CC BY
20
о.
о
ш
-О I -О
с
<
Цена на столичное жилье не выдержала собственного веса и вот уже в течение полугода постепенно снижается, чему способствует политика властей в преддверии предстоящих в марте 2008 года президентских выборов. Однако в долгосрочной перспективе жилье может подорожать благодаря стимулированию правительством спроса на жилье через ипотеку, а также из-за инфляции доллара.
I!
МилаБОИКОВА
Москва застроенная
Русские горки
Динамика цен на столичную недвижимость в этом году определяется профессиональными участниками рынка неоднозначно. Аналитики портала RWAY отмечают, что с формальной точки зрения цены предложений на первичном рынке московского жилья увеличились за первую половину 2007 года на 4,7% (на сегодня средняя стоимость 1 кв. м новостройки в Москве — $5395, аналогичный показатель для типового панельного жилья — $3543, для домостроения по индивидуальным проектам — $6040). Итоги июля от RWAY.ru также показывают незначительный рост цен (примерно на 0,5%). Существенный вклад в значение средневе-совой цены предложения, отмечают эксперты портала, вносит многоквартирное дорогое жилье, особенно расположенное на территории ЦАО (см. табл.). Правда, в расчет прини-
мались цены предложений, которые существенно отличаются от цен реальных сделок благодаря различным системам скидок, которые используют профессиональные участники рынка. Размер дисконта достигает 15-20%, а скидки в 5-7% — уже норма у большинства застройщиков или их правомочных представителей. Профессиональные участники рынка идут на это не от хорошей жизни, подчеркивают специалисты RWAY.ru. Цены на вторичном рынке снижаются уже десять месяцев. Итоги первого полугодия вторичного рынка этого года таковы: в среднем по городу цены снизились на 0,5%, в типовых панельных домах — на 0,9%, в нетиповых монолитных выросли на 0,3% (при этом в ЮАО «монолитные» цены упали на 2,1%, а в ЗАО «панельные» — на 2,4%).
Несколько иные показатели приводят риэлторы. Так, по данным исследователь-
ского центра компании «МИЭЛЬ-Ново-стройки», рост цен за полгода достиг 5,3% (по итогам 2006 года, по разным оценкам, — от 80 до 100%). «Основной тренд — затухание роста цен на недвижимость по отношению к 2006 году — появился уже в конце прошлого года, — отмечает Борис Флексер, руководитель исследовательского центра. — Причинами столь резких изменений послужили чрезмерно высокие темпы роста цен в прошлом году, а также тот факт, что нынешние цены для многих представляют собой барьер как экономический, так и психологический».
На сокращение спроса продавцы/де-велоперы, обвыкшиеся с положением «рынка продавца», не спешили реагировать оперативно. Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании «Трест-1991»: «В этом году
новости отрасли
Покупателей жилья в мкрн. 1 Кожухово (район ул. Святоозерская) компания «МИЭЛЬ-недвижимость» весь июль и август премировала автомобилями марки Renault, что примерно соответствует скидке в 10% на квартиру
спрос на квартиры не был таким активным, как в прошлом, однако созданного прежде запаса прочности многим девело-перам хватило на первую половину нынешнего года. Активность по привлечению покупателей стала проявляться к июню. Многие застройщики и девелоперы объявили скидки на свои квартиры, стали легче предоставлять рассрочки, более внимательно относиться к потребностям покупателей, которые смогли, наконец, почувствовать, что такое «рынок покупателя». При нынешнем состоянии рынка дисконт может составлять 10-15% от цены готового жилья (правда, падение наблюдается в сегменте сильно переоцененных квартир), а вероятность получения скидки или льготных условий по рассрочке платежа сейчас максимальна, практически 100%».
