CC BY
29
Вестник Омского университета. Серия «Право». 2023. Т. 20, № 2. С. 119-122.
УДК 347.214
Б01 10.24147/1990-5173.2023.20(2).119-122
НОВОЕ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ (ПО ИТОГАМ КРУГЛОГО СТОЛА)
Е. Л. Невзгодина, О. С. Филиппова
Омский государственный университет им. Ф. М. Достоевского, г. Омск, Россия
Введение. Систематически в отечественное законодательство вносятся изменения. Не стала исключением и сфера сделок с недвижимостью. Многочисленные поправки, внесённые в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» стали предметом обсуждения участников круглого стола, состоявшегося в ОмГУ им. Ф. М. Достоевского 23 марта 2023 г. Результаты. В результате обсуждения внесенных законодателем поправок подвергнуты тщательному анализу нормы об ограничении доступа к сведениям о недвижимости, о возможности подать некоторые заявления без усиленной электронной цифровой подписи, о расширении функций личного кабинета кадастрового инженера, о дальнейшем тотальном переходе к электронной форме документооборота и иные изменения. Заключение. Настоящая статья представляет интерес для научного сообщества и практикующих юристов, поскольку формирует и систематизирует теоретическую основу для дальнейших исследований по проблематике правового регулирования сделок с недвижимостью, а также обозначает основные риски, с которыми могут столкнуться участники оборота в условиях изменённого законодательства.
Ключевые слова: сделки с недвижимостью; защита персональных данных; электронная регистрация сделок; нотариус; кадастровый инженер; выписка из ЕГРН; Росреестр; Роскадастр.
1. Введение
Законодательство, регулирующее оборот недвижимости и государственную регистрацию как самой недвижимости, так и её оборота, претерпевает постоянные изменения. Продолжается внедрение технологических приёмов и инструментов в совершении сделок с недвижимостью, в ипотечном банковском обслуживании, что требует правовой квалификации и систематизации. В этих условиях проверка действительности и законности сделок с недвижимостью и полномочий на их совершение, осуществляемая в полном объёме при их нотариальном удосто -верении, продолжает сохранять значимость для всех участников данных отношений.
2. Результаты
В рамках традиционной Седьмой Омской юридической недели 23 марта 2023 г. состоялся круглый стол по теме: «Правовое регулирование сделок с недвижимостью».
В работе круглого стола приняли участие преподаватели кафедры гражданского права ОмГУ им. Ф. М. Достоевского, Омской
академии МВД, нотариусы, представители Росреестра, судьи, риелторы, члены Ассоциации юристов России Омского регионального отделения. Участники обсудили основные поправки, внесённые в Федеральный закон от 13 июля 2013 г. № 218 «О государственной регистрации недвижимости».
Достаточно резонансными оказались изменения, предусмотренные Федеральным законом от 14 июля 2022 г. № 266 «О внесении изменений в Федеральный закон "О персональных данных", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона "О банках и банковской деятельности"», которые вступили в силу 1 марта 2023 г. Закон внёс изменения, направленные на защиту персональных данных. Теперь персональные данные собственника не будут включаться в выписку Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), если только сам собственник заранее в определённом законом порядке не даст на это согласие. По общему
© Невзгодина Е. Л., Филиппова О. С., 2023
правилу выписку с данными о правообладателе можно будет получить только через нотариуса или с разрешения самого правообладателя.
По словам представителя Гильдии риэлторов Москвы Е. Шенгель, новый закон о закрытии сведений из ЕГРН однозначно ограничит покупателей в возможностях проверить недвижимость перед сделкой: «Человек, планирующий совершить сделку с помощью простого письменного договора (ППФ), не имеет возможности получить информацию из ЕГРН, и закон ограничивает права таких лиц. При этом решения судов говорят о том, что добросовестный приобретатель обязан заказать такую выписку перед сделкой». Возникает проблема с определением добросовестности. Она отметила, что логичнее было бы сразу убрать ст. 550 Гражданского кодекса о форме договора и обязать всех покупателей оформлять нотариальные сделки1.
Мы в целом поддерживаем такой подход. Однако, если законодатель не изменит форму сделки, вряд ли что-то произойдёт и со стандартами добросовестности в сфере недвижимости. Ведь законодатель не лишил субъектов доступа к сведениям, а лишь усложнил процедуру их получения.
Достаточно много поправок внесено в закон за 7 лет его существования в связи с отходом от бумажных документов и переходом к электронным. Так, на конец 2015 г. в законе содержалось 39 определений «электронный», а сегодня это уже 277 определений. Полагаем, что комментарии излишни. Если же говорить о рисках, связанных с электронной формой сделки, то их, по нашему мнению, гораздо больше, чем было раньше, учитывая развивающуюся киберпреступность.
С 1 января 2023 г. введён новый вид выписки из ЕГРН. С помощью новой выписки можно будет получить информацию по установленным в пользу отдельного лица ограничениям прав, таких как ипотека, аренда или рента. С одной стороны, новая поправка, но, с другой стороны, ещё в дореволюционной России ипотечная система строилась на шести принципах, одним из которых был принцип гласности, т. е. доступности ипотечной книги всем лицам, интересующимся её содержанием. Как указывал известный цивилист Д. И. Мейер, это одно из существен-
нейших условий ипотечной системы: например, залогопринимателю чрезвычайно важно знать юридическое состояние имения вообще, и в частности степень его задолженности2.
Среди других поправок расширение функций личного кабинета кадастрового инженера: можно будет бесплатно через личный кабинет получить в электронном виде межевой план, технический план, акт обследования, карту-план территории, карту (план) объекта землеустройства, которые он изготовил. Росреестр будет уведомлять кадастрового инженера о приостановлении регистрации и учёта, о выявлении ошибок в подготовленных им документах.
