CC BY
167BELOBABCHENKO MARINA K. - Ph.D. in Law, The Institute of Legislation and Comparative Law under the Government of the Russian Federation ([email protected]).
УДК 347.4
ЛАГОДИНА Е.И.
НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ
ИМУЩЕСТВОМ
Ключевые слова: нотариус, недвижимость, регистрация права, сделка, сделки с недвижимостью.
В статье рассматриваются проблемные вопросы оформления сделок в различных формах. Автор уделяет особое внимание практическим вопросам оформления сделок. Показаны преимущества нотариального удостоверения сделок с недвижимостью перед простой письменно формой. Отмечается, что институт нотариального оформления сделок развивается. В частности, уже с 2021 года в российском законодательстве появится положение, позволяющее заключить такую форму сделки дистанционно с участием двух нотариусов. Обосновывается вывод об актуальности и необходимости нотариальной деятельности в современной России, в том числе и для выполнения функции превентивного правосудия.
LAGODINA, E.I.
SOME PROBLEMATIC ISSUES OF CONCLUSION OF REAL ESTATE TRANSACTIONS Keywords: notary, real estate, registration of rights, transaction.
In the article considers the problematic issues of registration of transactions in various forms. The author pays special attention to the practical issues of processing transactions. It is shown the advantages of notarization of real estate transactions over a simple written form. It is noted that the institution of notarization of transactions is developing. In particular, as early as 2021, Russian legislation will receive a provision allowing to conclude such a form of transaction remotely with the participation of two notaries. It substantiated the conclusion on the relevance and necessity of notarial activities in modern Russia, including for the performance of the function of preventive justice.
Более 20 лет в нашей стране не прекращается дискуссия по вопросу о необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. За это время изменились как социально-экономические реалии, так и сам российский нотариат. Нисколько не умаляя важность деятельности государственных регистраторов, нами поставлена цель осветить практические вопросы преимущества нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
Как отмечают Гартиана Ю.А. и Синцов Г.В.: «в юридической литературе давно существует точка зрения, согласно которой необходимо для всех сделок, совершаемых с недвижимым имуществом, предусмотреть нотариальную форму. По факту, нотариально удостоверяя сделку с недвижимым имуществом, стороны получают дополнительные гарантии легитимности данной сделки по сравнению с тем, если бы они заключали ее в простой письменной форме» [1]. С данной точкой зрения сложно не согласиться.
Прежде всего, работа нотариуса с клиентами начинается с установления личности обратившихся, при помощи специального оборудования проверяется действительность паспорта. Далее выясняется волеизъявление обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, проверяется их дееспособность. Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение, правовые последствия предстоящей сделки, выясняет, не противоречит ли она требованиям закона и не нарушает ли права и интересы третьих лиц. В тех случаях, когда договоры заключаются в простой письменной форме, как правило, стадия согласования условий сделки, выяснение волеизъявления сторон, отсутствует.
Сегодня все нотариальные действия регистрируются не только в бумажном реестре, но и в электронных реестрах Единой информационной системы нотариата России, что гарантирует достоверность и аутентичность документов.
Нотариус получил право использовать при совершении нотариальных действий средства видеофиксации, что, безусловно, придает нотариально удостоверенным документам, повышенную доказательственную силу. В соответствии со статьей 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации [2], обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания. Аналогичная норма закреплена пунктом 5 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации [3].
Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение (статья 163 Гражданского Кодекса Российской Федерации) [2].
В настоящее время обязанность нотариуса проверить наличие у стороны права на совершение сделки стала более содержательной. В условиях стремительного увеличения количества физических и юридических лиц, объявляемых несостоятельными (банкротами), особое значение приобретает предварительная проверка сведений о производстве по делу о банкротстве в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве как сторон сделки, так и их супругов. В соответствии с Федеральным законом о несостоятельности (банкротстве) [4], сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правами кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена в течение трех лет до принятия данного заявления, и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов, и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Сегодня нотариусы перед удостоверением договора не только проверяют сведения по делам о банкротстве, но и, как правило, включают в текст соглашения заверения сторон, что в отношении них не возбуждена процедура банкротства, что они не имеют долгов и неисполненных обязательств, которые могут повлечь их банкротство. Используя инструмент заверений об обстоятельствах и третьих лицах, сторона договора -добросовестный покупатель, полагавшийся на недостоверные заверения продавца, вправе требовать возмещения убытков в силу статьи 431.2 Гражданского Кодекса Российской Федерации [2].