Справедливости рады
Согласно данным информационно-аналитического портала IRN.RU, в июле по сравнению с июнем цены на столичное жилье снизились на 0,7%. В итоговом июльском обзоре эксперты портала объясняют некий разнобой данных спешным переходом рынка недвижимости с долларовых цен на рублевые в связи с изменением законодательства (вступлением в силу с 1 июля закона «О рекламе»), которое спутало всю статистику. Пересчеты из одной валюты в другую привели к тому, что у одних обозревателей средний уровень цен на стагнирую-щем рынке вдруг неожиданно подскочил, у других, наоборот, провалился еще больше, несмотря на последовательное снижение темпов ценовой коррекции. Формально в рекламе указываются рублевые эквиваленты цен, но подавляющая часть участников рынка и клиентов в сфере недвижимости (около 94%) продолжает мыслить и считать
в долларах, подчеркивают эксперты сайта. Подобная двойственность подхода, похоже, всем на руку. В отношении динамики цен на недвижимость сейчас можно получить прямо противоположные результаты в зависимости от того, как считать. Это затрудняет выделение реального ценового тренда на рынке. Так, по данным портала, общегородской индекс стоимости жилья снизился (как указано выше) за июль на 0,7% — с 4095 до 4067 пунктов, причем большая часть этого снижения пришлась на начало месяца. Последние недели этот показатель теряет не более 0,1% в неделю, что приводит к выводу о завершении ценовой коррекции на московском рынке и стабилизации цен. Однако может оказаться, что подобная стабилизация — не более чем видимость. За июль доллар потерял около 1%, как и за июнь. Поэтому рублевый индекс стоимости жилья за счет этого фактора продолжает уверенно идти вниз, как ни в чем не бывало, теряя в месяц уже не доли процента, а полтора-два. А это — довольно существенная коррекция, соответствующая примерно 20% годовых. Так на самом ли деле коррекция цен на квартиры в Москве остановилась или же она просто спряталась за снижением курса доллара, что формально позволяет удерживать исходные суммы в долларах или у.е. на одном и том же уровне? Эксперты сайта затрудняются с ответом, приводя только бесстрастные цифры. В июле индекс стоимости «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир) составлял $5868 (-0,5% к июню); индекс стоимости «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир) — $3187 (-1,3% к июню).
А вот эксперты портала RWAY на основе анализа данных сайта demographia.com (на котором различные специалисты проявляют интерес к мировым демографическим проблемам, в том числе и к проблемам доступности жилья в разных странах мира) обосновывают некую справедливую цену для жилья в российской столице. Приведем ход их рассуждений. Согласно данным сайта о демографии, в экономически развитых
Золотые метры
Коммерческая недвижимость Москвы — самая высокодоходная в Европе. По данным международной консалтинговой компании Knigft Frank, доходность офисов класса А на сегодняшний день составляет 8,5-10,5% годовых, торговых объектов — 9-11%. По итогам первого полугодия 2007 года Россия оказалась лидером в рейтинге ставок доходности коммерческой недвижимости. Среди стран Восточной Европы по объему прямых иностранных инвестиций, привлеченных в недвижимость, Россия занимает первую строчку. Больше всего инвесторы вкладывают в торговые центры, на которые пришлось наибольшее количество инвестсделок в 2006-м и в первой половине 2007 года. «Уровень рисков — один из главных факторов, на которые обращают внимание инвесторы при выходе на рынки развивающихся стран. Чем они больше, тем выше ставки капитализации объектов, — объясняет итоги рейтинга директор отдела финансовых рынков и инвестиций Knigft Frank Евгений Семенов. — На более развитых рынках ситуация более стабильная, поэтому ставки доходности в этих странах на порядок ниже, чем в России».
Ориентация на аренду
20 сентября правительство России рассмотрит стратегию жилищного массового строительства, которую разработало Министерство регионального развития, передает РИА-Новости со ссылкой на главу Минрегиона РФ Владимира Яковлева. По словам министра, одним из направлений стратегии является социальный наем, ориентированный на тех, кто не в состоянии приобрести жилье за счет собственных и привлеченных средств (например, ипотечного кредитования) даже к 2010 году. «Необходимо доразобраться с существующим жилищным фондом, так как сегодня 78% — это приватизированное жилье, а 22% — муниципальное, которое государство предоставляет гражданам на условиях социального найма, — подчеркнул г-н Яковлев. — Необходимо строить муниципальное жилье за счет бюджетов местных, областных и федерального». Что же касается военнослужащих, увольняемых в запас, пострадавших в различных радиационных катастрофах, переселенцев, в том числе с северных территорий, то они по-прежнему относятся к категории граждан, которым государство обязано предоставить бесплатное жилье.
z га й
¡прямые инвестиции /№09 (65) £007 | реальный сектор
странах жилье считают доступным, если оно соответствует трем (или менее) годовым доходам (до вычета налогов) семьи или домохозяйства (этот термин подразумевает, что семья может состоять и из одного человека). Для новой оценки справедливой цены на жилье в Москве портал RWAY делает допущения, что в типичном домохозяйстве России только два человека получают денежные доходы; реальные доходы российских граждан выше официальных в полтора раза по России и в два раза по Москве. Если принять во внимание, что средний официальный ежемесячный доход в Москве 30,5 тыс. руб. ($1173), а принятый реальный доход — 61 тыс. руб. ($2346) и в России в качестве среднестатистической площади жилья принято значение 54 кв. м (российский федеральный стандарт), то справедливая стоимость 1 кв. м жилья для Москвы: по официальным доходам — $1564 за 1 кв. м, по принятым реальным доходам — $3128 за 1 кв. м. Следовательно, ценовой диапазон в среднем для Москвы — меньше или равен $1564-3128.
