МОДИФИЦИРОВАННЫЙ МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ И ЕГО РАЗВИТИЕ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОКС И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

 001: 10.24411/2072-4098-2020-10102 Модифицированный метод выделения и его развитие для целей определения кадастровой стоимости ОКС и земельных участков

Л.А. Лейфер генеральный директор Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, научный руководитель Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, член президиума Экспертного совета Российского общества оценщиков, кандидат технических наук (г. Нижний Новгород) Т.В. Крайникова исполнительный директор Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, оценщик, аспирант Нижегородского института управления - филиала ФГБОУ ВО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» (г. Нижний Новгород)

Татьяна Вячеславовна Крайникова, [email protected]

Как известно, для России характерна раздельная система налогообложения: земельный налог и налог на имущество, которые рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участков (далее также - ЗУ) и объектов капитального строительства (далее также - ОКС) соответственно, поэтому важнейшее место в практике оценки заняли работы по раздельной оценке объектов капитального строительства и земельных участков. Подобная раздельная оценка объектов права часто требуется и для целей кредитования, когда земельные участки и объекты капитального строительства являются отдельными предметами залога. Однако раздельная оценка ЗУ и ОКС сопряжена с серьезными трудностями при ее практической реализации.

Применение затратного подхода к оценке ОКС вызывает серьезные возражения в связи с тем, что при таком подходе, по существу, не учитываются состояние рынка и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость. Кроме того, при определении стоимости зданий, характеризующихся значительным износом, расчет степени потери стоимости по отношению к новому объекту,

выполняемый в рамках затратного подхода, выглядит недостаточно убедительным. Реализация рыночного (сравнительного) подхода к оценке ОКС также сопряжена с известными проблемами, поскольку ОКС не продаются отдельно на рынке. Рыночный подход к оценке ОКС может быть реализован только косвенным методом.

Практическое применение получил метод, в соответствии с которым стоимость ОКС рассчитывается посредством определения стоимости единого объекта недвижимости (далее также - ЕОН) с последующим выделением из него стоимости ЗУ. По своей сути этот метод аналогичен методу выделения для оценки земельных участков, который описан в многочисленных отечественных публикациях (см., например, [1, 2]), а также в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков [3] и других официальных документах (см., например, [4]).

Обязательным условием применения метода оценки ОКС в рамках сравнительного подхода является наличие достаточно большого количества данных о земельных участках, поскольку точность определе-

ния стоимости ОКС напрямую зависит от погрешности определения ЕОН и ЗУ по отдельности. Это ограничение особенно существенно, когда объект оценки, как и его аналоги, принадлежит к неразвитому рынку. Главный недостаток этого метода заключается в том, что он является чрезвычайно чувствительным к исходным данным, поэтому, как показал его анализа, результаты двух независимых оценок, выполненных двумя разными оценщиками, могут различаться в десятки (!) раз [5].

Указанные недостатки в известной степени могут быть преодолены, если использовать модифицированный метод выделения (см. [6, 7]), предложенный и подробно описанный в серии работ и публикаций авторов настоящей статьи [8-11].

Как будет показано далее, метод позволяет не только одновременно определить удельные стоимости земельного участка и ОКС, но и повысить точность результирующей оценки каждого из этих объектов - составных частей единого объекта недвижимости.

Суть модифицированного метода выделения и первые шаги по его апробации

В основе модифицированного метода выделения (далее также - ММВ), как и традиционного метода выделения, лежит естественное предположение, что общая стоимость единого объекта недвижимости равна сумме двух независимых составляющих - стоимость земельного участка и стоимость улучшений (объектов капитального строительства):

V = р х Б + с х О, (1)

где V - стоимость единого объекта недвижимости, р.;

Б - общая площадь земельного участка, кв. м;

О - общая площадь улучшений (ОКС), кв. м;

р - удельная стоимость ЗУ (стоимость

одного квадратного метра), р./кв. м;

c - удельная стоимость ОКС (средняя стоимость строительства одного квадратного метра построек с учетом износа и прибыли предпринимателя), р./кв. м.

С учетом того, что фактические цены на рынке имеют разброс относительно рыночной стоимости объекта, уравнение (1) может рассматриваться как модель двухфак-торной линейной регрессии.

Посредством элементарной математической операции формируется линейная однофакторная модель регрессии, в которой в качестве независимой переменной (регрессора) выступает плотность застройки, а в качестве неизвестных параметров -удельные стоимости земельного участка и ОКС:

V / Si = p + c х (Q / S), (2)

где V / - удельная стоимость имущественного комплекса каждого /-го объекта-аналога, р./кв. м;

Qi / - плотность застройки, относящаяся к /-му объекту недвижимости, в долях.

Из уравнения регрессии (2) видно, что для определения удельных стоимостей ЗУ и ОКС достаточно иметь данные о ценах предложений (либо о сделках) единых объектов недвижимости. Величина удельной стоимости земельного участка в уравнении (2) равна свободному члену, а удельная стоимость ОКС представляет собой угловой коэффициент линейной регрессии.

