CC BY
51 2 И.Г Шепелев , С.В Буравова
О ПРИРАЩЕНИИ ЕМКОСТИ ВЗАИМОСВЯЗАННЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ
РЫНКОВ ЗА СЧЕТ ИННОВАЦИЙ В СОСТАВЕ ДОБАВЛЕННОЙ СТОИМОСТИ
Согласно одному из определений, данному в классической литературе, рынок - это экономическая система, ориентированнАЯ на потребителя. Этим, в частности, объясняются постоянный интерес экономической науки к поведению обычного потребителя, выявление его мотивов при выборе товаров и закономерностей, управляющих его поведением на рынке [12, с. 125].
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам. На рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора: а) развитие (создание) объектов недвижимости; б) управление (эксплуатация) объектами недвижимости; в) оборот прав на ранее созданную недвижимость [12, с. 100].
Рынок недвижимости состоит из нескольких элементов (рис. 1).
Основные факторы рынка недвижимости
Предложение
Рис.1. Элементы рынка недвижимости.
1 Иван Георгиевич Шепелев профессор кафедры «Экономика, Управление и Инвестиции» ФГБОУ ВПО «Южно-Уральский государственный университ», д-р экон.наук, e-mail:. shepelev@susu.ac.ru
2 Светлана Васильевна Буравова, аспирант кафедры «Экономика, Управление и Инвестиции» ФГБОУ ВПО «Южно-Уральский государственный университет», E-mail: buravova_svetlana@mail.ru
Спрос - это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. На спрос на объекты недвижимости влияют многочисленные факторы:
• экономические - темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение;
• социальные - структура и плотность населения; количество семей; миграция; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный состав населения; образовательный уровень и др.;
• природно-климатические - климат; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология и др.;
• регионально-административные - постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.);
• окружающая среда - состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение объекта недвижимости;
• национальные и культурные - традиции населения;
• политические - степень совершенства законодательства, уровень стабильности.
Предложение - количество товаров, имеющихся в продаже при данной цене, или
физический объем поставки товаров на рынок по данной цене. Закон предложения отражает пропорциональную зависимость между ценой и объемом предлагаемых товаров определенного вида и ассортимента [10, с. 37-38]. Предложение на рынке недвижимости -это количество объектов недвижимости, выставленных на продажу в определенный промежуток времени. В любой текущий момент времени предложение складывается из двух элементов: предложения существующих и вновь созданных объектов недвижимости. Соотношение этих элементов изменяется во времени и от места к месту, хотя преобладает предложение существующих объектов недвижимости, что связано с их долговечностью. Ситуация на рынке может измениться за счет строительства новых или реконструкции существующих объектов недвижимости; изменения типа использования либо прав на объекты недвижимости без их физического изменения.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - это наиболее вероятная сумма, за которую он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции [17, с. 228]. Рыночная стоимость зависит от многочисленных факторов, полный учет которых практически невозможен [3, с. 158]. Существуют различия между фактической продажной ценой и рыночной стоимостью.
Цена объекта недвижимости - это фактическая сумма свершившейся сделки купли-продажи. Поскольку цена в любой реальной и предполагаемой сделке связана со стоимостью объекта недвижимости, часто эти термины используют как синонимы. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая поправкой на сделку, зависит от ряда причин, например, наличия аналогов или стабильности рынка [17, с. 227].
Совокупность факторов, определяющих развитие спроса и предложения нак отдельных товарных рынках, находится в сложной диалектической взаимосвязи: изменение действия одних факторов приводит к изменению действия других. Одни факторы вызывают изменения, как общей емкости, так и структуры рынка, а другие, не изменяя общей емкости рынка, вызывают его структурные изменения. В процессе исследования рынка необходимо объяснить механизм действия системы факторов и измерить совокупные результаты их влияния на объем и структуру спроса и предложения на том или ином рынке. Рассмотрим подробнее формирование рынка вновь созданных объектов недвижимости.
Отметим, что рынок недвижимости состоит из множества бурно развивающихся региональных и локальных рынков. Каждый конкретный рынок недвижимости (рис. 2) развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и
нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев [17, с. 294].
Рынок недвижимости Рынок^ин вестиций Рынок земельных участков Рынок строительных работ Ры^ок труда
Рынок строительных конструкций и оборудования Рынок строительных материалов
Рис.2. Составные элементы рынка недвижимости.
