Научная статья на тему 'Теоретико-правовые последствия принятия фз-218 "о государственной регистрации недвижимости"'

Теоретико-правовые последствия принятия фз-218 "о государственной регистрации недвижимости" Текст научной статьи по специальности «Государство и право. Юридические науки»

CC BY
11611
72
Поделиться
Ключевые слова
ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО / КАДАСТРОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ / ПОРЯДОК РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ / ЕГРН / ЕДИНЫЙ НЕДВИЖИМЫЙ КОМПЛЕКС / РЕГИСТРАЦИЯ ОГРАНИЧЕНИЙ И ОБРЕМЕНЕНИЙ / БЕСХОЗНЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ НАДЕЛЫ / МЕЖЕВАНИЕ / ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ / LAND LAW / CADASTRAL ACTIVITIES / THE PROCEDURE FOR REGISTRATION OF RIGHTS TO REAL ESTATE / EGRN

Аннотация научной статьи по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы — Петроградская А.А.

В данной статье представлен обзор ряда изменений в области государственной регистрации недвижимости, введенных ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Автор отмечает, что большинство новаций анализируемого закона имеют целью ускорить и упростить процедуру регистрации недвижимости, защитить имущественные права собственников, а также собрать всю необходимую информацию в земельном фонде РФ. В то же время некоторые нововведения Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» могут привести к злоупотреблениям при совершении сделок с недвижимым имуществом, а также ограничению прав собственников.

Похожие темы научных работ по государству и праву, юридическим наукам , автор научной работы — Петроградская А.А.,

THEORETICAL AND LEGAL IMPLICATIONS OF THE ADOPTION OF FL-218 "ON STATE REGISTRATION OF REAL ESTATE"

This article provides an overview of a number of changes in the field of state registration of real estate, introduced by the Federal law of 13.07.2015 № 218-FZ "on state registration of real estate". The author notes that most of the innovations of the analyzed law are aimed at speeding up and simplifying the procedure of real estate registration, protecting property rights of owners, as well as collecting all the necessary information in the land Fund of the Russian Federation. At the same time, some innovations of the Law № 218-FZ "on state registration of real estate" can lead to abuse in transactions with real estate, as well as limiting the rights of owners.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Текст научной работы на тему «Теоретико-правовые последствия принятия фз-218 "о государственной регистрации недвижимости"»

УДК: 340

ББК: 67.0

Петроградская А.А.

ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ПРИНЯТИЯ ФЗ-218 «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ»

Petrogradskaya A.A.

THEORETICAL AND LEGAL IMPLICATIONS OF THE ADOPTION OF FL-218 «ON STATE REGISTRATION OF REAL ESTATE»

Ключевые слова: земельное право, кадастровая деятельность, порядок регистрации прав на недвижимость, ЕГРН, единый недвижимый комплекс, регистрация ограничений и обременений, бесхозные земельные наделы, межевание, оценка земель.

Keywords: land law, cadastral activities, the procedure for registration of rights to real estate, egrn, a single real estate complex, registration of restrictions and encumbrances, ownerless land plots, land surveying, land valuation.

Аннотация: в данной статье представлен обзор ряда изменений в области государственной регистрации недвижимости, введенных ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Автор отмечает, что большинство новаций анализируемого закона имеют целью ускорить и упростить процедуру регистрации недвижимости, защитить имущественные права собственников, а также собрать всю необходимую информацию в земельном фонде РФ. В то же время некоторые нововведения Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» могут привести к злоупотреблениям при совершении сделок с недвижимым имуществом, а также ограничению прав собственников.

Abstract: this article provides an overview of a number of changes in the field of state registration of real estate, introduced by the Federal law of 13.07.2015 № 218-FZ "on state registration of real estate". The author notes that most of the innovations of the analyzed law are aimed at speeding up and simplifying the procedure of real estate registration, protecting property rights of owners, as well as collecting all the necessary information in the land Fund of the Russian Federation. At the same time, some innovations of the Law № 218-FZ "on state registration of real estate" can lead to abuse in transactions with real estate, as well as limiting the rights of owners.

