CC BY
185
\ недвижимость \
Строительство с олимпийской скоростью
О покупке недвижимости на все-сезонном курорте «Горки-Город» (Сочи) мы побеседовали с членом совета директоров ОАО «Красная Поляна», заместителем гендиректора по развитию УК «НББ-Девелопмент» Евгением Каплуном.
Мила Здесь будет город
БОЙКОВА — Евгений Зиновьевич, что при строительстве «Гор-
ки-Города» вы позаимствовали за границей, а что взяли из отечественных разработок?
— Российская практика уникальна тем, что сегодня в строго определенные сроки — до начала Олимпиады 2014 года — возводится современный всесезонный курорт мирового уровня фактически с нуля. При этом серьезная транспортная, инженерная и техническая инфраструктура на территории Сочи, и в том числе Красной Поляны, создается исключительно на государственные средства (через «Олимпстрой»).
В мире практически нет аналогов нашему проекту, когда масштабные курортные центры застраивались бы одномоментно, по единой концепции, единому генеральному плану. Как правило, европейские, да и не только, горнолыжные курорты — это старые поселения, ко-
УК «НББ-Девелопмент», входящая в ГК ОАО «Национальный банк развития бизнеса», создана в 2009 году для управления реализацией крупных инвестиционных спортивно-туристических проектов в России. Сегодня под управлением компании реализуются следующие масштабные олимпийские объекты федерального значения (в соответствии с «Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи
как горноклиматического курорта», утвержденной Постановлением Правительства РФ №991): СТК «Горная ^русель» и «Комплекс трамплинов К-95, К-125» в Красной Поляне; многофункциональный гостиничный комплекс «Сочи-Плаза» (г. Сочи); первый в России круглогодичный «Сочи Гольф Клуб и СПА»; всесезонный яхтенный порт «Сочи Адлер Марина» (Адлерский район г. Сочи).
торые развивались десятилетиями. Это определило их своеобразный шарм, но и обусловило наличие целого ряда неустранимых недостатков, связанных с поэтапностью и кое-где хаотичностью застройки, непродуманностью общей концепции. Процесс их строительства происходит следующим образом: государство принимает решение поместить туристическую зону и строит канатную дорогу, где, в принципе, возможно катание на лыжах, и организует горнолыжную зону или развивает существующую зону катания.
Вокруг этого горнолыжного ареала земля передается инвесторам мелкими участками на аукционах и конкурсах. И когда первый инвестор выгодно реализует апар-таментный комплекс, его соседи начинают копировать этот успех. В результате вырастает хаотично застроенный зданиями разной архитектуры поселок апартаментов для сдачи в аренду, которые пустуют большую часть года (так называемая проблема «холодных кроватей»), мешая эффективному использованию курортной инфраструктуры — подъемников, ресторанов, магазинов. На территории «Горной Карусели» нам был предоставлен участок земли, на котором мы целиком спроектировали новый город, со всеми объектами, которые должны быть в полноценном туристическом городе. Нам не нужно было кого-то двигать или что-то сносить для того, чтобы разместить SPA-комплекс, школу верховой езды или фермерский рынок.
При проектировании «Горки-Города» мы обращались за профессиональной аналитикой в крупнейшие мировые консалтинговые компании, специализирующиеся на недвижимости вообще и туристическом сегменте в частности.
«Горки-Город» по основным параметрам инвестиционных объектов курортной недвижимости не уступает престижным -Куршевелю и Санкт-Морицу.
фото олега власова
На основании их рекомендаций мы создали концепцию, которую сейчас и реализуем.
— Какие инвестиционные риски при вложении средств в жилую часть недвижимости «Горки-Города»?
— Как я уже сказал, проект этот уникален еще и тем, что создается со всей необходимой инфраструктурой для проведения предстоящей Олимпиады, в том числе и для проживания международных журналистов и гостей Игр. Жилая недвижимость возводится параллельно с коммерческой.