Рынок инвестиций - это рынок капитала, необходимого для осуществления строительных работ на рынке недвижимости. Рынок земли - сфера реализации земельных участков или услуг, связанных с арендой, с учетом кадастровой стоимости участков, уровня подключения коммуникаций. Рынок строительных работ представляет собой совокупность мощностей строительной организации, работающих на производстве объектов недвижимости. Рынок труда - сфера формирования спроса и предложения на рабочую силу. Рынок строительных конструкций - сфера реализации продукции, связанной с обеспечением строительства зданий и сооружений. Рынок строительных материалов - сфера реализации материалов, необходимых для создания строительных конструкций. Производство строительных материалов напрямую связано с темпами развития рынка недвижимости - со строительством новых объектов, реконструкцией и ремонтом. На двух последних рынках возможно использование продуктовых инноваций [11]. На протяжении всей истории строительства ведутся разработки новых более экономичных, эффективных инновационных материалов и технологий [4, 13], способов организации производства и т. д. [11, 16].
Для функционирования и развития рынка недвижимости большое значение имеют прогнозные оценки, ожидания покупателей и продавцов, классификация сегментов рынка, ценовая политика и т. д. В настоящее время используются различные методики оценки стоимости объектов недвижимости. Наиболее перспективной является [6, с. 75] оценка через емкость рынка потенциально возможного объема продаж определенных групп объектов недвижимости в течение заданного периода в зависимости от спроса на них, уровня цен, общей конъюнктуры рынка, доходов населения и деловой активности. Емкость рынка характеризуется размерами спроса и величиной предложения объектов недвижимости [15].
Рост или снижения емкости рынка недвижимости рассматриваются как закономерные и обосновываются посредством концепции жизненного цикла объекта недвижимости [14]. Согласно этой концепции, конкретная группа объектов недвижимости, емкость рынка которой прогнозируется, является средством удовлетворения запросов потребителей. При этом рассматривается совокупность рынков недвижимости, состоящая из производственных
рынков, связанных таким качественным фактором, как емкость рынка. Под производственными принято понимать рынки, на которых производятся и реализуются элементы, входящие в состав объекта недвижимости. Прирост емкости рынка при переходе от одного рынка к другому осуществляется за счет получения добавленной стоимости при производстве и реализации продукции на каждом рынке. Добавленная стоимость суть разница между ценой реализации продукции на каждом рынке и материальными затратами (ценой покупного сырья, материалов, услуг сторонних организаций и поставщиков энергетических и других ресурсов). В состав добавленной стоимости, полученной на анализируемом рынке, входят реализованные на этом рынке инновации.
Прирост емкости рынков можно представить в виде цепи функций, выражающих зависимость емкости последующего рынке от емкости предыдущих по технологической последовательности производства.
02 = IЛ
а=1)
04 = I (02; 03; t); (1)
05 = I (02; 0з; t);
06 = I (0 5; <);
07 = I (05; 06; <);
08 = I (07; t)
где QI - емкость определенного 1-го рынка; Qп - емкость минералпроизводящих рынков; Q2, Q3, Q4, Q5, Q6, Q7, Q8 - соответственно емкость рынков строительных материалов, строительных конструкций и оборудования, труда, строительных работ, земли, инвестиций и недвижимости; Ь - лаг формирования прироста стоимости (зависит от рыночного цикла продукции); / - функциональная зависимость емкости рынка от емкости предыдущих рынков.
Определим прирост емкости рынка Q2 на следующем примере. Исходные материалы для производства, допустим, пескоцементных блоков (цемент, песок, щебень, воду) предприятие приобретет на рынке Qп. Материальные затраты вместе с доставкой, стоимостью энергоресурсов и других услуг составляют 10, 76 рублей на один стеновой ка мень, рыночная цена камня - 25 р./шт. Тогда, добавленная стоимость составит (25 - 10,76) = 14,2 р., а прирост рынка равен (14,24/10,76) 100 = 132%.
Аналогично формируется прирост емкости рынка строительных конструкций, деталей и других изделий, для производства которых требуются более мощное оборудование, квалифицированная рабочая сила и т. д. Согласно расчетам, добавленная стоимость на этом рынке - 170...190%. Значительную ее долю составляют инновации, приводящие к повышению цены за счет лучшего качества изделий, внешнего вида и т. д. [2]. Наибольшую долю добавленной стоимости дает рынок строительно-монтажных работ. Увеличение цены реализации на этом рынке достигается за счет инновационных составляющих: улучшения качества строительства, повышения уровня энергосбережения, комфортности жилья и т. д. Добавленная стоимость этого рынка - 250.270%. Отметим, что валовая прибыль в некоторых строительных организациях составляет 50.70% от прямых затрат [8].
