CC BY
362
проблемы оценки и снижения трансакционных издержек на рынке недвижимости
С.Н. Максимов,
заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного экономического университета,
доктор экономических наук [email protected]
Н.В. Васильева,
профессор кафедры экономики и менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного экономического университета,
доктор экономических наук [email protected]
И.А. Бачуринская,
профессор кафедры экономики и менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного экономического университета,
доктор экономических наук [email protected]
В статье рассматриваются теоретико-методологические и практические проблемы анализа трансакционных издержек в контексте их влияния на функционирование и развитие рынка недвижимости. Определены основные понятия, выявлены проблемы оценки и определены способы снижения трансакционных издержек на рынке недвижимости.
Ключевые слова: недвижимость; рынок недвижимости; трансакции; трансакционные издержки.
УДК 338.24 ББК 65.2
Для современного рынка недвижимости характерно многообразие трансакционных издержек, что обусловлено особенностями оборота объектов недвижимости, сопровождаемого передачей по сделке достаточно сложных совокупностей прав на эти объекты.
Поэтому исследование проблем, связанных с анализом, оценкой и способами снижения трансакционных издержек, является одним из приоритетных и в то же время малоизученных направлений развития теории и практики функционирования рынка недвижимости.
В первую очередь требуют внимания вопросы совершенствования терминологического аппарата, раскрытия сущности ключевых понятий — «трансакции» и «трансакционные издержки». Понятие «трансакции» ввел в научный оборот Дж. Коммонс. Он дал им следующее определение: «трансакции — это не обмен товарами, а отчуждение и присвоение прав собственности и свобод, созданных обществом» [10].
Из этого определения можно сделать вывод, что ключевым признаком трансакции применительно к объектам недвижимости является переход прав собственности на них. В работе Шатистко А.Е. «Новая институциональная экономическая теория» трансакции определяются как «...деятельность человека в форме отчуждения и присвоения прав собственности и свобод, принятых в обществе, которые осуществляются в процессе планирования, контроля над выполнением обещаний, а также адаптацией к непредвиденным обстоятельствам»
[7]. В этом определении акцент сделан на деятельности человека (контроль и т.д.) в процессе отчуждения и присвоения прав собственности.
С учетом приведенных выше трактовок, а также сущности понятий «недвижимость», «недвижимая собственность», «объект недвижимости», «рынок недвижимости», которые раскрыты нами ранее в работах [1, 5, 6], предлагаем следующее определение: «трансакции на рынке недвижимости — это совокупность действий участников рынка по частичной или полной передаче прав на сформированный объект недвижимости и обеспечению их исполнения».
Трансакция как способ экономического взаимодействия сопровождается возникновением дополнительных издержек, которые несут ее участники. Эти издержки называют трансакционными и определяют по-разному. К. Эрроу определяет трансакционные издержки как «издержки по поддержанию экономических систем на ходу» [8].
Часто проводится аналогия между трением в мире физических объектов и трансакционными издержками в экономике. «Подобно тому, как трение мешает движению физических объектов, распыляя энергию в форме тепла, так и трансакционные издержки препятствуют перемещению ресурсов к пользователям, для которых они представляют наибольшую ценность, «распыляя» полезность этих ресурсов по ходу экономического процесса» [9]. Развернутое определение, основанное на понятии трансакций,представлено в работе [7]. В соответствии с данным определением «трансакционные издержки — это затраты ресурсов (денег, времени, труда и т.п.) для планирования, адаптации и контроля за выполнением взятых индивидами обязательств в процессе отчуждения и присвоения прав собственности и свобод, принятых в обществе».
Концепцию трансакционных издержек нельзя признать полностью устоявшейся: с одной стороны, широко распространено мнение, что трансакционные издержки существуют только при функционировании рынка, т.е. они сводятся к издержкам использования ценового механизма; с другой стороны, трансакционные издержки связывают с альтернативными вариантами организации. Данная идея заложена в определении О.Уильямсона (Уильямсон, 1996, с.28)1 согласно которому трансакционные издержки включают «сравнительные затраты на планирование, адаптацию и мониторинг выполнения задач, характерных для альтернативных структур управления».