Риск инвестирования есть на любой стройке, если инвестор вкладывается не в готовое, сданное в экс-
плуатацию, а в строящееся здание. Но в рамках проекта «Горки-Город» этот риск минимален, учитывая то, что наши основные финансовые партнеры — Сбербанк России и Внешэкономбанк; строительные работы ведутся в три смены и без выходных, собственники будущих объектов могут контролировать строительство практически онлайн — через наш сайт; с инвесторами заключается договор участия в долевом строительстве, который является очень жестким инструментом недопущения де-велопером какого-либо дефолта; и, наконец, строительство ежедневно контролируется государством в лице «Олимпстроя», а также Международным олимпийским комитетом, ежеквартально делающим контрольные визиты на объект.
— Размер планируемых инвестиций в ваш проект?
— Инвестиции составят около 40 млрд руб. Инвестором выступает дочерняя структура Сбербанка России ОАО «Красная Поляна». Среди акционеров — администрации города Сочи, Краснодарского края и государственный инвестиционный фонд Абу-Даби Invest AD. Финансирование обеспечивается за счет собственных средств инвестора строительства ОАО «Красная Поляна» и кредитов Сбербанка и Внешэкономбанка.
Сбербанк России уже практически на начальном этапе (с 2007 года) кредитовал возведение ряда объектов, а также выступил нашим соинвестором, приобретя в мае этого года два здания (нежилые помещения общей проектной площадью 5661,2 кв. м) для собственных целей на общую сумму, превышающую $45 млн. Стоит отметить, что Сбербанк как акционер «Горки-Города» также осуществляет жесткий контроль за происходящим на строительной площадке, что обеспечивает дополнительные гарантии надежности проекта.
Российская практика интересна тем, что современный всесезонный курорт мирового уровня возводится фактически с нуля.
\ недвижимость \
Только за период проведения Олимпиады владельцы апартаментов в «Горки-Городе» смогут вернуть, по оценкам экспертов, до 40% инвестиций.-
Экологический стандарт
— Расскажите об основных инструментах и схемах приобретения жилых объектов в «Горки-Городе».
— В проекте присутствует практически весь спектр возможностей приобретения недвижимости: ипотечные схемы, рассрочка платежа, преференции при единовременной 100%-ной оплате. Так, при внесении до конца этого года полной суммы за жилой объект в качестве предоплаты покупателю предоставляется бесплатная отделка, ski-pass на три года и комплекс услуг по сервисному управлению апартаментами в подарок.
Оплата в рассрочку возможна долями: тремя равными — с 2011 года, двумя равными — с 2012 года, внесение предоплаты в размере 10% в 2011 году, а оставшейся части — в 2013 году.
Для покупки недвижимости в «Горки-Городе» Сбербанк разработал специальную ипотечную программу. И, представляя себе общую картину с ипотекой в стране, могу утверждать, что вряд ли найдется другой банк, который бы выдвинул столь выгодные для заемщика условия.
— По договорам какого типа возможна покупка жилья в проекте?
— В «Горки-Городе» имеются все разрешенные действующим законодательством формы приобретения недвижимости. Предлагаются договоры участия в долевом строительстве многоквартирных домов (согласно №214-ФЗ), а также договоры инвестирования или соинвестирования строительства (согласно №39-Ф3 и закону РСФСР №1488-1).
Большинство покупателей предпочитают долевое
участие, так как эта форма гарантирует им в наибольшей степени результат, на который они рассчитывают: получение самой квартиры, а не просто права ее требования.
— Чем «Горки-Город» отличается от других горных курортных поселений у нас и в Альпах и по каким характеристикам их можно сравнить?
— «Горки-Город» — один из первых в России проектов экологического строительства, многие его объекты будут сертифицированы по британскому экологическому стандарту ВЯЕЕАМ.