Федеральной нотариальной палатой создан публичный реестр для проверки действительности доверенностей. Причем данным реестром могут пользоваться не только нотариусы, но и иные лица.
Как известно, Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения законодательства о хозяйственных обществах Верховного суда РФ от 25 декабря 2019 года [5] внес некоторые в коррективы в части одобрения сделок юридических лиц. Конечно же, нотариусы, как наиболее сознательные юристы, используют данные предписания при удостоверении сделок с юридическими лицами. Хотелось бы особо отметить важность и значение вышеуказанного Обзора, указавшего на необходимость обязательного подтверждения решений собраний обществ с ограниченной ответственностью и состава участников в нотариальном порядке при выборе альтернативного способа легитимации. Участие нотариуса в корпоративных отношениях, его присутствие на общих собраниях гражданско-правовых сообществ, решения которых порождают определенные правовые последствия не только для участников корпораций, но и для иных лиц, безусловно, повышает достоверность документов и уменьшает риск их оспоримости.
Кроме этого, нотариус проверяет отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению договоров, направленных на отчуждение недвижимого имущества. При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, сведения о дееспособности участников договора нотариусы запрашивают самостоятельно. Только при получении вышеуказанной информации нотариус принимает решение о том, вправе ли явившиеся к нему лица заключать договор.
Зачастую клиенты, да и коллеги - юристы ругают нотариусов за то, что они требуют представления правоустанавливающих документов на недвижимое имущество. Дескать, вся информация содержится в Едином Государственном Реестре Недвижимости. Однако в правоустанавливающих документах могут быть указаны важные сведения о правах третьих лиц, об обязанности стороны совершить те или иные действия.
К примеру, из договора передачи в собственность (приватизации) нотариус может получить информацию о лицах, отказавшихся от участия в приватизации жилого помещения, которые, как известно, в силу статьи 19 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» [6], сохраняют постоянное право пользования данной квартирой. Более того, добросовестные нотариусы запрашивают исторические выписки из лицевого счета с тем, чтобы не допустить нарушения прав лиц, имеющих право на отчуждаемую жилплощадь.
Другой пример. В правоустанавливающем документе могут быть сведения о покупке квартиры за счет средств материнского (семейного) капитала. Это еще один «больной» вопрос нашего времени. По смыслу Федерального закона №256 «О дополнительных мерах социальной поддержки семей, имеющих детей» [7], жилое помещение, приобретенное с использованием
средств материнского (семейного) капитала, принадлежит по праву общей долевой собственности родителям и детям. Поэтому крайне важно, чтобы родители исполнили свои обязательства по оформлению этого жилья в собственность всех членов семьи с тем, чтобы в дальнейшем не подвергать рискам ничтожности и оспоримости последующие сделки.
Данные соглашения не подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Как правило, родители передают детям доли в праве собственности по договору дарения и размер этих долей определяют по своему усмотрению. Однако договор дарения по своей сути является безвозмездной, безусловной сделкой и вряд ли может быть применен к данным правоотношениям обязательственного характера. Если же данное соглашение удостоверяет нотариус, он определяет, какая часть помещения приобретена за счет средств материнского (семейного) капитала и рассчитывает размер долей детей в праве общей долевой собственности, с тем, чтобы их права не были нарушены, а сделка в последующем не оспорена.