Таким образом, трансакционные издержки возникают при любых вариантах организации трансакций, включая рынки, однако в данном случае возникает вопрос выбора наиболее эффективной управленческой структуры, а также анализ институциональной среды как основы данного выбора. Исходя из данной концепции, различают прямые издержки организации трансакции и косвенные издержки, производные от институциональной среды. В данной работе мы остановимся более подробно на прямых трансакционных издержках, связанных с организацией трансакции на рынке недвижимости.
Проблемы оценки и снижения трансакционных издержек обусловлены особенностями российской экономики и степенью развития рынка недвижимости. К числу таких особенностей следует отнести:
— существенно более высокую долю недвижимости, находящуюся в государственной собственности, чем в большинстве стран с рыночной экономикой, и, что не менее важно, более высокую роль государственных организаций как элементов инфраструктуры рынка недвижимости;
— значительную долю не легализованной составляющей в составе трансакционных издержек, определяющей значительный разрыв между легальным уровнем трансакционных издержек и их реальной величиной (например, невозможность четкого определения уровня затрат по четкой спецификации прав собственности и, особенно, «смежных» прав — права на проживание, в частности);
— неразвитость инфраструктуры рынка, не позволяющей четко отделить один вид трансакционных издержек от другого (например, издержек по измерению (оценке стоимости) от услуг риэлтерской фирмы в целом при сделках на жилищном рынке);
— различия в субъективной денежной оценке трансакционных издержек, не имеющих прямого денежного выражения, разными сторонами сделки, в связи с их частой принадлежностью к разным полюсам социальной структуры общества;
— различия между формальным и реальным содержанием сделки (например, расселение коммунальной квартиры часто связано с изменением ее функционального назначения и переходом от использования ее в качестве жилья к использованию в качестве объекта коммерческой недвижимости);
— использование множества форм расчетов (наличные, безналичные, денежные суррогаты), ведущих к замедлению скорости
оборота, увеличению трансакционных издержек и деформирующих ценовую информацию;
— традиционное для российского рынка недвижимости (прежде всего, жилой) возложение основной части явных трансакционных издержек на одну сторону сделки (покупателя, как правило).
Неустойчивость экономических связей, незавершенность формирования структуры рыночных отношений, противоречивость действующего законодательства, неразвитость инфраструктуры рынка недвижимости являются дополнительными факторами, ведущими к возрастанию трансакционных издержек, и, как следствие, снижающими деловую активность на рынке.
Указанные особенности должны быть учтены при анализе и оценке трансакционных издержек. Эффективным инструментом анализа является классификация, которая применительно к рассматриваемым издержкам может быть проведена по следующим критериям:
по форме, в которой издержки проявляются:
— явные — выражающиеся в денежной форме;
— неявные первого рода — выражающиеся в затратах времени, которые несут стороны по сделке в процессе ее совершения;
— неявные второго рода — выражающиеся в тех рисках, которые возникают у сторон по сделке в процессе ее совершения. Указанные риски в свою очередь могут быть разбиты на три группы:
а) риск потери ранее понесенных предварительных затрат (авансы, экспертиза и т.д.);
б) риск приобретения (продажи) объекта по цене, отличающейся от рыночной;
в) риск потери основной суммы (в размере стоимости объекта) покупателем, либо объекта продавцом.
по отношению к предмету сделки:
— трансакционные издержки, непосредственно связанные с совершенной сделкой;
— трансакционные издержки, вызванные предыдущей неудачной попыткой совершения сделки (прервавшейся на том или ином этапе) и переходящие на последующую попытку;
— трансакционные издержки, вызванные предыдущей неудачной попыткой совершения сделки (прервавшейся на том или ином этапе) и не переходящие на последующую попытку (т.е. теряющиеся безвозвратно).