По соотношению «цена-качество» недвижимость в этом проекте уникальна для района Красной Поляны и сравнима с объектами на самых престижных европейских горных курортах. Так, в Куршевеле, во Французских Альпах, средняя стоимость 1 кв. м апартаментов составляет 12 тыс. евро (около 480 тыс. руб.). Средняя стоимость 1 кв. м шале — около 26 тыс. евро (чуть более 1 млн руб.). В Швейцарских Альпах наиболее типичный объект — шале с тремя спальнями, который обойдется более чем в 2 млн евро (около 80 млн руб.). В Итальянских Альпах шале площадью 450 кв. м стоит примерно 3 млн евро.
Программа ипотечного кредитования от сбербанка для покупателей жилья в «Горки-Городе»
Банк готов кредитовать покупателей недвижимости в рублях, долларах, евро при максимальном сроке заимствования до 30 лет. Размер кредитной ставки: 9,5-12,6% годовых в рублях и 8-12,35% — в валюте. Процентная ставка для тех, кто получает заработную
плату на открытый в Сбербанке счет, в среднем на 1% ниже, чем для прочих заемщиков. Минимальный размер первоначального взноса — 10% от стоимости недвижимости. Отсутствуют скрытые платежи, не взимаются тариф за выдачу кредита и банковская комиссия. Кредит предоставляется любому гражданину РФ старше 21 года с трудовым стажем не менее шести месяцев на нынешнем месте работы. Заемщик должен успеть погасить ипотеку до своего выхода на пенсию.
В рамках ипотечного продукта функционирует программа льготного кредитования «Молодая семья». С помощью ипотеки можно купить возводимые в рамках реализации проекта по подготовке к зимним Олимпийским играм 2014 года апартаменты в составе апарт-отелей и гостиничных комплексов, а также частные дома. Наталья Карасева, директор Управления розничного кредитования
Сбербанка России: «Поскольку ставки Сбербанка сейчас находятся практически на уровне инфляции, наши ипотечные программы — не только эффективный инструмент повышения доступности недвижимости для граждан, но и привлекательный «финансовый рычаг» — ими можно воспользоваться без отвлечения средств из бизнеса.
Как правило, жилье элитного класса приобретают за собственные средства, но мы предлагаем очень выгодные условия ипотечного кредитования, поэтому ожидаем достаточно высокий уровень востребованности программы. Сбербанк уже дважды улучшал условия кредитования по этому продукту: в октябре 2010 года снижены ставки с 10,5-13,5% до 9,5-12,6% годовых в рублях, в ноябре улучшены условия в части документов по кредиту. Мы планируем и дальше совершенствовать данную программу».
В «Горки-Городе» стоимость 1 кв. м апартаментов начинается от 100 тыс. руб. (от 3,5 млн руб. за студию в многоквартирном доме), а в шале — от 200 тыс. рублей.
Согласно данным нашего консультанта — британской компании Knight Frank, проект «Горки-Город» по основным параметрам инвестиционных объектов курортной недвижимости (здравоохранение и экологическая обстановка, покупка недвижимости в соответствии с образом жизни, благоприятные климатические условия, доход с аренды, низкие ставки по ипотеке) не уступает таким престижным курортным объектам, как Куршевель и Санкт-Мориц. В отличие от прочих курортов, где остро стоит проблема всесезонной посещаемости, в Красной Поляне будут созданы уникальные условия для круглогодичных занятий спортом. Безусловно, это оказалось возможным благодаря подготовке к проведению в Сочи 0лимпиады-2014. Строительство запланированного числа объектов недвижимости позволит эффективно решить вопрос с обслуживанием всесезонных туристических потоков. Люди смогут приезжать сюда не только с целью посещения конкретных спортивных и неспортивных мероприятий, но и останавливаться в гостиничных комплексах и жить в приобретенных или арендуемых апартаментах вне зависимости от сезона.
Уникальным для России предложением проекта являются сервисные апартаменты, находящиеся под управлением международных гостиничных операторов.
— А кто будет управлять?
