CC BY
65Ю
Р
И
Д
И Ч
Е С К И Е
НАУКИ
УДК 365.46
Ю.С. Болотина
НАДЛЕЖАЩЕЕ СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Сфера жилищно-коммунального хозяйства затрагивает основные потребности человека, такие как потребность в жилье и безопасности, поэтому она притягивает к себе пристальное внимание со стороны научного сообщества, средств массовой информации и простых граждан. К сожалению в настоящее время в законодательстве России имеются пробелы, в следствии чего возникают вопросы, на которые нет единого ответа. Такая ситуация вызывает множество конфликтов и спорных ситуаций. Особенно часты такие случаи в вопросе содержания многоквартирных домов, поскольку основополагающие понятия в этой области законодатель не еще прописал. В статье автор раскрывает понятия многоквартирного дома, общей долевой собственности и общего имущества с точки зрения законодателя и научного сообщества. На основе анализа законодательства, приводит перечень работ и услуг, направленных на содержание дома, порядок их регулирования, а также приводит основные нормативы содержания многоквартирного дома. В ходе исследования выявлено, что понятие содержания дома включает в себя несколько составляющих: техническое содержание и санитарное содержание, содержание придомовой территории и также предоставление коммунальных услуг. Поскольку понятие надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома законодатель не раскрывает, автор раскрывает понятия составляющих содержания дома. На основании анализа исследованного законодательства, мнения ученых и раскрытых понятий, автор предлагает определение надлежащего содержание многоквартирного дома.
Ключевые слова: многоквартирный дом, надлежащее содержание, нормативы содержания, общая долевая собственность, общее имущество многоквартирного дома.
© Болотина Ю.С., 2019.
Научный руководитель: Сливкин Игорь Викторович - кандидат юридических наук, доцент, Тюменский государственный университет, Россия.
Жилищно-коммунальное хозяйство - одна из древнейших отраслей экономики. И это вполне закономерно. Эта отрасль, как никакая другая, связана с жизнеобеспечением человека, его комфортом, благополучием и безопасностью.
Еще в далеком 1649 году Князь всея Руси Алексей Михайлович издал указ о «Градском благочинии». В нем Великий Князь наказывает: «Чтобы грязи не было - иметь на каждом дворе дворника», «ведать всякое дворовое дело, починки и прочие дела». Эта дата и считается днем основания, становления жилищно-коммунального хозяйства. В те времена функции «общественного благочиния» были отданы полиции.
Жилищно-коммунальное хозяйство включает в себя целый комплекс подотраслей, которые обеспечивают исправное состояние многоквартирных домов, зданий в населенных пунктах, инженерной инфраструктуры, создают комфорт и удобство для проживания и нахождения в помещениях граждан, предоставляя им широкий перечень жилищно-коммунальных услуг.
После жилищной реформы 2006 года весь жилищный фонд сосредоточился в управляющих компаниях частной формы собственности и товариществах собственников жилья.
Одной из важнейших составляющих деятельности организаций по управлению многоквартирным домом является деятельность, направленная на надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома.
Что представляет из себя многоквартирный дом?
С точки зрения архитектуры, многоквартирный дом является строением различной формы, этажности и планировки. С юридической точки зрения многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Исходя из методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда (МДК 204.2004), утвержденного Госстроем России, жилой многоквартирный дом - жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы.[3]
Кандидат юридических наук Т.А. Береговая под многоквартирным домом понимает здание жилого назначения, которое включает в себя индивидуальные помещения и общее имущество собственников помещений. Также она считает многоквартирный дом объектом управления и технического учета, элементом градостроительной инфраструктуры.[7] В Жилищном кодексе Российской Федерации, а именно в п.1, ст.36, многоквартирный дом рассматривается как недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности. [2]
Что такое общедолевая собственность?
Долевая собственность - это собственность двух и более лиц, чьи доли в праве собственности определены законом или договором. Право общей долевой собственности предоставляет сособственникам возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, которое является единым целым. [1]
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. [1]
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. [2]
Определение состава и размера общего имущества собственников носит смешанный характер. Законодатель приводит открытый перечень, оставляя за собственниками право окончательного определения.
Состав общего имущества многоквартирного дома регламентирован Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 и ЖК РФ. Однако, собственники помещений в многоквартирном доме вправе определять (в том числе изменять) состав общего имущества МКД на своем общем собрании.
Основной критерий для включения помещения либо оборудования в состав общего имущества МКД - обслуживание более одного жилого или нежилого помещения.
Верховный Суд РФ следующим образом охарактеризовал общее имущество: "По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением". [6]
Исходя из норм действующего законодательства, а именно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на надлежащее содержание общего имущества дома.
