости становится возможным только после процедуры государственной регистрации права собственности.
В соответствии с ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, определение границ этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом2.
Результатом эффективного девелоперского проекта является создание и продвижение такого объекта недвижимости, который будет полностью соответствовать требованиям современного рынка недвижимости, законодательству РФ, потребностям существующего бизнеса и потенциальных клиентов.
Для этого необходимо следовать основным принципам девелопмента и принимать во внимание все ключевые моменты и тонкости реализации инвестиционно-строительной деятельности.
Так, на предпроектном этапе исследование рынка недвижимости и выбор перспективного земельного участка способны оказать решающее влияние на конечный итог реализации девелоперского проекта.
Помимо этого, успешная реализация девелоперского проекта возможна только при условии непрерывного контроля на каждом этапе реализации проекта, а также корректирования курса при выявлении отклонений от плановых значений и в результате меняющейся экономической ситуации на рынке недвижимости.
Максимальная эффективность управленческих мероприятий достижима только при условии системного комплексного подхода к управлению девелоперским проектом с учетом существующих нормативно-правовых документов, а также при продуктивном взаимодействии всех участников инвестиционно-строительной деятельности.
1 Серова O.A., Чайковская ЛА. Девелопмент: его правовое и учетное обеспечение // Аудит и финансовый анализ. 2007. С. 100—104.
2 Абакумов Р.Г. Нормативно-правовое регулирование инвестиционно-строительного процесса развития недвижимости: Монография. Изд-во БГТУ им. В.Г. Шухова, 2016. С. 21. (С. 21—76)
Библиографический список
1. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. № Э9-ФЗ (с изм. на 25.12. 2018 г.) // СПС «Консультант Плюс»
2. Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» от 09.07.1999 г. № 160-ФЗ (с изм. и доп.) // СПС «Консультант Плюс»
3. Абакумов Р.Г. Нормативно-правовое регулирование инвестиционно-строительного процесса развития недвижимости: Монография. Изд-во БГТУ им. В.Г. Шухова, 2016.
4. Аридова С.В., Стрекозова Л.В. Нормативно-правовое регулирование в девелопменте: проблемы и перспективы развития // Вестник научных конференций. 2017. № 17. С. 16—19.
5. Голованов Е.Б., Киселева ВА., Ларин О.Н. Девелопмент как особый вид предпринимательской деятельности на рынке недвижимости // Совр. проблемы науки и образования 2012. № 2. С. 288.
6. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация. Управление. Финансирование. СПб., 2003. 256 с.
7. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений. М.: Изд-во г-на Тихомирова М.Ю., 1999. 15 с.
8. Серова ОА., Чайковская ЛА Девелопмент: его правовое и учетное обеспечение // Аудит и финансовый анализ. 2007. С. 100—104.
№ 3/2019