А если сузить рамки полученного интервала, используя следующие значения: годовой оборот торговли в Москве — около $70 млрд.; численность работающего населения — около 6,3 млн. человек; значение процента накоплений от доходов — примерно 25%, то получаем суммарное значение годовых доходов 6,3 млн. работающих москвичей в размере $93,3 млрд. Это дает значение среднего дохода двух работающих москвичей, являющихся получателями доходов в среднестатистическом домохозяйстве, в размере $29630 в год, или $88890 за три года. Что, в свою очередь, эквивалентно стоимости 1 кв. м квартиры площадью 54 кв. м в размере $1646. Таким образом, резюмируют эксперты портала RWAY, значение справедливой цены для
Новый типовой проект обустройства дворовой территории (разработка стройкомплекса столицы) уже опробован в мкрн. Куркино
столицы в интервале ($1564-3128) больше тяготеет к нижней границе и, скорее всего, составляет величину меньше $2 тыс. за 1 кв. метр.
Таким образом, можно предположить, что до последнего квартала 2005 года стоимость жилья в столице была достаточно близка к справедливой, которая определяется уровнем доходов домохозяйств. К середине 2006 года уровень цен в столице более чем в два раза превысил значение справедливой цены. Существенное превышение цен предложений над справедливой ценой привело к сокращению деловой активности и снижению цен на жилье на московском рынке.
Кроме того, столичный рынок жилья сложно назвать развитым, рассуждают аналитики сайта, скорее это рынок нарождающийся, несмотря на его объемы в денежном выражении. Но, во-первых, развитые рынки жилья отличаются от нарождающихся налаженной системой ипотечного кредитования
(поскольку в большинстве экономически развитых стран мира не менее 90% сделок заключается с использованием ипотечных кредитов). Во-вторых, в развитых странах меньший показатель имущественного расслоения общества. Как правило, за рубежом дифференциальный коэффициент равен 6-8, в России — официально больше 15 (в столице — больше 50). В-третьих, в развитых странах имеется прогрессивный налог на недвижимость, исходя из ее рыночной стоимости (при этом часто устанавливаются границы необлагаемой налогом стоимости объектов недвижимости), что способствует сокращению спекулятивной составляющей сделок на рынке, которым препятствует прогрессивный налог на перепродажи. И, наконец, любой развитый рынок сбалансирован, на нем цены на отдельные товары и услуги коррелируют со среднемировыми. Вместе с тем на каждом конкретном развитом рынке его управляющая подсистема вводит определенные преференции для субъектов национальной экономики (то есть для граждан своей страны). Поэтому фанатичное движение к среднемировым ценам на внутреннем рынке не всегда оправданно с точки зрения развития национальной экономики. Спекулятивный спрос на жилье, который был характерен для некоторых периодов 20052006 годов, привел к разбалансировке работы московского рынка. Это было связано не столько с дефицитом альтернативных возможностей выгодного размещения свободных денежных средств у различных инвесторов, сколько со сменой с субфедерального уровня на федеральный состава фактических совладельцев строительного бизнеса в московской инвестиционно-строительной нише.
Возведение 120 тыс. кв. м жилья в мкрн.
Некрасовка (почти треть от плана ЮВАО на 2007 год) приостановлено.
Причина — власти не сразу предложили владельцам попавших в зону строительства гаражей адекватный размер компенсации
реальный сектор | прямые инвестиции / №09 (65) £007|
Проходим, граждане... Покупаем?
Глава стройкомплекса столицы Владимир Ресин на июльской пресс-конференции в информационном центре правительства Москвы заявил, что предпосылок для резкого роста цен на жилье в Москве в ближайшие три года он не видит. На фоне возрастающих темпов строительства жилья спрос перераспределяется между столицей и областью. Г-н Ресин отметил, что себестоимость домов, которые будут построены в столице, уже известна на несколько лет вперед, поэтому в течение трех лет подорожание будет происходить за счет инфляции; но ее уровень, уже заложен в планах, и если других изменений не будет, то она не должна определять цены на жилье в ближайшие годы.
Однако риэлторы усматривают затруднение для покупателя в среднесрочной перспективе в сокращении доли новостроек на продажу в ежегодных планах строительства. Борис Флексер: «Согласно заявлению Владимира Ресина, в 2006 году в городе было построено и сдано более 5,32 млн. кв. м жилья, из них по социальным программам — 1,87 млн. кв. м. На 2007 год запланирован ввод 5,4 млн. кв. м. Причем доля социального жилья (для очередников, по ипотечным кредитам, по программе «Молодая семья») заметно увеличится и составит 2,134 млн. кв. м. С учетом того, что социальные проекты осуществляются за счет недвижимости эко-номкласса, объем предложения в этом сегменте, и так ограниченный в столице, сужается еще больше, влияя на повышение цен».