Как гласит ч.10 раздела 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;
г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг);
е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;
ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Итак, рассмотрим перечень работ и услуг, входящих в понятие «содержание дома» и требования к их выполнению, чтобы это самое содержание было надлежащим.
Содержание многоквартирного дома - это, во-первых, техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств и помещений. При этом техническое обслуживание охватывает конструктивные элементы здания, систему электроснабжения, систему водоснабжения и водоотведения, систему горячего водоснабжения и отопления. Под техническим обслуживанием понимается следующее: плановые и внеочередные осмотры общего имущества дома, устранение мелких дефектов, поддержание готовности инженерных коммуникаций.
Во-вторых, это санитарное содержание (уборка) мест общего пользования. Это ежедневное подметание, влажная уборка всех лестничных площадок и маршей, генеральная уборка. К содержанию мест общего пользования относятся также дезинсекция и дератизация подвального помещения, мест общего пользования и земельного участка.
Следующим элементом содержания МКД является содержание придомовой территории, которое включает в себя уборку земельного участка, содержание и текущий ремонт зеленых насаждений, скос травы и вывоз снега.
К содержанию общего имущества многоквартирного дома относится также приобретение коммунальных ресурсов холодного водоснабжения и электроснабжения в целях содержания.
Содержание лифтового оборудования - важная и неотъемлемая часть содержания МКД, которая включает в себя содержание лифтеров, текущий ремонт лифтового оборудования и ежегодное техническое освидетельствование лифта.
К содержанию многоквартирного дома относится также бесперебойная работа аварийно-диспетчерской службы. Задачей аварийно-диспетчерской службы является прием и обработка заявок от населения, организация устранения аварийных ситуаций, контроль над постоянной подачей коммунальных ресурсов.
Одной из самых важных составляющих содержания многоквартирного дома является текущий ремонт жилья. Как и техническое обслуживание, текущий ремонт направлен на все системы многоквартирного дома: систему электроснабжения, систему водоснабжения и водоотведения, систему горячего водоснабжения и отопления, систему конструктивных элементов здания. Однако, если техническое обслуживание - это осмотры и устранение мелких дефектов, то текущий ремонт - это восстановление работоспособности отдельных элементов МКД, косметический ремонт лестничных площадок.
Порядок содержания многоквартирного дома, то есть объем необходимых для выполнения работ и их периодичность, определены законодательством Российской Федерации, а именно Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.
Ниже в таблице приведены перечень и периодичность выполнения работ по содержанию многоквартирного дома. [4]
Таблица 1
Перечень и периодичность работ по содержанию многоквартирного дома_
Содержание МКД Перечень работ Периодичность выполнения
Техническое обслуживание обшдх коммуникаций, технических устройств и помещений Техническое обслуживание конструктивных элементов Плановые осмотры: общие (осмотр здания в целом, включая инженерное оборудование), частичные (осмотр отдельных элементов). Внеочередные (внеплановые) осмотры Устранение мелких дефектов, неисправностей 2 раза в год (весной и осенью) специализированными организациями по мере необходимости после явлений стихийного характера (обильных дождей, снегопадов, ураганных ветров и т.д) по мере необходимости
Техническое обслуживание системы электроснабжения
Техническое обслуживание системы водоснабжения и водоотведения
Техническое обслуживание системы горячего водоснабжения и отопления
Техническое обслуживание системы газоснабжения
Содержание мест общего пользования Уборка мест общего пользования Обметание окон, подоконников, отопительных приборов, Обметание стен Мытье Не реже 1 раза в 5 дней Не менее 2 раз в месяц Не реже 1 раза в месяц
Уборка мусоропровода Уборка, мойка, дезинфекция загрузочных клапанов, осмотр, устранение засоров; Планово-предупредительный ремонт Постоянно 1 раз в 5 лет
Содержание придомовой территории Уборка земельного участка Летняя уборка (подметание, мойка или поливка) Зимняя уборка (сдвигание снега, обработка ПГМ) Очистка урн от отходов В зависимости от класса территории: 1 кл. - 1 раз в 2 суток 2 кл. - 1 раз в сутки 3 кл. - 2 раза в сутки В зависимости от класса территории: 1 кл. - 1 раз в 3 суток 2 кл. - 1 раз в 2суток 3 кл. - 1 раза в сутки 1 раз в сутки
Озеленение Удаление сухих, ава-рийных ветвей и деревьев. Обрезка формовочная, омолаживающая. По мере необходимости, при наличии разрешения.
