CC BY
263РАЗВИТИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТАХ Рассохина Анастасия Александровна, инженер по надзору за строительством 1 категории МКУ «Управление капитального строительства»
В статье рассматриваются возможности развития объектов недвижимости в современных девелоперских проектах. Приводятся вида деве-лопмента, раскрываются их особенности, изучается влияние девелоперов на развитие отечественного рынка недвижимости.
В современном мире человечество создает города с развитой инфраструктурой объектов недвижимости. Важным фактором экономического роста государств является развитие рынка недвижимости. Это обусловлено тем, что при создании новых объектов появляются рабочие места, происходит капитализация инвестиций, работающих на развитие экономики страны. Подъем экономики в стране обусловил бурный рост девелопмента, за счет стабильного привлечения больших денежных потоков и хорошей прибыльностью. Деятельность приводящая к увеличению стоимости недвижимости, напрямую связанная с созданием объекта недвижимости, изменением или реконструкцией существующего здания или земельного участка и есть девелопмент в чистом виде [1].
Инвестиции в сферу строительства и реконструкции объектов привело к созданию отдельного направления в бизнес обществе. Спрос и предложения рынка недвижимости оказывали непосредственно влияние и регулировали деятельность этого направления.
На пике строительного бума, начатые проекты перепродавались на начальных этапах стадиях реализации. К сожалению, это не могло отразиться на качестве грамотного управления проектами. Как правило, за заказчиками-создателями объектов недвижимости стоят многочисленные компании девелоперы, являющиеся в большей степени предпринимателями, нежели строителями. В нашей стране за такими компаниями закрепилось привычное с времен СССР слово, застройщик - занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов [2].
Различают три основных вида девелопмента:
Бее-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар. Помимо чисто технического процесса создания объекта недвижимости, девелоп-мент подразумевает финансовую операцию, заключающуюся в направлении финансовых потоков в недвижимость и извлечении из недвижимости новых финансовых потоков, обеспечивающих инвестору заданную доходность на вложенный капитал. С учётом этого основная функция Гее-девелопера, заключается именно в обеспечении экономической доходности проекта посредством минимизации вложенных средств и осуществле-
нии проекта в максимально короткие сроки в целях максимально быстрой оборачиваемости капитала.
Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта. Девелопер выступает как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом он вкладывает в проект собственные средства, которые и являются основанием будущей финансовой схемы. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер расчитывает в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Разумеется, высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками проекта, которые несет на себе девелопер [3].
BTS-девелопмент (Built-to-suit): Решение комплекса задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика. build-to-suit — строительство по соглашению. Договор между владельцем объекта недвижимого имущества и арендатором, в соответствии с которым владелец по просьбе арендатора соглашается осуществить определенные работы по реконструкции или благоустройству сдаваемого в наем объекта, а арендатор обязуется заключить новый договор аренды с учетом оплаты выполненных работ.
Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность де-велопера:
Девелопмент жилой недвижимости
Девелопмент коммерческой недвижимости
Девелопмент загородной недвижимости
Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков).
Для дальнейшего раскрытия сущности девелопмента введено понятие «эффективный девелопмент», под которым подразумевается такое развитие недвижимости, конечной целью которого является принятие эффективного инвестиционного решения о внедрении девелоперского проекта на основе экономической оценки коммерческой эффективности с учетом вероятности и риска [4].
При развитии проектов компания всегда сталкивается с взаимодействием и взаимовлиянием 3-х ограничивающих факторов: содержание (качество реализации проекта); время (срок реализации проекта) и стоимость (бюджет проекта).
В структуре инвестиционно-строительной (девелоперской)компании можно выделить подразделения, осуществляющие процесс девелопмен-та, то есть те подразделения, которые оказывают непосредственное влияние на развиваемые проекты:
- управление девелопмента (общее управление проектами, координация
действий участников, как внешних, так и внутренних по развитию проектов, формирование бюджетов проектов и показателей выручки и затрат);
- управление строительства (управление строительной частью проектов в рамках утвержденного бюджета);
- управление коммерции (управление коммерческой частью проектов в соответствии с утвержденным бюджетом);
- управление финансов (финансовая поддержка развиваемых проектов; бюджетирование, планирование, управленческий учет);
- юридическое управление (юридическая поддержка развиваемых проектов);
а также, вспомогательные подразделения, оказывающие опосредованное влияние на развиваемые проекты, осуществляемое через взаимодействие с производственными подразделениями:
- бухгалтерия;
- служба режима;
- кадровая служба;
- технические и административно-хозяйственные подразделения (Back-офис).
Раздутая структура инвестиционно-строительной (девелоперской) компании в большинстве своем объясняется получением сверх прибыли. Как правило, это возникало только на этапах роста спроса на продукцию или услуги компании.
Если рассмотреть влияние и роль девелоперов на развитие отечественного рынка недвижимости, мнения специалистов расходятся. С одной стороны девелоперы создали подспорье для безудержного роста рынка жилой и коммерческой недвижимости. С другой стороны, их участие и пагубное стремление к сверх прибыли, повлияло на стремительный рост цен на жильё и вытеснение с рынка малых форм торговли (рынок практически монополизирован крупными торговыми сетями), переизбыток офисных площадей А и Б классов. На фоне этого потребовалось срочное вмешательство со стороны государства для регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации.
В части регулирования инвестиционно-строительной сферы, за последние годы издано много новых законов, внесены поправки в существовавшие ранее, регламентирующие документы.
