Научная статья на тему 'Девелопмент как институт развития инвестиционно-строительной сферы'

Девелопмент как институт развития инвестиционно-строительной сферы Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

CC BY
348
62
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Журнал
Вестник МГСУ
ВАК
RSCI
Область наук
Ключевые слова
ДЕВЕЛОПМЕНТ / ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНАЯ СФЕРА / НЕДВИЖИМОСТЬ / КРИЗИС / ОРГАНИЗАЦИОННАЯ СТРУКТУРА / УПРАВЛЕНИЕ / ДЕВЕЛОПЕРСКИЙ ПРОЕКТ / ПОДСИСТЕМЫ И ФУНКЦИИ ДЕВЕЛОПМЕНТА / DEVELOPMENT / INVESTITSIONNO-BUILDING SPHERE / REAL ESTATE / CRISIS / ORGANIZATIONAL STRUCTURE / MANAGEMENT / DEVELOPER PROJECT / SUBSYSTEMS AND FUNCTIONS TO THE DEVELOPMENT

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Мишланова М.Ю., Соболева Е.А.

Рассмотрено понятие девелопмента и его основные отличительные аспекты в дои посткризисные периоды; охарактеризовано современное состояние девелопмента в России; рассмотрено влияние организационной структуры и управления девелоперским проектом на его результаты.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

DEVELOPMENT INSTITUTE AS DEVELOPMENT INVESTMENT AREAS OF CONSTRUCTION

The concept of development and its main distinguishing aspects of pre-and post-crisis period, described the current state of development in Russia, the influence of organizational structure and management of development project on its results.

Текст научной работы на тему «Девелопмент как институт развития инвестиционно-строительной сферы»

6/2Q11 мвВЕСТНИК

ДЕВЕЛОПМЕНТ КАК ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЫ

DEVELOPMENT INSTITUTE AS DEVELOPMENT INVESTMENT AREAS OF CONSTRUCTION

М.Ю. Мишланова, E. А. Соболева M.Y. Mishlanova, E.A. Soboleva

ФГБОУ ВПО "МГСУ"

Рассмотрено понятие девелопмента и его основные отличительные аспекты в до- и посткризисные периоды; охарактеризовано современное состояние девелопмента в России; рассмотрено влияние организационной структуры и управления девелоперским проектом на его результаты.

The concept of development and its main distinguishing aspects of pre-and post-crisis period, described the current state of development in Russia, the influence of organizational structure and management of development project on its results.

Масштабность, объёмы и ресурсоёмкость, сложность и специфичность строительства традиционно выводят в приоритетные управленческие функции организацию и координацию процессов в данной сфере, развитию и оптимизации которых служит институт девелопмента. Оптимизация инвестиционно-строительной деятельности может быть осуществлена с использованием инструментария девелопмента - управления созданием, качественным преобразованием, функционированием и рыночной ценностью объектов недвижимости. По результатам экспертного опроса роль девелоперской деятельности в социально-экономическом развитии, решении многокритериальной задачи оптимального сочетания коммерческой и общественной эффективности существенна и имеет значимость порядка 60-70%.

В последнее десятилетие в инвестиционно-строительной сфере российской экономики произошли значимые изменения:

- изменилась структура инвестирования строительства в части увеличения объемов частных инвестиций и сокращения объемов государственного инвестирования;

- произошло дробление крупных строительных организаций с созданием большого числа субъектов малого бизнеса;

- стали развиваться инновационные структуры управления строительством, такие как вертикально-интегрированные, корпоративные и девелоперские организации.

При этом докризисный период развития российского девелопмента характеризовался определёнными проблемами роста, выявленными в процессе анализа: o противоречие целей, методов и форм деятельности;

o некорректность долгосрочного планирования, а зачастую и его отсутствие; o отсутствие прозрачных схем партнерского взаимодействия; o непрозрачность цены административных ресурсов; o приоритет административных методов решения проблемных ситуаций; o неэкономичный и неэффективный менеджмент, низкий уровень квалификации персонала, отсутствие трудовой мотивации;

o некачественный учет, контроль и бюджетирование девелоперского проекта; o юридическая уязвимость;

o манипулирование потребительскими амбициями;

o некорректность используемых методов оценки результатов деятельности де-велопером.