Как известно, в настоящее время сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних и недееспособных подлежат обязательному нотариальному удостоверению при условии получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Однако на практике действенного механизма реализации защиты прав этой категории лиц не имеется. Как правило, органы опеки выдают постановление, где обязывают родителей представить им договор, подтверждающий приобретение несовершеннолетним другого объекта недвижимости, в течение трех месяцев. Поэтому у нотариуса, удостоверяющего сделку по отчуждению, отсутствует возможность проверить исполнение законными представителями обязательства, данного органам опеки. На наш взгляд, более правильным было бы возложение на родителей обязанностей по предварительному или одновременному проведению сделок по приобретению в собственность несовершеннолетних и отчуждению их имущества, с тем, чтобы нотариус, удостоверяющий сделку по отчуждению имущества несовершеннолетних или недееспособных, проверял исполнение обязанностей родителей, опекунов, попечителей, указанных разрешительных документах органов опеки.
Следует также обратить внимание еще на одну проблему. В силу статьи 8.1 ГК РФ права на имущество [2], подлежащее государственной регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Поэтому зачастую возникают споры между сторонами договора купли-продажи о порядке расчетов. Продавец отказывается подписывать договор купли-продажи пока не получит денежные средства, а покупатель отказывается рассчитываться до момента внесения в Росреестр записи о регистрации его права.
Зачастую причинами отказа или приостановления регистрации перехода права могут быть не только недобросовестные действия продавца, но и технические неточности в документах.
Поэтому вероятны существенные риски для покупателя, заплатившего денежные средства до регистрации его права на недвижимое имущество, остаться и без денег, и без объекта. В то же время продавцу весьма опасно подписывать договор купли-продажи недвижимости до получения денег. Использование регистрации залога до полного расчета создает некоторые неудобства: сторонам приходиться обращаться в органы МФЦ не два раза (подать документы и получить их), а трижды. Вначале стороны подают документы для регистрации права собственности и ипотеки в пользу продавца, а потом - после проведения расчетов снимают обременение и еще через некоторое время получают документы, подтверждающие право собственности покупателя.
В идеале процесс оформления сделок с недвижимостью должен происходить с использованием депонирования, публичного депозитного счета. Стороны обращаются к нотариусу. Нотариус выясняет их пожелания, осуществляет необходимые проверочные действия, касающиеся как объекта недвижимости, так и личности обратившихся, проверяет законность сделки. Установив отсутствие препятствий для заключения сделки, получив все необходимые разрешительные и иные документы, согласовав со сторонами основные условия договора, нотариус удостоверяет договор купли-продажи, в котором подробно расписан порядок расчета и передачи имущества.
Например, таким образом: «Стороны договора пришли к соглашению о депонировании у нотариуса денежных средств в сумме 5 000 000 (пяти миллионов) рублей в целях их передачи ПРОДАВЦУ в порядке, в сроки и на условиях, которые указаны в настоящем договоре. ПОКУПАТЕЛЬ до подписания настоящего договора внес нотариусу для депонирования сумму денежных средств в размере 5000000 (пяти миллионов) рублей 00 копеек в качестве оплаты по
настоящему договору. Государственная регистрация перехода права собственности по настоящему договору осуществляется только после внесения предусмотренных настоящим договором всех денежных средств на депонирование нотариусу. Указанная сумма в размере 5 000 000 (пяти миллионов) рублей 00 копеек перечисляется с публичного депозитного счета нотариуса на банковский счет ПРОДАВЦА в течение 2 (двух) рабочих дней после государственной регистрации права Покупателя. В случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности на имя Покупателя денежные средства возвращаются нотариусом по его заявлению в течение одного рабочего дня без согласия на это Продавца».
Получив сведения о поступлении денег по сделке на свой публичный депозитный счет, нотариус самостоятельно передает документы в регистрирующий орган, как правило, в электронной форме. Затем, получив выписку из ЕГРН о государственной регистрации прав на имя Покупателя, выдает ему зарегистрированные документы и перечисляет деньги Продавцу.
Безусловным аргументом в пользу нотариального удостоверения сделок с недвижимостью является усиление имущественных гарантий возмещения вреда, который может быть причинен действиями нотариуса. В 2018 году создан Компенсационный фонд Федеральной Нотариальной Палаты.
Имеется еще один действенный правовой инструмент - применение исполнительной надписи нотариуса, которая может быть использована, например, по нотариально удостоверенному договору с рассрочкой платежа.
