CC BY
19
4 (274) - 2013
ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ В МЕТОДОЛОГИИ НАЧИСЛЕНИЯ АМОРТИЗАЦИИ ПО ОБЪЕКТАМ НЕДВИЖИМОСТИ
в. л. терехова,
заслуженный работник высшей школы Российской Федерации, доктор экономических наук, профессор финансовый университет при Правительстве Российской Федерации
Федеральным законом от 29.11.2012 № 206-ФЗ «О внесении изменений в главы 21 и 25 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и статью 2 Федерального закона «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 206-ФЗ) внесены изменения в действующий порядок начисления амортизации при поступлении и продаже объектов основных средств (ОС).
Общим принципом начисления амортизации при поступлении ОС является исчисление данного показателя с 1-го числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию в свете п. 4 ст. 259 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ).
Однако при необходимости согласно законодательству о государственной регистрации объекта недвижимости начисление амортизации начиналось после ввода объекта в эксплуатацию и подачи документов на регистрацию (письмо Минфина России от 08.06.2012 № 03-05-05-01/31).
Законом № 206-ФЗ в этот порядок внесены изменения: с 01.01.2013 начисление амортизации по объектам недвижимости осуществляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода их в эксплуатацию, а дата подачи документов на государственную регистрацию уже не будет иметь значения (п. 4 ст. 259 НК РФ). При этом с 01.01.2013 отменяется соответствующий пункт НК РФ (п. 11 ст. 258 НК РФ).
Пример 1. Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Маяк» заключило договор купли-продажи здания склада 10.01.2013 стоимостью 12 000 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость (НДС) — 1 830 508 руб.
Предоплата перечислена продавцу 11.01.2013 в размере 100 % стоимости приобретенного объекта. Акт приемо-передачи здания склада подписан сторонами 12.01.2013. Объект введен в эксплуатацию 15.01.2013. Документы на государственную регистрацию права собственности на объект поданы 11.02.2013.
Первоначальная стоимость здания склада составила 10 169 492 (12 000 000 руб. — 1 830 508 руб.).
Факт подачи документов на государственную регистрацию с 01.01.2013 не влияет на налоговый учет, а потому в январе 2013 г. ООО «Маяк» включило объект в восьмую амортизационную группу с амортизационной премией 10 %.
Следовательно, объект включен в эту группу по стоимости 9 152 543 руб. [10 169 492 руб. — (10 169 492 руб. х 10 %)].
Срок полезного использования объекта организация установила в размере 150 мес. Начисление амортизации производится линейным способом.
В феврале 2013 г. ООО «Маяк» начислило амортизацию в размере 61 017 руб. (9 152 543: 150 мес.) и включило амортизационную премию в сумме 1 016 949 руб. (10 169 492 х 10 %).
Если права собственности на объекты недвижимости не зарегистрированы, то они принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС, но с выделением на отдельном субсчете к счету ОС. По таким объектам амортизация начисляется в общем порядке с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету, а дата государственной регистрации значения не имеет.
При продаже объекта недвижимости доходы и расходы по продаже объекта признаются продавцом после передачи объекта покупателю по акту приема-
сдачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
По Закону № 206-ФЗ с 01.01.2013 датой продажи (реализации) недвижимого имущества признается день передачи объекта покупателю по акту приема-передачи (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ).
На основании этого акта организация-продавец может признать в налоговом учете выручку от продажи объекта недвижимости и списать в расходы его остаточную стоимость. Начисление амортизации по такому объекту прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем выбытия объекта из состава амортизационного имущества (п. 5 ст. 259.1 НК РФ).
Кроме того, организация-продавец может признать и другие расходы, связанные с продажей данного объекта.
Пример 2. Используем условия примера 1. На основе акта приема-передачи организация — продавец здания склада 12.01.2013 должна включить в налоговом учете в состав внереализационных доходов выручку от продажи объекта в сумме 10 169 492 руб. (12 000 000 руб. — 1 830 508 руб.).
Ей необходимо также начислить амортизацию за январь 2013 г. и списать на внереализационные расходы остаточную стоимость здания склада.
Таким образом, дата подачи документов на государственную регистрацию права собственности не имеет значения для целей налогообложения.
В соответствии с действующими Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н, организация-продавец должна списать объект недвижимости с бухгалтерского учета в момент его фактического выбытия независимо от факта регистрации государственных прав собственности на данный объект.
На основании акта приема-передачи остаточная стоимость объекта недвижимости списывается на счет 45 «Товары отгруженные».
Вместе с тем доходы и расходы от продажи объекта недвижимости признаются в бухгалтерском учете на дату перехода права собственности, т. е. на дату государственной регистрации права собственности на объект нового владельца в соответствии с положениями по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99 и «Доходы организации» ПБУ 9/99.
При этом налоговая база по НДС при продаже объекта недвижимости определяется в соответствии с п. 3 ст. 167 НК РФ, т. е., если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача пра-
4 (274) - 2013
ва собственности на него, то такая передача права собственности приравнивается к отгрузке товара.
Иными словами, при реализации объектов недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС является не дата акта приема-передачи ОС, а дата государственной регистрации права собственности. При этом организация-продавец должна выставить счет-фактуру покупателю в течение 5 календарных дней. Со дня государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (письмо Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78).
В отношении ОС, которые используются в условиях агрессивной среды или повышенной сменности, налогоплательщики вправе применять повышающий коэффициент к основной норме амортизации, но не выше 2.
В Законе № 206-ФЗ для упорядочения процесса применения данного коэффициента разрешено его применение в отношении амортизируемых ОС, которые были приняты на учет до 01.01.2014. После указанной даты организации не смогут применять данный коэффициент.
Введение Закона № 206-ФЗ позволяет четко использовать правила начисления амортизации при движении (поступлении и продаже) объектов недвижимости и расчета (восстановления) амортизационной премии, что отвечает интересам налогоплательщиков.
Список литературы
1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 31.07.1998 № 146-ФЗ (в ред. от 07.06.2013).
2. О внесении изменений в главы 21 и 25 части второй Налогового кодекса РФ и статью 2 Федерального закона «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 29.11.2012 № 206-ФЗ.
3. Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств: приказ Минфина России от 13.10.2003 № 91н (в ред. от 24.12.2010).
4. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99: приказ Минфина России от 06.05.1999 № 32н (в ред. от 27.04.2012).
5. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99: приказ Минфина России от 06.05.1999 № 33н (ред. от 27.04.2012) .
6. Письмо Минфина России от 07.02.2011 № 0303-06/1/78.
7/ Письмо Минфина России от 08.06.2012 № 0305-05-01/31.
