Нормативно-правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения находящихся в ведении граждан и юридических лиц Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 349.4

Н.А. Журавлев, Д.А. Ламерт

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, Новосибирск

НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ НАХОДЯЩИХСЯ В ВЕДЕНИИ ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

В результате приватизации земель основная часть сельскохозяйственных угодий находится в собственности граждан, имевших право, в соответствии с законодательством Российской Федерации (РФ), на получение земельной доли. Владение, пользование и распоряжение земельными долями, земельными участками, выделенными в счет земельных долей регулируется Гражданским Кодексом (далее - ГК РФ), Земельным Кодексом РФ (далее - ЗК РФ) и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее ФЗ ОЗСХН).

В ЗК РФ определены участники земельных отношений, к которым отнесены: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Участники земельных отношений могут быть определены как:

- Собственники - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

- Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмедного срочного пользования;

- Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения;

- Арендаторы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, субаренды;

- Обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования земельными участками, принадлежащими другим лицам на том или ином праве.

В ФЗ ОЗСХН перечень участников земельных отношений дополняется отдельной группой лиц - участников земельных отношений: иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов (далее - иностранные граждане), которым разрешено использование сельскохозяйственных угодий только на праве аренды.

В соответствии с ФЗ ОЗСХН собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами.

Специфика земельных участков как объектов права заключается в рассмотрении их как объектов гражданского и земельного права. В отличие от ЗК РФ 17-я глава ГК РФ относит землю не к природному объекту, а к объекту каких-либо прав. Данная глава ГК РФ определяет общие положения о праве собственности на землю, особенности осуществления владельцами земельных участков своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению участками, общий порядок совершения сделок с земельными участками и т.д.

ФЗ ОЗСХН подразделяет земли сельскохозяйственного назначения в части их оборота на:

- Оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

- Оборот долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

При продаже земельного участка субъект РФ, либо муниципальное образование имеет преимущественное право его покупки по цене, за которую он продается, кроме случаев продажи земельного участка с торгов.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей земельной долей, предварительно предложив приобрести ее остальным участникам долевой собственности. В случае если ни один из участников долевой собственности не изъявит желание приобрести земельную долю, то преимущественное право покупки ее имеет субъект РФ, либо муниципальное образование.

В случае если субъект РФ, либо муниципальное образование не изъявило желание приобрести земельный участок либо долю в праве общей собственности, то собственник земельного надела может распорядиться ими по своему усмотрению.

При этом следует отметить, что продажа земельного участка, либо доли в праве общей собственности собственником может быть произведена после письменного уведомления, в котором должны быть указаны существенные условия договора (местоположение, цена), субъекта РФ, либо муниципального образования и в случае их отказа от преимущественного права приобретения земельного участка. В случае продажи земельной доли, предварительно, необходимо письменно, либо через средства массовой информации, определяемые субъектом РФ (далее - СМИ), уведомить участников долевой собственности. В случае если ни один из участников долевой собственности не воспользуется преимущественным правом приобретения земельной доли, то данное право переходит к субъекту РФ, либо муниципальному образованию. Срок, отведенный для рассмотрения предложения на право преимущественной покупки равен одному месяцу.

Выделяемый земельный участок должен быть не менее минимального размера, который может быть установлен субъектом РФ. Данная норма не относится к земельным участкам, используемым в сельскохозяйственном производстве и сформированным до вступления в силу ФЗ ОЗСХН.

Максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его супруг и близкие родственники (родители, дети, братья, сестры, дедушка, бабушка и внуки) имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта РФ, но не менее 10 процентов.

Сложным остается вопрос владения и пользования земельными долями находящимися в общей собственности. Так решение о порядке владения и пользования земельными долями принимается на общем собрании участников долевой собственности, на котором должны присутствовать не менее 20 процентов участников. Решение считается принятым, если за него проголосовали 2/3 участников, что соответствует 13,33 процента от общего числа участников. С выделом земельного участка в счет земельной доли ситуация еще более сложная. Участники долевой собственности, имеющие в собственности земельные доли, находящиеся в общей собственности, обязаны определить на местности границы земельных участков в соответствии с требованиями землеустройства, но не определены конкретные сроки завершения данной процедуры.

Участник долевой собственности обязан уведомить остальных участников письменно, либо через СМИ о намерении выделить земельный участок в счет доли с указанием предполагаемого местоположения участка. Размер выделяемого земельного участка должен быть не менее минимального размера установленного субъектом РФ. Кроме того в случае если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу площади превышает рыночную стоимость единицы площади оставшегося после выдела земельного участка, то участник долевой собственности обязан выплатить компенсацию оставшимся участникам долевой собственности, определяемую как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы между рыночными стоимостями единицы площади выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка. Если стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу площади будет меньше чем стоимость единицы площади участка оставшегося после выдела, то компенсацию должны выплатить собственнику выделяемого участка. При этом процедура выплаты компенсации в законе четко не прописана, а тем более за чей счет следует выполнять дорогостоящие работы по определению рыночной стоимости земельных участков. В случае возникновения спорных ситуаций о местоположении участка и размере компенсации согласие должно быть достигнуто с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых должен быть установлен Правительством РФ. В случае не достижения согласия спорная ситуация решается в суде.

В аренду могут передаваться земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе участки, находящиеся в долевой собственности. Договор аренды, заключаемый арендатором с участниками долевой собственности, заключается с каждым участником, либо с одним из них, действующим на основании выданных данному участнику доверенностей. Максимальный срок аренды составляет 49 лет. Площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения одновременно находящихся в аренде у одного арендатора не ограничивается.

Постановке земельных участков на государственный кадастровый учет предшествуют работы по проведению территориального землеустройства. Задачей территориального землеустройства является обеспечение идентификации местоположения и границ земельного участка на местности с целью защиты прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Наиболее точно границы описываются на основе материалов межевания земельного участка и с меньшей точностью - на основе картографических материалов. Учитывая, что в данном случае рассматривается механизм гарантирования прав на пользование земельным участком то заказчик работ на проведение территориального землеустройства вправе сам выбрать вид описания границ. При этом заказчик работ принимает на себя ответственность за точность идентификации границ земельного участка, в рамках которой будут гарантироваться его права как правообладателя земельного участка. Для описания границ земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в счет земельных долей, либо описания границ земельной доли находящейся в долевой собственности, на наш взгляд, при отсутствии спорных ситуаций, достаточно описать границы участков на основе картографических материалов. Данный вид работ позволит с достаточной точностью описать границы земельного участка и значительно снизить расходы на осуществление государственной регистрации права пользования земельным участком.

Таким образом, полновластно могут распорядиться своими земельными участками только граждане и юридические лица у которых имеются свидетельства о праве собственности на землю и которым необходимо провести комплекс мероприятий по оформлению права собственности на земельный участок в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - ФЗ о госрегистрации).

Несколько сложнее ситуация у землевладельцев и землепользователей у которых имеются государственные акты на право пользования землей. Данной группе лиц позволено в соответствии с ЗК РФ однократно приобрести земельный участок в собственность бесплатно и оформить право собственности на него в соответствии с ФЗ о госрегистрации.

Гражданам, имеющим свидетельства о праве собственности на земельную долю, которая находится в долевой собственности при желании самостоятельного хозяйствования на земельном участке, продажи, или сдаче его

в аренду другим арендаторам, следует провести вышеописанный комплекс мероприятий.

© Н.А. Журавлев, Д.А. Ламерт, 2006