CC BY
81
Некоторые вопросы, связанные с правовым режимом охранных зон линейных объектов
А.А. Борисов кандидат юридических наук, практикующий юрист * (г. Москва)
Алексей Алексеевич Борисов, mail@alexeyborisov.ru
В настоящее время нередко возникают споры, связанные со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости, а также с предоставлением земельных участков в границах охранных зон линейных объектов.
По мнению Н.В. Кичигина, многие действующие положения об охранных зонах уже не соответствуют реалиям сегодняшнего дня, требуют изменений и дополнений с учетом развития экономики, социальных отношений, права собственности и должны быть приведены в соответствие с современным законодательством. Порой положения об охранных зонах не пересматриваются десятки лет (см. [10, с. 127].
Рассмотрим некоторые спорные вопросы, связанные с правовым режимом охранных зон линейных объектов, на основе анализа судебной практики.
О моменте установления охранной зоны линейного объекта
Как отмечает О.А. Золотова, под охранной зоной понимается зона с особыми условиями использования территорий, представляющая собой полосу земли вокруг объекта охранной зоны, создаваемая с целью охраны окружающей среды, жизни и здоровья граждан и (или) объекта охранной зоны от негативного воздействия, в границах которой устанавливаются нормативно закрепленные ограничения в осуществлении хозяйственной и иной деятельности,
в том числе в использовании земельных участков и их частей, а также обязанности по поддержанию земельных участков и их частей в границах охранной зоны в состоянии, соответствующем цели ее установления (см. [11, с. 7-8]).
Ограничения вещных прав на недвижимость, устанавливаемые в границах охранных зон линейных объектов, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Такой вывод можно сделать исходя из содержания пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом следует учесть, что ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений и состоит в том числе из реестра прав, ограничений прав и обре-менений недвижимого имущества (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости).
Ведение ЕГРН осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, достоверности и доступности его
Более подробную информацию об авторе можно посмотреть на сайте http://alexeyborisov.ru/
*
сведений (часть 1 статьи 7 Закона о регистрации недвижимости).
В связи с этим возникает вопрос: можно ли считать установленной охранную зону линейного объекта, если сведения о такой зоне не внесены в ЕГРН? Для ответа на этот вопрос рассмотрим постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 октября 2016 года по делу № А41-103801/2015.
Из указанного постановления следует, что в 2013 году распоряжением Министерства экологии и природопользования субъекта Российской Федерации были утверждены границы охранной зоны газораспределительной сети. Важно учесть, что годом начала эксплуатации газораспределительной станции считается 1978 год. При этом до 2013 года в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) отсутствовали сведения об охранной зоне указанного линейного объекта и, соответственно, обременении земельных участков, расположенных в границах указанной зоны.
Собственник земельного участка (далее также - Общество), расположенного в границах охранной зоны, обратился в суд с иском к Министерству имущественных отношений субъекта Российской Федерации и правообладателю газораспределительной станции о взыскании убытков, причиненных в связи с установлением соответствующей охранной зоны. Суд первой инстанции в удовлетворении требования отказал, соответствующую позицию поддержали суды апелляционной и кассационной инстанций.
Позиция судов мотивирована следующими обстоятельствами. Газораспределительная станция и газопровод построены и введены в эксплуатацию задолго до приобретения права собственности Обществом на спорный земельный участок. Охранные зоны газораспределительной станции и газопровода установлены в силу нормы права и не могут нарушать права Общества (пункт 4.1 Правил охраны магистральных трубопроводов [3]). Указанными истцом действиями уполномоченных органов по
оформлению прав на такие объекты газового хозяйства, внесение сведений об об-ременениях земельного участка в ГКН не могли быть нарушены права и законные интересы истца и причинен ему ущерб.
Таким образом, в рамках рассмотренного спора суды пришли выводу о том, что внесение в государственную информационную систему сведений об охранной зоне линейного объекта является фиксацией границ такой зоны, а не фактом ее установления. Охранная зона считается установленной в силу нормы права и независимо от наличия сведений о такой зоне в государственной информационной системе.
