CC BY
91
Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации1
Н.И. Калинин
заместитель руководителя аппарата Комитета Государственной Думы по аграрным вопросам, Почетный землеустроитель России, государственный советник Российской Федерации 1-го класса, юрист
ХМ. Установление границ земельного участка
Установленная в статье 17 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее также - Федеральный закон, Закон) обязанность участников долевой собственности обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обусловлена рядом причин.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 07.03.1996 № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» и постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации совместно с Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской Федерации (Роскомзем), районными и внутрихозяйственными комиссиями по приватизации земель, находящихся в пользовании колхозов и совхозов, должны были провести комплекс землеустроительных работ по разграничению земель, остающихся в пользовании реорганизационных сельскохозяйственных организаций, переданных в фонд перераспределения земель, и переданных гражданам в общую собственность.
Однако из-за недостаточного финансирования эти землеустроительные работы были проведены на незначительной площади.
Комментируемым Законом обязанность по их завершению возложена на участников долевой собственности, в связи с чем названные указ Президента Российской Федерации и постановление Правительства Российской Федерации признаны утратившими силу соответственно Указом Президента Российской Федерации от 25.02.3003 № 250 и постановлением Правительства Российской Федерации от 20.12.2002 № 912.
Порядок определения на местности границ земельных участков детализирован в соответствии со статьей 17 Федерального закона «О землеустройстве» и Положением о проведении территориального землеустройства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от
07.06.2002 № 396, а также в Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных 17 февраля 2003 года руководителем Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастр) Саем С.И. (документ номера не имеет).
Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утверждены приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации (Минюст России) от
13.11.2002 № 3911).
Федеральным законом от 18.07.2005 № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйствен-
1 Окончание. Начало см.: // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2006. №№ 6 и 7.
ного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве» в статью 17 Федерального закона «О землеустройстве» внесены существенные изменения: исключено требование обязательного определения координат границ земельных участков при межевании земель и разрешено составлять иное описание местоположения границ объекта землеустройства (без определения координат), если они совпадают с границами имеющихся ориентиров (дороги, улицы, защитные лесные насаждения, реки, ручьи, каналы, линейные объекты и т. д.), которые отражены в сведениях государственного кадастра, и (или) на основе измерений расстояний между объектами землеустройства и соответствующими ориентирами с указанием направлений от ориентиров к объекту землеустройства, а также на основе соответствующих измерений относительно объекта землеустройства.
Соответствующие разъяснения по этому вопросу вошли в письмо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) от 18.10.2005 № ВК/1067, которое было направлено в адрес управлений Роснедвижимости субъектов Российской Федерации и федеральное государственное учреждение (ФГУ) «Земельно-кадастровая палата» субъектов Российской Федерации.
XV. Документы о правах на земельную долю
В статье 18 Закона определены три вида документов, удостоверяющих право на земельную долю:
1) свидетельства о праве собственности на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения», которые выдавались до 27.10.1993, и по форме,
утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», которые выдавались районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству до создания в конкретном субъекте Российской Федерации учреждений юстиции для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ряде регионов - до 1 января 2000 года);
2) выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий в случаях, если по каким либо причинам свидетельства о праве собственности на земельные доли не выдавались. Эти решения органы местного самоуправления принимали на основании протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива реорганизуемого колхоза или совхоза об утверждении перечня лиц к наделению имущественными и земельными паями;
3) записи о праве на земельную долю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Признав, что ранее выданные свидетельства о праве собственности на земельные доли, а при их отсутствии - выписки из принятых решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП, законодатель, во-первых, признал правомерность реорганизации колхозов и совхозов, осуществленную в соответствии с Указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, а во-вторых, не счел необходимым начинать обмен и переоформление ранее полученных документов, удостоверяющих право на земельную долю.