Добавленная стоимость рынка участков земли под строительство составляет 90.110% (включает кадастровую стоимость земли, затраты на подключение коммуникаций, снос объектов на участке и т. д.).
Емкость рынка инвестиций складывается из емкости рынков земельных участков и строительно-монтажных работ. Прирост рынка инвестиций складывается из затрат на содержание персонала, других управленческих и финансовых расходов, доходов инвесторов, прибыли застройщика и др. Доля прироста этого рынка в цене недвижимости составляет 15.20% [1, 5, 7].
Для расчетов емкости рынков примем коэффициент прироста емкости рынка Крь
^=1+а (2)
Где а - в долях материальных затрат, тогда емкость рынка Yi равна:
У = (У _1 + А„) • Кр1 (3)
у
Где г_1 - емкость предыдущего рынка; Xi - дополнительные материальные затраты на ^ом рынке.
Предполагаемая застройщиком цена объекта на рынке недвижимости составляет: Ц = (Ц 5 + Ц б) • К
»5 ^б/ (4)
^ 5
^ - полные затраты на выполнение строительно-монтажных работ, определенные как емкость рынка по отдельному объекту, Ц6 затраты на приобретение (аренду) участка с учетом затрат на подключение к коммуникациям и затрат на подготовку участка к строительству.
Предлагаемый метод расчета цены объекта недвижимости по сравнению с традиционным, калькуляционным, методом (рис. 3) имеет следующие преимущества: является более простым, менее трудоемким и более достоверным, так как на каждом этапе осуществляется сверка показателей с рыночной стоимостью ресурсов и изделий; отражает экономическую сущность цены через добавленную стоимость на каждом переделе строительства.
Предложенный метод определения цены продукции может применяться в обрабатывающих производствах, имеющих технологические переделы.
Себестоимость продукции Прибыль строительной организации Акциз (по подакцизным товарам) НДС Снабженческо- сбытовая надбавка Торговая надбавка
Оптовая цена организации
Отпускная цена организации без Н ДС
Отпускная цена организации с НДС (покупная цена оптового посредника)
Продажная цена оптового посредника (покупная цена торгующей организации)
Розничная цена
Рис.3 - Схема формирования цены, калькуляционным методом
Список литературы
1. Асаул, А. Н. Концептуальный подход к решению проблемы финансирования жилищного строительства в условиях развития глобальных рынков жилья/ А. Н. Асаул //Научные труды Вольного экономического общества России. - 2005. - Т. 55. - С. 305-321.
2. Асаул, А. Н. Состояние и перспективы инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации/ А. Н. Асаул // Экономическое возрождение России. - 2008. - №2 (16). - С. 3-9.
3. Асаул, А. Н. Налог на недвижимость и система формирования объекта недвижимости/ А. Н. Асаул, М. К. Соян // Вестник гражданских инженеров. - 2011. - №2 (27). - С. 154-160.
4. Зейниев, Г. Я. К вопросу эффективности новых технологий реконструкции зданий и сооружений/ Г. Я. Зейниев, С. М. Агеев, А. Н. Асаул, Б. В. Лабудин // Промышленное и гражданское строительство. - 2009. - № 5. - С. 55-56.
5. Зотов, В. Б. Проблемы инвестирования строительства муниципального жилья/ В. Б. Зотов // Экономическое возрождение России. - 2005. - №1 (3). - С. 17 - 22.
6. Карлов, С. А. Экономические аспекты моделирования рынка недвижимости в современных условиях/ С. А. Карлов // Экономическое возрождение России. - 2010. - №2 (24). - С. 75-77.
7. Лавров, С. Н. Трудности ипотечного кредитования на пути решения жилищной проблемы/ С. Н. Лавров // Экономическое возрождение России. - 2005. - №1 (3). - С. 27-32.
8. Лобанов, А. В. Научно-теоретический подход к анализу природы и факторов специализации в строительной отрасли/ А. В. Лобанов // Экономическое возрождение России. - 2009. - №3(21). - С. 43-51.
9. Месропян, Л. (Э.) М. Методологические подходы к прогнозированию трансакционных издержек в риелторском бизнесе/ Л. (Э.) М. Месропян // Экономическое возрождение России. - 2010. - №1 (23). - С. 76-81.
10. Месропян, Э. (Л.) М. Анализ формирования некоторых показателей рыночных инструментов рынка недвижимости Армении/ Л. (Э.) М. Месропян // Экономическое возрождение России. - 2010. - №4 (26). - С. 37-45.