Следует особо отметить, что метод позволяет оценить права не только собственности, но и постоянного пользования и аренды (см. [7]). На практике оценку параметров, характеризующих удельные стоимости земельного участка и улучшений, можно выполнить с помощью стандартных функций в MS Excel, например НАКЛОН и ОТРЕЗОК, ЛИНЕЙН, а также с помощью стандартной надстройки Пакет Анализа и соответствующего инструмента Регрессия.

Описанный модифицированный метод выделения может быть отнесен к сравнительному подходу, поскольку в его основе лежит сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок или, по крайней мере, о ценах предложений. При этом методу присущи ограничения, характерные для сравнительного подхода, и его применение предполагает выполнение следующих условий:

• объект не является уникальным;

• информация об аналогах должна быть максимально подробной, в том числе информация об условиях совершения сделки;

• факторы, определяющие стоимость объектов-аналогов, должны быть сходными с объектом оценки.

ММВ имеет ряд существенных преимуществ по сравнению с традиционными методами сравнительного подхода, а именно:

1) метод позволяет оценить раздельно стоимости ЗУ и ОКС, при этом в качестве исходных используются рыночные данные о ценах продаж (предложений) единых объектов недвижимости;

2) для проведения оценки не требуется определение физического износа, внешнего и функционального устареваний и прибыли предпринимателя, расчеты которых обычно требуют введения дополнительных допущений и вызывают много споров. Отказ от этих допущений позволяет существенно расширить область применения метода и в значительной степени сократить погрешности результирующей оценки, обусловленные этими допущениями;

3) метод позволяет повысить точность оценки земельных участков, если данные о ценах продаж (предложений) аналогов земельных участков дополнить данными о ценах ЕОН, в состав которых входят аналогичные земельные участки;

4) метод позволяет существенно повысить точность оценки ОКС, если данные о ценах ЕОН дополнить статистикой цен о незастроенных земельных участках.

Отметим, что третье и четвертое преимущества особенно важные, поскольку оценщик в большинстве случаев вынужден работать в условиях недостатка информации и возможность включения в исходную выборку данных о ценах незастроенных участков позволяет ему в некоторой степени компенсировать недостаток начальной информации. Кроме того, как будет показано далее, включение данных о ценах свободных участков способствует повышению устойчивости регрессии, что чрезвычайно важно в практических задачах.

Следует отметить, что в работе [12] предложена альтернативная версия модифицированного метода выделения, в которой в качестве независимой переменной используется величина, обратная плотности. При этом параметры линейной регрессии меняются местами: свободный член характеризует удельную стоимость улучшений, а коэффициент при регрессоре - удельную стоимость земельного участка. Поскольку эта версия, по существу, полностью эквивалентна модифицированному методу выделения, предложенному в работах [6, 7] и развиваемому в статьях [8, 11, 13] и публичных выступлениях [9, 10, 14, 15], более подробно останавливаться на этой версии не будем. Отметим только, что альтернативная версия лишена очень важного преимущества модифицированного метода выделения - она не позволяет использовать данные о рыночных ценах свободных участков, поэтому набор исходных данных ограничивается только ценами единых объектов недвижимости.

В первых работах [6, 7], изданных в 2006 и 2007 годах, предложенный метод излагался на примерах, в которых в качестве ЕОН рассматривались производственно-складские комплексы, поскольку они, по мнению авторов, в наибольшей степени подходили для иллюстрации предложенного метода. В 2008 году на семинаре «Оценка в России» В.Г. Мисовцом был представлен доклад «Регрессионный анализ (практика)» [16], в котором были изложены результаты использова-

ния модифицированного метода для оценки различных объектов недвижимости, в том числе магазинов, частных жилых домов, гостиницы, нефтебазы, многоэтажных жилых домов. В заключение доклада автор сделал следующий вывод: «Модель Лейфера-Каш-никовой настолько фундаментальная, что пригодна для оценки практически любых объектов, обладающих плотностью застройки территории». Более того, в статье [17] В.Г. Мисовец предложил расширить область применения метода, указав, что в качестве независимой переменной может выступать не только отношение общей площади улучшений к площади земельного участка, но и другие величины, например общий объем резервуарного парка (в тоннах) к площади земельного участка или общая площадь дома (без надворных построек) к площади земельного участка, которые, по сути, тоже являются плотностью застройки. Это дало толчок практическому применению модифицированного метода выделения оценщиками при подготовке отчетов об оценке земельных участков и ОКС в различных городах Российской Федерации. В первоначально изложенном виде модифицированный метод выделения начал использоваться в отчетах об оценке земельных участков и объектов капитального строительства отдельными компаниями (в Нижнем Новгороде, Москве и других городах).