XYI. Полномочия субъектов Российской Федерации
Статья 19.1 включена в комментируемый Федеральный закон Федеральным законом от 07.07.2003 № 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Реализация его возможна только при условии, что субъекты Российской Федерации примут свои законы, в которых установят следующее:
1) дату начала приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
2) минимальные размеры образуемых новых земельных участков;
3) максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться одновременно в собственности гражданина и юридического лица;
4) полномочия конкретного органа публичной власти (исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации либо муниципальное образование), к компетенции которого относится право преимущественной покупки продаваемого земельного участка, обязанность выкупа «сверхнормативных гектаров», инициатива принудительного прекращения прав на невостребованные земельные доли;
5) конкретные средства массовой информации, в которых предусмотрено опубликование сообщений о выделе земельного участка в счет земельной доли, созыве общего собрания участников долевой собственности.
В статье 191 установлены правила, которые должны быть урегулированы законами субъектов Российской Федерации. Эта статья имеет временный характер и будет применяться на территории конкретного субъекта Российской Федерации до вступления в силу закона этого субъекта, регулирующего указанные в комментируемой статье правоотношения. В законе субъекта Российской Федерации могут быть установлены свои правила, которые могут отличаться от положений статьи 191 рассматриваемого Федерального закона.
На примере законов Воронежской, Оренбургской, Орловской, Калужской, Курской, Московской, Новосибирской областей и Краснодарского края рассмотрим, как субъекты Российской Федерации воспользовались своим правом (таблицы 1-5).
Таблица 1
Установление преимущественного права на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже за муниципальным образованием2
Субъект Российской Федерации Закон субъекта Российской Федерации Норма закона субъекта Российской Федерации
Воронежская область Закон от 28.12.2005 № 91-ОЗ «О некоторых особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Воронежской области» Пункт 1 статьи 9: при продаже земельного участка на территории Воронежской области Воронежская область имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов, а в случае отказа уполномоченного органа от приобретения в государственную собственность Воронежской области данного земельного участка - муниципальное образование для покупки такого земельного участка в муниципальную собственность
Калужская область Закон Калужской области от 03.07.2003 № 243-ОЗ «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Калужской области» (в редакции законов Калужской области от 10.11.2003 № 266-ОЗ, от 27.06.2005 № 94-ОЗ, от 02.02.06 № 169-ОЗ) В Законе Калужской области норма отсутствует. Действует пункт 1 статьи 8 ЗСХ
Краснодарский край Закон Краснодарского края от 05.11.2002 № 5Э2-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (в редакции законов Краснодарского края от 02.07.2003 № 597-КЗ, от 23.07.2003 № 609-КЗ, от 26.11.2003 № 635-КЗ, от 22.07.2004 № 752-КЗ, от 31.05.2005 № 871-КЗ, от 15.07.2005 № 907-КЗ, от 25.10.2005 № 935-КЗ, от 27.02.2006 № 997-КЗ) Статья 26: при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края Краснодарский край имеет преимущественное право покупки такого земельного участка
Курская область Закон Курской области от 05.03.2004 № 8-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Не приведен в соответствие с изменениями, внесенными в ЗСХ Федеральным законом от 18.07.2005 № 87-ФЗ Статья 10: при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области Курская область имеет преимущественное право
Московская область Закон Московской области от 12.06.2004 № 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области». На момент написания настоящих комментариев рассматривались изменения в закон для приведения его в соответствие с федеральным законодательством Статья 8: Московская область имеет преимущественное право на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже на территории Московской области
Новосибирская область Закон Новосибирской области от 30.12.2003 № 162-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области» (в редакции законов Новосибирской области от 14.03.2005 № 276-ОЗ, от 26.09.2005 № 324-ОЗ). На момент написания настоящих комментариев рассматривались изменения в закон Статья 9: при продаже земельного участка на территории Новосибирской области Новосибирская область имеет преимущественное право