— Мы заключили договор с крупнейшим независимым гостиничным оператором США — Interstate Hotels & Resorts (IHR), управляющим в России такими брендами, как Marriott Grand Hotel, Hilton Moscow Leningradskaya, Marriott Royal Avrora Hotel, Marriott Tverskaya Hotel, Holiday Inn Lesnaya Hotel, Holiday Inn Suschevsky Hotel, Renaissance Moscow Hotel Monarch Centre.
Общий номерной фонд, который будет передан в управление IHR, составит примерно 1100 номеров четырех гостиниц средней и высокой ценовых категорий, включая конференц-центр и гостиницу на 426 номеров под всемирно известным гостиничным брендом высокой ценовой категории. Кроме того, Interstate и «НББ-Девелопмент» близки к подписанию договоров управления еще двумя крупными гостиничными объектами. Таким образом, IHR становится крупнейшим международным гостиничным оператором в олимпийском Сочи.
— Какая доходность предполагается при сдаче апартаментов в «Горки-Городе» в аренду?
— Наш консультант Knight Frank провела аналитическое исследование на тему инвестиционной привлекательности проекта «Горки-Город», согласно которому доходность от сдачи апартаментов в аренду здесь может составить от 5% годовых, как на зарубежных курортах. Те объекты, которые не относятся к медиа-деревне, только за время Олимпиады, если будут сданы в аренду через управляющую компанию, гарантированно вернут своим владельцам до 40% от их стоимости. А если учесть еще и то, что календарь спортивных мероприятий мирового значения расписан до 2018 года («Формула-1», чемпионат мира по футболу) и что в Сочи 277 солнечных
евгении зиновьевич каплун
родился в 1964 году, окончил Московский автодорожный институт. С 2003 года вошел в состав совета директоров гостиничного комплекса «Пансионат «Олимпийский-Дагомыс» (г. Сочи), с 2006 года избран его председателем. В 2007 году открыл
некоммерческую ДЮСШ и мини-гольф клуб «Олимпийский-Дагомыс», в котором в 2010 году впервые в России успешно провел чемпионат мира по мини-гольфу среди юниоров. В период создания группы компаний «НББ» (г. Москва) в начале 1990-х вошел в команду ГК для участия в развитии бизнеса.
дней в году, будет достаточно высокая востребованность в средствах размещения мирового уровня.
Для собственников курортной недвижимости важно не только наличие достойной сервисной инфраструктуры, но и участие в международных программах управления недвижимостью индивидуального и рекреационного формата. Тот факт, что в «Горки-Городе» предусмотрено сервисное управление недвижимостью, говорит о том, что собственники апартаментов смогут цивилизованно сдавать их на период своего отсутствия на курорте через управляющую компанию по международной системе обмена курортной недвижимостью. В то же время, являясь участником этой программы, собственник апартаментов в «Горки-Городе» сможет с легкостью арендовать апартаменты в апарт-отелях в разных точках мира во время своих путешествий.
— В чем принципиальные отличия инвестирования в жилую недвижимость Сочи до Олимпиады и после?
— Поскольку основной целью является создание в Сочи инфраструктуры мирового уровня к Олимпиаде, то условия строительства сейчас уникально благоприятные. Государство оказывает серьезную поддержку инвесторам, которая выражается в минимизации бюрократических проволочек, в быстром оформлении и решении всех проблемных вопросов, которые обычно возникают при реализации любого инвестиционного проекта. Земля предоставляется инвесторам бесплатно — соответственно, эта важная составляющая отсутствует
Олимпийский статус проекта СТК «Горная Карусель» гарантирует соблюдение сроков строительства
«Горки-Города».
в продажной цене. Государство в лице «Олимпстроя» обеспечивает технические условия для присоединения к создаваемой коммунальной и инженерной инфраструктуре, системам связи.
К 2014 году цены на недвижимость проекта гарантированно вырастут: по прогнозам Knight Frank, на 45-50%.
Только потому, что начало олимпийского строительства в Сочи совпало с началом мирового финансового кризиса, возникла ситуация с нехваткой инвесторов.