по характеру формирования издержек:
— постоянные, т.е. не зависящие количественно от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости;
— переменные, т.е. зависящие от стоимости приобретаемой недвижимости.
Представленная классификация может быть положена в основу количественной оценки трансакционных издержек на рынке недвижимости. Такая оценка относится к числу наиболее важных методологических проблем исследования рынка недвижимости. Анализ существующих подходов к решению этой проблемы позволяет сделать вывод, что наиболее приемлемым на современном этапе развития рынка недвижимости является метод оценки трансакционных издержек, основанный на прямом расчете издержек процесса совершения трансакции. При этом легализованные трансакционные услуги можно оценить на базе прямого расчета, на основе установленных цен на них, нелегальные трансакционные услуги — экспертным методом, налоги — прямым расчетом на основе налоговых ставок, неявные трансакционные издержки — на основе оценки упущенной выгоды (дохода). Кроме того, для проверки результатов расчета трансакционных издержек по методу прямого расчета, в качестве дополнительного может быть использован макроэкономический подход на основе выделения доли ВРП, приходящегося на трансакционный сектор—торговля, страхование, банковский сектор, операции с недвижимостью, затраты на содержание аппарата управления, затраты государства на судебную и правоохранительную деятельность. Однако данный метод дает очень приблизительную оценку и связан с дополнитель-
ными проблемами в части сбора и обработки информации. И, прежде всего, сбора первичной информации о сделке, которая должна быть раскрыта в данных бухгалтерского учета и отчетности. А также сбор дополнительных данных на базе мониторинга рынка недвижимости.
К проблемам практического характера следует отнести способы снижения трансакционных издержек на рынке недвижимости. По данным Global Property Guide (электронный ресурс: http://www. globalpropertyguide.com) в России величина трансакционных издержек на рынке жилой недвижимости может достигать 25% от стоимости недвижимости для покупателя нерезидента, в то время как в Германии — 7%, а в Англии — 5%.
На наш взгляд, эффективным инструментом снижения трансакционных издержек на рынке недвижимости может быть дорожное картирование, которому в последнее время уделяется повышенное внимание и со стороны ученых, и со стороны практиков. [2,4] Вместе с тем, унифицированные методические подходы и алгоритмы формирования дорожных карт для российской практики еще не сформированы, структура и форма данного документа четко не определены, а сам процесс дорожного картирования отличается высокой степенью творчества.
Составление дорожных карт позволяет оптимизировать затраты времени и иных ресурсов, оптимизировать путь достижения цели. Дорожное картирование используется, как правило, в целях прогнозирования и стратегического планирования. Однако возможности этого метода и преимущества дорожной карты как плана-сценария развития объекта с учетом альтернативных путей и возможной «расшивки» потенциально узких мест [4], по нашему мнению, могут быть применены к трансакциям на рынке недвижимости. Дорожная карта трансакции на рынке недвижимости (далее, для краткости — ДКТ) должна в графической и текстовой форме отражать алгоритм трансакции, ее важнейшие этапы и их результаты в «узлах» карты (пунктах принятия решений), а отрезки между «узлами» — причинно-следственные связи между ними. На ДКТ могут отображаться также необходимые затраты, возможные риски и доходы. Таким образом, основными компонентами ДКТ являются временная ось, узлы, направления перемещения по карте (от одного узла к другому), информация об участниках трансакции на каждом ее этапе и лицах, принимающих решения в узловых точках, описание возможностей и угроз). ДКТ будет служить не только средством визуального представления информации о возможных альтернативах трансакции, а, следовательно, и путей снижения трансакционных издержек, но и средством анализа и оценки этих издержек путем выявления «узких мест», угроз и рисков с привлечением экспертов в области проблем развития рынка недвижимости.