Оренбургская область Закон Оренбургской области от 17.03.2003 № 118/16-ІІІ-ОЗ (в редакции законов Оренбургской области от 13.01.2004 № 773/125-111-ОЗ, от 22.12.2005 № 2881/513-ІІІ-ОЗ) Пункт 1 статьи 8: при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на территории Оренбургской области Оренбургская область имеет преимущественное право. Пункт 3 статьи 8: если Оренбургская область в течение месяца с момента получения извещения о продаже земельного участка не использует право преимущественной покупки, орган местного самоуправления имеет право покупки такого земельного участка
Орловская область Закон Орловской области от 05.06.2003 № 331-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Орловской области» (в редакции законов Орловской области от 09.02.2004 № 374-ОЗ, от 22.08.2005 № 531-ОЗ) Пункт 1 статьи 5: Орловская область в лице коллегии администрации области имеет преимущественное право покупки земельного участка, продаваемого на территории Орловской области. Пункт 3 статьи 5: в случае отказа Орловской области от преимущественного права покупки продавец вправе продать земельный участок третьему лицу
Таблица 2
Момент начала приватизации земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения3
Субъект Российской Федерации Закон субъекта Российской Федерации Норма закона субъекта Российской Федерации
Воронежская область Закон Воронежской области от 28.12.2005 № 91-ОЗ «О некоторых особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Воронежской области» Пункт 3 статьи 1: приватизация земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территории Воронежской области, осуществляется с 1 марта 2005 года
Калужская область Закон Калужской области от 03.07.2003 № 243-ОЗ «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Калужской области» (в редакции законов Калужской области от 10.11.2003 № 266-ОЗ, от 27.06.2005 № 94-ОЗ, от 02.02.06 № 169-ОЗ) Статья 2: с момента вступления в силу Закона от 03.07.2003 № 243-ОЗ
Краснодарский край Закон Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (в редакции законов Краснодарского края от 02.07.2003 № 597-КЗ, от 23.07.2003 № 609-КЗ, от 26.11.2003 № 635-КЗ, от 22.07.2004 № 752-КЗ, от 31.05.2005 № 871-КЗ, от 15.07.2005 № 907-КЗ, от 25.10.2005 № 935-КЗ, от 27.02.2006 № 997-КЗ) Статья 21: приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением земельных участков: • предоставленных сельскохозяйственным организациям, а также гражданам, осуществляющим деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения; • предоставленных религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования; • предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также занятых зданиями, строениями, сооружениями; • переданных в аренду гражданину или юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Сельскохозяйственные угодья в случае, указанном в абзаце втором части второй настоящей статьи, приобретаются в собственность по цене, равной 20 процентам от кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий
Курская область Закон Курской области от 05.03.2004 № 8-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Не приведен в соответствие с изменениями, внесенными в ЗСХ Федеральным законом от 18.07.2005 № 87-ФЗ Статья 5: приватизация ... осуществляется: 1) в отношении земельных участков, переданных гражданам в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование - с момента вступления в силу настоящего Закона; 2) в отношении земельных участков, переданных юридическим и физическим лицам в аренду, по истечении трехлетнего срока аренды участка при условии надлежащего использования такого земельного участка; 3) в отношении остальных участков, кроме указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, с момента объявления о приватизации таких участков в соответствии с утвержденной на текущий год максимальной площадью земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Курской области
Московская область Закон Московской области от 12.06.2004 № 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области». На момент написания настоящих комментариев рассматривались изменения в закон для приведения его в соответствие с федеральным законодательством Статья 7: приватизация земельных участков осуществляется со дня вступления в силу настоящего Закона
Новосибирская область Закон Новосибирской области от 30.12.2003 № 162-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области» (в редакции законов Новосибирской области от 14.03.2005 № 276-ОЗ, от 26.09.2005 № 324-ОЗ). На момент написания настоящих комментариев рассматривались изменения в закон Пункт 3 статьи 1: приватизация земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории области, вводится одновременно на всей территории области через десять лет с момента вступления в силу настоящего Закона
