CC BY
40
интегрально-системное формирование организационно-экономических решений при инновационном жилищном
строительстве
_Аннотация
В статье представлены организационно-экономические и организационно-управленческие решения по формированию комплексов работ при территориальном воспроизводстве объектов экожилья с учетом экономических и организационно-функциональных компонент инвестиционно-строительного контроллинга за реализацией объектов инновационного малоэтажного
строительства. _
Ключевые слова: инновация, инвестиционная программа, девелопмент, экостроительство, организационно-экономическая система, инвестиционно-строительный комплекс _
Эффективное развитие жилищного строительства в России - одна из глобальных государственных проблем в РФ. В последние годы формируется инновационная политика, основанная на энерго-, ресурсосбережении и экологизации для обеспечения устойчивого развития жилищной строительной сферы на региональном уровне.
Предпосылки для развития инновационных технологий в строительстве
Улучшение состояния окружающей среды за счет внедрения инновационных энерго-, ресурсосберегающих и экологически безопасных технологий и производств в различные отрасли промышленности и, прежде всего, в сферу строительства и ЖКХ - залог устойчивого развития экономики государства.
Высокая энергоемкость российской экономики -одна из угроз как ее энергетической безопасности,
Крыгина
Алевтина
Михайловна
канд. техн. наук, доцент, профессор кафедры экспертизы и управления недвижимостью, Юго-Западный государственный университет, г. Курск, советник Российской академии архитектуры и строительных наук [email protected]
_обеспечение
_инновационно_экономического
_устойчивого
-развития жилищного
_строительства
_региона является
_ключевой
_стратегической
_задачей, от которой
_зависит социальный
_уровень и качество
_жизни населения,
юит =
так и формированию доходной части государственного бюджета.
Функционирование российской экономики без развития инновационного потенциала в строительной сфере по показателям энерго-, ресурсосбережения не может составить достойную конкуренцию зарубежным производителям готовой строительной продукции.
В настоящее время имеются значительные неиспользованные резервы в части организации энерго-, ресурсосбережения и экологизации при воспроизводстве объектов недвижимости на территориальном уровне. Обеспечение инновационно-экономического устойчивого развития жилищного строительства региона является ключевой стратегической задачей, от которой зависит социальный уровень и качество жизни населения, их безопасность и благополучие. В условиях усиления антропогенного воздействия на окружающую среду и обострения экологических проблем важнейшим принципом устойчивого развития региона является концепция сбалансированного развития социально-экологической и социально-экономической системы, в основе которых лежат интересы, связанные между собой, именно: баланс потребностей и возможностей —предприятий-застройщиков и подрядных органи-ий инвестиционно-строительного комплекса, баланс потребностей и возможностей предприятий стройиндустрии и воспроизводственные возможности окружающей среды. Решение данной проблемы непосредственно связано с процессом функционирования и развития инвестиционно-строительного потенциала территории при переходе строительной отрасли на концептуальные подходы Green Building [1]. «Зеленое» строительство, «зеленые», жизнеустойчивые здания, экожилье, экопарки - это практика строительства и эксплуатации зданий, цель которой - снижение уровня потребления энергетических и материальных (природных) ресурсов при одновременном повышении качества зданий, комфорта их внутренней среды и сохранении экологической безопасности [1]. Основной резерв экономии видится не в снижении себестоимости строительства, а в сокращении эксплуатацион-
I tf Л _
российское предпринимательство, № 8(254)/апрель 2014
ных затрат, т.к. 80% суммарных затрат приходится на стадию эксплуатации, и только 20% - на строительство [2].
Возникает необходимость организации такой системы функционирования предприятий инвестиционно-строительного комплекса на данной территории, при которой развитие жилищного строительства региона исходило бы из соизмерений их андрогенного воздействия на природу и ее устойчивость к их воздействию. Необходима научная концепция развития жилищного строительства с учетом инновационно-экономических и технологических требований и задач экологизации. Важная роль в решении задач, связанных с устойчивым инновационным развитием, отводится территориальному инвестиционно-строительному комплексу, который должен обеспечить население различными видами жилищной эконедвижимости в соответствии со своей инвестиционной программой и природоохранной деятельностью (экологический девелопмент), региональных органов управления.