В настоящее время, спекулятивный инвестор, который вкладывает средства в административный ресурс, в землю, в аренду земли и надеется получить прибыль благодаря росту всего рынка - остался в прошлом. В ближайшем времени все же fee-девелопмент станет ведущим принципом построения отношений строителей и инвесторов.
Компании fee-девелоперы на российском рынке выполняют функции заказчика-застройщика с финансовыми полномочиями. Такой подход к городской застройке практически исключает негативное влияние девелоп-мента на современную архитектуру. На примере США, откуда к нам при-
шел этот вид бизнеса, раньше главным заказчиком архитекторов были правительства, и архитектура часто становилась орудием пропаганды — например, так произошло после Второй мировой войны, когда американское правительство пыталось использовать идеи модернизма в борьбе с идеологическим врагом. Известные архитекторы работали в основном над проектами общественных зданий, университетов и музеев. После массовой приватизации, которая происходила в США и Великобритании в 1970-е и 1980-е, самыми крупными заказчиками стали корпорации. Даже учебные заведения часто находятся в собственности крупных компаний, и поэтому основной заказчик архитекторов — это финансовая элита, интересы которой отличаются от интересов простых людей.
Приватизация оказала большое влияние на современные города. Во многих из них именно в последние десятилетия выросло неравенство между тем, как живут хорошо образованные и обеспеченные люди и остальное население. Кроме того, во многих крупных городах сократилось число представителей среднего класса [5].
Сегодня у общества нет возможности получить качественную информацию об экологичности тех или иных девелоперских проектов. Кроме того, у самих девелоперов нет понимания того, каким образом можно внедрять в существующие нормативные документы параметры, способствующие повышению экологичности застройки. Энергоэффективность и экологичность сегодня - необходимое и перспективное направление развития современного девелопмента. Мировое сообщество и бизнес уже давно и активно занимаются решением проблем эко-логичности зданий. Однако в России экодевелопмент находится на стадии зарождения по причине замедленного развития и гармонизации законодательной базы, строительных нормативов, стандартов.
Эко-строительство (Green Development) - это практика строительства и эксплуатации зданий, целью которой является снижение уровня потребления энергетических и материальных ресурсов при одновременном сохранении или повышении качества зданий и комфорта их внутренней среды.
Современный подход к девелопменту должен не только стремиться к увеличению прибыли за счет оптимизации процессов осуществления проекта, а и обязательно решать вопросы по созданию проекта более устойчивым к растущим требованиям современным экологических и энергоэффективных нормативным документам. В части регулирования инвестиционно-строительной сферы во главе всего должно стоять качество, долговечность и положительное архитектурное восприятие готового проекта.
Список литературы
1. Абакумов Р.Г. Методика экономического обоснования выбора критерия эффективности управления воспроизводством основных средств организации// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2013.№ 4. С. 111-115.
2. Абакумов Р.Г. Сущностные аспекты цикла воспроизводства основных средств организации // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2014.№ 4. С. 116-117.
3. Абакумов Р.Г., Ктрина А. А. Разработка ключевых основ инновационного механизма управления воспроизводством основных средств // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2014. № 1 (4). С. 8-11.
4. Ряднова А.В., Абакумов Р.Г. Инновационная оценка социально-экономического эффекта воспроизводства жилого фонда, Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2014. № 2 (5). С. 187-189.
5. Просяник О.С., Абакумов Р.Г. Организационно-экономический механизм воспроизводства инновационных строительных проектов, Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2014. № 2 (5). С. 151-154.
ПРИЧИНЫ И УСЛОВИЯ ПРЕСТУПНОСТИ
НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ Рябцев Григорий Владимирович, к.соц.н., доцент Курский институт социального образования (филиал) РГСУ
В статье автором рассматриваются причины возникновения преступности среди несовершеннолетних, влияние социальных явлений и жизненных ситуаций на условия формирования личности, приводятся и анализируются основные причины преступности несовершеннолетних
Преступность несовершеннолетних, имеет свои причины. Причины - это негативные социально-психологические детерминанты, включающие элементы экономической, политической, правовой, бытовой психологии на разных уровнях общественного сознания, порождающие преступность как следствие.
Преступность несовершеннолетних - это явление, имеющее множество граней, а это значит, что причины ее нельзя познать, изучая лишь отдельные факторы или стороны нравственного формирования подростка в семье, школе. Необходимо рассматривать взаимодействие и взаимообусловленность этих явлений, так как они взаимосвязаны и влияют друг на друга.
Важно отметить, что эти причины - не простая сумма социальных явлений, а целостная система взаимодействующих элементов. Жизненные ситуации несовершеннолетнего, его воспитание объединяют в себе уже две противоположные тенденции по качественному их влиянию на личность: они или положительно влияют на нее, способствуя становлению положительных качеств и правовой культуры; либо делают лицо уязвимым к неблагоприятным внешним условиям и ситуациям криминогенного характера. Причины преступности связывают с отрицательной стороной этого противоречия условиям неблагоприятного нравственного формирования личности.
Рассмотрим несколько точек зрения на классификацию причин преступности. Так, например, А. А. Герцензон подразделял их на материальные и идеологические. Г. А. Аванесов выделял три класса причин: связанные с противоречиями социального развития; искаженны мировоззренческие; связанные с конкретной личностью. В. Н. Кудрявцев рассматривал три ка-