Оренбургская область Закон Оренбургской области от 17.03.2003 № 118/16-ІІІ-ОЗ (в редакции законов Оренбургской области от 13.01.2004 № 773/125-ІІІ-ОЗ, от 22.12.2005 № 2881/513-ІІІ-ОЗ) Статья 3: приватизацию проводить с 28 января 2005 года
Орловская область Закон Орловской области от 05.06.2003 № 331-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Орловской области» (в редакции законов Орловской области от 09.02.2004 № 374-ОЗ, от 22.08.2005 № 531-ОЗ) В Законе Орловской области норма отсутствует
Таблица 3
Установление минимальных размеров новых земельных участков4
Субъект Российской Федерации Закон субъекта Российской Федерации Норма закона субъекта Российской Федерации
Воронежская область Закон Воронежской области от 28.12.2005 № 91-ОЗ «О некоторых особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Воронежской области» Пункт 1 статьи 6: для образуемого нового земельного участка -200 гектаров Пункт 5 статьи 6: для овощеводства - 2 гектара; для всех остальных видов деятельности - 50 гектаров, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации
Калужская область Закон Калужской области от 03.07.2003 № 243-ОЗ «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Калужской области» (в редакции законов Калужской области от 10.11.2003 № 266-ОЗ, от 27.06.2005 № 94-ОЗ, от 02.02.06 № 169-ОЗ) Пункт 3 статьи 3: минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения признаются равными минимальным размерам земельных участков, установленном Законом Калужской области «О нормах предоставления земельных участков гражданам» и принятым в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации нормативными правовыми актами органов местного самоуправления
Краснодарский край Закон Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (в редакции законов Краснодарского края от 02.07.2003 № 597-КЗ, от 23.07.2003 № 609-КЗ, от 26.11.2003 № 635-КЗ, от 22.07.2004 № 752-КЗ, от 31.05.2005 № 871-КЗ, от 15.07.2005 № 907-КЗ, от 25.10.2005 № 935-КЗ, от 27.02.2006 № 997-КЗ) Статья 22: при образовании нового земельного участка должны соблюдаться следующие требования законодательства Российской Федерации о землеустройстве: • пригодность земель для предполагаемого (разрешенного) использования; • недопущение создания недостатков в расположении (вклинивание, чересполосица, вкрапливание, дальноземелье, изломанность и неудобства в использовании); • соблюдение условий выхода на дороги общего пользования для образуемых новых и существующих земельных участков; • прохождение границ образуемых новых земельных участков независимо от их назначения по границам земель других категорий, земель, занятых древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, объектов инженерных, транспортных инфраструктур, а также ранее сформированных смежных земельных участков. Минимальный размер образуемого нового земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых в счет доли (долей) в праве общей собственности должен быть равен размеру выделяемого в натуре (на местности) земельного участка, самостоятельное искусственное орошение и (или) осушение которого возможно и границы которого не пересекают объекты инженерных и транспортных инфраструктур
Курская область Закон Курской области от 05.03.2004 № 8-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Не приведен в соответствие с изменениями, внесенными в ЗСХ Федеральным законом от 18.07.2005 № 87-ФЗ Пункт 1 статьи 6: • для получения сельскохозяйственной продукции на открытых грунтах - 100 гектаров; • для получения сельскохозяйственной продукции на закрытых грунтах (в теплицах, оранжереях) - 0,05 гектара
Московская область Закон Московской области от 12.06.2004 № 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области». На момент написания настоящих комментариев рассматривались изменения в закон для приведения его в соответствие с федеральным законодательством Пункт 1 статьи 6: минимальный размер образуемых новых земельных участков составляет 2,0 гектара
Новосибирская область Закон Новосибирской области от 30.12.2003 № 162-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области» (в редакции законов Новосибирской области от 14.03.2005 № 276-ОЗ, от 26.09.2005 № 324-ОЗ). На момент написания настоящих комментариев рассматривались изменения в закон Пункт 1 статьи 3: минимальный размер образуемых новых земельных участков - 200 гектаров
Оренбургская область Закон Оренбургской области от 17.03.2003 № 118/16-ІІІ-ОЗ (в редакции законов Оренбургской области от 13.01.2004 № 773/125-ІІІ-ОЗ, от 22.12.2005 № 2881/513-ІІІ-ОЗ) Пункт 1 статьи 4: • для искусственно орошаемых и (или) осушаемых сельскохозяйственных угодий - не ниже размера земельной доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, полученной ранее в процессе приватизации бесплатно; • для богарных сельскохозяйственных угодий - не менее 200 гектаров земель сельскохозяйственного назначения
