Метод оценки земельных участков, основанный на использовании рыночных данных о единых объектах недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

 Метод оценки земельных участков, основанный на использовании рыночных данных о единых объектах недвижимости

Л.А. Лейфер научный руководитель Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, член президиума Экспертного совета Российского общества оценщиков, кандидат технических наук (г. Нижний Новгород)

Лев Абрамович Лейфер, [email protected]

Существующая практика оценки земельных участков в рамках сравнительного подхода предполагает наличие данных о ценах продаж (предложений) свободных земельных участков, сходных с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам. При достаточно большом объеме рыночных данных о продаже свободных земельных участков такая оценка имеет вполне удовлетворительную точность, однако возможность получения требуемого объема данных имеется не всегда, и во многих случаях оценщик сталкивается с недостатком данных о продаже земельных участков.

Ситуация с недостатком исходных данных выглядит еще более сложной для объектов капитального строительства (далее также - ОКС), поскольку они без прав на земельный участок (прав собственности или прав долгосрочной/краткосрочной аренды) вообще, не продаются. Проблема недостатка данных особенно остро проявилась в последние годы, когда важнейшее место в практике оценки заняли работы по оценке земельных участков и ОКС для целей оспаривания кадастровой стоимости. Такая оценка предполагает определение рыночной стоимости на даты в прошлом, и в принципе при ее проведении трудности не должны возникать, однако оказалось, что найти данные о продажах за прошлые годы еще сложнее, чем на текущую дату. Это выдвинуло проблему оценки земельных участков и объектов капитального строительства

в условиях недостатка информации в число наиболее актуальных.

В настоящей статье развивается метод, позволяющий в какой-то степени решить эту проблему путем компенсации недостающей информации за счет замещения недостающих данных рыночной информацией о продажах единых объектов недвижимости (далее также - ЕОН), включающих сходные с объектом оценки земельные участки и объекты капитального строительства. Применение этого метода позволяет отдельно оценивать земельный участок и объект капитального строительства. При этом в качестве исходных данных используется рыночная информация о продажах единых объектов недвижимости, в состав которых входят земельные участки и улучшения, сходные по основным ценообразующим параметрам с оцениваемыми объектами.

Анализ близких методов оценки земельных участков

Поскольку изложенный в статье поход опирается одновременно на метод сравнения продаж и метод выделения, которые достаточно широко используются в оценочной практике, проведем краткий анализ этих методов с точки зрения их точности и эффективности.

Как уже отмечалось, обычно для реализации сравнительного подхода для оценки земельных участков требуются данные о ценах продаж (или хотя бы о ценах пред-

ложений на продажу) сходных участков (объектов-аналогов), которые характеризуются такими же ценообразующими параметрами, как и объект оценки, которые имели место в близкий к дате оценки период. Если удается собрать такие данные, чтобы сформировать однородную выборку для статистически значимых утверждений, то в качестве величины рыночной стоимости принимается среднее (или медианное) значение из полученной таким образом однородной выборки цен объектов-аналогов. В качестве оцененного значения рыночной стоимости обычно принимается среднее, или медианное, значение выборки скорректированных цен. Средняя квадратическая ошибка (стандартная ошибка) такой оценки зависит от количества данных N и снижается с их увеличением пропорционально 1/\/м. При достаточно больших N такая оценка имеет вполне удовлетворительную точность. Поскольку таких данных обычно недостаточно, оценщик использует данные о подобных объектах, отличающихся от объекта оценки одним-двумя параметрами сравнения. В этом случае посредством соответствующей корректировки все данные о продажах таких объектов могут быть «приведены» к объекту оценки, и оценщик получает квазиоднородную выборку скорректированных цен. Корректирующие коэффициенты по прошлым годам можно найти в работах [1-5] , изданных в 2011-2014 годах, или в других источниках. Результирующая оценка получается как среднее (или медианное) значение образованной таким образом квазиоднородной выборки. Так выглядит традиционная версия сравнительного подхода.

Однако если дата оценки удалена от текущего времени в прошлое (например дата оценки - 1 января 2010 года), то обычно достаточное количество данных о ценах продаж (предложений) сходных земельных участков на тот момент собрать непросто. Оценка, основанная на малом количестве данных, имеет низкую точность, поэтому не может служить убедительным основа-

нием для оспаривания ранее рассчитанной методами массовой оценки рыночной стоимости. Основываясь на фундаментальных принципах статистической методологии, можно утверждать, что повысить точность оценки при недостатке статистических данных можно только за счет привлечения дополнительной информации.

