CC BY
15Л. (Э.) М. Месропян
МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ПРОГНОЗИРОВАНИЮ ТРАНСАКЦИОННЫХ ИЗДЕРЖЕК В РИЕЛТОРСКОМ БИЗНЕСЕ
Проблема снижения трансакционных издержек в институциональных рыночных системах носит методологический характер и является предметом исследования в современной экономической теории. Вопросы управления трансакционными издержками исследуются применительно к конкретным отраслям и комплексам, что объясняется различной структурой этих издержек и различными подходами к их оптимизации [4].
Понятие трансакции было введено в научный оборот Джоном Коммонсом. По его определению, трансакция - это акт передачи прав собственности от одного экономического субъекта другому [10]. Он выделяет три существенных типа трансакций: трансакции сделки, управления и рационирования. В риелторском бизнесе учитывается первый тип трансакций. Трансакции сделки представляют собой свободное перераспределение прав собственности на редкие блага между равными с правовой точки зрения агентами и служат для осуществления фактического отчуждения и присвоения прав собственности и свобод при обоюдном согласии сторон, основанном на экономическом интересе каждой из них. В трансакции сделки соблюдается условие симметричности отношений между контрагентами. Ее отличительным признаком, по мнению Коммонса, является передача товара из рук в руки.
Классическим примером сферы бизнеса, управление которым в целом происходит по методологическим принципам трансакционных издержек, является риелторская деятельность. В данном случае трансакционные издержки охватывают издержки принятия решений, выработки планов и организации предстоящей деятельности, ведения переговоров с покупателем (арендатором) и продавцом (арендодателем) недвижимости о содержании и условиях сделки, когда в деловые отношения вступают двое или более участников; издержки по изменению планов, пересмотру условий сделки и разрешению спорных вопросов (когда это диктуется изменившимися обстоятельствами), по обеспечению соблюдения участниками достигнутых договоренностей, а также любые вненормативные затраты, возникающие вследствие неэффективности совместных решений, планов, заключаемых договоров и созданных структур; неэффективных реакций на изменившиеся условия и неэффективной защиты соглашений [8]. Одним словом, они включают все, что отражается на сравнительной рентабельности различных способов распределения ресурсов и организации коммерческой деятельности риелторской компании.
Понятие трансакционных издержек было введено Рональдом Коузом в 1930-е гг. для объяснения экономических механизмов функционирования фирм. Р. Коуз связывал образование этих формирований с их относительными преимуществами в плане экономии на трансакционных издержках [15]. В рамках современной экономической теории трансакционные издержки получили множество трактовок, однако, на наш взгляд, применительно к риелторской деятельности справедливо определение Д. Нортона: трансакционные издержки -... состоят из издержек оценки полезных свойств объекта обмена и издержек обеспечения прав и принуждения к их соблюдению- [12].
Большое значение для формирования цивилизованного рынка приобретает правильный выбор методологических подходов к прогнозированию трансакционных издержек в риелторском бизнесе, поскольку рынки представляют собой институты, существующие для облегчения обмена [6], т. е. в конечном итоге - для сокращения издержек по трансакциям обмена. Отсюда следует вывод, что в экономической теории, предполагающей, что трансакционные издержки не существуют, рынкам нечего делать.
1 Председатель Научно □информационного центра недвижимости Армении, канд. экон. наук, доцент, ericmes@yandex.ru.
Образование фирмы приводит к экономии на общих издержках за счет трансформации трансакционных издержек независимых агентов (риелторских компаний) на открытом рынке в организационные издержки внутри фирмы. Поэтому для анализа природы фирмы понадобилось расширить содержание понятия контракт (сделка). Проблема контрактов и связанных с ними трансакционных издержек основывается на формировании формальных и неформальных правил, которые обусловливают снижение (или увеличение) этих издержек. Эти правила диктуются законами рынка, далее они - спускаются- на уровень прав собственности и затем - на уровень индивидуальных контрактов.
Контракты отражают структуру стимулов и антистимулов, заложенных в структуре прав собственности, и механизмов их обеспечения.
В Армении, как и в других постсоциалистических странах, недвижимость, не являясь юридически объектом купли □ продажи, не могла быть товаром в первую очередь из-за отсутствия права на собственность [2], без которого не мог возникнуть трансакционный обмен (контракт). Только с 1993 г. в связи с переходом к рыночной экономике в Армении появились предпосылки для возникновения и функционирования риелторской деятельности. С появлением рынка недвижимости эта деятельность, тесно связанная с жилищной проблемой большинства населения, приобрела огромное социальное значение. 1
По своей сути риелторская деятельность - это посредническая профессиональная деятельность в сфере операций с недвижимостью, осуществляемая на рынке недвижимости по поручению заказчика, от его имени и за его счет, с юридической регистрацией в дальнейшем прав собственности или других имущественных прав. Качественные услуги в сфере недвижимости могут оказывать только профессиональные компании.