Орловская область Закон Орловской области от 05.06.2003 № 331-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Орловской области» (в редакции законов Орловской области от 09.02.2004 № 374-ОЗ, от 22.08.2005 № 531-ОЗ) Пункт 1 статьи 2: минимальный размер образуемого нового земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на территории Орловской области устанавливается для земельных участков, выделяемых из состава сельскохозяйственных угодий, находящихся в общей долевой собственности, равным размеру доли, установленному органами местного самоуправления при приватизации земли в соответствии с нормами бесплатной передачи земли на данной территории Пункт 2 статьи 2: минимальный размер для вновь образуемых земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается в размере среднерайонной нормы, определенной на момент бесплатной передачи сельскохозяйственных угодий в собственность граждан на момент приватизации
Таблица 4
Установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий5
Субъект Российской Федерации Закон субъекта Российской Федерации Норма закона субъекта Российской Федерации
Воронежская область Закон Воронежской области от 28.12.2005 № 91-ОЗ «О некоторых особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Воронежской области» Пункт 6 статьи 6: максимальный размер устанавливается равным 10 процентам от общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории одного муниципального района Воронежской области в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков
Калужская область Закон Калужской области от 03.07.2003 № 243-ОЗ «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Калужской области» (в ред. Законов Калужской области от 10.11.2003 № 266-ОЗ, от 27.06.2005 № 94-ОЗ, от 02.02.06 № 169-ОЗ) Пункт 2 статьи 3: максимальный размер составляет: • 10 процентов от общей площади сельскохозяйственных угодий на территории Боровского района, Дзержинского района, Жуковского района, города Киров и Кировского района, города Людиново и Людиновского района, Малоярославецкого района, Пере-мышльского района, Тарусского района, Фер-зиковского района; • 20 процентов от общей площади сельскохозяйственных угодий на территории Юхновс-кого района; • 25 процентов от общей площади сельскохозяйственных угодий на территории Бабыни-нского района, Барятинского района, Думини-ческого района, Жиздринского района, Из-носковского района, Козельского района, Куйбышевского района, Мещовского района, Мосальского района, Спас-Деменского района, Сухинического района, Ульяновского района, Хвастовического района; • 40 процентов - на территории Медынского района
Краснодарский край Закон Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (в редакции законов Краснодарского края от 02.07.2003 № 597-КЗ, от 23.07.2003 № 609-КЗ, от 26.11.2003 № 635-КЗ, от 22.07.2004 № 752-КЗ, от 31.05.2005 № 871-КЗ, от 15.07.2005 № 907-КЗ, от 25.10.2005 № 935-КЗ, от 27.02.2006 № 997-КЗ) Статья 23: максимальный размер составляет: • 50 процентов от общей площади сельскохозяйственных угодий - для муниципального образования Усть-Лабинский район; • 10 процентов от общей площади сельскохозяйственных угодий - для остальных муниципальных районов Краснодарского края
Курская область Закон Курской области от 05.03.2004 № 8-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Не приведен в соответствие с изменениями, внесенными в ЗСХ Федеральным законом от 18.07.2005 № 87-ФЗ Пункт 4 статьи 6: максимальный размер устанавливается равным 10 процентам от общей площади сельскохозяйственных угодий в границах данного административно-территориального образования (района) Курской области на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков
Московская область Закон Московской области от 12.06.2004 № 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области». На момент написания настоящих комментариев рассматривались изменения в закон для приведения его в соответствие с федеральным законодательством Пункт 4 статьи 6: максимальный размер составляет 25 процентов от общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного района на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков
Новосибирская область Закон Новосибирской области от 30.12.2003 № 162-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области» (в редакции законов Новосибирской области от 14.03.2005 № 276-ОЗ, от 26.09.2005 № 324-ОЗ). На момент написания настоящих комментариев рассматривались изменения в закон Пункт 4 статьи 3: максимальный размер земельных участков составляет на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков 10 процентов от общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования области
Оренбургская область Закон Оренбургской области от 17.03.2003 № 118/16-ІІІ-ОЗ (в редакции законов Оренбургской области от 13.01.2004 № 773/125-ІІІ-ОЗ, от 22.12.2005 № 2881/513-ІІІ-ОЗ) Пункт 2 статьи 4: максимальный размер земельных участков -10 процентов от общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на данной территории в момент предоставлении и (или) приобретения таких земельных участков
Орловская область Закон Орловской области от 05.06.2003 № 331-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Орловской области» (в редакции законов Орловской области от 09.02.2004 № 374-ОЗ, от 22.08.2005 № 531-ОЗ) Пункт 5 статьи 2: максимальный размер площади земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть более чем 35 процентов от общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного сельского района Орловской области на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков
Таблица 5
Установление обязанности продавца земельного участка известить в письменной форме орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок6
Субъект Российской Федерации Закон субъекта Российской Федерации Норма закона субъекта Российской Федерации
Воронежская область Закон Воронежской области от 28.12.2005 № 91-ОЗ «О некоторых особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Воронежской области» В Законе Воронежской области норма отсутствует, действуют нормы ЗСХ
Калужская область Закон Калужской области от 03.07.2003 № 243-ОЗ «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Калужской области» (в редакции законов Калужской области от 10.11.2003 № 266-ОЗ, от 27.06.2005 № 94-ОЗ, от 02.02.06 № 169-ОЗ) В Законе Калужской области норма отсутствует, действуют нормы ЗСХ
Краснодарский край Закон Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (в редакции законов Краснодарского края от 02.07.2003 № 597-КЗ, от 23.07.2003 № 609-КЗ, от 26.11.2003 № 635-КЗ, от 22.07.2004 № 752-КЗ, от 31.05.2005 № 871-КЗ, от 15.07.2005 № 907-КЗ, от 25.10.2005 № 935-КЗ, от 27.02.2006 № 997-КЗ) Статья 26: продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший орган исполнительной власти Краснодарского края
Курская область Закон Курской области от 05.03.2004 № 8-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Не приведен в соответствие с изменениями, внесенными в ЗСХ Федеральным законом от 18.07.2005 № 87-ФЗ В Законе Курской области норма отсутствует, действуют нормы ЗСХ
Московская область Закон Московской области от 12.06.2004 № 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области». На момент написания настоящих комментариев рассматривались изменения в Закон для приведения его в соответствие с федеральным законодательством В Законе Московской области норма отсутствует, действуют нормы ЗСХ
Новосибирская область Закон Новосибирской области от 30.12.2003 № 162-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области» (в редакции законов Новосибирской области от 14.03.2005 № 276-ОЗ, от 26.09.2005 № 324-ОЗ). На момент написания настоящих комментариев рассматривались изменения в закон В Законе Новосибирской области норма отсутствует, действуют нормы ЗСХ
Оренбургская область Закон Оренбургской области от 17.03.2003 № 118/16-ІІІ-ОЗ (в редакции законов Оренбургской области от 13.01.2004 № 773/125-ІІІ-ОЗ, от 22.12.2005 № 2881/513-ІІІ-ОЗ) В Законе Оренбургской области норма отсутствует, действуют нормы ЗСХ
Орловская область Закон Орловской области от 05.06.2003 № 331-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Орловской области» (в редакции законов Орловской области от 09.02.2004 № 374-ОЗ, от 22.08.2005 № 531-ОЗ) В Законе Орловской области норма отсутствует, действуют нормы ЗСХ
XYII. Нормативные правовые акты, регулирующие оборот земель сельскохозяйственного назначения
Согласно статье 6 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» изданные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации (ЗК РФ).
Учитывая, что в соответствии со статьей 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется отдельным федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, регулирующие отношения в области оборота земель сельскохозяйственного назначения, также должны применяться в части, не противоречащей комментируемому Федеральному закону.
Статья 20 Закона не обязывает субъекты Российской Федерации приводить свои законы в соответствие с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», но это требование содержится в статье 9 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Кроме того, в статье 76 Конституции Российской Федерации и в пункте 2 статьи 1 комментируемого Федерального закона установлено, что законы субъектов Российской Федерации принимаются в соответствии с федеральными законами и не могут противоречить им.
Согласно пункту 2 статьи 20 Закона Правительство Российской Федерации обязано в течение шести месяцев принять нормативные правовые акты, обеспечивающие реализацию закона.
За прошедший период органами федеральной исполнительной власти приняты следующие нормативные правовые акты:
1) постановление Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государ-
ственной собственности на землю» (определяет компетенцию федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по принятию решений о приватизации земельных участков в соответствии со статьей 10 комментируемого Федерального закона);
2) постановление Правительства Российской Федерации от 17.08.2002 № 615 «Об утверждении норм расходов при продаже гражданам и юридическим лицам находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (определяет виды затрат и расходов специализированных организаций на организацию и проведение торгов (конкурсов, аукционов), вычитаемых из средств от продажи земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков в соответствии со статьей 10 комментируемого Федерального закона);
3) постановление Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (определяет порядок организации и проведения торгов в соответствии со статьей 10 комментируемого Федерального закона);
4) постановление Правительства Российской Федерации от 19.11.2002 № 833 «О государственном земельном контроле» (определяет полномочия федеральных органов исполнительной власти по осуществлению контроля за соблюдением земельного законодательства, в том числе за соблюдением требований пунктов 2 и 3 статьи 6 и пункта 5 статьи 13 комментируемого Федерального закона о принудительном прекращении прав на ненадлежаще используемые земельные участки и невостребованные земельные доли);
5) постановление Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 № 262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, земле-
пользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц» (определяет основания для возмещения убытков и порядок установления их размера в соответствии со статьей 6 комментируемого Федерального закона);
6) распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 02.09.2002 № 3070-р (зарегистрировано в Минюсте России от 03.10.2002 № 3833) «Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков» (рекомендует применять прилагаемые примерные формы перечисленных решений и договоров в соответствии со статьями 9 и 10 комментируемого Федерального закона);
7) приказ Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастр) от
02.10.2002 № П/327 (зарегистрирован в Минюсте России от 13.11.2002 № 3911) «Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет» (устанавливает требования к оформлению указанных документов, их формы и правила заполнения в соответствии со статьей 17 комментируемого Федерального закона);
8) методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденные Федеральной службой земельного кадастра России от 17.02.2003 в соответствии со статьей 17 Федерального закона «О землеустройстве» и постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 № 396 «Об утверждении положения о проведении территориального землеустройства» (определяет состав и содержание работ по установлению границ
земельных участков в соответствии со статьей 17 комментируемого Федерального закона);
9) методические рекомендации по составлению проектов территориального землеустройства в случае перераспределения сельскохозяйственных угодий, используемых сельскохозяйственными организациями и (или) находящихся в общей долевой собственности, утвержденные Федеральной службой земельного кадастра России от 24.01.2004 (устанавливают порядок определения местоположения земельных участков, выделяемых в счет земельных долей в соответствии со статьями 13 и 17 комментируемого Федерального закона);
10) распоряжение Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 06.07.2004 № 104-р «Об утверждении примерной формы договоров аренды находящегося в государственной собственности земельного участка»; зарегистрировано в Минюсте России от 23.07.2004 № 5943 (рекомендует применять прилагаемую примерную форму договора аренды земельного участка в соответствии со статьями 9 и 10 комментируемого Федерального закона);
11) приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 25.03.2003 № 70 (с изменениями от 19.01.2005 № 4) «Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество» (устанавливает порядок регистрации прав на земельные доли в соответствии со статьями 9, 13, 17 и 18 комментируемого Федерального закона);
12) приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 04.07.2005 № 145 «Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения» (применяется при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в соответствии со статьей 13 комментируемого Федерального закона).
XVIII. Заключение
В ходе земельной реформы при реорганизации колхозов и совхозов в 1992-1994
годах 115 миллиона гектаров сельскохозяйственных угодий было передано в общую долевую собственность 11,8 миллиона граждан.
Граждане получили свидетельства о праве собственности на земельную долю, но, считаясь собственниками земельных долей с юридической точки зрения, фактически они не стали собственниками земли.
Таким образом, в настоящее время не все положения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» могут быть реализованы. Этому есть несколько причин.
Во-первых, границы земельных массивов, в которых находятся земельные доли, в натуре и даже на карте не обозначены и не поставлены на государственный кадастровый учет, что делает невозможным совершение с земельными долями каких-либо сделок, даже передачу их в аренду.