1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»1 (далее - Закон № 218-ФЗ). Данный законодательный акт содержит ряд важнейших изменений в процедуре государственной регистрации недвижимого имущества в Российской Федерации.

Так, в соответствии со ст. 14 Закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются вне зависимости от места нахождения объекта недвижимости

1 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018) // СПС Консультант плюс.

на основании заявления, за исключением установленных законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав.

Ведение кадастрового учета недвижимости и регистрирование прав на нее осуществляется исключительно Росреестром и его территориальными органами. Эти полномочия он не сможет передавать подведомственным учреждениям.

Серьезные изменения были внесены Законом № 218-ФЗ в план ведения государственного реестра прав на недвижимость. В частности, указанным законом был введен единый государственный реестр недвижимости, который ведется на русском языке и в электронном виде.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

С 1 января 2017 года в Единый государственный реестр недвижимости входят:

- единый госреестр;

- реестр прав на недвижимость, кадастр недвижимости;

- реестр сведений о границах особых

зон;

- реестровые дела;

- кадастровые карты;

- книги учета документов.

Как видно, в единый реестр отныне будут сведены различные данные. Данное решение законодателя было обусловлено давно созревшей необходимостью в таком объединении, поскольку слишком часто имели расхождения сведения, содержащиеся в ГКН и ЕГРП (к примеру, в отношении кадастрового номера, адреса объекта, площади, сведениях о границах земельного участка). Такого рода расхождения могли привести к довольно неприятным последствиям для правообладателей, например, в результате недобросовестных и ошибочных действий по внесению записи в ЕГРП о правах третьих лиц на объект недвижимости1.

Электронный же вид ЕГРН способствует значительному упрощению и ускорению процедуры государственной регистрации. Кроме того, высокая степень безопасности электронной базы ЕГРН призвана усилить защиту информации.

Другим способом защиты от действий мошенников у собственников недвижимости было ранее и осталось право подачи заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о невозможности проведения любых действий с его недвижимостью без его личного участия (ст. 36 Закона № 218-ФЗ).

Основанием для внесения данной записи является заявление от имени лица, указанного в ЕГРН в качестве собственника, или его законного представителя. Сведения о законном представителе физического лица устанавливаются из представленных документов (например, из свидетельства о рождении, документа об установлении опеки). Сведения о законном представителе юриди-

1 Александрова Ж. Новый закон о регистрации: пять причин успеть оформить недвижимость до нового года // СПС ГАРАНТ.

ческого лица устанавливается из содержания выписки из ЕГРЮЛ. Не вправе представлять такие заявления: лица по доверенности и арендаторы. Следовательно, если данное заявление будет представлено данными лицами либо лицом, который по сведениям ЕГРН не является собственником, то будет принято решение об отказе во внесении сведений.

В соответствии с Приказом Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015 г. № 943 запись о наличии заявления вносится в качестве дополнительных сведений к записи о регистрации права лица, в отношении которого принято данное заявление. Запись вносится в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации права соответствующего заявления. Внесение записи заверяется электронной цифровой подписью государственного регистратора.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Таким образом, в случае, если документы для государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости будут представлены иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законного представителя) (например, документы на государственную регистрацию представлены лицом по доверенности), то данный пакет документов будет возвращен без рассмотрения. В свою очередь, Управление Росреестра обязано уведомить в письменной форме иное лицо, не являющееся собственником, о возврате представленного заявления на государственную регистрацию без рассмотрения с

2 Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (ред. от 25.08.2018) «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (зарегистрировано в Минюсте России 25.03.2016 №41548) // СПС Консультант плюс.

указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня приема такого заявления.

В исключительных случаях основанием для государственной регистрации может быть представлено вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренные Федеральным законом от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»1. Наличие данной записи не будет являться препятствием для осуществления государственной регистрации. Кроме того, не будет являться препятствием для регистрации уступки права по договору аренды, так как представление собственником недвижимого имущества заявления о регистрации не требуется, как и не требуется его личное участие в сделке.