Преодолеть трудности, связанные с недостатком прямых данных, в какой-то степени возможно, если увеличить выборку за счет привлечения дополнительной релевантной (относящейся к делу) информации. В связи с этим поиск путей, позволяющих обеспечить определение рыночной стоимости земельных участков на прошлую дату в рамках сравнительного подхода, должен быть направлен на поиск иных источников релевантной информации и разработку методов, обеспечивающих адекватную обработку всей имеющейся информации. Источником дополнительной информации о рыночной стоимости земельного участка могут служить данные о продажах единых объектов недвижимости, в состав которых входят земельные участки, сходные с оцениваемым. Анализ работ по оценке земельных участков на прошлые даты показывает, что объем данных о продажах единых объектов недвижимости существенно больше, чем объем данных о продажах земельных участков, поэтому включение в процесс оценки земельных участков рыночных данных, относящихся к единым объектам недвижимости, содержащим сходные по основным ценообразу-ющим характеристикам с объектом оценки земельные участки, позволяет повысить точность оценки. Соответственно, процедура оценки в этом случае должна обеспечить возможность извлечения информации, относящейся к земельному участку, которая «спрятана» в цене единого объекта недвижимости.

Наиболее простой и понятный способ оценки земельных участков на основе рыночных данных о единых объектах недвижимости реализуется в известном методе

выделения, описанном в различных источниках. Суть его в том, что на основании цен продаж единых объектов недвижимости определяется рыночная стоимость ЕОН. Затем определяется стоимость воспроизводства (замещения) с учетом износа и всех видов устаревания. После этого рыночная стоимость земельного участка определяется как разность рыночной стоимости ЕОН и стоимости замещения с учетом всех видов устаревания:

Р = V - С,

где Р - рыночная стоимость земельного участка;

V- рыночная стоимость единого объекта недвижимости;

С - стоимость замещения (воспроизводства) улучшений (затраты на строительство, включая прибыль предпринимателя), относящихся к ЗУ.

При этом рыночная стоимость ЕОН определяется методом сравнения продаж на основе скорректированных цен сходных объектов - аналогов. Заметим, что в таком виде метод выделения относится к определению рыночной стоимости только застроенных земельных участков. Этот метод получил практическое распространение благодаря своей простоте. Однако даже поверхностный взгляд на метод позволяет отметить проблемы с обеспечением точности. Поскольку итоговый результат применения этого метода получается как разность двух близких величин, определенных на предыдущем этапе с погрешностью, следует ожидать, что относительная погрешность результата будет много больше, чем погрешности исходных данных. Действительно, нетрудно показать, что относительная погрешность результата такой оценки, измеряемая относительным значением стандартной ошибки, равна:

Ча*«

1 - а а

где 5р - относительная стандартная ошибка определения рыночной стоимости земельного участка, рассчитанной методом выделения;

б2 - относительная стандартная ошибка определения стоимости улучшений, рассчитанной как восстановительная стоимость;

52 - относительные стандартная ошибка определения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, полученной в рамках традиционного сравнительного подхода;

а - коэффициент, характеризующий долю стоимости земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости (примерно равен 0,1-0,2).

Основываясь на этой формуле, можно рассчитать стандартную ошибку результата оценки земельного участка, полученного при применении метода выделения.

Если предположить, что стандартная ошибка результата оценки единого объекта недвижимости - 10 процентов, ошибка определения стоимости замещения - 10 процентов, доля земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости составляет 20 процентов, то расчет показывает, что стандартная ошибка стоимости земельного участка будет примерно 70 процентов. Если же доля земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости будет еще меньше (как это бывает довольно часто), то погрешность результирующей оценки существенно возрастет. К этому следует добавить, что этот метод может быть реализован только для оценки застроенных земельных участков, поэтому поиск альтернативных способов оценки свободных земельных участков на базе рыночных данных о продажах единых объектов недвижимости является актуальной задачей.

Модифицированный метод выделения для оценки земельных участков

В 2006 году автором настоящей статьи (в соавторстве с З.А. Кашниковой) был опу-

бликован метод (см. [3]) оценки земельных участков, основанный на анализе рыночной информации о единых объектах недвижимости. Этот метод представляет собой некоторую модификацию известного и описанного во многих источниках метода выделения, чем и объясняется название метода. В соответствии с представленным в статье [3] методом исходными данными для оценки свободного земельного участка являются цены продаж (предложений) единых объектов недвижимости, в состав которых входят участки, сходные с оцениваемым. При этом относительно улучшений (объектов капитального строительства) известно, что они однотипны и также характеризуются примерно одинаковыми параметрами и различной величиной площади. Примерами таких объектов могут служить нефтебазы, построенные в советское время по однотипным проектам и различающиеся только размерами земельных участков и объектов капитального строительства, производственные базы, отдельно стоящие магазины, объекты индивидуального жилищного строительства и т. д. В этом случае в качестве универсального параметра сравнения может использоваться плотность застройки, а удельная стоимость земельного участка и удельная стоимость ОКС входят в регрессионное уравнение в явном виде.

Единые объекты недвижимости, в состав которых входят земельные участки, сходные с объектом оценки, в прямом смысле не являются аналогами объекта оценки (земельного участка). Тем не менее, чтобы не обременять текст статьи громоздкими оборотами, мы также будем называть их объектами-аналогами. При этом если в качестве аналога используется свободный земельный участок, то мы будем рассматривать его как единый объект недвижимости с площадью улучшений, равной нулю.

Этот метод нашел применение при разработке отчетов об оценке земельных участков. Кроме того, после небольшой корректировки он был использован при определении кадастровой стоимости зе-

мельных участков различного назначения в Ивановской области. Однако изложенная версия этого метода имела несколько серьезных ограничений, что сдерживало его практическое применение. Укажем эти ограничения.

Применение метода распространялось на ситуации, когда все рыночные данные относились к объектам, не различающимся по основным характеристикам. В этом случае плотность застройки становится единственным параметром сравнения, который используется в качестве зависимой переменой в регрессионной модели. Однако это возможно только при условии, что все цено-образующие параметры объектов-аналогов имеют одинаковые значение (по крайней мере, достаточно близкие значения). Это ограничивает возможности метода и существенно уменьшает размер выборки, которая могла бы быть использована для оценки. Задача подбора требуемых аналогов существенно упрощается, если в качестве объектов-аналогов использовать данные о ценах продаж более широкого класса единых объектов недвижимости, включив в него объекты, сохраняющие общее сходство (подобие), но имеющие отличия по одному, двум ценообразующим параметрам (параметрам сравнениям). Причем эти отличия могут относиться отдельно к земельному участку и ОКС.

Кроме того, в опубликованных ранее материалах не обсуждался вопрос о целесообразности применения метода для оценки улучшений, связанных с земельным участком. Тогда эта задача казалась неактуальной. Ее актуальность обозначилась в последние годы, когда в соответствии с новой стратегией налогообложения стали независимо определять кадастровую стоимость объектов капитального строительства. Эта задача также актуальна в связи с оценкой объектов капитального строительства для целей залога. В опубликованных материалах не приводятся и формулы для расчета стандартной ошибки стоимости объекта оценки. Это делает невозможным сравне-

ние по точности результатов оценки, полученных с применением различных методов, выбор наиболее эффективных процедур оценки и анализ эффективности привлечения дополнительной информации.

В настоящей статье предлагается расширенная версия изложенного ранее метода, в какой-то степени свободная от указанных недостатков. Применение этой модели позволяет учесть неоднородность данных посредством корректировок, относящихся отдельно к земельным участкам и улучшениям. Дальнейшее развитие изложенного метода в части анализа данных об объектах, различающихся небольшим количеством ценообразующих параметров, представляется весьма актуальным для оценки, требующейся при оспаривании кадастровой стоимости.

Базовая модель для вывода расчетных формул

Перед тем как сформулировать задачу оценки земельного участка на основе данных о ценах единых объектов недвижимости, введем следующие обозначения:

Б, - площадь земельного участка (далее также - ЗУ);

Р( - цена земельного участка; 01 - площадь улучшений, связанных с ЗУ;

С( - цена улучшений (затраты на строительство, включая прибыль предпринимателя), относящихся к ЗУ;

V - цена единого объекта недвижимости; § - случайная составляющая цены, связанная со случайными, неконтролируемыми параметрами ценообразования (как и во всех моделях такого типа, предполагается, что математическое ожидание случайной величины равно нулю);

р1 = Р / ^ - удельная цена ЗУ; С = С1 / 01 - удельная цена улучшений; п - количество объектов, используемых в качестве аналогов.

Цены, относящиеся к объектам аналогам, обозначаются индексом / ( / = 1, ..., п).

Для обозначения данных, относящихся к объекту оценки (земельному участку, подлежащему оценке), используется индекс / = 0. Это означает, что Б0, Р0, р0 - площадь, стоимость и удельная стоимость объекта оценки соответственно.

Под ценой объекта-аналога здесь понимается цена сделки или цена предложения с соответствующей корректировкой. Вопросы соотношения реальных цен сделок и цен предложений и связанные с ними проблемы оценки в настоящей статье не обсуждаются. При этом предполагается, что известны площади земельных участков, а также площади земельных участков и площади объектов капитального строительства, входящих в состав ЕОН.

В соответствии с принятыми обозначениями задача оценки земельного участка может быть сформулирована следующим образом: определить рыночную стоимость земельного участка (объекта оценки) Р0, используя значения цен единых объектов недвижимости V1, V,,, ..., Vn, а также данные о площадях земельных участков Б2, ..., Бп и площадях улучшений 01, 02, Оп в качестве исходных данных.

В наиболее простой форме цена каждого объекта может быть представлена как сумма двух составляющих - цена земельного участка и цена ОКС:

V = Р + С/ +

Или с использованием удельных стоимостей:

V = + ар, + £

Разделим обе части соотношения на Б,:

V.,/в. = р.,+ср.,/в.1 +(1) где 01 / Б, - плотность застройки, относящаяся к /-му объекту недвижимости.

Таким образом, если у оценщика, исследовавшего объект оценки и объекты,

используемые в качестве аналогов, есть основания считать, что объекты-аналоги и объект оценки имеют одинаковые (хотя и неизвестные) удельные стоимости земельных участков и улучшений (p( = p0 и c i = c0), то соотношение (1) можно записать в виде уравнения:

V / Sj = Ро + CoQ, / S + Ъ

где p0 - неизвестная удельная стоимость оцениваемого земельного участка;

c0 - неизвестная удельная стоимость улучшений, входящих в состав единых объектов недвижимости, используемых в качестве объектов-аналогов.

В этом случае можно использовать линейную регрессионную модель, в которой в качестве регрессора (независимой переменной) выступает плотность застройки (Qi / S), а в качестве отклика (зависимой переменной) - удельная общая цена ЕОН, отнесенная к единице площади земельного участка V / S ..

Таким образом, если имеется достаточная статистика по аналогам, то неизвестные параметры - удельная стоимость ЗУ и удельная стоимость ОКС - оцениваются с помощью метода наименьших квадратов (с использованием стандартной функции в Excel). В этом случае результат оценки -величина удельной стоимости земельного участка, которая является свободным членом в уравнении регрессии, удельная стоимость ОКС, которая представляет собой коэффициент корреляции для линейной зависимости. При этом определяются ожидаемые цены, которые с учетом симметричности плотности распределения цен могут рассматриваться как наиболее вероятные цены, то есть величины удельной рыночной стоимости земельного участка и ОКС соответственно. Следует еще раз отметить, что все данные об объектах-аналогах относятся к периоду, близкому к дате, на которую оценивается объект, поэтому каких-либо дополнительных корректировок по времени не требуется.

Вывод расчетной формулы для случая,

когда объекты-аналоги различаются значениями основных элементов сравнения

Допустим, ЗУ /'-го объекта-аналога отличается от ЗУ объекта оценки одним параметром сравнения. Допустим, оценщику известны корректирующие коэффициенты а/, представляющие собой отношение удельных стоимостей земельных участков, относящихся к объекту-аналогу и объекту оценки:

а/ = Р// Ро.

Допустим также, что известны корректирующие коэффициенты Ь/, представляющие собой отношение удельных стоимостей ОКС, позволяющие «приводить» объекты-аналоги с различающимися значениями параметров сравнения к одному объекту, выбранному в качестве базового.

Обозначим коэффициентом Д суммарную (результирующую) корректировку цены земельного участка, которая может равняться произведению отдельных корректировок а/, относящихся к каждому из ценообразующих факторов (элементов сравнения). Результирующую корректировку для ОКС по каждому объекту-аналогу обозначим через В.. Тогда базовое соотношение можно записать так:

V = Ар0^ + BC0Q + ?г

(2)

Разделив обе части уравнения (2) на АД, получим следующее уравнение регрессии:

V/ AjSj = Р0 + C0BQj / AjSj + £/.

(3)

В этом регрессионном уравнении в качестве регрессора (независимой переменной) выступает ВД / АД, а в качестве отклика -V-/ АД. 1111

Еще раз обратим внимание на то, что в этом уравнении коэффициент А. представляет собой произведение корректировок по различным параметрам сравнения, по кото-

рым объект оценки отличается от соответствующего объекта-аналога (с индексом /). Аналогичным образом, только по отношению к ОКС, рассчитывается коэффициент В/. Однако в отличие от корректировок по земельным участкам здесь в качестве базового может быть принят любой ОКС и все корректировки рассчитываются по отношению к нему. Результат оценки от выбора ОКС в качестве базового, естественно, не меняется.

Таким образом, на основе традиционной процедуры регрессионного анализа можно определить удельную рыночную стоимость ЗУ (р0) объекта оценки, значение которой равно свободному члену в регрессионном уравнении (3), используя следующие исходные данные:

• цены продаж (предложений) единых объектов недвижимости;

• значения площадей земельных участков и площадей ОКС, построенных на них;

• корректирующие коэффициенты, позволяющие привести цены земельных участков объектов-аналогов к соответствующим ценам объектов оценки;

• корректирующие коэффициенты, позволяющие привести цены ОКС объектов-аналогов к соответствующим ценам объектов оценки.

Рыночная стоимость всего земельного участка площади Б0 определяется очевидным образом:

Р0 = Р0Б0.

Принципиально определение рыночной стоимости ОКС, находящегося на земельном участке, ничем не отличается от определения удельной стоимости свободного ЗУ. Здесь также можно использовать рыночные данные о единых объектах недвижимости, в состав которых входят сходные ОКС и земельные участки. Несколько неожиданный вывод заключается в том, что наличие рыночных данных о свободных земельных участках (в дополнение к данным

о единых объектах недвижимости) в этом случае приводит к повышению точности определения рыночной стоимости ОКС.

Точность метода оценки на основе регрессионной модели

Обычно точность статистической оценки характеризуют стандартной ошибкой или интервалом, в котором с заданной вероятностью находится истинное значение оцениваемого параметра. Приведем известные из регрессионного анализа формулы для расчета параметров регрессионного уравнения, имеющих смысл удельной стоимости оцениваемого свободного земельного участка и удельной стоимости оцениваемого ОКС. Запишем регрессионное уравнение в стандартном виде:

У = Ро + с0 X.

Здесь коэффициенты р0 и с0 имеют смысл полученных в результате обработки данных значений удельных стоимостей земельных участков и ОКС. Как и ранее, мы не различаем в обозначениях оцениваемые значения коэффициентов и их оценки. Соответственно переобозначим выборочные значения регрессора и отклика:

X = ВР/ / АР; У = V / АР.

В этих обозначениях стандартную ошибку для параметров р0 и с0 можно записать в следующем виде (см. [1 и 2]):

П „ =

N

-1- х ^

С а '

где

^ост

№ - *)'.

N - 2

V

=

—\2 У - У)

N -1

Б - суммирование по объектам-аналогам;

у-Ж

N ' Индекс опущен.

С учетом того, что коэффициент детер-выразим отношение

2 о минации R = 1 ——

стандартных оост / о¥ отклонений через И2: = V1 - Р2.

Тогда формулы для расчета стандартной ошибки коэффициентов р0 и с0 могут быть записаны следующим образом:

п р=

Ж

X 2

N

;

о =-1= х л/1 - Я2. с л/М

С помощью полученных формул легко рассчитать относительные стандартные ошибки:

1) для коэффициента Р0, имеющего смысл удельной стоимости оцениваемого удельного участка:

5Р = & р/Ро =

ШХ.

РоМ

;

2) для коэффициента с0, имеющего смысл удельной стоимости оцениваемого объекта капитального строительства:

5С =ПС/С0 =

1

Полученные формулы позволяют легко рассчитать стандартные ошибки, которыми измеряются погрешности результатов оценки земельного участка и улучшений в

рамках излагаемого метода.