Девелопмент в строительстве относится к отраслевому сегменту, неустойчивому к кризису, так как сочетает продажу инвестиционной продукции с высокой долговой нагрузкой. К докризисным проблемам нединамичного развития девелоперской деятельности в настоящее время присоединились кризисные:

o дефицит средств для развития девелоперских проектов; o сокращение деловой активности и платёжеспособного спроса; o снижение темпов ввода недвижимости, замораживание объектов строительства; o прекращение большей части государственных строительных программ; o повышение процентных ставок по кредитам, обвал ряда ипотечных программ; o трудности с обслуживанием долгов, рост долгового бремени девелоперов; o банкротство большинства компаний, слияние и поглощение; o передача активов кредиторам в счёт погашения долга и др. На сентябрь 2008 года, на офисном, торговом, складском и гостиничном сегментах рынка коммерческой недвижимости Московского региона было представлено порядка 300 девелоперских структур. Сегодня рынок насчитывает только 108 подобных компаний-девелоперов. Опыт российского строительного комплекса кризисного периода показывает, что ряд важных факторов оптимизации организационной структуры и совершенствования девелопмента упущен. Однако однозначным остаётся вывод -качественное структурное управление и оптимальная организация процессов в условиях девелопмента, координация и общая база комплекса в целом приводит к ожидаемым результатам и помогает достичь устойчивого развития как девелоперского проекта, так и каждой организации-участника. Выделим текущие приоритетные задачи развития девелоперской деятельности в Российской Федерации в условиях современной экономической ситуации:

• разграничение прав и ответственности сторон;

• повышение договорной дисциплины и юридической защищенности участников девелоперского проекта;

• качественная проработка стратегии девелопмента;

• повышение квалификации управленческих кадров;

• развитие финансовых технологий и форм управленческого учета;

• разработка и развитие расчетных, учетных и контрольных технологий;

• внедрение инновационных разработок и методологий оценки и управления проектами;

• обеспечение инвестиционной привлекательности девелопмента. Строительная отрасль продолжит испытывать некоторый дефицит заёмного финансирования до 2012-2013 года, хотя прогнозируется динамичное развитие с выходом на двукратный рост производительности труда к 2020 г. Однако позитивные процессы развития не обеспечены методологическими разработками и практическими рекомендациями для формирования организационных структур и взаимодействия участников девелоперского проекта. Отмечен интерес девелоперов к научному изучению их деятельности и разработке рекомендаций: 81% респондентов считают научный подход к девелопменту важным и актуальным, в том числе, 37% считают приоритетным создание методологии, позволяющей оценивать и повышать качество управления девело-

6/2011 мвВЕСТНИК

перской деятельностью. Бесспорна необходимость формирования современной концепции, определения стандартов девелопмента, разработки методологии организации девелопмента и методов комплексной оценки девелоперского проекта.

Таблица 1

Основные подсистемы девелопмента и их функции_

Подсистемы Функции

Маркетинг ПМ ПМФ1 - анализ текущего состояния рынка и прогнозы перспективного развития рынка по целевым сегментам; ПМФ2 - анализ местоположения и стратегических альтернатив развития объекта в рамках социально-экономической системы региона; ПМФ3 - разработка маркетинговой и архитектурно-строительной концепции девелопмента; ПМФ4 - разработка и внедрение программы по реализации недвижимости; ПМФ5 - сопровождение сделок до сдачи объектов.

Управление ПУ ПУФ1 - составление календарных планов и бюджетов проектов; ПУФ2 - анализ проектных решений и технических условий на присоединение инженерных сетей; ПУФ3 - управление процессом строительства; ПУФ4 - разработка финансово-правовой схемы; ПУФ5 - расчет финансово-экономических показателей проекта, управление финансовой моделью проекта.

Проектирование ПП ППФ1 - разработка ТЭО проектируемого объекта недвижимости; ППФ2 - разработка эскизной, проектной и рабочей документации генплана проекта, сетей и инженерных сооружений, эскизных проектов домов; ППФ3 - ландшафтное проектирование; ППФ4 - проработка решений по отделке помещений; ППФ5 - участие в согласованиях проектной документации.

Авторский надзор ПА ПАФ1 - контроль соответствия возводимого объекта в процессе строительства проектным решениям; ПАФ2 - оптимизация проектных решений в ходе строительства; ПАФ3 - ведение журнала авторского надзора и участие в приемке выполняемых ГП работ.

Технический надзор ПТ ПТФ1 - оформление исходно-разрешительной документации; ПТФ2 - согласование документации в государственных органах; ПТФ3 - обеспечение разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации; ПТФ4 - организация и проведение тендеров; ПТФ5 - осуществление технического надзора за строительством; ПТФ6 - организация приемки законченного строительства объектов и ввода их в эксплуатацию; ПТФ7 - обеспечение подготовки комплекта документов и регистрацию прав собственности; ПТФ8 - организация эксплуатации зданий и сооружений.

Генподрядные работы ПГ ПГФ1 - организация полного цикла всех стадий строительства; ПГФ2 - организация поставки всех необходимые для строительства материалов, конструкций, оборудования; ПГФ3 - осуществление разметки объектов на строительной площадке; ПГФ4 - заключение договоров с субподрядными организациями; ПГФ5 - возведение и обеспечение сдачи в эксплуатацию объектов; ПГФ6 - проведение опробования и испытания инженерного и технологического оборудования.