Основаниями для прекращения такой записи в ЕГРН являются:

- решение государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой при его личном участии государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника;

- заявление собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации;

- вступивший в законную силу судебный акт .

Введенные законом меры являются дополнительной защитой имущественных прав от действий, носящих признаки мошенничества, и надежным гарантом стабильности права собственности. На сегодняшний день, собственник или приобретатель (до совершения сделки) для надежности и уверенности в приобретаемом или имеющемся недвижимом имуществе имеет право получить в Росреестре выписку из

1 Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.09.2018) // СПС Консультант плюс.

2 Бубеева С.И. Дополнительные гарантии защиты имущественных прав собственников недвижимости // Проблемы государственной регистрации недвижимо-

сти. Материалы III научно-практической конференции / Ответственный редактор А.А. Пахаруков. 2018. С. 18.

ЕГРН, которая помимо описания объекта недвижимости, зарегистрированных прав на него, будет содержать ограничения (обременения) права, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритяза-ниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, в том числе отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на него и отметки о невозможности государственной регистрации без личного правообладателя или его законного представителя.

Таким образом, Росреестр укрепит гарантии зарегистрированных прав, минимизирует угрозу мошенничества и снизит для граждан и предпринимателей риски операций на рынке недвижимости.

В Законе № 218-ФЗ неоднократно упоминаются МФЦ. Это обусловлено тем, что именно Многофункциональным центрам отныне переданы полномочия по приему и выдаче документов для регистрации недвижимого имущества.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Новшеством также является ответственность регистраторов и органов регистрации при совершении ошибок и неисполнении своих функций надлежащим образом. В Законе № 218-ФЗ указано, что при совершении нарушений своих обязанностей, собственник может потребовать от органа регистрации оплаты его ущерба.

Также в Законе № 218-ФЗ уточнены объекты недвижимости, которые подлежат кадастровому учету, и права на которые регистрируются. Некоторые нормы анализируемого закона были приведены в соответствие со ст. 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации3, например, нормы о едином недвижимом комплексе (ЕНК). ЕНК является недвижимым объектом, на который распространяются правила, регулирующие оборот недвижимости. Кроме того, ЕНК представляет собой совокупность объектов недвижимости, в силу чего на него распространяется режим неделимой вещи, установленный ст. 133 ГК РФ.

В едином государственном реестре все

3 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) // СПС Консультант плюс.

объекты, входящие в состав ЕНК, считаются в совокупности одной недвижимой вещью.

Кроме того, закон позволяет прийти к выводу, что ЕНК может быть двух видов:

- как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов;

- как совокупность объектов недвижимости, расположенных на одном земельном участке.

Очевидно, что для ЕНК первого вида необязательно расположение всех включенных в него объектов на одном земельном участке. Данный вывод подтверждается Ро-среестром в его Письме от 01.04.2014 №14-исх/03596-ГЕ/141.

Отличие ЕНК от предприятия, которое в соответствии с ГК РФ также является имущественным комплексом, заключается в том, что только после учета и государственной регистрации прав на каждый объект, который входит в состав предприятия как имущественного комплекса происходит государственная регистрация права собственности на данный объект2.

Необходимо также отметить, что в случаях, предусмотренных в ч. 3 ст. 14 Закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет не предшествует государственной регистрации прав, а проводится одновременно с ней. Из этого положения следует, что на момент государственной регистрации права объект недвижимости должен быть полностью сформирован и описан. Однако условием отнесения объектов к ЕНК является факт государственной регистрации права на совокупность объектов как на ЕНК. Иными словами, в данном случае предусмотрено формирование объекта недвижимости не с момента государственного кадастрового учета объекта, а с момента госу-

1 Письмо Росреестраот 01.04.2014 № 14-исх/03596-ГЕ/14 «О направлении писем» (вместе с Письмом Росреестраот 05.03.2014 № 14-исх/02410-ГЕ/14, Письмом Минэкономразвития России от 24.03.2014 № Д23и-900 «О направлении копии ответа», Письмом Минэкономразвития России «О рассмотрении обращения») // СПС Консультант плюс.

2 Болдырев В.А. Имущественные комплексы как объекты гражданских прав / В.А. Болдырев // Гражданское право. 2015. № 2. С. 26-28.

дарственной регистрации права собственности, что противоречит общим принципам действующего законодательства по вопросам кадастрового учета и регистрации прав.

Можно признать, что государственная регистрация прав в указанном случае носит не только правоустанавливающее значение, как это происходит по общему правилу, но и «объектообразующее» значение, которое до сих пор государственной регистрации прав было не свойственно3.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

В юридической литературе проблема правового значения факта государственной регистрации обсуждается довольно давно: она создает право или только подтверждает факт его существования4.

Первоначально проблема возникла в связи с противоречивым изложением норм Гражданского кодекса РФ. В соответствии с п. 2 статьи 8.1 ГК РФ право возникает, изменяется и прекращается с момента внесения записи в реестр, а в п. 1 ст. 131 ГК РФ отмечено, что регистрации подлежит уже возникшее право.

Подробнее данный вопрос был рассмотрен в Постановлении Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»5, где в пункте 13 указывается, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП. Иными словами, пока в ЕГРП существует запись, по которой собственником яв-

3 Жиляев М.С. Единый недвижимый комплекс: проблемы правового регулирования с учетом перспектив развития законодательства Проблемы государственной регистрации недвижимости. Материалы III научно-практической конференции / Ответственный редактор А.А. Пахаруков. 2018. С. 52.

4 Бондаренко Д.С. Актуальные вопросы реформирования систем государственного учета прав на земельные участки и государственной регистрации прав на них в Российской Федерации // «Черные дыры» в российском законодательстве. 2008. № 2. С. 104 - 108.

5 Постановление Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС Консультант плюс.

ляется одно лицо, то другое лицо лишено возможности распоряжаться объектом недвижимости до момента внесения изменений в эту запись.

Таким образом, устанавливается принцип внесения записи в ЕГРП, который характеризуется тем, что нет регистрации -нет права. В итоге возникает проблема формальной и материальной правды.

Однако вряд ли можно согласиться с таким положением вещей, поскольку право собственности должно возникать с момента передачи имущества, а равно поступления во владение приобретателя.

Следует согласиться с позицией О.В. Скремета, который считает, что государственная регистрация несет правоподтвер-ждающий характер, а не правосоздающий . И заключается он в следующем: субъективное право на недвижимость возникает до государственной регистрации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и правоустанавливающими документами, а сущность государственной регистрации недвижимости предполагает лишь обеспечение публичной достоверности зарегистрированного права.

Таким образом, нет оснований говорить о том, что государственная регистрация имеет первостепенное значение для возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Рассмотрим также особенности государственной регистрации ограничений и обреме-нений. В действующем ГК РФ термин «обременение» можно встретить в ряде статей, однако в одних случаях из содержания норм закона понятно, что «обременение» - это субъективное гражданское право, однако конкретное обременяющее свойство этого права не раскрывается. В ныне утратившей силу ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 (далее - Закон №122-ФЗ) предусматривалось сле-

1 Скремета О.В. Архитектурный менеджмент в условиях рыночной экономики. Челябинск, 2006. С. 11.

2 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ

(ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // СПС Консультант плюс.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

дующее определение исследуемого правового явления: ограничения (обременения) -это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

В отличие от Закона № 122, предусматривавшего единое определение для понятий «ограничение» и «обременение», в Законе № 218-ФЗ таковых не содержится. Законодатель оставил этот вопрос за нормами материального права. В процессе подготовки указанного закона законодатель, очевидно, пришел к выводу, что понятия «ограничение» и «обременение» не являются тождественными и употребляет их уже не как равные по смыслу определения. Также следует обратить внимание на п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона № 218-ФЗ, который определяет реестр прав, ограничений прав и обремене-ний недвижимого имущества, тем не менее, порядок регистрации данных правовых явлений практически остался неизменным3.

Анализ специальной литературы и действующего гражданского законодательства позволил сделать вывод о том, что термин «обременение» обычно относится к имуществу, а термин «ограничение» в основном используется относительно гражданских прав. К сожалению, данное разграничение не всегда четко проводится в законодательстве.

Ограничение права на недвижимое имущество можно определить как установленное законом, специально уполномоченными органами или условиями сделки уменьшение правомочий собственника относительно того объема, который формально установлен законом.

Сущность обременения имущества обычно заключается как в ограничении правомочий собственности, так и в наличии прав на данное имущество у третьих лиц

3 Зайцев С.Ю. Гносеология ограничения и обременения гражданских прав / С.Ю. Зайцев // «Чёрные дыры» в российском законодательстве. 2012. № 6. С. 55.

(ипотека, рента, сервитут и др.), на основании которых такое ограничение возникло.

Следовательно, обременение имущества, по нашему мнению, - это установленные законом, иными нормативно-правовыми актами, актами, изданными специально уполномоченными органами, а также договором ограничения вещных прав на имущество и специальные обязанности обладателей этих прав, сохраняющиеся при смене правообладателя.

Основным отличием обязанностей в рамках ограничений от обязанностей собственников, представляющих обременение его права, является наличие (отсутствие) направленных к ним гражданских прав третьих лиц. Так, обязанности собственника по уплате налогов и другие обременения, носящие публичный характер, являются ограничением права собственности, поскольку им корреспондируют права административных органов и должностных лиц.

В отличие от ограничения права, при обременении собственник претерпевает стеснение в правах из-за притязаний в отношении его имущества третьих лиц (наличие права залога или аренды) или прав требования от него на совершение определенных действий в их интересах или в их пользу ввиду обладания обремененным правом1.

Еще одной важной новацией Закона № 218-ФЗ является автоматическое внесение записи о земельных участках, образованных из государственных земель. Ранее для этого необходимо было подать заявление в ГКН о кадастровом учете и далее зарегистрировать право на этот участок в Ро-среестре. Однако целесообразность этого нововведения весьма спорна, так как такое автоматическое внесение может привести к злоупотреблению при совершении сделок с новыми образованными земельными участками и нанести ущерб их законным владельцам, так как существует временной пробел, не урегулированный законодатель-

1 Ходжиева А.В. Особенности государственной регистрации прав на недвижимость на современном этапе развития законодательства // В сборнике «Наука. Общество. Образование»: мат-лы Всерос. НПК (Иркутск, 25 мая, 2018 г.); под общ. ред. Е.В. Барашевой. ООО «Сетевой институт дополнительного профессионального образования». 2018. С. 115-117.

ством, между постановкой на кадастровый учет и последующей регистрацией права на земельный участок.

Новый закон также изменил порядок регистрации прав на землю: с 1 января 2018 года введен запрет на проведение регистрационных действий с земельными участками, границы которых не узаконены. Изменения распространяются на наделы, предназначенные для садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.

Главное изменение в Законе № 218-ФЗ - запрет на распоряжение участком, информация о котором не внесена в ЕГРН. Сведения в базу реестра вносятся только после того, как кадастровым инженером проведено межевание в отношении земельного участка.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Таким образом, даже имея на руках свидетельство о собственности, владелец не сможет ни обменять, ни подарить, ни провести иных регистрационных сделок с имуществом. Фактически законодатель ограничивает его право собственности.

Появление данного нововведения было обусловлено необходимостью постепенного уточнения границ и сбора необходимой информации о земельных участках, расположенных на всей территории РФ.

Следствием невыполнения обязанности по проведению процедуры межевания может стать изъятие участка, однако только в том случае, если он признан бесхозяйным.

Бесхозяйными земельные наделы могут быть признаны в судебном порядке, если:

- территория не состоит на кадастровом учете,

- право собственности на нее не зарегистрировано (либо собственник от него отказался).

Судебное решение о признании участка бесхозяйным является основанием для его постановки на учет и передачи в собственность того муниципального образования, на котором он располагается. Подобное нововведение ограничивает права фактических собственников, т.е. граждан, которые владеют землей без свидетельства собственности и других документов. В этой связи, чтобы избежать конфликтов с орга-

нами местного самоуправления и не допустить признание участка бесхозяйным или ограничения права собственности, необходимо в установленном порядке провести процедуру межевания. Для этого следует в первую очередь обратиться к кадастровому инженеру для заключения договора подряда, на основании которого будет проведено межевание. Специалист согласует границы с соседними участками и выдаст межевой план. Далее необходимо подать по типовой форме заявление в МФЦ и сдать межевой план. После проверки документов, которая занимает от 3 до 14 дней, в ЕГРН будут внесены соответствующие изменения.

Чтобы в дальнейшем в полной мере распоряжаться земельным участком и совершать в его отношении регистрационные действия, необходимо получить стандартную или расширенную кадастровую выписку из ЕГРН.

Помимо необходимости проводить межевание, владельцам земельных участков с 2018 года необходимо провести их государственную оценку. Как известно, ранее оценкой могли заниматься частные компании и эксперты, однако в соответствии с Законом № 218-ФЗ, оценка земель будет производиться только государственными учреждениями, при этом полученный результат будет максимально приближен к рыночной стоимости.

При этом у собственников земельных участков появилась возможность обратиться в суд в том случае, если они не согласны с установленной госучреждением кадастровой стоимостью. Введение судебной защиты является возможностью снизить размер уплачиваемого налога в случае явного несоответствия стоимости земельного участка его государственной оценке.

К преимуществам нововведений, введенных Законом № 218-ФЗ, можно отнести:

- быстрое разрешение споров, возникающих в сфере земельных правоотношений (по факту нарушения границ);

- рост налогооблагаемой базы, так как объем неузаконенных наделов значительно уменьшится;

- систематизация информации обо всех объектах, входящих в земельный фонд РФ.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

За последние 4 года внесение сведений о земельных участках, права на которые зарегистрированы в ЕГРП, имеет положительную динамику (рис. 1). Если в 2014 году в ЕГРП было зарегистрировано 28462716 прав на земельные участки, то в 2017 году это число составило 35741816. Это свидетельствует о том, что земельный оборот имеет свое место в социально-экономических отношениях и совершаются различные сделки касательно земли, которые требуют юридической констатации. Также это означает, что уровень налогообложения в РФ повысился. Также регистрацию прав можно произвести в МФЦ по всей России. Это позволяет равномерно распределить рабочую нагрузку на органы, которые совершают данную процедуру (Росре-естр).

В то же время анализируемые изменения в Законе № 218-ФЗ имеют и ряд недостатков, к которым следует отнести:

- значительный рост числа судебных исков в отношении муниципальных образований, на территории которых располагается участок, признанный бесхозным;

- появление новых обязанностей для владельцев земельных наделов;

- рост налоговой ставки и, как следствие, размера уплачиваемых налогов.

Рисунок 1 - Динамика внесения сведений о земельных участках, права на которые зарегистрированы в ЕГРП

По мнению специалистов, механизм обязательного установления границ участков разработан для упрощения регистрации права собственности и приведения земельного дела «в порядок». Кроме того, отсут-

ствие межевания зачастую приводит к спорам между соседями, разрешаемым в судебном порядке.

Что касается изменения методики оценки земельных участков, то многие специалисты указывают, что подобное нововведение является необходимой и безотлагательной мерой. При этом местные власти должны стараться реализовывать комплексный подход для того, чтобы стимулировать экономическое развитие региона. Одним из основных преимуществ рассмотренных нововведений для муниципальных образований является возможность использования полученных денежных средств для повышения уровня качества жизни в регионах, при этом не потребуется согласовывать расходы с федеральными государственными органами1.