С 1 января 2018 года вся деятельность нотариусов России окончательно переведена на электронный документооборот. Теперь в реестрах ЕИС 100% всех нотариальных действий регистрируется в электронном виде. Это позволяет обеспечить оперативную проверку юридически значимых сведений, предотвратить мошеннические действия с нотариальными документами и, как следствие, стабилизировать гражданский оборот. Именно эти изменения позволили придать нотариальному документу особую доказательственную силу в соответствии со ст. 61 ГПК РФ [8] и ст. 69 АПК РФ [3].
В данной связи следует согласиться с Каймаковой Е.В. и Цветовой Ю.С., которые отмечают, что «институт нотариата сегодня востребован в гражданском обороте и продолжает развиваться, не только исполняя «чисто нотариальные функции, но и осуществляя превентивное правосудие, придавая волеизъявлению граждан юридическую силу, ведь работа нотариуса направлена на то, чтобы не было споров между людьми». [9]
В условиях развития цифровых технологий российский нотариат стал одним из наиболее передовых правовых институтов. Расширилась возможность заключения договора и его удостоверения в пределах субъекта Российской Федерации, а с 01 января 2021 года договор купли-продажи недвижимости возможно будет заключить дистанционно в электронной форме с участием двух нотариусов.
Литература и источники
1. Гартина Ю.А., Синцов Г.В. Особенности нотариальной защиты гражданских прав // Нотариус. 2018. №6. С.27-29.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 16.12.2019). - Ст. 431.2. // СПС «Консультант Плюс»
3. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 02.12.2019). Ст. 69. // СПС «Консультант Плюс»
4. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» от 27.09.2002 N 127 -ФЗ // СПС «Консультант Плюс»
5. Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения законодательства о хозяйственных обществах (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019) // СПС «Консультант Плюс»
6. Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 189-ФЗ, ст. 19 // СПС «Консультант Плюс»
7. Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ (в ред. от 29.12.2006) // СПС «Консультант Плюс»
8. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 02.12.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.03.2020). - Ст. 61. // СПС «Консультант Плюс»
9. Каймакова Е.В., Цветова Ю.С. Нотариальные средства защиты имущественных прав граждан от мошенников при купле-продаже жилых помещений // Нотариус. 2019. №8. С. 27-30.
References and Sources
1. Gartina Yu.A., Sintsov G.V. Osobennosti notarial'noy zashchity grazhdanskikh prav // Notarius. 2018. №26. S.27-29.
2. Grazhdanskiy kodeks Rossiyskoy Federatsii (chast' pervaya) ot 30.11.1994 № 51-FZ (v red. ot 16.12.2019). St. 431.2. // SPS «Konsultant Plyus»
3. Arbitrazhnyy protsessual'nyy kodeks Rossiyskoy Federatsii ot 24.07.2002 N 95-FZ (red. ot 02.12.2019). St.69.// SPS «Konsul'tant Plyus»
4. Federal'nyy zakon "O nesostoyatel'nosti (bankrotstve) kreditnykh organizatsiy" ot 27.09.2002 N 127 -FZ // SPS «Konsul'tant Plyus»
5. Obzor sudebnoy praktiki po nekotorym voprosam primeneniya zakonodatel'stva o khozyaystvennykh obshchestvakh" (utv. Prezidiumom Verkhovnogo Suda RF 25.12.2019) // SPS «Konsul'tant Plyus»
6. Federal'nyy zakon "O vvedenii v deystviye Zhilishchnogo kodeksa Rossiyskoy Federatsii" ot 29.12.2004 N 189-FZ, st. 19 // SPS «Konsul'tant Plyus»
7. Federal'nyy zakon "O dopolnitel'nykh merakh gosudarstvennoy podderzhki semey, imeyushchikh detey" ot 29.12.2006 N 256-FZ (v red. ot 29.12.2006) // SPS «Konsul'tant Plyus»
8. Grazhdanskiy protsessual'nyy kodeks Rossiyskoy Federatsii ot 14.11.2002 N 138-FZ (red. ot 02.12.2019) (s izm. i dop., vstup. v silu s 30.03.2020). - St. 61. // SPS «Konsul'tant Plyus»
9. Kaymakova Ye. V., Tsvetova Yu. S. Notarial'nyye sredstva zashchity imushchestvennykh prav grazhdan ot moshennikov pri kuple-prodazhe zhilykh pomeshcheniy// Notarius. 2019. №8. S. 27-30.