Однако более широкое применение метода сдерживали присущие ему принципиальные ограничения. Дело в том, что использование этого метода приводит к хорошим результатам только в том случае, если удельная стоимость земельного участка, так же как удельная стоимость улучшений объектов-аналогов, должна быть примерно равна соответствующим значениям объекта оценки. Другими словами, практическое применение метода ограничивается однородными объектами, характеризующимися тем, что объекты должны различаться единственным параметром сравнения -

плотность застройки. По всем остальным ценообразующим параметрам объекты-аналоги и объект оценки должны совпадать (по крайней мере, иметь достаточно близкие значения). Это условие накладывает принципиальные ограничения на метод и существенно уменьшает количество объектов-аналогов, которые могли бы быть использованы для оценки. При использовании метода в ситуации, когда отдельные составляющие объектов-аналогов, в качестве которых используются единые объекты недвижимости, отличаются от удельной цены ЗУ или удельной цены ОКС объекта оценки, метод давал сбои.

Уже на графиках, представленных в докладе В.Г. Мисовца [16], видно, что значения удельной стоимости земельного участка в некоторых случаях принимает значения, равные нулю, и даже отрицательные величины, что противоречит не только содержательному смыслу модели модифицированного метода, но и здравому смыслу. Следует отметить, что с этим ограничением столкнулись и практикующие оценщики при применении метода (см., например, дискуссию на форуме Appraiser.ru 1). Таким образом, некритичное применение модифицированного метода выделения для оценки с использованием аналогов, отличающихся значениями ценообразующих параметров, может привести к неправильным результатам.

Возможность использования метода в его базовом варианте (см. [6, 7]) только для однородных объектов накладывает принципиальные ограничения на метод и существенно уменьшает количество объектов-аналогов, которые могли бы быть использованы для оценки.

Обобщения модифицированного метода

выделения на случай неоднородных данных

Для преодоления ограничения базовой версии ММВ, которое связано с использо-

1 Портал Appraiser.ru Форум оценщиков. URL: http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts &m=172647 (дата обращения: 21 октября 2018 года).

ванием только однородных объектов, авторами настоящей статьи в работах [8 и 11] было предложено и развито обобщение первоначального варианта модифицированного метода выделения на случай, когда единые объекты, используемые в качестве аналогов, отличаются от объекта оценки одним или несколькими ценообразующими параметрами. Предложенные в этих работах модели и методы, обобщающие базовый подход, позволяют учесть неоднородность данных посредством корректировок, относящихся отдельно к земельным участкам и улучшениям. Таким образом, использование корректировок позволяет существенно расширить возможности подбора достаточного количества требуемых аналогов, поскольку в качестве объектов-аналогов можно использовать данные о ценах продаж из более широкого класса единых объектов недвижимости, включив в него объекты, сохраняющие общее сходство (подобие), но имеющие отличия по одному, двум ценообразующим параметрам (параметрам-сравнениям). Причем эти отличия могут относиться отдельно к земельному участку и ОКС.

По смыслу предложенное развитие базового метода объединяет две методики, используемые в рамках сравнительного подхода: метод, основанный на регрессионном анализе, и метод корректировок.

В соответствии с развиваемым методом расчетная модель принимает следующий вид:

V / Л& = ро + С0 х (ВД / А?), (3)

где ро - удельная стоимость участка, на котором расположен объект оценки, р./кв. м;

со - удельная стоимость объекта капитального строительства, относящегося к объекту оценки, р./кв. м;

А1 = Пай - результирующая корректировка удельной цены земельного участка, которая может равняться произведению отдельных корректировок аш, относящихся к каждому из ценообразующих факторов (элементов сравнения);

В = ПЬЙ - результирующая корректировка удельной цены ОКС, которая может равняться произведению отдельных корректировок Ьш относящихся к каждому из ценообразующих факторов (элементов сравнения).

Как видно из формулы (3), в новой версии уравнения регрессии в качестве независимой переменной выступает скорректированная плотность ВдД / А?, а в качестве зависимой переменной - скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса V ¡/ А?..

Ценообразующие факторы и корректирующие коэффициенты

Все ценообразующие факторы с точки зрения их влияния на итоговую стоимость единого объекта недвижимости можно разделить на три группы. На примере производственно-складской недвижимости рассмотрим эти группы факторов.

Факторы, относящиеся к ОКС:

• общая площадь (фактор масштаба);

• физическое состояние здания;

• материал стен;

• рабочая высота потолка;

• доля административно-бытовых помещений в общей площади;

• этаж расположения;

• тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее здание);

• наличие грузоподъемных механизмов;

• доля холодильных/низкотемпературных площадей;

• прочие факторы.

Факторы, относящиеся к ЗУ:

• местоположение;

• площадь земельного участка, относящегося к объекту;

• ограниченность доступа к объекту (расположение на закрытой территории базы);

• расположение на огороженной территории (наличие ограждения территории);

• наличие железнодорожной ветки;

• прочие факторы.

Факторы, относящиеся к ЗУ и ОКС одновременно. К ним можно отнести различные проведенные коммуникации. С одной стороны, коммуникации повышают стоимость земельного участка, поскольку они к нему подведены, с другой - повышают стоимость ОКС, поскольку и в нем они также присутствуют (выполнена разводка). Примером подобных факторов может служить, например, наличие центрального отопления в ЕОН.