О сносе объекта недвижимости, расположенного в границах зоны минимального расстояния от оси газопровода
Основная проблема заключается в том, что до момента внесения сведений об охранной зоне линейного объекта в ЕГРН не представляется возможным достоверно определить границы такой зоны, а иногда даже узнать о ее наличии. В связи с этим возникает вопрос: подлежит ли сносу здание, построенное в границах зоны минимального расстояния от оси газопровода, на основании выданного разрешения на строительство, если сведения о такой зоне не были внесены в государственную информационную систему? Рассмотрим правовую позицию по этому вопросу, сформулированную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года по делу № 309-ЭС16-5381.
Как следует из указанного определения, предприниматель получил разрешение на строительство и построил здание в границах зоны минимального расстояния от оси газопровода. Сведения о такой зоне не были внесены в ГКН. Организация, эксплуатирующая газопровод, обратилась в суд с требованием об устранении препятствий безопасной эксплуатации магистрального газопровода. Суд первой инстанции заяв-
ленное требование удовлетворил исходя из запрета, установленного законом и нормативными актами, для размещения объектов недвижимости вблизи газопроводов, который является источником повышенной опасности, создает угрозу жизни и здоровью людей и препятствует эксплуатации опасного объекта.
Суд кассационной инстанции с таким подходом не согласился и решение суда первой инстанции отменил, поскольку расположение спорного объекта на минимальном расстоянии от охранных зон объектов газотранспортной системы не является основанием для его сноса, так как объект возведен на основании выданного на его строительство разрешения, поэтому самовольной постройкой не является, ответчик об указанном факте не знал; границы охранных зон газораспределительных сетей не были установлены. Суд также исходил из того, что сохранение спорного объекта не нарушает прав истца как арендатора смежного земельного участка. Снос объекта, по мнению суда, не отвечает принципу разумности и соразмерности заявленного способа защиты права. Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения судебный акт суда апелляционной инстанции, согласился с приведенными доводами.
Однако Верховный Суд Российской Федерации отменил постановления апелляции и кассации и оставил без изменения решение суда первой инстанции. Верховный Суд Российской Федерации отметил, что выдача органами местного самоуправления разрешения на строительство объекта на земельном участке, на котором невозможно его возведение, при установленных по делу обстоятельствах не устраняет установленный законами, градостроительными и строительными нормами и правилами запрет на такое строительство.
Таким образом, Верховный Суд Российской Федерации пришел к выводу о том, что эксплуатация объекта недвижимости в границах зоны минимального расстояния от оси газопровода, нарушающая право-
вой режим такой зоны, создает препятствия безопасной эксплуатации линейного объекта и может повлечь за собой снос спорного здания независимо от наличия разрешения на строительство такого здания, выданного в установленном порядке.
Об отказе в выдаче схемы
расположения земельного участка
в границах охранной зоны линейного объекта
Как следует из постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 марта 2017 года по делу № А70-6663/2016, Департамент имущественных отношений субъекта Российской Федерации отказал предпринимателю в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории для строительства лодочной станции, поскольку испрашиваемый земельный участок расположен в границах охранной зоны воздушной линии электропередачи напряжением 110 кВ.
Предприниматель посчитал свои права нарушенными, поскольку в границах охранной зоны расположено только десять процентов испрашиваемого земельного участка, и обратился в суд с требованиями к Департаменту:
1) о признании незаконным решения об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка;
2) об обязании утвердить схему.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого отказа Департамента недействительным. Суды апелляционной и кассационной инстанций эту позицию поддержали.
Позиция судов основана на том, что существующим законодательством введен прямой запрет не только на строительство объектов, но и размещение в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, детских и спортивных площадок, стадионов, рынков, торговых
точек, полевых станов, загонов для скота, гаражей и стоянок всех видов машин и механизмов, за исключением гаражей-стоянок автомобилей, принадлежащих физическим лицам, а также на проведение любых мероприятий, которые связанны с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (подпункт «б» пункта 9 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон [4]; далее - Правила). При этом часть земельного участка, испрашиваемого предпринимателем для размещения объекта спортивного назначения, расположена в границах охранной зоны высоковольтной воздушной линии электропередачи 110 кВ, что значительно превышает значение электрического напряжения, указанное в подпункте «б» пункта 9 Правил.
