CC BY
59УДК 347.4 ББК 67.410.2
DOI 10.24411/2073-3313-2018-10058
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДЕВЕЛОПЕРСКОМУ ДОГОВОРУ
Камилла Тимуровна ОМАРОВА, магистрант Юридического института Дагестанского государственного университета
E-mail: kamillatim@bk.ru
Научная специальность по публикуемому материалу: 12.00.03 — гражданское право;
предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Аннотация. Понятия «девелопер», «девелопмент недвижимости», «девелоперская деятельность» прочно вошли в практику строительного бизнеса. Данными понятиями оперирует и законодатель. В то же время в российском законодательстве девелоперская деятельность до сих пор формально не урегулирована. В статье рассматриваются теоретические основы девелоперского договора, права и обязанности сторон, а также пути решения проблем, связанных с ним.
Ключевые слова: девелопмент, договор, девелопер, права, обязанности, классификация.
Annotation: The concepts of «developer», «real estate development», «developer activities» have become firmly established in the practice of the construction business. These concepts operate and the legislator. At the same time, in the Russian legislation, development activities have not been formally settled so far. The article examines the theoretical foundations of the development agreement, the rights and obligations of the parties, as well as ways to solve problems related to it.
Keywords: development, contract, developer, rights, duties, classification.
Понятие «ленд-девелопмент» является одним из видов предпринимательской деятельности, который применяется в современных экономических реалиях для развития и освоения земельных участков. Данный вид предпринимательской деятельности практически не изучен в отечественном законодательстве, несмотря на то, что понятие девелоп-мента очень часто используется экспертами в строительной сфере. Систематизация данной деятельности и нормативное ее закрепление необходимы для правового регулирования данной области.
На практике для развития «ленд-девелопмен-та» в России необходимо правильно сформулировать и законодательно закрепить на федеральном уровне такие основополагающие понятия, как «девелопер», «девелоперская организация», «девелоперский договор». Для начала это подтолкнуло бы к созданию узкоспециализированных нормативно-правовых актов, которые были бы
направлены на регулирование девелопмента. А также это необходимо для того, чтобы четко определить круг участников на рынке недвижимости. На данном этапе отношение к рынку ленд-девелопмента имеет большой круг субъектов.
Основной отличительной чертой между российскими и западными подходами в целях освоения территорий является то, что в России обустройство территории (квартала) происходит вокруг жилья. Все остальное является вторичными элементами. Сюда же относится и социальная инфраструктура, которую местные власти сами построить не в состоянии, и эти полномочия перекладываются непосредственно на девелоперов. Следует также отметить, что покупателя квартир первостепенно интересует стоимость объекта, а уже потом изучается социальная инфраструктура района. Цена объекта имеет свойство увеличиваться в зависимости непосредственно от инфраструктурного наполнения района.
ЗАКОН И ПРАВО • 07-2018
Изучая опыт Запада в этом вопросе, отметим, что в Европе рынок более насыщен разнообразными объектами и гораздо более развит, а также сроки окупаемости проектов намного выше. По этой причине инфраструктура там является более важным элементом, чем в России.
Самое главное то, что на Западе стратегия развития не является чем-то формальным, юридическим и на бумаге, как у нас. Благодаря стратегии развития там знают, что где появится, когда появится и как в дальнейшем будет развиваться. В России же девелоперам для начала надо найти территорию, потом нужно заниматься планом развития и только потом приступать к самостоятельному развитию; и это все потому, что в большей части городов не предусмотрены градостроительные планы.
Россия развивается аналогично Европе непосредственно в рамках освоения свободного пространства и превращения его в автономные мини-города с минимально необходимой инфраструктурой. Но есть одно весомое отличие от европейского пути. В Европе местные власти берут на себя подготовку всех необходимых коммуникаций, и только после этого застройщик начинает свою работу. В России же вопрос коммуникаций является очень болезненным и затратным и зачастую перекладывается полностью на девелопера.
Отношения, которые складываются между девелопером и основными участниками инвестиционно-строительного процесса, в международной практике оформляются непосредственно «девелоперскими» договорами.
Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июля 2012 г. № 1456/12, поскольку на технического заказчика были возложены не только обязательства по выбору подрядчиков и заключению с ними договоров, но и обязательства по организации работ по капитальному ремонту объекта и передаче его результата заказчику, то, организуя выполнение работ с привлечением третьих лиц, технический заказчик фактически выступает в качестве генерального подрядчика и обязан нести перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком.
В российском правовом поле представляется верной следующая логика квалификации девелоперских договоров.
Договор порождает определенную совокупность неразрывно связанных обязательств, которые включают права и обязанности сторон.
Данные обязательства имеют гражданско-правовую природу. Заметим, что некоторые из них следовало бы трансформировать непосредственно в обязанности субъектов в силу закона.
1. Обязательство по подготовке проекта для планировки территории и непосредственно проект межевания самой территории; максимальные сроки подготовки этих документов.
2. Обязательство осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, в сроки их осуществления.
3. Обязательство осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории.
Итак, часть правоотношений, составляющих элементы комплексного освоения территории, являются обязательственными: выполнение работ по разработке документации по планировке территории; выполнение работ по освоению территории (строительству объектов инфраструктуры и других объектов в границах территории) и выполнение работ по благоустройству территории. Однако часть правоотношений не удовлетворяет признакам обязательства, изложенным в ГК РФ.
В связи с этим, как нам представляется, обязательство по образованию земельных участков должно возникать не в силу договора, а в силу закона.
Библиографический список
1. Определение ВАС РФ от 05.03.2014 г. по делу № А40-163120/12 // СПС «Консультант Плюс»
2. Постановление АС УО от 14.02.2017 г. по делу № А07-9867/2016 // СПС «Консультант Плюс»
3. Постановление ФАС ПО от 23.01.2014 г. по делу № А65-22387/2008 // СПС «Консультант Плюс»
4. Дружинина К., Чумаченко И. Девелопмент недвижимости: сущность и перспективы правового регулирования // Юрист. 2017 № 41. С. 10.
5. НикулинаМ.Ф., КалужскихА.П., ШлеенкоA.B. Девелопмент и его роль в экономическом развитии // Молодежь и XXI век — 2017: Матер. VII Международной молодежной научной конференции: В 4-х т. Курск, 2017. С. 224—227.
ЗАКОН И ПРАВО • 07-2018