Эконедвижимость
Эконедвижимость, застраиваемая в регионе, характеризуется большим разнообразием типов сооружаемых объектов: жилищно-гражданские, социально-бытовые здания, инфраструктурные сооружения. Для них характерным является неравномерное распределение работ в пределах территории строительства, применение разнохарактерных экоматериалов и конструкций, участие большого числа организаций-подрядчиков и инвесторов в составе консорциума. Решение этой задачи зависит, с одной стороны, от имеющихся ресурсов, а с другой - от степени их использования. Степень использования определяется уровнем организации и управления строительным производством. При одной и той же технологии строительства и организации выполнения строительно-монтажных работ, процесс строительства может быть организован по-разному. По-разному могут быть сконцентрированы ресурсы, различной может быть кооперация исполнителей и т.д.
Однако общим для них является то, что все однородные и неоднородные объекты эконедвижи-
эконедвижимость,
застраиваемая_
в регионе,_
характеризуется большим разнообразием типов сооружаемых объектов: жилищно-
гражданские, _
социально-_
бытовые здания, инфраструктурные сооружения_
____одна из проблем мости объединены одной конечной целью - это
_возведения обеспечение своевременного ввода в действие
эконедвижимости - замкнутых очередей (зон) экокомплекса.
_эффективное Кроме того, необходимо отметить, что совре-
_управление менные экопарки, экопоселки городского типа
_организацией строятся на огромных территориях длительный
_строительства период времени. Ввод в эксплуатацию их осущест-
_объектов вляется постепенно, по мере готовности очере-
_на территории дей, не допускающих пересечения строительной
_экозоны деятельности с местами проживания населения.
__Поэтому одна из проблем возведения эконедвижи-
__мости - эффективное управление организацией
__строительства объектов на территории экозоны.
__Вместе с тем, при выборе очередности строительс-
__тва зданий и сооружений эконедвижимости необ-
__ходимо учитывать не только временной аспект, но
__и ряд других факторов, к которым относится, пре-
__жде всего, эффективность использования капи-
__тальных вложений в процессе создания основных
__фондов и уровень производительности консорци-
__умной организационно-экономической системы.
Алгоритм определения оптимальной продолжительности строительства
Внедрение инновационно-инвестиционных про-рамм должно реализовываться последовательно, чтобы результаты решения задач низшего уровня [ись исходными данными для задач вышестоящего уровня. С этой целью критерии оптимальности и ограничения данных задач должны быть взаимосвязаны и не противоречить комплексному ритерию - эффективности капвложений, требуемых на застройку экокомплекса на территориаль-ом уровне.
Экономико-математическая модель определения организационно-экономической надежности строительства (ОЭНС) отдельного экоздания или сооружения инфраструктуры должна отражать зависимость затрат на возведение от продолжительности строительства с учетом экономических факторов, влияющих на решение данной задачи, и зависит от сроков его возведения. В качестве критерия оптимальной модели целесообразно принять минимум всех затрат девелопе-ра-застройщика по возведению объекта эконедви-жимости. Алгоритм определения оптимальной
продолжительности строительства (ОПС) отдельных зданий и сооружений приведен на рисунке 1. При этом под оптимальной продолжительностью Ц будем понимать такую, при которой достигается минимизация затрат для соответствующего уровня управления.
В качестве критерия эффективности капиталовложений в этом случае может быть использован показатель капиталоотдачи Zk, характеризующий эффективность использования капитальных вложений, а также их отдачу в результате увеличения объема вводимых в эксплуатацию экообъектов. Этот показатель должен определяться для всего периода строительства после определения оптимальной последовательности строительства объектов эконедвижимости, исходя из минимизации показателя для всей продолжительности возведения объектов застройки.
£<Ту\Ф,(1 + Ко)+'\Т" -0)^ 2 =_= __►
л Т п 1
£££уХ(1+Е)-«"+0(т0-п-т) (1)
¿=1'—1 ¿=1
^ тах
где - продолжительность строительства г'-го сооружения (г = 1, 2,..., п) (в кварталах); Ны и 0и - сроки начала и окончания его строительства;
уг - число кварталов, в течение которых вводятся объекты недвижимости;
Т - продолжительность планового периода, кварталы (г = 1, 2,..., Т);
Т0 - общий срок окончания экозастройки;
- сметная стоимость г'-го объекта, тыс. руб.; Фг - стоимость фондов, тыс. руб., вводимых при сдаче г-го объекта в эксплуатацию; Ео - номинальная норма доходности; хгт - объем капитальных вложений, планируемый г'-му объекту в квартале, порядковом с начала ого строительства (т = 1, 2, ..., V;).
Развитие экожилищного строительства может быть обеспечено только в контексте интегрального воспроизводства инновационно-технологического девелопмента предприятий территориального ИСК,
развитие
экожилищного строительства может быть обеспечено только
в контексте_
интегрального_
воспроизводства инновационно-_
технологического
девелопмента_
предприятий
территориального
ИСК...