Таким образом, суды пришли к выводу о том, что расположение даже незначительной части (в рассмотренном деле - десять процентов) земельного участка в границах охранной зоны линейного объекта может повлечь за собой отказ в утверждении схемы расположения земельного участка.
О признании недействительным договора аренды земельного участка в границах охранной зоны линейного объекта
Как следует из постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23 мая 2017 года по делу № А51-9731/2016, Департамент земельных отношений субъекта Российской Федерации предоставил в аренду Обществу земельный участок для эксплуатации стоянки автомобильного транспорта.
В рамках дела № 2-96/2016 по иску заместителя прокурора субъекта Российской Федерации указанный договор аренды признан недействительным. Суд обязал Общество возвратить Департаменту земельный
участок. Также был установлен запрет на осуществление Обществом деятельности по размещению стоянки, поскольку этот участок находится в охранной зоне линии электропередачи.
Однако Общество продолжило использовать спорный земельный участок. Департамент, ссылаясь на то, что Общество в течение года использовало земельный участок в отсутствие на то правовых оснований, обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения. В свою очередь, Общество, полагая, что в связи с преждевременным освобождением земельного участка понесло убытки, обратилось к Департаменту со встречным иском.
Обосновывая взыскание убытков, Общество указало на то, что земельный участок был передан с недостатками, из-за которых Общество не смогло использовать этот участок по целевому назначению и извлекать прибыль. Однако суд указал, что еще при заключении указанного договора ответчик как добросовестный арендатор, действуя разумно и предусмотрительно, должен был узнать об основаниях недействительности договора, которые существовали на день его подписания и передачи участка в пользование, однако осмотрел участок и принял его без замечаний по акту. В результате суд первой инстанции удовлетворил требование Департамента, а встречный иск Общества оставил без рассмотрения, суды апелляционной и кассационной инстанций эту позицию поддержали.
Таким образом, договор аренды земельного участка, расположенного в границах охранной зоны линейного объекта, может быть признан судом недействительным, если использование такого участка противоречит правовому режиму соответствующей охранной зоны. Заключение подобного договора может повлечь за собой невозможность взыскания арендатором убытков, возникших в результате преждевременного освобождения земельного участка.
Выводы и рекомендации
При выборе земельного участка особое внимание следует уделить экспертизе территории, смежной с земельным участком, на предмет выявления линейных объектов, требующих установления охранных зон. Несоблюдение правового режима охранной зоны линейного объекта может повлечь за собой:
• отказ в выдаче схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
• расторжение договора аренды земельного участка и невозможность взыскания арендатором убытков, возникших в результате досрочного расторжения договора;
• снос построенного в границах охранной зоны объекта недвижимости (несмотря на выданное в установленном порядке разрешение на строительство такого объекта).
Отсутствие сведений об охранных зонах линейных объектов в государственных информационных системах не позволяет сделать однозначный вывод о фактическом отсутствии таких зон.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ : в редакции Федерального закона от 28 марта 2017 года // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301.
2. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 1 3 июля 2015 года № 218-ФЗ : в редакции Федерального закона от 1 июля 2017 года // Собрание законодательства Российской
Федерации, 2015, № 29, ст. 4344.
3. Об утверждении Правил охраны магистральных трубопроводов : постановление Госгортехнадзора Российской Федерации от 24 апреля 1992 года № 9. URL: http:// base.garant.ru/2160374/
4. О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон : постановление Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года № 160 // Собрание законодательства Российской Федерации, 2009, № 10, ст. 1220.
5. О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон : постановление Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года № 160 : в редакции от 17 мая 2016 года.
6. Определения Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года по делу № 309-ЭС16-5381.
7. Постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23 мая 2017 года по делу № А51-9731/2016.
8. Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 марта 2017 года по делу № А70-6663/2016.
9. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 октября 2016 года по делу № А41-103801/2015.
10. Боголюбов С. А., Кичигин Н. В. Законодательное регулирование деятельности федеральных органов исполнительной власти по обеспечению экологической безопасности. М., 2007.
11. Золотова О. А. Правовой режим земель охранных зон : дис. ... канд. юрид. наук. М., 2013.