Помимо Росреестра теперь существует ещё и Роскадастр. Предполагалось, что создание Роскадастра выступает частью реализации госпрограммы «Национальная система пространственных данных». Она, в частности, направлена на повышение точности геодезических измерений, до 2 см, что должно привести к исправлению около 8,5 миллионов реестровых ошибок.
Кроме того, с помощью программы рассчитывается дополнить данные о недвижимости. На конец 2021 г., например, в ЕГРН не было внесено 59 % границ населённых пунктов. Также в системе не хватало информации о собственности 48 миллионов объектов .
3. Заключение
Среди пластов гражданского законодательства законодательство о сделках с недвижимостью продолжает оставаться самым подвижным. На сегодняшний день остаётся неясным, как будет применяться новое законодательство и снизит ли современное регулирование риски при заключении сделок с недвижимостью.
ПРИМЕЧАНИЯ
1 Шенгель Е. Президент Гильдии риэлторов Москвы предложила проводить все сделки с недвижимостью нотариально. - URL: https://www. govoritaotariat.com/news/prezident-gildii-rieltorov-moskvy-predlozhila-provodit-vse-sdelki-s-nedvizhi-mo styu-notarialno/?ysclid=lfe46vkrnr983990053 (дата обращения: 23.03.2023).
2 Мейер Д. И. Русское гражданское право. -Петроград : Тип. «Двигатель», 1914. - Доступ из справ.-правовой системы «Гарант».
Вестник Омского университета. Серия «Право». 2023. Т. 20, № 2. С. 119-122.
Новое в правовом регулировании сделок с недвижимостью (по итогам круглого стола)
3 Красинская А. В России появилась госкомпания «Роскадастр». - URL: https://blog.domclick.ru/ nedvizhimost/post/v-rossii-poyavilas-goskompaniya-
roskadastr?ysclid=lg 1 vj77f2r389943436 (дата обращения: 23.03.2023).
Информация об авторах Невзгодина Елена Львовна - заслуженный юрист РФ, заслуженный работник высшей школы РФ, заслуженный профессор ОмГУ им. Ф. М. Достоевского, кандидат юридических наук, профессор, заведующая кафедрой гражданского права
Омский государственный университет им. Ф. М. Достоевского
Адрес для корреспонденции: 644077, Россия, Омск, пр. Мира, 55а
E-mail: kaf_GP_302@mail.ru
SPIN-код: 3790-3180, AuthorlD: 549703
Информация о статье
Дата поступления - 4 апреля 2023 г. Дата принятия в печать - 10 апреля 2023 г.
Для цитирования
Невзгодина Е. Л., Филиппова О. С. Новое в правовом регулировании сделок с недвижимостью (по итогам круглого стола) // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2023. Т. 20, № 2. С. 119-122. DOI: 10.24147/1990-5173.2023. 20(2).119-122.
Филиппова Олеся Сергеевна - кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права
Омский государственный университет им. Ф. М. Достоевского
Адрес для корреспонденции: 644077, Россия, Омск, пр. Мира, 55а
E-mail: olla82@mail.ru
SPIN-код: 1025-5105, Author ID: 669317
NEW IN THE LEGAL REGULATION OF REAL ESTATE TRANSACTIONS (BASED ON THE RESULTS OF THE ROUND TABLE)
E.L. Nevzgodina, O.S. Filippova
Dostoevsky Omsk State University, Omsk, Russia
Introduction. The legislation regulating the turnover of real estate and the state registration of both the real estate itself and its turnover is undergoing constant changes. The introduction of technological techniques and tools in real estate transactions and mortgage banking continues, which also requires legal qualification and systematization. Under these conditions, the verification of the validity and legality of real estate transactions and the authority to commit them, carried out in full with their notarization, continues to be important for all participants in these relations. Results. >4s a result of the discussion of the amendments introduced by the legislator, the norms on restricting access to real estate information, on the possibility of submitting some applications without an enhanced electronic digital signature, on expanding the functions of the cadastral engineer's personal account, on further total transition to the electronic form of document management and other changes. Conclusion. This article is of interest to the scientific community and practicing lawyers, since it forms and systematizes the theoretical basis for further research on the problems of legal regulation of real estate transactions, and also identifies the main risks that turnover participants may face in the conditions of amended legislation.
Keywords: real estate transactions; personal data protection; electronic registration of transactions; notary; cadastral engineer; extract from the EGRN; Rosreestr; Roskadastr.
ISSN 1990-5173
121
About the authors
Nevzgodina Elena - Honored Lawyer of the Russian Federation, Honored Worker of Science, Honored Professor of Dostoevsky Omsk State University, Ph.D. in Law, Head of the Department of Civil Law
Dostoevsky Omsk State University
Postal address: 55a, Mira pr., Omsk, 644077, Russia
E-mail: kaf_GP_302@mail.ru SPIN-code: 3790-3180, Author ID: 549703
Filippova Olesya - Ph.D. in Law, Associate Professor of the Department of Civil Law
Dostoevsky Omsk State University
Postal address: 55a, Mira pr., Omsk, 644077,
Russia
E-mail: olla82@mail.ru
SPIN-code: 1025-5105, Author ID: 669317
Article info
Received - April 4, 2023 Accepted - April 10, 2023
For citation
Nevzgodina E.L., Filippova O.S. New in the Legal Regulation of Real Estate Transactions (Based on the Results of the Round Table). Vestnik Omskogo universiteta. Seriya "Pravo" = Herald of Omsk University. Series "Law", 2023, vol. 20, no. 2, pp. 119-122. DOI: 10.24147/1990-5173.2023.20(2).119-122. (In Russ.).
Вестник Омского университета. Серия «Право». 2023. Т. 20, № 2. С. 119-122.