Следует особо отметить, что коэффициенты, относящиеся к ОКС, или коэффициенты, относящиеся к земельным участкам, в общем случае не равны соответствующим коэффициентам для ЕОН. Очевидно, что стоимость ОКС должна зависеть от факторов, непосредственно относящихся к ОКС (материал стен, физическое состояние здания и т. д.), и не зависеть от характеристик земельного участка (площадь участка, заболоченность и. д.). В то же время характеристики земельного участка не влияют на стоимость ОКС. Отсюда следует, что, если стоимость ЗУ объекта-аналога больше, например, на 20 процентов, чем стоимость земельного участка объекта оценки, то это не значит, что соответствующее соотношение цен единых объектов недвижимости такое же. Другими словами, если объекты недвижимости отличаются, например, материалом стен, а земельные участки по своим характеристикам идентичны, то корректирующий коэффициент, относящийся к ОКС, и соответствующий коэффициент, относящейся к объекту в целом, могут существенно различаться.

Отсюда следует, что для раздельной оценки ЗУ и ОКС требуется использовать соответствующие корректирующие коэффициенты akj и Ьй для каждого объекта-аналога. Причем коэффициенты akj представляют собой корректировки для объектов капитального строительства, очищенных от земельных участков, а Ьй - корректировки для земельных участков, очищенных от

расположенных на них объектов капитального строительства.

Отметим также, что необходимость применения для ОКС отдельных корректирующих коэффициентов, отличных от коэффициентов для ЕОН, рассмотрена в справочно-методическом издании «Справочник оценщика недвижимости-2018. Объекты капитального строительства» [18]. В указанном сборнике приведены корректирующие коэффициенты, рассчитанные на основе данных по соответствующим коэффициентам для ЕОН и сведений о распределении стоимостей между составляющими единого объекта недвижимости. Эти коэффициенты могут быть использованы для определения стоимости ОКС, если в качестве аналогов используются единые объекты недвижимости, содержащие ОКС, сходные, но отличающиеся по параметрам сравнения с ОКС, являющимся объектом оценки.

Пример оценки ОКС И ЗУ

Приведем пример, иллюстрирующий, как изменяются результаты оценки ОКС и ЗУ при увеличении объема исходных данных за счет использования в качестве объектов-аналогов незастроенных участков, а также за счет использования корректировок с целью устранения различий между объектами-аналогами и оцениваемым объектом.

Оцениваемые объекты представляют собой комплекс недвижимого имущества (земельного участка и зданий, расположенных на нем), в настоящее время используемого под пищевое производство

В таблице 1 приводится краткое описание оцениваемых объектов.

В таблице 2 приводятся характеристики объектов, которые используются в качестве аналогов оцениваемого объекта.

Линейная регрессионная модель, иллюстрирующая базовое соотношение модифицированного метода выделения (см. [6, 7]) на примере, обсуждаемом в статье, при-

Таблица 1

Основные ценообразующие характеристики оцениваемых объектов

Земельный участок Объект капитального строительства

Вид права - собственность Категория земель - земли населенных пунктов Разрешенное использование - для производственной деятельности (под индустриальную застройку) Местоположение - некрупный город в отдалении от областного центра (прочие населенные пункты) * Локальное местоположение - на удалении от автомагистрали Общая площадь - 15 830 кв. м Имеющиеся коммуникации - электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация Состав - два здания производственно-складского и вспомогательного административного назначения Функциональное назначение - пищевое производство Общая площадь - 3 727,1 кв. м Площадь административной части -454,90 кв. м Физическое состояние - хорошее Наличие отопления - имеется

* Согласно классификации территориальных зон, приведенной в изданиях из серии «Справочник оценщика недвижимости», выпускаемых ООО «Информ-Оценка», например [19].

ведена на рисунке 1. Отметим, что в этом варианте метода в рамках настоящей работы объектами-аналогами являются только единые объекты недвижимости, характеристики которых представлены в таблице 2.

Для первого (базового) варианта ММВ неизвестные удельные стоимости приблизительно равны:

• для ЗУ - 2 600 р./кв. м;

• для ОКС - 16 700 р./кв. м.

Коэффициент детерминации составляет 0,43.

При этом стандартная ошибка параметров регрессионного уравнения составит:

• для ЗУ - 3 553 р./кв. м;

• для ОКС - 11 089 р./кв. м.