11. Модернизация экономики на основе технологических инноваций / А. Н. Асаул, Б. М. Капаров, В. Б. Перевязкин, М. К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2008. - 606 с.
12. Развитие рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы / А. Н. Асаул, Д. А. Гордеев, Е. И. Ушакова. - СПб.: СПбГАСУ, 2008. - 334 с.
13. Реконструкция и реставрация объектов недвижимости / А. Н. Асаул, Ю. Н. Казаков, В. И. Ипанов. - СПб.: Гуманистика, 2005. - 288 с.
14. Теория и практика управления и развития имущественных комплексов / А. Н. Асаул, Х. С. Абаев, Ю. А. Молчанов. - СПб.: Гуманистика, 2006. - 240 с.
15. Управление объектами коммерческой недвижимости / А. Н. Асаул, П. Б. Люлин. - СПб.: СПбГАСУ, 2008. - 144 с.
16. Формирование и оценка эффективности организационной структуры управления в компаниях инвестиционно-строительной сферы / А. Н. Асаул, Н. А. Асаул, А. В. Симонов. - СПб.: СПбГАСУ, 2009. - 258 с.
17. Экономика недвижимости / А. Н. Асаул. - 2-е изд. - СПб.: Питер, 2007. - 624 с.
The list of the literature
1. Asaul, A. N. The conceptual approach to solving the problem of housing finance in the development of global housing markets/ A. N. Asaul / / Proceedings of the Free Economic Society of Russia. - 2005. - V. 55. - P. 305-321.
2. Asaul, A. N. Status and prospects of investment and construction activities in the Russian Federation / A. N. Asaul // Economic revival of Russia. - 2008. - № 2 (16). - P. 3-9.
3. Asaul, A. N. Property tax system and the formation of objects that property / A. N. Asaul, M. K. Soyan // Gerald of Civil Engineers. - 2011. - № 2 (27). - P. 154-160.
4. Zeyniev, G. Y. On the effectiveness of new technologies reconstruction of buildings and structures / G. Y. Zeyniev, S. M. Ageev, A. N. Asaul, B. V. Labudin // Industrial and civil construction. - 2009. - № 5. -P. 55-56.
5. Zotov, V. B. Investment problems of construction of social housing/ V. B. Zotov // Economic revival of Russia. - 2005. - № 1 (3). - P. 17-22.
6. Karlov, S. A. Economic aspects of modeling the real estate market in the current conditions/ S. A. Karlov // Economic revival of Russia. - 2010. - № 2 (24). - P. 75-77.
7. Lavrov, S. N. mortgage difficulties in the way of solving the housing problem/ S. N. Lavrov // Economic revival of Russia. - 2005. - № 1 (3). - P. 27-32.
8. Lobanov, A. V. Scientific-theoretical approach to the analysis of the nature and factors of specialization in the construction industry/ A. V. Lobanov // Economic revival of Russia. - 2009. - № 3 (21). - P. 43-51.
9. Mesropian, L. (E.) M. Methodological approaches to the prediction of transaction costs in the business of real estates/ L. (E.) M. Mesropian // Economic revival of Russia. - 2010. - № 1 (23). - P. 76-81.
10. Mesropian, E. (L.) M. Analysis of the formation of some indicators of market instruments real estate market in Armenia/ L. (E.) M. Mesropian // Economic revival of Russia. - 2010. - № 4 (26). - P. 3745.
11. Modernization of the economy based on technological innovation / A. N. Asaul, B. M. Kaparov, V. B. Perevyazkin, M. K. Starovojtov. - SPb: ANO «IPEV», 2008. - 606 p.
12. Development of residential real estate market as a self-organizing systems / A. N. Asaul, D. A. Gordeev, E. I. Ushakova. - SPb.: SPbGASU, 2008. - 334 p.
13. Reconstruction and restoration of real estate / A. N. Asaul, Ju. N. Kazakov, V. I. Ipanov. - SPb.: Gumanistika, 2005. - 288 p.
14. Theory and practice of property management and development systems / A. Asaul, H. S. Abayev, Ju. A. Molchanov. - SPb.: Gumanistika, 2006. - 240 p.
15. Management of commercial real estate / A. N. Asaul, P. B. Liulin. - SPb.: SPbGASU, 2008. - 144
p.
16. Formation and evaluation of the effectiveness of the organizational structure of management in companies of investment and construction areas / A. N. Asaul, N. A. Asaul, A. V. Simonov. - SPb.: SPbGASU, 2009. - 258 p.
17. Economics of real estate / A. N. Asaul. - 2nd ed. - SPb.: Piter, 2007. - 624 p:
