CC BY
879
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Вестник Омского университета, 2004. № 2. С. 129-132. © Омский государственный университет
НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Е.Л. Невзгодина
Омский государственный университет, кафедра гражданского права и процесса
644077, Омск, пр. Мира, 55a
Получена 10 февраля 2004 г.
The hang of legal regame of untenantable accommodation are studied as form of realty and object of private laws.
Нежилые помещения, которые могут выступать в качестве самостоятельного объекта гражданских правоотношений и предмета договора (купли-продажи, аренды и др.), следует прежде всего отличать от зданий и сооружений. Нежилые помещения - это недвижимое имущество, но не в виде отдельно стоящих зданий или сооружений, а в виде самостоятельных и четко выделенных объемно-пространственных частей в составе зданий, сооружений, огражденных стенами, перекрытиями (с приложением к договорам, предметом которых они являются, поэтажных планов здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади). Как уже справедливо отмечалось в литературе, «являясь частями, единицами недвижимой вещи (здания), помещения выступают как самостоятельные объекты права, имеющие свой правовой режим, который может отличаться от режима самого здания. Он зависит, прежде всего, от предназначения данного помещения» [1].
Если понятие «жилое помещение» используется в главе 18 Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ) как родовое по отношению и к жилым домам, и к квартирам, и к их изолированным частям в виде одной или нескольких комнат, то термин «нежилое помещение» упоминается в ГК РФ лишь однажды - в п. 3 ст. 288, согласно которой размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. При этом содержание термина «нежилое помещение» в законе не раскрывается.
Та же ситуация имела место в период действия ГК РСФСР 1964 года, хотя сам по себе
термин «нежилое помещение» и возможность выступления нежилых помещений в качестве предмета договоров аренды (имущественного найма) и безвозмездного пользования имуществом были известны ранее действовавшему законодательству. Так, ст. 277 ГК РСФСР 1964 года предусматривала предельный срок договора имущественного найма строения или нежилого помещения; в качестве нормативного акта действовал Типовой договор на аренду нежилых помещений (строений) в домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций, утвержденный приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 9 октября 1965 года № 281. При этом, если ГК РСФСР в ст. 277 различал строения и нежилые помещения, то названный выше Типовой договор, как явствует из его названия, их отождествлял.
Налицо ситуация, порождающая серьезные трудности в правоприменительной практике, при которой, с одной стороны, действующая редакция ГК РФ не регулирует специальными нормами договоры, предметом которых являются нежилые помещения (и в первую очередь договоры аренды и купли-продажи таковых), а с другой - сделки с нежилыми помещениями заключаются не реже, а даже чаще, чем те же сделки со зданиями и сооружениями. Не случайно принятый позже ГК РФ Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2] (ст. 26 и др.), учитывая реалии практики, включил нежилые помещения в перечень объектов недвижимого имущества в полном соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, предусматривающей возможность на уровне федеральных законов относить к недвижимым вещам имущество, не включенное в содержащийся в данной статье перечень.
Сложившееся в юридической литературе отношение к нежилым помещениям и их правовому режиму (в частности, к правилам совершения сделок с ними) можно охарактеризовать как дискуссионное, отличающееся иногда полярными мнениями.
Одни авторы полагают, что в связи с отсутствием упоминания в ГК РФ о нежилом помещении как особом виде недвижимого имущества (хотя это не совсем так, ибо в п. 3 ст. 288 ГК РФ оно всё же упоминается) в действующем гражданском законодательстве утрачено понятие «нежилое помещение» как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием «строение» [3].
Другие авторы считают, что нет причин «ломать копья», потому что «нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть» [4], не учитывая при этом того, что имеющее место в реальной действительности разграничение зданий и расположенных в них помещений необходимо, в том числе в правоприменительной практике, хотя бы потому, что к тем и другим далеко не всегда применяются одни и те же нормы права. Кроме того, разграничение зданий и нежилых помещений, отличных от здания или сооружения, в котором они находятся, но неразрывно с ним связанных как самостоятельных объектов недвижимости, признается высшей судебной инстанцией страны [5].
Высказано в литературе и мнение о том, что здание, состоящее из частей (помещений), имеющих самостоятельное функциональное назначение и годных для использования отдельно от прочих частей, следует относить к делимым вещам [6]. Согласиться с этим нельзя. Здание (по крайней мере, до тех пор, пока оно не «перестроено» в два или более отдельно стоящих зданий) представляет собой единый и неделимый объект, отдельные помещения в котором могут находиться на праве собственности у отдельных субъектов. Думается, что это положение могло бы стать отправным для решения весьма сложной (требующей отдельного исследования) проблемы правового режима помещений применительно к возможности отчуждения единственным собственником здания отдельных помещений в нем. Кроме того, если исходить из утверждения автора о том, что здание, состоящее из самостоятельных по назначению и использованию помещений, является делимой вещью, то как определиться с правами на землю, если над одним и тем же земельным участком «нависают» в несколько этажей такого рода помещения, принадлежащие разным лицам?