Большое значение имеет правильный выбор систем и методов управления [5]. Изучая опыт ведущих риелторских компаний Армении (в частности корпорации -Акцерн-), а также фирм стран содружества, мы пришли к выводу, что прогнозирование трансакционных издержек включает в себя перечень локальных задач, связанных в первую очередь с организационными решениями, обеспечивающими бесперебойную и качественную работу компании и позволяющими получать максимальный доход [11].
Для выбора оптимальной системы прогнозирования трансакционных издержек автор рекомендует блок решаемых задач разделить на пять основных групп (см. рисунок).
Основные инструменты прогнозирования трансакционных издержек, влияющих на качество риелторской деятельности:
1. Оперативное управление бизнесом. Производственный цикл риелторской компании состоит из отдельных сделок (деловых операций), заключающихся в предоставлении услуг по отчуждению объектов недвижимости. Специфика риелторских услуг заключается в отсутствии определяющего показателя регулярности реализации сделок, что обусловливает невозможность планирования стабильных доходов фирмы [13]. В оперативном управлении риелторским бизнесом, а также при прогнозировании ожидаемых сделок могут
1 Подробнее см.: Месропян, Л. (Э.) М. Управление риелторской деятельностью/ Л. (Э.) М. Месропян. -Ереван: Граканайреник, 2006
использоваться методы прогнозирования в условиях риска. Сущность эконометрического прогнозирования заключается в описании и анализе будущего развития на основе анализа прошедшего базисного периода, при котором директивно задается будущее движение.
В процессе прогнозирования необходимо выполнить классификацию рисков, поставить задачу оценки конкретного риска и провести структуризацию трансакционной устойчивости. Классификация рисков, как правило, осуществляется по их функциональной направленности, но для их оценки в целях предотвращения необходимо уточнить классификацию рисков по среде возникновения [10]. Для предотвращения реализации внутренних рисков организация должна разработать мероприятия риск □ менеджмента. Предотвращение реализации внешних рисков, возникновение которых непредсказуемо, характеризуется особой сложностью. Вследствие этого инструменты риск□ менеджмента должны применяться в соответствии с ситуационным планом, а в качестве классификационного признака можно принять среду возникновения риска.
Риски необходимо учитывать при прогнозировании экономических последствий принимаемых решений, поведения потребителей и конкурентного окружения, внешнеэкономических условий и макроэкономического развития как регионального рынка недвижимости, так и региона в целом и т. д. [15].
Главной задачей является построение алгоритма групповых и обобщенных показателей, например, конкурентоспособности фирмы и качества услуг. Риелторская фирма-это типичный пример системы, и, чтобы иметь на выходе отличный товар, у нее как входящие ресурсы, так и система их преобразования в товар (т. е. конкурентный потенциал) должны соответствовать оценке -отлично- [14].
В данной ситуации рекомендуется использование выведенного нами показателя, определяющего удельную величину нестабильности трансакционных операций, -коэффициента трансакционной устойчивости (КТУ):
¿( Д .С .а + ... + Д .С .р)
К Т У = —--(1)
п
где:
Д.С. — динамический сдвиг изменения качественного состава сделок после-дующего года по отношению к предыдущему, %.
а и в — временные отрезки исследуемого статистического ряда.
п — количество исследуемых временных периодов, (годы).
2. Управление качеством сервиса. Понятие качества продукта с позиций его соответствия запросам потребителя сложилось в условиях рыночной экономики. Идея такого подхода к определению качества продукции принадлежит голландским ученым Дж. Ван Этингеру и Дж. Ситтигу, разработавшим специальную область науки - квалиметрию. Чтобы судить о качестве продукта (услуги), недостаточно данных о его свойствах, нужно учитывать условия, в которых продукт (услуга) создавался и будет использован [1].
Стандарты качества риелторской фирмы - это в первую очередь жесткая ориентация на комплекс услуг, предоставляемых потребителям. При этом речь идет в основном о культуре предоставления услуг, сроках и надежности (безопасности) сделки. Алгоритм качества сервиса Кс риелторской компании, предлагаемый авторами, можно выразить формулой
К .с = Кт + Кр + Не (2)
где Км - качество менеджмента; Кр
- качество работ; Нс
- надежность сделки.
3. Маркетинг и реклама. В сложных экономических условиях становления рыночных структур основной проблемой риелторских фирм является конкурентоспособность. Под
конкурентоспособностью предприятия подразумевается его превосходство на выбранных сегментах рынка в данный момент времени, оцененное субъектами внешней среды, достигнутое без ущерба для окружающих и определяемое конкурентоспособностью его товаров (услуг) и уровнем конкурентного потенциала [14].