Во-вторых, часть земель колхозов и совхозов (до 10 процентов сельскохозяйственных угодий) в общую долевую собственность граждан не передавалась, а была зачислена в фонд перераспределения земель района и опять же без определения границ этих земельных массивов, то есть разграничение частных земель и государственных земель не произведено.
В-третьих, все бывшие земли колхозов и совхозов до сих пор используются новыми сельскохозяйственными организациями без оформления и регистрации каких-либо документов в регистрационных палатах. В отдельных случаях сельскохозяйственные организации добровольно выплачивают арендную плату собственникам земельных долей и даже вносят за них земельный налог, но все эти действия можно признать незаконными, так как земельные отношения не прошли государственную регистрацию.
Однако такая неопределенность в отношении правового положения земельных долей заканчивается.
Во-первых, согласно статье 392 Налогового кодекса Российской Федерации (введена в действие с 1 января 2006 года) собственники земельных долей обязаны платить земельный налог, даже если их зе-
мельные доли не используются и не обрабатываются. В связи с этим после вручения гражданам налоговых извещений можно ожидать массового добровольного отказа от прав на земельные доли, так как в отдельных случаях невозможно найти покупателя или арендатора земельной доли из-за отсутствия спроса на сельскохозяйственные земли, особенно в удаленных районах, в которых сельскохозяйственные организации по экономическим причинам не могут обрабатывать всю имеющуюся землю.
Во-вторых, согласно поправке в пункт 5 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (вступила в действие с 30 июля 2005 года) органы власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований наделены правом направлять в суд заявление о возврате в собственность субъекта Российской Федерации или муниципального образования земельных долей, собственники которых не распорядились ими в течение 3-х и более лет с момента приобретения прав на земельную долю, то есть не внесли ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, не передали в доверительное управление, не продали или не подарили другому собственнику земельной доли, сельскохозяйственной организации или фермеру, не выделили в натуре для передачи в аренду или образования фермерского хозяйства либо личного подсобного хозяйства. За прошедшие 13 лет распорядиться земельной долей перечисленными разрешенными способами смогли только 1,4 миллиона граждан, а 10,4 миллиона земельных долей являются потенциальными землями для возвращения их в государственную или муниципальную собственность. Причем делать это разрешено в упрощенном порядке. В районной газете печатается список граждан, которые не распорядились своей земельной долей, и им предлагается воспользоваться своим правом в течение 90 дней. После такого предупреждения разрешается
подать в суд заявление о признании права государственной или муниципальной собственности на невостребованные земельные доли. Никто разыскивать и гоняться за собственниками земельных долей, чтобы узнать их мнение, не будет.
В-третьих, 27 января 2007 года (осталось меньше 1 года) истекает отпущенный статьей 16 указанного закона срок на приведение в соответствие с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды земельных долей, не зарегистрированных в регистрационных палатах. Для этого каждому гражданину необходимо выполнить землеустроительные работы по определению границ земельного участка (в состав которого входят земельные доли), передаваемого в аренду (стоимость работ - около 100 рублей за 1 гектар), поставить его на кадастровый учет, получить в регистрационной палате новое свидетельство о праве собственности на земельную долю (государственная пошлина - 500 рублей за каждую долю), заключить договор аренды и зарегистрировать его в регистрационной палате (государственная пошлина - 7 500 рублей за договор). Если это не будет сделано, то в силу закона руководитель сельскохозяйственной организации уже 27 января 2007 года вправе издать приказ о том, что с этого дня все земельные доли находятся у него в доверительном управлении. Дальше в соответствии с пунктом 3 статьи 1022 Гражданского кодекса Российской Федерации долги сельскохозяйственной организации будут погашаться за счет земельных долей, находящихся в доверительном управлении, даже без согласия собственника земельной доли. Учитывая сегодняшнее состояние экономики сельскохозяйственных предприятий, можно спрогнозировать массовую распродажу земельных долей.
Таким образом, чтобы не лишиться своей земельной доли необходимо срочно предпринять действия и оформить свои права на землю в установленном порядке.