В завершение можно сделать следующие выводы:
— четкое понимание сущности трансакционных издержек на рынке недвижимости, их анализ и оценка способствуют решению не только методологических задач, но и практических проблем развития данного рынка путем оптимизации трансакций на основе сокращения трансакционных издержек;
— достаточно сложную научную проблему представляет собой количественная оценка трансакционных издержек по причине наличия скрытых (нелегальных) расходов, вызванных противоречивостью действующего законодательства, неразвитостью инфраструктуры рынка недвижимости и другими факторами;
— для оценки трансакционных издержек следует применять метод оценки, основанный на прямом расчете издержек процесса совершения трансакции, который позволяет более точно рассчитать величину трансакционных издержек;
— практическую проблему снижения трансакционных издержек целесообразно решать с помощью метода дорожного картирования, позволяющего визуализировать алгоритм проведения трансакции и оптимизировать затраты времени и иных ресурсов на ее проведение.
Литература
1. Бачуринская И.А., Васильева Н.В. Региональный рынок недвижимости: сущность и основные факторы развития // Вестник ИНЖЭ-КОНа. Сер. «Экономика». СПбГИЭУ. Вып. №6 (25). — 2008. — С. 59-64.
2. Белоусов Д.Р., Сухарева И.О., Фролов А.С. Метод «картирования технологий» в поисковых прогнозах // Форсайт. 2012. Т. 6. № 2.
3. Институциональная экономика: Учебник / Под общ. ред. А.Олейника. — М.:ИНФРА — М, 2005.
4. Кузык Ю. Что такое дорожная карта. URL: http://www.strf.ru/innovation.aspx?CatalogId=223&d_no=20108
5. Максимов С.Н. Российский рынок недвижимости: становление и проблемы: монография. — СПб.: СПбГИЭУ, 2011.
6. Максимов С.Н., Васильева Н.В., Бачуринская И.А. Недвижимая собственность как экономическая категория // Вестник ИНЖЭКО-На. Серия «Экономика». — № 3. — 2009. — С. 18-24.
7. Шатистко А.Е. Новая институциональная экономическая теория. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Экономический факультет МГУ, ТЕИС, 2002.
8. Arrow K.J. Political and economic evalution of social effects and externalities. In: The analysis of public output. Ed. by Margolis J., N.Y., 1970.
9. Breaden C.H., Toumanoff P.G. Transaction costs and economic institutions. In: The political economy of freedom: essays in honour of F.A.Hayek. Ed. by Leube K.R., Zlabinger A.H., Munchen, 1984.
10. Commons J.R. Institutional Economics // American Economic Rewiew. 1931. V. 21. р. 652.
1 Цит. по: Институциональная экономика: Учебник / Под общ. ред.А. Олейника. - М.:ИНФРА-М, 2005. — 704 с., С.119.
к вопросу диагностики и оценки привлекательности региональных рынков продовольственных товаров
А.С. Купцов,
руководитель отдела торгового маркетинга ЗАО«Кондитерское объединение«Любимый Край», аспирант кафедры маркетинга Санкт-Петербургского государственного экономического университета
В статье обосновывается необходимость проведения производителями продовольственных товаров корректной диагностики и оценки привлекательности региональных рынков, как одного из ключевых этапов построения регионального сбыта. Раскрывается понятие привлекательности рынка с точки зрения различных авторов. Приводятся основные, существующие подходы к оценке, критически анализируется их практическая значимость и применимость.
Ключевые слова: диагностика региональных рынков, продовольственные товары, региональный сбыт, региональные рынки
УДК 339.336, 339.35 ББК У9(2)-803.81(2Р)+У9(2)-361.4(2Р)
Рынок продовольственных товаров традиционно считается наиболее передовым в применении новых подходов и технологий построения систем сбыта. Производителями для увеличения товарооборота и качественного преобразования таких систем используется ряд мероприятий — от решения логистических задач, изменения товарной политики и организационной структуры отделов сбыта, внедрения новых информационных платформ до полного пересмотра системы сбыта. В процессе реорганизации модифицируется, как стратегия, так и сбытовая политика в целом: происходят изменения, касающиеся вопросов ассортиментной политики, территориального охвата, ценообразования в каналах сбыта, доставки продукции и перехода прав собственности, обслуживания и информационной поддержки сбыта, а также внедрения прочих элементов комплекса маркетинга и маркетинговых коммуникаций. Как справедливо отмечает профессор В.В. Никишкин, многие современные компании разрабатывают план производства и стратегию выпуска новых продуктов уже «с учетом возможности вписать товар в эффективно выстроенную систему дистрибуции (сбыта — авт.)» [9, с. 9]. В современных рыночных условиях профессор Д.И. Баркан относит сбыт к «ключевым компетенциям» любой производственной компании, а стратегию сбыта определяет как важную часть общефирменной стратегии [1, с. 33].