Конечной целью всех маркетинговых исследований является разработка программы продвижения риелторской фирмы на рынок. Помимо внешней информации необходимы сведения о ситуации в компании, на основании которых служба маркетинга может разработать гибкую систему скидок, скорректировать политику ценообразования и др.
Деятельность риелторских компаний - рекламодателей в Армении подлежит лицензированию, поэтому в рекламе должны быть указаны номер лицензии и наименование выдавшего ее органа. Как правило, компании по недвижимости размещают рекламу в печатных органах. При этом достигается наибольший охват клиентов и снижается стоимость рекламы.
4. Организация и мотивация труда. Деятельность риелторских фирм - очень трудоемка (основная удельная часть издержек риелторских компаний приходится на трудозатраты), поэтому правильная система организации труда является главным элементом в расчете трансакционных издержек. Применяя оптимальную модель организации и мотивации труда, можно достигнуть максимальной рентабельности.
На Западе, особенно в США, наметились два основных подхода. При одном из них стремятся измерить ценность каждого работника путем определения ожидаемого дохода фирмы от его работы, при другом исходят из того, что трудовые ресурсы компании представляют единый комплекс (коллектив) и должны быть оценены в целом. Мотивация как система материального и морального стимулирования работников имеет прямое отношение к результатам работы.
Какие подходы к мотивации наиболее актуальны для риелторской деятельности в настоящее время? Мотивация применима как к отдельным сотрудникам, так и к команде в целом. Одно не может заменить другое, и при построении системы стимулирования это нужно рассматривать в комплексе.
Куртаж (сдельная система оплаты агентов) - один из наиболее естественных и распространенных способов повышения заинтересованности сотрудников. Назначение фиксированной - повременной, месячной оплаты может привести к снижению мотивационных факторов. В некоторых случаях рекомендуется смешанная - повременно-сдельная система.
Бонус (премиальная система оплаты) - довольно распространенный способ мотивации, может рассматриваться как индивидуальное поощрение конкретного работника за хорошую работу независимо от результатов работы компании и как поощрение коллектива по результатам за определенный период.
К финансовой помощи можно отнести предоставление транспорта (в личных целях), ссуду на покупку недвижимости, оплату медицинских услуг и других расходов, которые могут распространяться или не распространяться на членов семьи сотрудника.
Поощрения - например, выбор -сотрудника месяца-. Подобные меры должны быть организованы так, чтобы возможность выиграть была у всех.
Ответственность - большинство людей получают удовлетворение от возложенной на них ответственности и гордятся достигнутым результатом.
5. Бенчмаркинг. Завоевать рынок, превзойти конкурентов, создать лучший продукт и получить большую прибыль хотят все. Можно решать подобные задачи самостоятельно, но есть и другой путь - воспользоваться опытом успешных компаний. Бенчмаркинг - система изучения и внедрения лучших методов ведения бизнеса.
Согласно классическому определению, бенчмаркинг (benchmarking) - это способ оценки стратегий и целей работы своей организации в сравнении с работой первоклассных предпринимательских организаций для определения своего места на рынке.
Цели предпринимателей, использующих инструментарий бенчмаркинга, могут быть различными: улучшить позицию по отношению к конкурентам; снизить затраты; укрепить конкурентную позицию; повысить степень удовлетворенности покупателей; увеличить эффективность; определить слабые места процесса; разработать новые идеи; улучшить организацию и др.
Бенчмаркинг используется для анализа неочевидных, скрытых от глаз наблюдателя, рыночных процессов и явлений. Его особенность состоит в сборе возможно более полной, в том числе конфиденциальной и полуконфиденциальной, информации о деятельности различных субъектов рыночной среды. Собранная информация позволяет получить более полное представление о характере предпринимательской деятельности лидеров конкурентной среды и причинах их успеха, для обобщения и использования в процессе построения модели эффективного предпринимательства [3].
В конце 1970-х гг. эталонное сопоставление становится эффективным инструментом менеджмента и на протяжении последних лет прочно входит в число самых популярных методов управления.
Таким образом, с развитием рыночных институтов в постсоциалистических странах все большую востребованность приобретают современные методологические подходы к прогнозированию трансакционных издержек, особенно в таких отраслях, как риелторский бизнес.
Список литературы
1. Азгальдов, Г. Г. О квалиметрии/ Г. Г. Азгальдов, Э. П. Райхман. - М.: ИздПво стандартов, 1973.
2. Анлян, С. Обзор реформ в Армении в сфере жилья и градостроительства в 1989-95 годах/С. Анлян, И. Ванян. - Ереван, 1996.
