CC BY
78
Кицай Ю.А.
Аспирант, кафедра гражданского права, Юридического института Иркутского
государственного университета
К ВОПРОСУ О НАДЛЕЖАЩЕМ СОДЕРЖАНИИ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
Аннотация
В статье надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома понимается как обязанность в управлении. Анализируется содержание и состав субъектов надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.
Summary
The proper maintenance of the apartment houses' common property is understood as a responsibility of management in this article. In this article the content and composition of the subjects ofproper maintenance of the apartment houses' common property are analyzed.
Ключевые слова: жилищное право, управление многоквартирными домами Keywords: housing law, the management of apartment buildings
Управление общим имуществом многоквартирного дома представляет собой комплексную правовую категорию. Ее содержание предполагает, в том числе, и деятельность сособственника по осуществлению своих правомочий. Оно включает в себя не только способы и формы реализации правомочий, но и определенную совокупность обязанностей, возлагаемых непосредственно на сособственников в силу закона. Соответственно, обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома представляет собой часть бремени собственности на квартиру, являясь одновременно неотъемлемой частью процесса управлении многоквартирным домом [2]. Это обстоятельство следует учитывать при конструировании категории «управление многоквартирным домом».
Исходя из принципов гражданского права, содержание имущества подразумевает не только непосредственное осуществление руководства собственником над каким-либо объектом, но и несение бремени его содержания, т.е. выполнение определенных обязательств, направленных на сохранение надлежащего вида имущества, его целостности и т.п. Так, например, собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Вместе с тем, собственники жилых помещений должны иметь возможность наиболее эффективно обеспечивать сохранность и надлежащее содержание своего имущества, решать вопросы, касающиеся реализации своих правомочий.
На основании этого отметим, что содержание общего имущества многоквартирного дома - это упорядоченная система мер по согласованному между собственниками помещений в многоквартирном доме владению, пользованию и распоряжению общим имуществом этого дома, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме, сособственниками этих помещений
Для достижения целей надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, задачи должны обладать рядом характеристик: быть конкретными и измеримыми, ориентированными во времени, достижимыми.
Обязанность оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг по содержанию общего имущества принимает разный характер при различных формах содержания многоквартирным домом. Подчеркнем, что законодательство содержит только оценочное требование к размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения: он должен быть «обеспечивающим содержание общего имущества в многоквартирном доме» (ст. 165 ЖК РФ), т.е. данный вопрос относится к предмету соглашения сособственников, либо непосредственно на общем собрании, либо в рамках ТСЖ.
Все платежи на содержание и улучшение общего имущества, установленные большинством голосов членов ТСЖ или общим собранием собственников, в любом случае являются обязательными как для лиц, не участвовавших в голосовании (в том числе не членов ТСЖ), так и для тех, кто участвовал, но голосовал против установления таких платежей.
Целесообразно разделять собственно обязательные платежи, необходимые для поддержания дома в нормальном состоянии (текущий и капитальный ремонт, очистка территории, уборка внутренних помещений и др.), и оплату предоставляемых коммунальных услуг от дополнительных платежей, которые собственники должны выплачивать только при их согласии на это. Конкретные критерии отнесения расходов к необходимым или к необязательным подлежат установлению судебной практикой.
В целом, надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома представляет собой комплекс работ по поддержанию сособственниками в исправном и работоспособном состоянии общего имущества, его обследованию и испытанию, а также наладке и регулированию инженерных систем, санитарной очистке и уходу за озеленением и благоустройством земельного участка, входящего в состав общего имущества, направленный на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме.
Для достижения эффективности мер, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, помимо обязательных требований, предусмотренных законодательством РФ, необходимо создавать инструкции по эксплуатации для существующих и вновь вводимых многоквартирных домов [1]. В них следует предусмотреть требования по надлежащему содержанию и использованию объектов многоквартирного дома не только со стороны строителей и застройщиков, но и организаций предоставляющих услуги, а также государственных и муниципальных органов.
При этом важно предусмотреть минимальный перечень работ и услуг по надлежащему содержанию имущества, необходимость проведения которых является обязательным. Это позволит обеспечить осуществление безопасной эксплуатации многоквартирного дома, что, в конечном счете, отразится на надлежащем содержании его общего имущества.
В силу различия интересов и потребностей, имущественного положения собственников многоквартирного дома возникают обстоятельства, объективно затрудняющие эффективное содержание общего имущества. В связи с этим, целесообразным было бы введение обязательного страхования имущества собственников недвижимости в жилищной сфере. Эта мера могла бы в определенной степени смягчить проблему взаимоотношений совместно проживающих в одном многоквартирном доме лиц разного имущественного положения, уменьшить вероятность конфликтов по поводу надлежащего содержания имущества.
Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Следовательно, субъектный состав надлежащего содержания общего имущества
многоквартирного дома в значительной мере определяется именно в ходе процедуры выбора собственниками помещений способа управления.
В рамках непосредственного управления собственниками, может быть принято несколько путей в отношении реализации обязанности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома.
Во-первых, все текущие вопросы управления и содержания могут решаться на общих собраниях. Во-вторых, собственники вправе распределить обязанности по управлению и содержанию домом между собой. В-третьих, они могут для решения этих вопросов выбрать одного уполномоченного из своего числа или пригласить иное лицо (не из своего числа).
Раскрывая правовой статус управляющей организации как наиболее распространенного в настоящее время субъекта надлежащего содержания, можно говорить о неприспособленности организационно-правовой формы данного субъекта к такого рода деятельности. В более выгодном положении находятся организации иных правовых форм, которые соответствуют требованиям стремительно развивающихся гражданско-правовых отношений в этой сфере.
Единая направленность на достижение целей управления, перечисленных в п. 1 ст. 161 ЖК РФ позволяет говорить об отнесении выше рассмотренных субъектов к одной группе и выделять свойственные ей общие черты. Например, цель управления - создание условий для надлежащего содержания общего имущества многоквартирного жилого дома.
В целом, анализ законодательства свидетельствует о недостаточной определенности круга собственников помещений, имеющих право на участие в содержании многоквартирным домом. В современных жилых помещениях многоквартирного дома имеется значительное количество нежилых помещений полезного назначения, не предназначенных для проживания. Например, встроенно-пристроенные нежилые помещения первых этажей (офисные, торговые и т.п.). Рассматривая права и обязанности собственников нежилых помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества дома, делается вывод, что они обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений.
Отметим, что, исполняя свои функции, субъекты управления заключают договоры с различными организациями, которые также становятся участниками правоотношений в сфере надлежащего содержания многоквартирным жилым домом. Так, ресурсоснабжающие организации обеспечивают не только электро-, газо-, тепло- и водоснабжение и водоотведение, но и надлежащее содержание имущества, с помощью которого осуществляются эти виды деятельности. В свою очередь, «обслуживающие» организации специализируются на предоставлении жилищных услуг, которые включают в себя содержание общего имущества, техническое обслуживание устройств и помещений дома, придомовых территорий, а также на проведение текущего ремонта. Причем перечень оказываемых жилищных услуг определяет собственник жилья.
Подчеркнем, что одним из важнейших направлений развития содержания и обслуживания имущества многоквартирного дома, является переход к профессиональному управлению жилым фондом и развитие посреднических отношений с участием ТСЖ и управляющих организаций. Это позволит эффективно осуществлять надлежащее содержание многоквартирных домов на основе рыночных и взаимовыгодных отношений.
Литература
1. Гордеев Д. Подходы к регулированию содержания общего имущества в многоквартирном доме // Жилищное право. - 2006. - № 5.
2. Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. N 4. С. 40.