Сегодня не только крупные предприятия, но средние и мелкие компании, используя мировой опыт, стремятся построить максимально широкую систему сбыта, делая свою продукцию доступной покупателям в каждом месте продаж. К тому же наблюдаемые в настоящее время тенденции консолидации — от производителей и поставщиков до посредников и розничных компаний — ведут к необходимости территориального расширения бизнесов, экспансии в регионы в целях поиска новых географических рынков. Производители вынуждены сокращать количество посредников и укрупнять зоны их действия [8, с. 22]. По статистике, до 2000-х годов только домашнюю ориентацию сбыта имели абсолютное большинство российских производителей — более 80%, а в последнее десятилетие их число стремительно сократилось [4, с. 308]. Эффективность данного инструмента подтверждают эксперты исследовательской компании «Nielsen»: «среди производителей наибольшего роста продаж добились компании, которые инвестировали в региональную экспансию» [11]. Аналитики рынка торговли отмечают, что регионы России уже готовы для роста во всех товарных категориях, а осуществление сбыта в них — важнейший рычаг развития в долгосрочной перспективе. Для производителей некоторых категорий продовольственной продукции экспансия в новые регионы, являясь одним из важнейших инструментов быстрого увеличения
товарооборота, в условиях усиливающейся конкуренции, становится еще и необходимым инструментом современного развития систем сбыта. Следует выделить основные предпосылки начала региональной экспансии сбыта производителей:
— Отсутствие или снижение потенциала локального (домашнего) рынка ввиду насыщения потребления (работа в узком сегменте, фактическое потребление на уровне предельного, снижающиеся тренды на рынке);
— Сокращение потенциала локального рынка ввиду усиления конкуренции (консолидация производителей, выход крупных иностранных компаний, развитие сбыта конкурентной продукции, наличие административных барьеров);
— Сокращение традиционных каналов сбыта ввиду консолидации сетевой розничной торговли (нарастание конфликта в каналах сбыта, прекращение работы с определенными каналами сбыта);
— Изменения в политике маркетинга и сбыта производственной компании (требование розничного рынка в укрупнении и территориальном расширении структур, сотрудничество с крупными федеральными розничными сетями, необходимость быстрого увеличения товарооборота и загрузки производственных мощностей).
Известно, что построение регионального сбыта является длительным и трудоемким процессом, требующим значительных инвестиций, учета ряда факторов, в том числе, рисков и ограничений. В целом при выводе своей продукции на новые региональные рынки производители проходят несколько основных этапов:
I. Подготовка решения о выходе на региональные рынки;
II. Выбор региональных рынков: диагностика и оценка привлекательности;
III. Разработка структуры и стратегии сбыта на региональных рынках;
^.Организация и контроль сбыта на региональных рынках.
В общих чертах блоки III—IV аналогичны развитию сбыта на локальном уровне, поэтому относительно изучения специфики и особенностей регионального сбыта важно рассмотреть блоки I—II, то есть уделить внимание процессам диагностики региональных рынков и оценке их привлекательности.
С формальной точки зрения построение сбыта в регионах должно отличаться лишь организацией логистики и управления сбытом на удаленных расстояниях. Однако С.И. Кирюков справедливо указывает на дополнительные особенности: иная рыночная или бизнес-среда; незнакомая система функционирования рынка; устоявшиеся отношения существующих участников рынка; иные потребители, посредники, конкуренты с неизвестными предпочтениями и поведением, условиями сотрудничества, ассортиментом и