В.В. Витрянский, признавая, что «нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом
объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения» [7], в связи с чем сам вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий носит спорный характер, тем не менее признает нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости и предмета сделок, мотивируя это тем, что ГК РФ (ч. 2 п. 1 ст. 130) допускает возможность отнесения к объектам недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных в кодексе (что и было сделано упомянутым выше Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [8]). Можно сказать, что данный закон легализовал такой объект недвижимого имущества, как нежилые помещения.
Данная точка зрения представляется наиболее приемлемой, соответствующей действующему законодательству (в том числе ст. 130 ГК РФ, устанавливающей неотъемлемый признак недвижимого имущества - невозможность перемещения его в пространстве без несоразмерного ущерба его назначению).
Причина того, что нежилые помещения не предусмотрены в ГК РФ в качестве самостоятельных объектов недвижимости, убедительно объясняется А. Маковской. «На мой взгляд, -пишет автор, - положения Гражданского кодекса РФ были разработаны, исходя из того, что здание представляет собой единый и неделимый объект гражданского права, который мог находиться в общей (долевой или совместной) собственности нескольких лиц на условиях, определяемых Кодексом, но который в принципе не мог быть разделен на несколько самостоятельных объектов. И потому нежилые помещения в здании, являясь, по сути, частью этого неделимого объекта (в отличие от жилых помещений), вообще-то не должны были выступать в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовых сделок. Однако в результате прошедшей в России приватизации нежилые помещения были вовлечены в гражданский оборот именно как самостоятельные объекты» [9]. Поскольку нежилые помещения внутри здания и само здание -это разные объекты, применение норм ГК РФ, предусматривающих правовое регулирование договоров купли-продажи, аренды зданий и сооружений, к тем же договорам по поводу нежилых помещений возможно лишь по аналогии (в связи с необходимостью восполнить пробел правового регулирования соответствующего договора при рассмотрении судом конкретного спора по конкретному договору, предметом которого является нежилое помещение) и лишь в определенных пределах, ограниченных принадлежностью тех и других к недвижимому имуществу.
Нежилые помещения как объекты недвижимости
131
Во избежание возможных споров, связанных с договорами купли-продажи или аренды нежилого помещения, при их заключении необходимо четко определить предмет договора с указанием, какие конкретно нежилые помещения являются предметом договора, их местонахождение относительно других частей здания, сооружения, общую площадь всех сдаваемых в аренду помещений с их технической характеристикой и нумерацией, указанием этажности и других способов выделения в техническом паспорте здания. В литературе уже отмечалось, что «раздел здания в натуре возможен только в том случае и только в той степени, в каких его технические характеристики позволяют установить четкие границы его частей, в отношении которых может быть установлено в полном объеме право собственности. В случаях, когда невозможно выделить в натуре технически независимую часть здания, её нельзя признать и самостоятельной вещью, поскольку её обладатель неминуемо будет лишен ряда присущих собственнику правомочий по распоряжению своей вещью, в частности, он не сможет распорядиться своей частью здания путем уничтожения её в целом или в части, путем её перестройки (достройки), поскольку эти действия непременно повлекли бы порчу или разрушение всего здания в целом» [10].
Соответственно, как жилые, так и нежилые помещения могут выступать в качестве объекта недвижимого имущества и предмета сделок с ним только в достроенном и сданном в эксплуатацию здании (обязательным условием существования помещения как объекта недвижимости является наличие его как четко определенного в технической документации на здание).
Следует признать, что в случаях, когда речь идет о жилых помещениях в виде квартиры, части квартиры или части жилого дома, а также во всех случаях - о нежилых помещениях, такие помещения являются в известной мере условным объектом недвижимого имущества, т. е. «самостоятельной» недвижимостью лишь в силу закона, поскольку находятся в составе другой недвижимости - жилых или нежилых зданий и сооружений, а потому у них отсутствует «самостоятельная» связь с землей. Использование помещения в здании (сооружении) немыслимо без одновременного использования самого здания и, по существу, является использованием этого здания.
