Анализ факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Гаврилов Н.А.

АНАЛИЗ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Рыночные стоимости жилой недвижимости складывается на первичном и вторичном рынках жилья, величины их тесно взаимосвязаны.

Как уже отмечалось ранее, выполненные на кафедре организации строительства и управление недвижимостью ДВГТУ исследования (а цель их — поиск путей снижения стоимости жилой недвижимости) показывают, что из всех факторов, которые влияют на цены жилья на вторичном рынке (а он является пока основным в регионе), преобладающее значение имеют цены, которые формируются на первичном рынке. Цены на первичном рынке Жилья, в свою очередь, зависят от цен на строительную продукцию, которые складываются на рынке подрядных услуг.

Изменение рыночной стоимости любой жилой недвижимости зависит от целого ряда факторов. Эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города городского района, поселения. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

1. Социальные (тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения; тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности; стиль и уровень жизни и др ).

2. Экономические (общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий; факторы спроса; уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.; наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции; затраты на строительно-Монгажные работы и тенденция их изменения, стоимость земли; налоги).

3. Физические (климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.; экология; сейсмические факторы).

4. Политические (политическая стабильность, безопасность; налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот; наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы:

1. Местоположение (по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям, свалкам и т.п.);

2. Наличие развитой инфраструктуры.

3. Условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

1. Физические характеристики (физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.); уровень качество строительства и эксплуатации.

2. Уровень комфортности жилья.

3. Уровень эксплуатационных расходов.

4. Уровень доходности создаваемой недвижимости, привлекательность ее для инвестора.

На первичном рынке, как правило, функционируют инвесторы, которые продают созданную на рынке подрядных услуг жилую недвижимость, и покупатели этой недвижимости. Инвесторы стремятся продать товар подороже, а покупатели — купить подешевле. Но их объединяет одно стремление - в кратчайшие сроки завершить сделку, и при этом сократить транзакционные издержки. При этом на рынке подрядных услуг инвестор будет стремиться к снижению затрат на создание строительной продукции, а подрядчик (продавец своих услуг), наоборот, увеличить стоимость своих услуг. Но их объединяет то же одно стремление — сократить сроки продажи строительной продукции и при этом снизить каждый свои затраты.

* Одним из способов снижения затрат и издержек является снижение рисков инвестиционного проекта, осуществляемого в жилую недвижимость.

Как показали исследования, к основным рискам относятся помимо прочих, правовые риски, строительно-монтажные, финансовые. Учет их уже на стадии разработки проекта позволит существенно уменьшить их влияние на затраты как инвестора, так и подрядчика.

В результате проведенных исследований были разработаны и изданы методические рекомендации по правовой экспертизе застройки поселков из домов — коттеджей в Приморском крае. Подготовлены в первой редакции методические рекомендации по экономической экспертизе застройки поселков из домов — коттеджей в Приморском крае. Предполагается разработка методических рекомендаций по экономической и правовой экспертизе при строительстве многоэтажных жилых домов.

Кроме этого на кафедре под руководством автора подготовлена методика оценки земельных участков, отводимых под застройку. При разработке этой методики были учтены такие особенности, как ресурсное качество оцениваемых участков (уклоны, изрезанность, перепады высот, наличие скальных включений, наличие слабых и обводненных грунтов, сейсмичность и другие факторы). При наличии этих факторов значительно снижается стоимость оцениваемого участка, что приводит, в конечном итоге, к снижению инвестиционных затрат. Это снижение компенсируется увеличением стоимости строительства здания, поскольку эти негативные факторы, как правило, приводит к его удорожанию.

Следующим шагом в осуществлении дальнейших исследований явится разработка системы контроля и управления затратами как подрядчика^ так и инвестора.

Добудько О.В.

НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ЦЕНОВОЙ И ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ В ЖИЛИЩНОЙ И КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЕ

Вопросы совершенствования ценообразования являются серьёзной проблемой при установлении и регулировании цен и тарифов на услуги предприятий жилищно-коммунального комплекса. Специфика предоставления жилищных и коммунальных услуг состоит в том, что они постоянны, обязательны, локальны, носят выраженную социальную направленность, а производители ряда жилищных и коммунальных услуг входят в число предприятий естественных монополий (предприятия газо-, электро-. тепло-, водоснабжения и водоотведения).

Этими проблемами занимаются специалисты отраслевых институтов и ВУЗов, таких как МГСУ. (проф. Грабовый П.Г., Чернышов Л.Н.. Матюшенко А.), Воронежский ГАСУ (проф. Гасилов В.В., Трухина Н.И.), Санкт-Петербургский ГАСУ (проф. Панибратов Ю.П.), Российский ГППУ (проф. Макроносов А.Г.) и др.

В настоящее время ценовая и тарифная политика в жилищной и коммунальной сфере Российской федерации осуществляется исходя из основных положений и принципов Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации и федеральных законов: «О конкуренции», «О государственном регулировании тарифов на тепловую и электрическую энергию в Российской Федерации», «О газоснабжении в Российской Федерации», «Об электроэнергетике», «О естественных