Как видно из графика, представленного на рисунке 1, и приведенных результатов расчета, отсутствие данных о незастроенных земельных участках и игнорирование

ш

О .а

со ¿г

10 9 8 7 6 5 4

У = 6 736,96х + 2 583,71 Я = 0,43

♦

♦

0,20

0,25

0,30

0,35

0,40

0,45 О! / Я/

Рис. 1. Модель базового модифицированного метода выделения (ЕОН без свободных ЗУ и корректировок)

Таблица 2

Характеристики ЕОН, выбранных в качестве аналогов для оцениваемых объектов

Характеристика Аналог

1 2 3 4 5

Цена предложения, р. 200 ООО ООО 82 600 000 65 999 000 65 000 000 120 000 000

Общая площадь О КС, кв. м 6 800,0 1 823,5 2 589,0 2 440,0 4 200,0

Общая площадь земельного участка, кв. м 16 902,0 7 500,0 8 300,0 11 000,0 11 000,0

Вид прав на земельный участок собственность аренда собственность

Местоположение населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра областной центр райцентр с развитой промышленностью областной центр

Расположение относительно автомагистрали на удалении у автомагистрали на удалении у автомагистрали на удалении

Площадь отапливаемых помещений, кв. м 6 800,00 1 823,50 680,80 2 440,00 4 200,00

Площадь административной части ОКС, кв. м 1 615,00 455,88 398,30 - -

Функциональное назначение пищевое производство универсальное пищевое производство

Физическое состояние ОКС хорошее удовлетворительное хорошее

Коммуникации электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация

с

ф

I

ф +

-VI

со

со со

-VI

факта, что объекты-аналоги отличаются от объекта оценки рядом характеристик, обуславливают достаточно высокую расчетную стандартную ошибку.

В некоторой степени эти проблемы могут быть решены, если дополнить исходные данные сведениями о ценах свободных (незастроенных) участков. В этом случае увеличивается точность не только оценки рыночного значения удельной стоимости земельного участка, но и удельной стоимо-

сти ОКС. Далее на данных рассматриваемого примера показано, как меняются значения стоимостей ОКС и ЗУ при включении в процесс оценки дополнительных сведений о земельных участках.

В ходе оценки были подобраны два свободных земельных участка, информация о которых добавляется к первоначальной выборке объектов-аналогов единых объектов недвижимости (см. табл. 3).

Добавленные к выборке свободные зе-

Таблица 3

Характеристики свободных земельныхучастков, выбранных в качестве аналогов для

оцениваемых объектов

Характеристика Аналог

6 7

Цена предложения, р. 8 800 000 19 400 000

Общая площадь земельного участка, кв. м 5 830,0 15 000,0

Вид прав на земельный участок собственность

Местоположение населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра прочие населенные пункты

Локальное местоположение на удалении от автомагистрали

Коммуникации отсутствуют электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация

Рис. 2. Базовая модель модифицированного метода выделения, дополненная данными о свободных земельных участках (ЕОН и свободные ЗУ без корректировок)

мельные участки соответствуют двум точкам на графике, расположенным на пересечении с осью ординат, поскольку плотности застройки для них, соответственно, равны 0.

Из рисунка 2 видно, что для варианта ММВ, в котором к первоначальной выборке добавляются свободные (незастроенные) земельные участки, неизвестные удельные стоимости приблизительно равны:

• для ЗУ - 1 300 р./кв. м;

• для ОКС - 20 600 р./кв. м.

Коэффициент детерминации составляет

0,87.

При этом стандартная ошибка параметров регрессионного уравнения составит:

• для ЗУ - 944 р./кв. м;

• для ОКС -3 486 р./кв. м.

Приведенные результаты решения регрессионного уравнения (рис. 2) и оценки

2Е 7

их точности показывают, что добавление данных о двух участках земли приводит к повышению точности не только оцениваемого земельного участка, но и ОКС. Однако игнорирование факта, что объекты-аналоги отличаются от объекта оценки другими це-нообразующими параметрами, ограничивает возможности модифицированного метода выделения.

Дальнейшее повышение точности оценки удельной стоимости земельного участка и ОКС возможно, если ввести отдельно корректировки по ОКС и ЗУ. Результаты корректировок приведены в таблице 4.

Переход к новым переменным - скорректированной плотности застройки и скорректированной удельной стоимости единого объекта недвижимости - иллюстрирует график, представленный на рисунке 3.

са

1 6

§ 5

^ 4

О

3 2

1

♦

у = 20 028,93х + 1 096,73 Я = 0,98

0,00 0,05 0,10 0,15 0,20 0,25 0,30

О1Б1 / 81Л1

Рис. 3. Модель модифицированного метода выделения (ЕОН и свободные ЗУ с учетом корректировок)

Из рисунка 3 видно, что для этого варианта ММВ с учетом введенных корректировок неизвестные удельные стоимости приблизительно равны:

• для ЗУ - 1 100 р./кв. м;

• для ОКС - 20 000 р./кв. м. Коэффициент детерминации составляет

0,98.

При этом стандартная ошибка параметров регрессионного уравнения составит:

• для ЗУ - 156 р./кв. м;

• для ОКС -1 177 р./кв. м.

Как и следовало ожидать, использование данных со скорректированными ценами позволило существенно уменьшить разброс данных относительно линии регрессии и, соответственно, снизить среднюю ошибку оценки.

Сводные данные, иллюстрирующие влияние эффекта включения дополнительной информации и корректировок исходных цен на стандартные ошибки определения значений удельной стоимости ЗУ и ОКС, приведены в таблице 5.

0

Таблица 4

Результаты корректировки цен объектов-аналогов (массив данных для построения уравнении регрессии (см. [ 18-20])

Характеристика Оцениваемый объект Объект-аналог

1 2 3 4 5 6 7

Цена предложения, р. - 200 ООО ООО 82 600 000 65 999 000 65 000 000 120 000 000 8 800 000 19 400 000

Скидка на торг, % - 18,0

Скорректированная на торг цена предложения (V), р. 164 ООО ООО 67 732 000 54 119 180 53 300 000 98 400 000 7 216 000 15 908 000

Общая площадь О КС (О), кв. м 3 727,1 6 800,0 1 823,5 2 589,0 2 440,0 4 200,0 0,0 0,0

Общая площадь земельного участка (Б), кв. м 15 830,0 16 902,0 7 500,0 8 300,0 11 000,0 11 000,0 5 830,0 15 000,0

Передаваемые права на земельный участок собственность аренда собственность

Корректировка на передаваемые права, доли 1,00 1,19 1,00

Местоположение прочие населенные пункты населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра областной центр районный центр с развитой промышленностью областной центр населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра прочие населенные пункты

Корректировка на местоположение, доли - 0,63 0,51 0,51 0,71 0,51 0,63 1,00

Расположение относительно автомагистрали на удалении рядом на удалении рядом на удалении

Корректировка на расположение относительно автомагистрали, доли 1,00 0,80 1,00 0,80 1,00

Корректировка на площадь ЗУ, доли - 1,01 0,88 0,90 0,94 0,94 0,84 0,99

Коммуникации имеются все нет имеются все

Корректировка на наличие коммуникаций, доли 1,00 1,47 1,00

Окончание таблицы 4

Обратная величина произведения всех корректировок ЗУ (А), доли 1,57 2,34 2,18 1,88 2,09 1,29 1,01

Корректировка на площадь улучшений, доли - 1,08 0,91 0,95 0,95 1,02 - -

Площадь отапливаемых помещений 3 727,10 6 800,00 1 823,50 680,80 2 440,00 4 200,00 - -

Корректировка на наличие отопления, доли 1,49 1,00 1,00 1,32 1,00 1,00 - -

Площадь административной части, кв. м 454,90 1 615,00 455,88 398,30 0,00 - - -

Корректировка на площадь административной части, доли 1,68 0,93 0,93 0,98 1,08 1,00 _ _

Функциональное назначение пищевое производство универсальное пищевое производство - -

Корректировка на функциональное назначение 1,00 1,30 1,00

Физическое состояние хорошее удовлетворительное хорошее - -

Корректировка на физическое состояние, доли 1,00 1,32 1,00

Обратная величина произведения всех корректировок улучшений (В), доли 0,99 1,19 0,62 0,57 0,98

Приведенная площадь земельного участка (ЯхА), кв. м 26 536,14 17 550,00 18 094,00 20 680,00 22 990,00 7 520,70 15 150,00

Зависимая переменная (1/; / АЗ) - 6 180,25 3 859,37 2 991,00 2 577,37 4 280,12 959,49 1 050,03

Приведенная площадь строений (0;хВ), кв. м 6 732,00 2 169,97 1 605,18 1 390,80 4 116,00

Независимая переменная (ОД / АЗ) - 0,25 0,12 0,09 0,07 0,18 0,00 0,00

j=

CD I

CD +

CD

CD GO

Таблица 5

Стандартные удельные стоимости и ошибки удельной стоимости ЗУ и ОКС, определенные различными вариантами модифицированного метода выделения. Стандартная ошибка для оценки регрессионного уравнения

Характеристика Вариант *

ЕОН без корректировок и свободных ЗУ ЕОН и свободные ЗУ

без корректировок с корректировками

Удельная стоимость ОКС, р./кв. м 16 737 20 611 20 029

Стандартная ошибка для ОКС, р./кв. м 11 089 3 486 1 177

Стандартная ошибка для ОКС, % 66 17 6

Удельная стоимость земельного участка, р./кв. м 2 584 1 310 1 097

Стандартная ошибка для ЗУ, р./кв. м 3 553 944 156

Стандартная ошибка для ЗУ, % 138 72 14

Коэффициент детерминации, R2 0,43 0,87 0,98

Стандартная ошибка для оценки регрессионного уравнения, р./кв. м 1 785 1 417 264

Графически все три варианта отображены на рисунках 1-3.

Сопоставление значений стандартной ошибки показывает, как включение дополнительно данных о свободных участках снижает стандартную ошибку. Однако еще больший эффект на снижение стандартной ошибки оказывает переход к скорректированным ценам. При этом включение данных о свободных земельных участках не только снижает стандартную ошибку оценки удельной стоимости земельного участка, но и увеличивает точность оценки удельной стоимости ОКС.

Практическое применение модифицированного метода выделения.

Предварительные результаты

В настоящее время мы не располагаем полными данными о фактическом использовании этого метода практикующими оценщиками. Однако имеющиеся у нас сведения от разных оценщиков позволяют утверждать, что метод начинает находить применение в реальной практике оценки объектов капитального строительства, земельных участков и единых объектов не-

движимости в целом.

Кратко остановимся на основных результатах практического применения этого метода. Прежде всего отметим, что объектами оценки выступали объекты недвижимости практически из всех сегментов рынка, в том числе жилые дома, коттеджи, дачные дома, производственно-складские и торговые объекты, административные здания, а также производственно-складские и торговые комплексы, комплексы для сельскохозяйственного производства. Отчеты с использованием модифицированного метода выделения выполнялись для различных целей и задач заказчика, в том числе:

• для оспаривания результатов кадастровой стоимости;

• для получения кредитов в банке;

• при расчете стоимости имущества для определения доли участия в уставном капитале;

• для составления плана внешнего управления активами должника;

• для установления начальной цены реализации имущества должника на торгах.

*

При этом конечными потребителями отчетов, использующими рассматриваемый метод, были ПАО «Сбербанк» и другие банки, конкурсные и внешние управляющие, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, комиссии по оспариванию, Фонд развития промышленности и другие. Оцениваемые с помощью предложенного метода объекты недвижимости располагаются в различных городах (Москва, Нижний Новгород и города Нижегородской области, Иваново и т. д.). Следует особо отметить, что по имеющимся у нас сведениям практически все упомянутые отчеты об оценке недвижимости были приняты заказчиками оценки и контролирующими органами.

Особо следует отметить, что модифицированный метод выделения включен в состав ряда методических разработок. В частности, он был включен в состав методики для массовой оценки, предназначенной для определения кадастровой стоимости земельных участков, различающихся по функциональному назначению, находящихся в городе Иваново и Ивановской области, разработанной ООО «Информ-оценка» еще в 2015 году. Также метод был включен в Методические рекомендации по определению рыночной стоимости объектов недвижимости и убытков, подлежащих возмещению при изъятии в целях строительства ВСМ «Москва - Казань», разработанные Российским обществом оценщиков (февраль 2016 года, Москва). Документ представлен в Министерство экономического развития Российской Федерации для согласования. Перспектива его практического использования пока неясна. В качестве одного из методов ММВ был включен в Методику оценки объектов капитального строительства, разработанную оценщиками СРО «Экспертный совет» (2015 г.) [21].

Заключение

Предложенный модифицированный ме-

тод выделения может быть отнесен к сравнительному подходу, поскольку он основан на определении стоимости объекта оценки посредством сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами [22, п. 12]. Сравнение объекта оценки с аналогами осуществляется на основе анализа зависимости стоимости единого объекта недвижимости от плотности застройки (соотношения площадей ОКС и ЗУ). При этом незастроенный земельный участок рассматривается как единый объект недвижимости с плотностью застройки, равной нулю. Это позволяет расширить круг объектов, которые могут использоваться в качестве аналогов. Кроме того, это повышает устойчивость результата оценки. Особенностью подхода является то, что здесь регрессия по двум зависимым переменным (площадь ОКС и площадь земельного участка) заменяется одномерной регрессией по переменной «плотность застройки». Для того чтобы увеличить количество используемых объектов-аналогов, процедура формирования регрессионной зависимости дополняется методом корректировок. К настоящему времени метод получил практическое применение при подготовке отчетов об оценке, и есть основания надеяться, что в дальнейшем он будет использоваться более активно.

Следует отметить, что модифицированный метод выделения, дополненный процедурой корректировки цен аналогов, позволяет существенно расширить количество данных, задействованных в регрессионном анализе, поэтому в такой версии он сможет найти широкое применение также в методах массовой оценки.

Авторы выражают благодарность Евгению Ивановичу Корнилову и Илье Шахано-ву за полезные замечания по итогам практического применения модифицированного метода выделения в процессе оценки объектов недвижимости из различных сегментов, расположенных в городе Москве, Московской, Тверской и Нижегородской областях.

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Грязнова А. Г. Оценка недвижимости : учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М. : Финансы и статистика, 2013. 492 с.

2. Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков. М. : КНОРУС, 2007. 208 с.

3. Об утверждении методических рекомендаций по определению стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

4. Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости : утверждены Методическим Советом РОО (протокол № 3 от 21 ноября 2018 года) и Советом РОО (протокол № 67-Р от 21 ноября 2018 года). М. : Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2018. URL: http://sroroo.ru/upload/ iblock/877/MR-Metodicheskie-rekomendatsii-po-otsenke-obektov-nedvizhimosti-dlya-osparivaniya-ikh-kadastrovoy-stoimosti.pdf (дата обращения: 9 мая 2019 года).