Особенности помещений как самостоятельных частей зданий, сооружений должны учитываться и при применении ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество. Здесь необходимо прежде всего решить вопрос о том, имеется ли в каждом конкретном случае право
долевой собственности на такое имущество или у каждого собственника самостоятельное право собственности на свои помещения с правом общей (долевой) собственности лишь на общее имущество здания, несущие конструкции, оборудование, места общего пользования и т. д. Последний вариант имеет место, в частности, применительно к праву собственности на отдельные квартиры в многоквартирном доме, к праву собственности на отдельные комнаты в коммунальной квартире. Соответственно, ст. 250 ГК РФ в этих случаях не применяется. Кроме того, тот же вариант, свидетельствующий об отсутствии права общей собственности на отдельные помещения в здании (доме) и потому исключающий применение ст. 250 ГК РФ, налицо по смыслу ст. 252 ГК РФ в случаях состоявшегося в установленном порядке раздела жилых и нежилых помещений в этом здании. При выделе же доли из общего имущества одного собственника только для него и прекращается право общей собственности на всё здание, дом. При этом все бывшие сособственники сохраняют право общей собственности на общее имущество здания, дома, в том числе крышу, фундамент, стены, иные несущие конструкции, общее оборудование и т. п. (ст. 289 ГК РФ).
Порядок и условия раздела зданий рассматривались на уровне Пленума Верховного суда РФ (РСФСР) от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» [11].
Позиция высшей судебной инстанции страны заключается в следующем. Здания могут быть разделены на составные части, которые являются жилыми помещениями, при условии, что существует или может в результате их реконструкции существовать возможность их использования отдельно от других помещений, при этом имеется в виду прежде всего наличие отдельного входа и возможность проживания в таких помещениях в соответствии с требованиями жилищного законодательства. Каждое из образуемых в результате раздела жилого дома обособленных помещений является самостоятельным объектом недвижимого имущества. Если существовала долевая собственность на жилой дом, то она прекращается и возникает право собственности на конкретные жилые помещения, появляющиеся в результате раздела.
При отсутствии соответствующей законодательной базы следует согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что целесообразно и необходимо применять аналогичный порядок и при разделе нежилого строения, при этом в каче-
стве критерия возможности раздела следует применять возможность использования образуемого помещения по его назначению, а при отсутствии такого помещения - возможность его выделения из состава существующих в здании помещений (т. е. учитывать возможность перепланировки здания) [12].
Что касается возможности раздела сооружений, находящихся в общей долевой собственности, то без предварительного правового урегулирования этого вопроса такой раздел не представляется возможным. Аналогия с разделом жилого или нежилого здания здесь невозможна в силу специфики такого объекта недвижимости, как сооружение. В частности, по отношению к возможности раздела сооружений неприменим такой критерий (ст. 133 ГК РФ), как возможность или невозможность использования сооружения по назначению в случае его раздела (к примеру, у одного метра железной дороги то же назначение, что и в целом у Октябрьской железной дороги).
В заключение следует отметить, что проблема правового режима нежилых помещений в действующем законодательстве проработана недостаточно, что и обусловливает применение к договорам купли-продажи и аренды нежилых помещений правовых норм, регулирующих те же договоры в отношении зданий и сооружений по аналогии. Указанная проблема требует отдельного углубленного исследования, и одним из оптимальных способов её решения было бы, как представляется, закрепление в ГК РФ правила, отражающего реалии действительности, о том, что лицо, признаваемое законом собственником нежилого помещения, является и «»собственником того объекта недвижимости, в котором оно расположено (в части несущих конструкций, общего оборудования и т. п.), как это прямо предусмотрено применительно к собственникам жилых помещений в составе многоквартирного дома (ст. 290, 291 ГК РФ).
[4] Исрафаилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10. С. 113.
[5] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» (п. 1) // Вестник ВАС РФ. 2000. № 8; Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» (п. 3, 5, 10, 11, 13) // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.
[6] См.: Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Авто-реф. дис. ... д-ра юр. наук. Томск, 2004. С. 17-18; 28-29.
[7] Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 242-243.
[8] См. там же.
[9] Маковская А. Срок договора аренды нежилых помещений и государственная регистрация договора // Хозяйство и право. 2000. № 11. Приложение. С. 19.
[10] См.: Писков И.П. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений: Автореф. дис. ... канд. юр. наук. М., 2003. С. 21.
[11] В редакции постановления Пленума от 21 декабря 1993 г. № 11, с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Пленума Верховного суда РФ от 25 октября 1996 г. № 10 «Об изменении и дополнении некоторых постановлений Пленума Верховного суда РФ» и от 14 февраля 2002 г.
[12] См.: Завьялов А. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект гражданских прав // Хозяйство и право. 2000. № 11. Приложение. С. 16.
[1] Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Изд-во ТГУ. 2002. С. 144-145.
[2] СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; 2001. № 16. Ст. 1533; 2002. № 15. Ст. 1377; 2003. № 24. Ст. 2244. Далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
[3] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. О.Н. Садикова. 3-е изд. М., 1998. С. 219.