экономика недви
Рис. 1. Блок-схема определения ОПС отдельных экозданий и сооружений инфраструктуры на территориальном уровне
включая в первую очередь, эффективность земельного девелопмента территорий с учетом рационального использования организационно-производственного потенциала региона. Все это резко
усложняет процесс управления, вызывает необходимость координации быстровозрастающего количества связей, относящихся к компетенции различных органов муниципального и регионального управления, и требует использования новых организационных форм строительства и подходов к управлению инвестиционно-строительными процессами.
Использование программно-целевых методов
Использование программно-целевых методов при управлении инновационно-технологическим развитием жилищного строительства региона будет способствовать выбору рациональных организационных форм управления строительством и механизма воспроизводственного процесса экос-троительства, разработке технологии программного планирования ресурсного цикла текущей и перспективной производственно-хозяйственной деятельности предприятий инвестиционно-строительного комплекса, входящих в консорциум. Становится очевидным, что особую актуальность и практическую значимость приобретает в этом случае разработка комплексной инвестиционной программы управления воспроизводством терри-ториально-портфелированных земельно-имущественных комплексов эконедвижимости и инфраструктур ( ТПЗИКЭШ-j).
Процессы, обеспечивающие инновационно-технологическое и устойчивое развитие жилищного строительства региона в рамках данной программы, должны быть объединены программно-целевым методом в рамках следующих программ:
- инновационно-производственной программы (ИНПЮ-j), соответствует девелопменту объектов эконедвижимости;
- инновационно-инфраструктурной программы (ИНИПЮ-j), соответствует девелопменту объектов инфраструктуры;
- экологической программы (ЭКПЮ-j), соответствует экологическому девелопменту. Синхронизация инвестиционной программы (ГГГОИКЭШ-j) по периодам ее реализации предусматривает установление последовательности и сроков достижения отдельных целей и решения задач.
использование_
программно-_
целевых методов
при управлении_
инновационно-_
технологическим
развитием_
жилищного_
строительства_
региона будет_
способствовать_
выбору рациональных организационных форм управления строительством____
обобщенным
_показателем
-производительности
_ОЭС консорциума
можно считать долю,
_соответствующую
_гарантированному
_уровню
_функционального
развития сложной
_организационной
_структуры...
з' т<
Лз1Ф%/ У р ф
но
омт н р
В наиболее общем виде программно-целевые взаимодействия в экостроительстве на региональном уровне можно представить в виде функциональной модели (см. рис. 2).
Для определения интегрального показателя (ПОТС) производительности организационно-экономической системы (ОЭС) используем метод анализа иерархий, позволяющий учитывать всю совокупность показателей по реализации ИСЭУП с учетом областей организационно-экономической надежности.
С понятием производительности организационно-экономической системы предприятий сложного консорциума при его оценке методом функционально-статистического моделирования идентифицируется понятие качества организации и управления функционированием системы в смысле пропорциональности развития показателей, характеризующих функционирование одсистем. Обобщенным показателем производительности ОЭС консорциума можно считать долю, соответствующую гарантированному уровню функционального развития сложной организационной структуры, учитываемой по количественно-качественной шкале и соответствующей принимаемым номинальным значениям эталонных показателей экономической деятельности пред-иятий территориального ИСК, занятых в реализации экоустойчивого инновационного малоэтажного строительства.
Важное значение для учета сопряженных затрат имеет использование бюджетных средств, поэтому, в сущности, дело касается последовательности освоения площадок под индивидуальную застройку с учетом рационализации бюджетного финансирования проектов застройки и его (бюджета) инвестиционных возможностей - чем ниже уровень удельных вложений на урбанизацию земли, тем выгоднее для бюджета вложение инвестиционного ресурса.
Отметим, что мы здесь не рассматриваем многообразие возможных схем государственно-частного финансирования и механизмы возврата средств с будущих жильцов. В общем же виде удельные затраты на 1 м2 полезной площади могут быть представлены следующими выражениями:
. * А
Рис. 2. Общий алгоритм инновационно-управленческих решений программно-целевых взаимодействий по реализации экопроектов на территориально-региональном уровне
- АГ 1Ш
экономика недвижимости
ком. внеш.
= Х (1 -«,■ С ,, (2) /=1
т
З7оц.внеш. =Х (1 -в j1С \ ^ , (3)
У=Я
зж _ зж , зж
об.внеш. ком. внеш. ' соц.внеш.