Окончание таблицы 1
Содержание МКД Перечень работ Периодичность выполнения
Содержание лифтового оборудования Содержание лифтеров Текущий ремонт лифтового оборудования Техническое освидетельствование лифтов Специализированная организация обеспечивает соблюдение ФЗ и нормативных актов, уком-плектован-ность штата работников, производ-ственный контроль за соблюдением требований пром. безопасности, меро-приятия по локализации аварий, техническое освидетельствование Непрерывно
Аварийно-диспетчерское обслуживание Круглосуточный, бесперебойный прием и обработка обращений граждан; локализация и устранение аварий Постоянно
Текущий ремонт Текущий ремонт конструктивных элементов Восстановление работоспособности отдельных элементов; Косметический ремонт мест общего пользования По мере необходимости 1 раз в 3-5 лет
Текущий ремонт системы электроснабжения Восстановление работоспособности отдельных элементов По мере необходимости для восстановления работоспособности отдельных элементов
Текущий ремонт системы водоснабжения и водоотведения Восстановление работоспособности отдельных элементов По мере необходимости для восстановления работоспособности отдельных элементов
Текущий ремонт системы горячего водоснабжения и отопления Восстановление работоспособности отдельных элементов По мере необходимости для восстановления работоспособности отдельных элементов
Текущий ремонт системы газоснабжения Восстановление работоспособности отдельных элементов По мере необходимости для восстановления работоспособности отдельных элементов
Внешнее благоустройство Установка/замена адресного хозяйства, табличек с нумерацией подъездов, квартир, установка флагодержателей По мере необходимости
Это лишь обобщенный перечень видов работ по содержанию жилья. В том же документе отражены требования к содержанию отдельных элементов конструкций и инженерного оборудования: температура и влажностный режим лестничных клеток, чердачного и подвального помещений, подготовка к сезонной эксплуатации, содержание крыш, фасадов, перегородок, инженерного оборудования.
Как показывает практика, не все виды работ выполняются управляющими организациями. Часто, для целей содержания МКД привлекаются подрядные организации. Кроме того, такие работы, как техническое обслуживание, ремонт и техническое диагностирование лифтового оборудования, техническое обслуживание и ремонт газового оборудования и системы дымоудаления и пожаротушения выполняются специализированными организациями, имеющими специальные разрешения на выполнение данных работ.
Подводя итог, можно предположить, что под надлежащим содержанием общего имущества законодатель понимает выполнение работ и услуг согласно законодательно установленным нормативам по обеспечению требований надежности и безопасности дома, а также жизни и здоровья граждан и имущества физических и юридических лиц, государства и муниципалитета.
В свою очередь, региональный центр общественного контроля в сфере ЖКХ Волгоградской области на своем сайте дает следующее определение надлежащего содержания многоквартирного дома: это поддержание состояния, соответствующего требованиям различных нормативно-правовых актов: в частности, технических регламентов, государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм, гигиенических нормативов, стандартов и иных документов.
Только слаженная работа управляющей организации, специализированных и подрядных организаций в состоянии обеспечить надлежащее содержание многоквартирного дома.
Однако, немаловажную роль играют и собственники многоквартирного дома. Ведь именно они несут бремя ответственности за содержание общего имущества дома. Кроме того, от хозяйственного, ответственного подхода к содержанию общего имущества каждого собственника жилья во многом зависит то, в каких условиях мы живем. Как гласит народная мудрость: «Чисто не там, где убирают, а там, где не мусорят». Поэтому так важно формирование у собственников бережного отношения к общему имуществу дома, осознания и принятия понятия общедолевой собственности.
Таким образом, согласованные действия организаций по управлению жилищным фондом, подрядных и специализированных организаций и самих собственников многоквартирного дома способны обеспечить надлежащее содержание многоквартирного дома и сделать проживание в нем комфортным и безопасным.
Библиографический список
¡.Гражданский кодекс Российской Федерации: Фед. Закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ/ [электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/;
2.Жилищный кодекс Российской Федерации: Фед. Закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ/ [электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/;
3.Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда (МДК 2-04.2004): Госстрой России от 01.01.1970 [электронный ресурс]. - Режим доступа:;
4.Постановление госстроя от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» / [электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://base.garant.ru/12132859/;
5.Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»/ [электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_62293/;
6.Балтуите И.В., Витвицкая В.Р., Гончаров А.И. Жилищное право. Учебник/ [электронный ресурс] / И.В. Бал-туите. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»;
7.Береговая Т.А. Актуальные вопросы частно-правового и публично-правового регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами/[электронный ресурс] / Т.А. Береговая. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
БОЛОТИНА ЮЛИЯ СЕРГЕЕВНА - магистрант, Тюменский государственный университет, Россия.