Но пока, судя по данным статистики рынка, беспокоиться не о чем. Борис Флексер: «Объем предложения в настоящее время можно оценить как стабильный: начиная с IV квартала 2006 года и до сего дня (по состоянию на июнь текущего года) объем предложения первичного рынка поддерживается на одном уровне и составляет 329 объектов». Татьяна Пальчикова: «В настоящее время на рынке велико предложение гото-
Последний оплот массового строительства в мкрн. Митино — ЖК «Митинский парк» (мкрн. 1а, квартал между Митинской улицей, Цариковым и 1-м Митинским переулками) площадью 16,2 га — застраивается комплексно: шесть монолитно-кирпичных корпусов и объекты соцкультбыта
вого жилья, как панельных, как и монолитных домов».
Не стоит покупателю расстраиваться и по поводу постоянно муссирующегося застройщиками аргумента о росте стоимости квадратного метра за счет общего удорожания расценок на энергоносители. Борис Флексер: «Роль роста стоимости энергоносителей в росте себестоимости строительства жилья невелика, стоимость стройматериалов, энергоносителей и т.п. — второстепенный фактор при ценообразовании. Так, например, с учетом того, что существующие коммуникации в Москве работают на пределе своих возможностей, для ввода новых жилых объектов необходимо наращивать их мощность, что, безусловно, увеличивает расходную часть проекта. Тем не менее высокие цены на
Изменение цен предложения на жилье в Москве на первичном рынке за первое полугодие 2007 года (с учетом жилья элитного и бизнес-класса — квартиры в монолитных и кирпичных домах]*
Административный округ Средняя цена за 1 кв. м Монолит Панель
$/1 кв. м рост,% $/1 кв. м рост,% $/1 кв. м рост,%
В среднем по городу ЦАО 5395 10152 4,7 3,4 6040 10239 9,3 2,6 3543 4722 -1,1 -3,9
САО 4671 -3,7 4774 -3,8 4073 3,5
СВАО 3817 ,7 5, 3811 5,5 3825 6,0
ВАО 3983 3,5 4078 6,4 3881 -0,3
ЮВАО 1л л п 2893 осс а 3,0 с л 3050 07пс 0,9 а о 2867 осос 3,3 1 п
ЮАО ЮЗАО 3664 5120 -6,1 4,8 3706 5274 -4,8 7,2 3636 4542 -7,2 -3,2
ЗАО 5650 -0,8 5995 2,5 3567 -8,0
СЗАО 3587 -9,4 3734 -8,6 3108 -3,2
Зеленоград 2000 -4,4 - - 1996 -3,2
»Источник: ИАА RWAY
недвижимость позволяют увеличивать себестоимость и вести строительство».
Период снижения цен продлится до I квартала следующего года, утверждает Александр Крапин, гендиректор информационно-аналитического агентства RWAY. Во-первых, потому что цены действительно оторвались от платежеспособного спроса. Во-вторых, здесь имеет место и политический момент: федеральной власти надо отчитаться перед избирателями об успехах в борьбе с региональным монополизмом. Далее цены скорее всего пойдут вверх, так как не введен прогрессивный налог на перепродажу недвижимости. Будет способствовать росту цен и разрабатываемая Минреги-онразвития стратегия обеспечения всех категорий россиян жильем до 2025 года, согласно которой решить социальную задачу правительства — обеспечения россиян жильем — предполагается в основном на основе аренды. Хотя решать этот вопрос можно двумя путями — социализации и либерализации отношений. Наша власть идет по пути либерализации условий игры на рынке недвижимости и строительства. Либерализация сказывается в том, что управляющая рынком подсистема власти лоббирует законопроект о Строительно-сберегательных кассах (ССК), ратует за снижение ставки ипотечного кредитования. В принципе снижение ставки возможно, поскольку на нашем рынке велико влияние представительства западных игроков ипотечного рынка: на мировом рынке ресурсы дешевы (их стоимость — 5%, тогда как на отечественном — пока не меньше 9%). Но тенденция к снижению ставки закрепится. Поэтому в силу указанных обстоятельств цены упадут еще максимум на 20%. А поднимутся на 1,5 значения так называемой справедливой цены, которая, напомним, по нашим расчетам, составляет на сегодня менее $2 тыс. за 1 кв. метр. Ц
¡прямые инвестиции /№09 [65] £007 | реальныж сектор