ЛАГОДИНА ЕЛЕНА ИВАНОВНА - кандидат юридических наук, доцент, кафедра уголовного процесса, Кубанский государственный университет ([email protected])
LAGODINA, ELENA I. - Ph.D. in Law, Associate Professor, Department of Criminal Process, Kuban State University.
УДК 347.1
БОСЫК О.И.
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ СОЦИАЛЬНОЙ ИНТЕРНЕТ-СЕТИ
Ключевые слова: цифровые права, социальная сеть, автор, право интеллектуальной собственности
В статье представлена правовая характеристика социальной сети, осуществлен анализ прав пользователей, выявляются проблемы, связанные с использованием судебного способа защиты интеллектуальных права. Автор исследует термин «социальная сеть», рассматривая его как результат интеллектуальной деятельности. Выражение воли в интернете приравнено к письменной форме сделок. Автор рассматривает социальную страницу, как объект гражданских прав, в силу появления «цифровых прав». Показано, что переход цифрового права на основании сделки не требует согласия лица, обязанного по цифровому праву. В статье изложен механизм правовой защиты прав пользователей при нарушении их авторских прав посредством оформления нотариусом специализированного скриншота, как письменного доказательства.
BOSYK, O.I.
LEGAL REGIME OF A SOCIAL INTERNET NETWORK Keywords: digital rights, social networks, author, intellectual property law.
In the article presents the legal characteristics of the social network, it analyzed the user rights, identifies problems associated with the use of the judicial method of protecting intellectual property rights. The author reveals the term "social network" as a result of intellectual activity. The expression of will on the Internet is equivalent to the written form of transactions. The author considers the social page as an object of civil rights, due to the emergence of "digital rights". It is shown, that the transfer of digital rights on the basis of a transaction does not require the consent of the person liable under digital law. In the article outlined the mechanism for legal protection of users' rights in case of violation of their copyrights by filling out a specialized screenshot as a written evidence by a notary.
Жизнь современного человека немыслима без аккаунта в социальной сети. Создавая его и активно пользуясь благами века информационных технологий, мы однако же совершенно не задумываемся над вопросами: «что мы используем?», «что такое страница в социальной сети?».
Аккаунты в социальной сети приобретают особый научный интерес исследователей проблем правоведения, в частности, по той причине, что они используются как самостоятельный объект гражданского оборота, который позволяет юридическим лица достигать своих коммерческих целей посредством продвижения товаров и услуг. Ведение аккаунта, блога в настоящее время представляет собой также активно развивающееся направление маркетинговой деятельности, включающей определение должностных обязанностей сотрудников, либо услуги, передаваемые на аутсорсинг специализированной организации - SMM-агентству или PR-агентству, и, следовательно, вполне затратное комплексное мероприятие.
Дефиницию «социальная сеть», как правовое явление, обнаружим в судебной арбитражной практике, в которой она рассматривается как интерактивный многопользовательский автоматизированный проект, позволяющий создавать персональные учетные записи, размещать информацию в соответствии с пользовательским соглашением информационно-телекоммуникационной платформы Интернет пространства, а также осуществлять возмездные сделки (в частности, развивать через группы и сообщества пользователей магазины) [1].
Зарегистрированный пользователь, которым признается физическое лицо, подписавшее пользовательское соглашение с администратором сайта посредством заполнения регистрационной формы и подтверждения свой учетной записи, обладает правом размещения любой информации, не противоречащей требованиям социальной сети и законодательства, которая именуется контентом. Подписание пользовательского соглашения и волеизъявления, как необходимый правовой элемент сделки, осуществляется посредством простого клика «мышью», по существу