Итак, Законом № 218-ФЗ регламентируется создание Единого реестра недвижимости и единой учетно-регистрационной системы. В состав Единого реестра недвижимости входят сведения, которые ранее содержались в кадастре недвижимости и реестре прав, что позволило обеспечить од-

новременную подачу заявлений на кадастровый учет и регистрацию прав.

Анализируемым законом предусмотрена единая процедура государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества и государственного кадастрового учета данного объекта. При этом кадастровый учет объектов и государственную регистрацию прав отныне можно проводить как одновременно, так и отдельно. Причем в новой редакции случаев одновременной регистрации права и кадастрового учета объекта недвижимости предусмотрено не так много.

Ряд новаций Закона № 218-ФЗ направлен на оптимизацию процесса государственной регистрации недвижимости, экономию времени граждан, удобство и защиту их прав. Вместе с тем ряд положений нового закона ведет к ограничению прав собственников, а также возможному росту числа судебных споров, причиной которых может быть, к примеру, признание участка бесхозяйным. О том, как сложится дальнейшая судебная практика, пока можно только предполагать.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Александрова, Ж. Новый закон о регистрации: пять причин успеть оформить недвижимость до нового года // СПС ГАРАНТ.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

2. Бетхер, В.А., Грызыхина, Е.А., Невзгодина, Е.Л. По материалам круглого стола «Новеллы законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимость» // Вестник Омского университета. Серия: Право. - 2018. - № 1 (54). - С. 200-202.

3. Болдырев, В.А. Имущественные комплексы как объекты гражданских прав // Гражданское право. - 2015. - № 2. - С. 26-28.

4. Бондаренко, Д.С. Актуальные вопросы реформирования систем государственного учета прав на земельные участки и государственной регистрации прав на них в Российской Федерации // «Черные дыры» в российском законодательстве. - 2008. - № 2. - С. 104 - 108.

5. Бубеева, С.И. Дополнительные гарантии защиты имущественных прав собственников недвижимости // Проблемы государственной регистрации недвижимости: материалы III научно-практической конференции / ответственный редактор А.А. Пахаруков. - М., 2018. -С. 16-21.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) // СПС Консультант плюс.

7. Жиляев, М.С. Единый недвижимый комплекс: проблемы правового регулирования с учетом перспектив развития законодательства. Проблемы государственной регистрации недвижимости: материалы III научно-практической конференции / ответственный редактор А.А. Пахаруков. - 2018. - С. 49-55.

1 Бетхер В.А., Грызыхина Е.А., Невзгодина Е.Л. По материалам круглого стола «Новеллы законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимость» // Вестник Омского университета. Серия: Право. 2018. № 1 (54). С. 200-202.

8. Зайцев, С.Ю. Гносеология ограничения и обременения гражданских прав / С.Ю. Зайцев // «Чёрные дыры» в российском законодательстве. - 2012. - № 6. - С. 55.

9. Письмо Росреестра от 01.04.2014 № 14-исх/03596-ГЕ/14 «О направлении писем» (вместе с Письмом Росреестра от 05.03.2014 № 14-исх/02410-ГЕ/14, Письмом Минэкономразвития России от 24.03.2014 № Д23и-900 «О направлении копии ответа», Письмом Минэкономразвития России «О рассмотрении обращения») // СПС Консультант плюс.

10. Постановление Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС Консультант плюс.

11. Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (ред. от 25.08.2018) «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (зарегистрировано в Минюсте России 25.03.2016 № 41548) // СПС Консультант плюс.

12. Скремета, О.В. Архитектурный менеджмент в условиях рыночной экономики. -Челябинск, 2006. - 262 с.

13. Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.09.2018) // СПС Консультант плюс.

14. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018) // СПС Консультант плюс.

15. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // СПС Консультант плюс.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

16. Ходжиева, А.В. Особенности государственной регистрации прав на недвижимость на современном этапе развития законодательства // В сборнике «Наука. Общество. Образование»: мат-лы Всерос. НПК (Иркутск, 25 мая, 2018 г.); под общ. ред. Е.В. Барашевой. - Иркутск: Сетевой институт дополнительного профессионального образования, 2018. - С. 115117.