5. Лейфер Л. А. Почему популярные методики оценки недвижимости приводят к результатам, противоречащим здравому смыслу (к вопросу о безопасности добросовестного оценщика) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 2 (185). URL: https://cyberleninka. ru/article/n/pochemu-populyarnye-metodiki-otsenki-nedvizhimosti-privodyat-k-rezultatam-protivorechaschim-zdravomu-smyslu-k-voprosu-o-bezopasnosti (дата обращения: 3 июля 2019 года).

6. Лейфер Л. А., Кашникова З. А. Модифицированный метод выделения для оценки рыночной стоимости земельных участков производственно-складского назначения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2006. № 10 (61) С. 93-96.

7. Лейфер Л. А., Кашникова З. А. Оценка

права бессрочного пользования земельным участком // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007. № 1 (64), С. 93-96.

8. Лейфер Л. А. Метод оценки земельных участков, основанный на использовании рыночных данных о единых объектах недвижимости // Имущественные отношения в Российской федерации. 2015. № 4 (163). С. 18-28.

9. Крайникова. Т. В. Анализ применения модифицированного метода выделения для оценки земельных участков и объектов капитального строительства для целей оспаривания государственной кадастровой оценки : доклад на IV международном форуме «Молодой оценщик» (г. Москва, 20015 год). URL: http://inform-ocenka.ru/wp-content/uploads/2020/01/Doklad_Kraynikova. pdf (дата обращения: 13 января 2019 года).

10. Крайникова Т. В. Анализ применения модифицированного метода выделения для оценки ЗУ и ОКС для целей оспаривания : доклад на VIII Поволжской научно-практической конференции (г. Нижний Новгород, 2015 год). URL: http://sroroo.ru/evaluators/ bank/709/710/ (дата обращения: 13 января 2019 года).

11. Лейфер Л. А. Крайникова Т. В. Практическое применение модифицированного метода выделения для оценки земельных участков и объектов капитального строительства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 3 (174). С. 30-48.

12. Слуцкий А. А. Обобщение модифицированного метода выделения (на примере оценки производственно - складского комплекса) // Регистр оценщиков. 2015. № 20. С. 6-16.

13. Лейфер Л. А. Метод оценки рыночной стоимости земельных участков на основе данных об единых объектах недвижимости. Методы и модели оценки недвижимости. LAP LAMBERT Academic Publishing GmbH & Co. KG Heinrich-Böcking-Str. 6-8, 66121 Saarbrucken, Germany Lambert Academic Publishing. 2012. С. 14-22.

14. Крайникова. Т. В. Особенности применения модифицированного метода выделения при оценке жилых домов : доклад на XIII Международном научном конгрессе «Роль бизнеса в трансформации общества», секция «Корпоративные финансы и стоимость собственности: оценка и управление» (г. Москва, 2018 год). URL: http://in-form-ocenka.ru/wp-content/uploads/2020/01/ Крайникова-Т.В.-Особенности-примене ния-модифицированного-метода-выделе ния-при-оценке-жилых-домов.pdf (дата обращения: 17 января 2019 года).

15. Крайникова. Т. В. Особенности применения справочников оценщика при оценке земельных участков и ОКС для целей оспаривания кадастровой стоимости и кредитования : доклад на Конференции оценщиков Чувашии (г. Чебоксары, 2018 год). URL: http://inform-ocenka.ru/wp-content/ uploads/2020/01/Особенности-применения-справочника-при-оценке-ОКС-и-ЗУ-для-ос паривания-и-кредитования.pdf (дата обращения: 26 октября 2019 года).

16. Мисовец В. Г. Регрессионный анализ. Практика : доклад на семинаре «Оценка в России» (2008 год). URL: URL: http://inform-ocenka.ru/wp-content/uploads/2019/03/3-Мисовец-В.Г.-Презентация-Регрессион ный-Анализ-практика.pdf (дата обращения: 1 апреля 2019 года).

17. Мисовец В. Г. Опыт применения модифицированного метода выделения к широкому классу объектов оценки / сборник научно-практических статей, посвященный 20-летию оценочной деятельности в России

«Теория и практика стоимостной оценки: региональный аспект» / под ред. А. В. Потапова, В. Н. Подкорытова, Е. В. Милино-вой. Екатеринбург : Свердловское областное региональное отделение Российского общества оценщиков, 2014. 256 с.

18. Лейфер Л. А., Крайникова Т. В. Справочник оценщика недвижимости-2018. Объекты капитального строительства. Н. Новгород, 2018. 176 с.

19. Лейфер Л. А., Крайникова Т. В. Справочник оценщика недвижимости-201 8. Земельные участки. Часть I. Н. Новгород : Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018. 288 с.

20. Лейфер Л. А., Крайникова Т. В. Справочник оценщика недвижимости-201 8. Земельные участки. Часть II. Н. Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2019. 352 с.

21. Ильин М. О., Круглов М. В. К вопросу оценки рыночной стоимости объектов капитального строительства (редакция 1.2). URL: https://srosovet.ru/press/news/metodika-ocenki-obektov-kapitalnogo-stroitelstva-oks/ (дата обращения: 25 января 2019 года).

22. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».