В настоящее время на отечественном рынке недвижимости работает полный цикл услуг по управлению проектами - фи-девелопмент или "чистый девелопмент" - структура, которая обладает бизнес-технологиями для реализации девелоперского проекта, управляет этим проектом, но не вкладывает в него собственных финансовых средств. Спекулятивная составляющая, когда девелопер вкладывает в проект собственные средства, отвечавшая до кризиса за значительную долю сделок на рынке, сократилась и практически исчезла. Причиной тому стало искажение ценовых определений, на рынке наблюдалось значительное расхождение в ставках капитализации инвесторов и собственников недвижимости. Цель управления девелоперским проектом в рамках фи-девелопмента - системно организовать рабочий процесс, создать единую структуру управления реализацией проекта - детализированно представлена в подсистемах деве-лопмента (таблица 1, рисунок 1).

Рис. 1 Блок-схема взаимодействия подсистем девелопмента

6/2Q11 мвВЕСТНИК

Предложенная организационная схема позволяет практически реализовать системный подход, обеспечить качество взаимодействия подсистем и обоснованно подойти к разрешению ряда современных проблем в инвестиционно-строительной сфере, таких как модернизация моделей финансирования, оптимизация параметров и всего портфеля проектов, управления стоимостью и, шире - развитием девелоперских проектов. Эти задачи могут быть решены на основе анализа рыночной среды, тщательном рассмотрении проектных процессов, научном обосновании критериев и параметров эффективности девелоперского проекта. В свою очередь формирование системы показателей, обеспечивающих оценку эффективности девелоперских проектов, требует анализа и развития методик оценки качества управления. Приведенные аргументы организационно-функционального взаимодействия подсистем девелопмента и их качественного взаимодействия, опыт российского строительного комплекса, потребности в развитии технологий строительства и управления позволяют рассматривать перспективы девелопмента как института развития инвестиционно-строительной сферы.

Библиография :

1. Бесекерский В. А., Попов Е. П. Теория систем автоматического управления - 4-е изд., перераб. и доп. - СПб.: Профессия, 2004.

2. Войцеховский О. А., Максимова Т. В. Девелопмент торговой недвижимости в России -Изд.: ООО «МОЛЛ Паблишинг Хаус», 2010.

3. Гринспен А. Эпоха потрясений. Проблемы и перспективы мировой финансовой системы - Сколково - Юнайтед Пресс, 2010.

4. Коростелёв С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью. - М.: Маросейка, 2009.

5. Мазур И. И, Шапиро В. О., Понкратов П. Б. Девелопмент недвижимости - Современное бизнес-образование - М.: Омега-Л, Елима, 2010.

6. Мазур И.И., Шапиро В.Д. Девелопмент недвижимости: справочник для профессионалов - М.: ЕЛИМА: Изд-во «Омега-Л», 2011.

7. Федотова М.А., Тазихина Т.В., Бакулина А.А. Девелопмент в недвижимости: монография. - М.:КНОРУС, 2010

8. http://www.proestate.ru/index-1769.html. «Российский строительный комплекс». М. Соколов Директор Департамента промышленности и инфраструктуры Правительства РФ, президент-элект Гильдии управляющих и девелоперов.

Bibliography:

1. Besekersky V.A., Popov E.P. Theory of automatic control systems - 4th ed. Rev. and add. -SPb.: Profession, 2004

2. Wojciechowski O.A., Maximova T.V. Development of commercial real estate in Russia - Ed. OOO "MALL Publishing House", 2010.

3. Greenspan, A. The Age of Turbulence. Problems and prospects of the global financial system - Skolkovo - United Press, 2010.

4. Korostelev S.P. Theory and practice of assessment for the purposes of development and property management. - Moscow: Maroseyka, 2009.

5. Mazur I.I., Shapiro V.O., Ponkratov P.B. Real Estate Development - Modern Business Education - M: Omega-A, Elim, 2010

6. Mazur I.I., Shapiro V.D. Real Estate Development: a handbook for professionals.- M.: Elim Univ "Omega-L", 2011

7. Fedotov M.A., Tazihina T.V., Bakulina A.A. Development in Real Estate: monograph. -Moscow: KnoRus, 2010

8. http://www.proestate.ru/index-1769.html. "The Russian construction industry." Sokolov Director of the Department of Industry and Infrastructure of the Russian Federation, President-elect Guild of Managers and Developers.

Ключевые слова: девелопмент, инвестиционно-строительная сфера, недвижимость, кризис, организационная структура, управление, девелоперский проект, подсистемы и функции девелопмента.

Keywords: development, investitsionno-building sphere, real estate, crisis, organizational structure, management, the developer project, subsystems and functions to the development.

Тел: 8-916-238-07-74 e-mail: mishlanova m@mail.ru

Рецензент - зав.кафедрой «Коммерция» МГАКХиС, д.э.н., проф. Горшков Р.К.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.