CC BY
25
4. Уровень доходности создаваемой недвижимости, привлекательность ее для инвестора.
На первичном рынке, как правило, функционируют инвесторы, которые продают созданную на рынке подрядных услуг жилую недвижимость, и покупатели этой недвижимости. Инвесторы стремятся продать товар подороже, а покупатели — купить подешевле. Но их объединяет одно стремление - в кратчайшие сроки завершить сделку, и при этом сократить транзакциопные издержки. При этом на рынке подрядных услуг инвестор будет стремиться к снижению затрат на создание строительной продукции, а подрядчик (продавец своих услуг), наоборот, увеличить стоимость своих услуг. Но их объединяет то же одно стремление — сократить сроки продажи строительной продукции и при этом снизить каждый свои затраты.
• Одним из способов снижения затрат и издержек является снижение рисков инвестиционного проекта, осуществляемого в жилую недвижимость.
Как показали исследования, к основным рискам относятся помимо прочих, правовые риски, строительно-монтажные, финансовые. Учет их уже на стадии разработки проекта позволит существенно уменьшить их влияние на затраты как инвестора, так и подрядчика.
В результате проведенных исследований были разработаны и изданы методические рекомендации по правовой экспертизе застройки поселков из домов — коттеджей в Приморском крае. Подготовлены в первой редакции методические рекомендации по экономической экспертизе застройки поселков из домов — коттеджей в Приморском крае. Предполагается разработка методических рекомендаций по экономической и правовой экспертизе при строительстве многоэтажных жилых домов.
Кроме этого на кафедре под руководством автора подготовлена методика оценки земельных участков, отводимых под застройку. При разработке этой методики были учтены такие особенности, как ресурсное качество оцениваемых участков (уклоны, изрезанность, перепады высот, наличие скальных включений, наличие слабых и обводненных грунтов, сейсмичность и другие факторы). При наличии этих факторов значительно снижается стоимость оцениваемого участка, что приводит, в конечном итоге, к снижению инвестиционных затрат. Это снижение компенсируется увеличением стоимости строительства здания, поскольку эти негативные факторы, как правило, приводит к его удорожанию.
Следующим шагом в осуществлении дальнейших исследований явится разработка системы контроля и управления затратами как подрядчика^ так и инвестора.
Добудько О.В.
НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ЦЕНОВОЙ И ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ В ЖИЛИЩНОЙ И КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЕ
Вопросы совершенствования ценообразования являются серьёзной проблемой при установлении и регулировании цен и тарифов на услуги предприятий жилищно-коммунального комплекса. Специфика предоставления жилищных и коммунальных услуг состоит в том, что они постоянны, обязательны, локальны, носят выраженную социальную направленность, а производители ряда жилищных и коммунальных услуг входят в число предприятий естественных монополий (предприятия газо-, электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения).
Этими проблемами занимаются специалисты отраслевых институтов и ВУЗов, таких как МГСУ. (проф. Грабовый П.Г., Чернышов Л.Н.. Матюшенко А.), Воронежский ГАСУ (проф. Гасилов В.В., Трухина Н.И.), Санкт-Петербургский ГАСУ (проф. Панибратов Ю.П.), Российский ГППУ (проф. Макроносов А.Г.) и др.
В настоящее время ценовая и тарифная политика в жилищной и коммунальной сфере Российской федерации осуществляется исходя из основных положений и принципов Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации и федеральных законов: «О конкуренции», «О государственном регулировании тарифов на тепловую и электрическую энергию в Российской Федерации», «О газоснабжении в Российской Федерации», «Об электроэнергетике», «О естественных
монополиях», « Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», «Об основах регулирования тарафов организаций коммунального комплекса», а также подзаконных актов Правительства Российской Федерации, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Согласно этим документам в России цены на жилищные услуги устанавливаются собственниками жилищного фонда: органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами и другими объебдинениями собственников. Таким образом, ценообразование в жйлищной сфере теперь зависит от самих собственников
Вопросы государственного регулирования касаются только разработки и утверждения единого порядка и принципов содержания общего имущества многоквартирного дома. Конкретные затраты, связанные с содержанием, текущим и капитальным ремонтами здания, включая внутридомовое инженерное оборудование, затраты на пользование или влвдение земельным участком, величина платежей для нанимателей и собственников жилья определяются собственником жилищного фонда.
Тарифы на услуги газо-, электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения устанавливаются регулирующими органами. Функции и компетенции регулирующих органов определены российским законодательством и разграничены между федеральным, региональным и муниципальным уровнями власти.
Государственное регулирование тарифов на коммунальные услуги осуществляется Правительством Российской Федерации в части полномочий по утверждению правил регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, тарифов на подключение к системам коммунальной инфраструктуры и надбавок к ценам для потребителей
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации в области регулирования тарифов и надбавок согласовывают производственные программы организаций коммунального комплекса, тарифы на товары и услуги этих организаций, организуют и поводят экспертизу обоснованности тарифов на коммунальные услуги.
Органы местного самоуправления утверждают инвестиционные программы организаций коммунального комплекса по развитию систем коммунальной инфраструктуры, устанавливают тарифы и надбавки к ценам и тарифам для потребителей.
Собственники жилищного фонда устанавливают цены на содержание, эксплуатацию, текущий, капитальный ремонты и модернизацию жилых зданий на основе цен, складывающихся на рынке управленческих и ремонтно-эксплуатационных услуг.
Таким образом система ценообразования в жилищной и коммунальной сфере Российской Федерации предусматривает разграничение вопросов государственного регулирования и рыночных методов формирования цен на работы и услуги в этом секторе муниципальной экономики.
Жучков O.A.
РЕЗУЛЬТАТЫ ВЫПОЛНЕНИЯ НИР НА КАФЕДРЕ ОСУН В 2007 2009 ГОДАХ
В докладе обсуждаются основные положения по организации и итогам выполнения НИР на кафедре Организации строительства и управления недвижимостью Строительного института ДВГТУ в 2007-2008 и 2008-2009 учебных годах на базе интеграции комплексной инициативной темы «Развитие городской застройки и её сопровождение специалистами как недвижимости» (ИНИР № 070104И от 25 09.2007 г.).
Сохраняя исповедуемый кафедрой подход к НИР на основе учебно-научно-инновационной интеграции и особую миссию выпускающей кафедры в системе непрерывного образования специалистов новой генерации для инвестиционно-строительного кластера в крупном регионе [1, 2], работа выполнялась в соответствии с проектным заданием и рекомендациями Департамента науки и инноваций университета.
Основная цель — формулирование научно-методических, организационных и содержательных основ системы обновления городской застройки как комплекса недвижимости в региональной