3. Асаул, А. Н. Корпоративные структуры в региональном инвестиционно-строительном комплексе/ А. Н. Асаул, А. В. Батрак. - М.: ИздПво АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2001. - 168 с.
4. Асаул, А. Н. Снижение трансакционных затрат в строительстве за счет оптимизации информационного пространства / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов. - СПб: АНО ИПЭВ, 2008. - 300 с.81
5. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: учебник/ А. Н. Асаул, Л. М. Месропян, Э. М.Сандоян. - Ереван, 2008.
6. Асаул, Н. А. Институциональные подход к развитию инвестиционно-строительного комплекса / Н. А. Асаул // Экономическое возрождение России - 2005. -№ 1(3). - С. 37-44.
7. Асаул, М. А. Управление устойчивостью предпринимательских структур/ М. А. Асаул. -СПб.: Изд. Института проблем экономического возрождения, 2008. - 285 с.
8. Балабанов, И. Т. Операции с недвижимостью в России/ И. Т. Балабанов. - М.: Финансы и статистика, 1996.
9. Иванов, С. Н. Теоретические подходы к исследованию структуры трансакционных издержек ИСК/ С. Н. Иванов // Экономическое возрождение России - 2007. - № 3(13). - С. 42-49.
10. Коммонс, Дж. Институциональная экономика. Ее место в политической экономии/ Дж. Коммонс // Экономический вестник Ростовского ГУ. - 2007. - Т. 5. - №4.
11. Крымина, О. Л. Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию/ О. Л. Крымина. - Маркетинговая группа БЕШ, 2004.
12. Орлов, А. И. Эконометрика/ А. И. Орлов. - М.: Экономика, 2002.
13. Раяцкас, Р. Л. Экономические догмы и управленческая реальность/ Р. Л. Раяцкас, М. К. Плакунов. - М.: Экономика, 1991.
14. Фасхиев Х. А. Конкурентный потенциал предприятия: оценка и управление / Х. А. Фасхиев // Экономическое возрождение России - 2008. - № 2(16). - С. 50-55.
15. Coase, RonaldH. The Problem of Social Cost/ Ronald H. Coase //Journal of Law and Economics. -1960. - №3.
The list of the literature
1. Azgaldov ,G. G. About qualimetry/ G. G. Azgaldov, E. P. Rajhman. - M.: Publishing Standards, 1973.
2. Änlyn, С. The Review of reforms in Armenia in habitation and town □ planning sphere in 1989-95/ C. Anlyn, I. Vanjan. - Yerevan, 1996.
3. Asaul, A. H. Corporate structure in the regional investment □ construction complex/ A. H. Asaul, A. V.Batrak. - M.: Published ASV; SPb.: SPbGASU, 2001. - P. 168.
4. Asaul, A. N. Decrease of transaction expenses in building for the account of optimizations of an information field / A. N. Asaul, S. V. Ivanov. - SPb.: ANO IPEV, 2008. - 300 p.
5. Asaul, A. N. Economy of the real estate: the textbook/ A. N. Asaul, L. M. Mesropjan, E. M. Sandojan. - Erevan, 2008.
6. Asaul, N. A. Institutsionalnye the approach to development of an investitsionnoD building complex /N. A. Asaul // Economic revival of Russia. - 2005. - № 1 (3). - P. 37-44.
7. Asaul, M. A. Management of stability of enterprise structures/ M. A. Asaul. - SPb.: the edition of institute of problems of economic revival, 2008. - 285 p.
8. Balabanov, I. T. Operations with the real estate in Russia/ I. T. Balabanov. - M.: Finance and statistics, 1996.
9. Ivanov, S. N. Theoretical approaches to structure research transaction cost of ISK/ S. N. Ivanov //Economic revival of Russia. - 2007. - № 3 (13). - P. 42-49.
10. Kommons, Dzh. Institutional Economics. Its place in political economy. The Economic Journal of Rostov GU/ Dzh. Kommons. - 2007. - T. 5. - № 4.
11. Krymina, O. L. Property Management. How to choose a management company/ O. L. Krymina. Marketing team BESHD2004.
12. Orlov, A. I. Econometric/ A. I. Orlov. - M.: Ekonomika, 2002.
13. Rajatskas, R. L. Economic dogma and managerial reality/ R. L. Rajatskas, M. K. Plakunov. -M.: Economics, 1991.
14. Fashiev, H. A. Competitive potential of the enterprise: assessment and management /H. A. Fashiev // Economic revival of Russia. - 2008. - № 2 (16). - P. 50-55.
15. Coase, Ronald H. The Problem of Social Cost/ Ronald H. Coase //Journal of Law and Economics. -1960. - №3.