оите.I
и т
• {4)
,_1 У_1
где Зжком внеш - сумма затрат по строительству объектов инженерных и транспортных коммуникаций до подключения к магистральным сетям общего назначения, отнесенная на 1 м2 полезной площади жилья экопоселка;
а - доля средств по инженерному обустройству, компенсированная бюджетными инвестициями; : - затраты на строительство магистральных нешних) инженерно-технических коммуника-,ий и дорог, руб.; Зжсоц внеш. - сумма затрат по социально-бытовому обустройству, отнесенная на 1 м2 полезной площади жилья поселка;
в - доля средств по социально-бытовому обустройству, компенсированная бюджетными инвестициями;
С - затраты на строительство объектов социального назначения внутри поселковой инфраструктуры, руб.;
/ - число объектов внутри поселковой инфраструктуры,/ = 1, 2,...ОТ;
Зжоб. внеш - общая сумма внешних сопряженных удельных затрат;
- общая полезная площадь жилой площади поселка.
Если принять удельные затраты возведения эко-поселения за Зж, то его полные удельные затраты Зжполн могут быть представлены выражением
(Е <+Е <) + (5)
Т х<к / < + Зж , (5)
(Е <л +Е с, \*ж)
а_1
3 полн.
I ^о
российское предпринимательство, № 8(254)/апрель 2014
а затраты для покупателя создаваемой эконедви-жимости
(Ё(!-С ^ + Ё(1-в]С \) +
зж _ '=1
поля. _ к х (6)
+(ЁпС \^ +Ё\С, \5ж
а_1
хС. / С + З
к о 1 ж
где Сх - затраты по отдельным внутриплощадоч-ным объектам инфраструктуры и благоустройства;
X - число объектов внутриплощадочной инфраструктуры и участков благоустройства, X = 1, 2,...£; Ск - договорная (сметная, контрактная) стоимость коттеджа (квартиры);
Ср - затраты, обусловленные подключением конкретного участка объекта «до первого колодца»; р - число этих подключений, р = 1, 2,., 5; С0 - общая стоимость жилой застройки экопосел-ка (жилого дома, исчисленная в соответствующих ценах.
Введя понятие «удельных сопряженных затрат»
Зсопр равных:
п т
зЖр_ (Ё С,-\Яж +Е С] \ 5ж) + ,_1 ]_1 к п , (8),
+(Ё Са \8ж +Ё С, \ 5ж)
а_1 ,_1
можно получить общую стоимость жилого эко-
объекта (коттеджа) для генерального заказчика
С зак'
Ст = (зж„рх С / Со + Зж) X п , (9)
где п - количество м2 субъекта продажи - создан- ...чем ниже уровень
ной жилищной эконедвижимости. удельных вложений
на урбанизацию земли,
Вывод тем выгоднее для
Сценарий формирования конечной стоимости бюджета вложение
строительной продукции в нашем рассмотрении инвестиционного_
предполагает однопродуктовую модель распре- ресурса_
деления затрат таким образом, когда в составе поселковой (городской) инфрастуктуры не реа-лизовываются объекты коммерческой недвижимости (рестораны, бары, магазины и др.), которые представляют собой самостоятельные субъекты продажи эконедвижимости. В аналогичном направлении могут использоваться и объекты вне-площадочной и внутриплощадочной инфраструктуры, если они имеют потенциального покупателя или финансируются отдельным инвестором.
Литература
1. Крыгина А.М. Инновационное жилищное строительство: организационно-технические решения: монография. - Курск, 2013. - 127 с.
2. Гертис К. Здания XXI века - здания с нулевым потреблением энергии // Энергосбережение. -№ 3. - 2007. - С. 34-37.
3. Сиразетдинов Р.М. Девелопмент как инновационное направление инвестиционно-строительной деятельности // Российское предпринимательство. - 2011. - № 8 Вып. 2 (190). - с. 80-84. - http:// www.creativeconomy.ru/articles/13220/.
Alevtina M. Krygina
Candidate of Science, Technology, Associate professor of the Chair of Expertise and
Real Estate Management, Southwest State University, Kursk,
Consultant of Russian Academy of Architecture and Construction Sciences
Integral-systemic formation of organisation-and-management solutions in innovative residential construction
_Abstract
The article presents organization-economic and organization-management solutions as to formation of sets of works when performing territorial reproduction of green buildings with account of economic and organizational-functional components of investment-and-construction control over the works in innovative low-rise construction.
Keywords: innovation, investment program, development, green construction, organization-and-management system, investment-and-construction sector
российское предпринимательство, № 8(254)/апрель 2014
Отпечатано в типографии ООО «Астра-Полиграфия». Тираж 4000 экз.