Пример оценки земельного участка на основе рыночных данных о единых объектах недвижимости

Оценивается земельный участок площадью 1 400 квадратных метров, предназначенный под строительство коттеджа. Данные об объектах-аналогах приведены в таблице 1. Имеются данные о трех свободных земельных участках (в таблице объекты с номерами: 10, 11 и 12) и девяти однотипных коттеджах, находящихся в одной зоне отдыха, недалеко от областного центра. Все коттеджи строились одной проектной организацией организацией по подобным проектам с использованием примерно одинаковых материалов. Свободные земельные участки, так же как участки, занятые под коттеджами, близки по своим основным характеристикам к объекту оценки. Единственное отличие, которое следует учитывать для корректировки цен объектов-аналогов, состоит в том, что в объектах-аналогах с номерами 2, 6, 8 земельный участок принадлежит собственнику на правах долгосрочной аренды, поэтому в соответствии с корректировками, приведенными в Справочнике оценщика недвижимости [7-9], следует ввести корректировку А1= 1,19.

Как мы уже отмечали, объекты капитального строительства также являются сходными объектами. Однако они существенно различаются по площади. В связи с этим согласно изложенному методу один объект принимается в качестве базового (в нашем случае это объект 4, а корректировки всех остальных ОКС обеспечивают «приведение» всех объектов к базовому. Корректирующие коэффициенты можно рассчитать на основе поправок, приведенных в известных справочниках, разработанных Ко-Инвест (например [6]). В нашем примере для определения корректировок используются поправки на площадь объектов капитального строительства (см. [10, таблица 1.2]).

V

V

Таблица 1

Корректировка цен объектов-аналогов

Номер объекта-аналога V, тыс. р. S , кв. м Q, кв. м Плотность застройки QJ S,, тыс. р./кв. м Удельная стоимость V/S ,, тыс. р./кв. м Корректировка Скорректированная плотность застройки B ^Q. / AS . Скорректированная удельная стоимость Vi/ASi

ЗУ, A ОКС, В ,

1 10 500 1 500 120 0,08 7,0 1 1 0,08 7,0

2 11 000 1 500 180 0,12 7,3 1,19 1 0,10 6,2

3 15 000 2 000 250 0,13 7,5 1 1 0,13 7,5

4 13 500 1 500 230 0,15 9,0 1 1 0,15 9,0

5 18 500 1 550 280 0,18 11,9 1 1 0,18 11,9

6 26 000 2 000 450 0,23 13,0 1,19 1 0,19 10,9

7 28 000 2 500 550 0,22 11,2 1 0,9 0,20 11,2

8 31 500 2 500 500 0,20 12,6 1,19 0,9 0,15 10,6

9 42 000 3 000 700 0,23 14,0 1 0,85 0,20 14,0

10 3 600 1 500 0 0,00 2,4 1 1 0,00 2,4

11 2 500 1 500 0 0,00 1,7 1 1 0,00 1,7

12 3 200 3 000 0 0,00 1,1 1 1 0,00 1,1

В случае если оценивается земельный участок с находящимся на нем ОКС, то в качестве базового следует принять объект оценки и соответствующие корректировки цен аналогов должны обеспечить «приведение» к объекту оценки. Результаты расчетов приведены в таблице 1 (цены указаны в тысячах рублей, и это следует учитывать при интерпретации параметров регрессии).

Используя стандартные функции Excel, получим численные значения параметров регрессии (см. рис.). С учетом этих значений уравнение регрессии примет следующий вид:

V / А^ = 1,6 + 56,4ВД. / АД.

Из уравнения видно, что удельная стоимость оцениваемого земельного участка равна 1 600 рублей за один квадратный метр. Таким образом, рыночная стоимость

оцениваемого участка площадью 1 400 квадратных метров равна 2 240 000 (1 600 х 1 400) рублей.

Также полученное уравнение позволяет определить удельную стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В этом случае в качестве базового, как указывалось, следует принять ОКС. Тогда коэффициент корреляции, равный 56 400 рублям, характеризует удельную стоимость улучшений. При расчете общей стоимости конкретного объекта следует учесть его площадь. Рыночная стоимость объекта капитального строительства, имеющего конструктивные характеристики, близкие к подобным объектам рассматриваемой группы, площадью 500 квадратных метров (с учетом масштабного фактора) оценивается величиной 23 950 000 (53 210 х 500 х 0,9) рублей.

Сравним стандартные ошибки при определении рыночной величины в зависимости от используемой информации (табл. 2).

0,00 0,05 0,10 0,15 0,20 0,25

ВО / ля

Зависимость скорректированной удельной стоимости единого объекта недвижимости (V/ AS) от скорректированной плотности застройки (БО / AS)

Таблица 2

Параметр Имеющаяся информация

данные о земельных участках (3 объекта) данные об участках и единых объектах недвижимости (12 объектов)

Среднее, р. 1 700 1 680

Стандартная ошибка, р. 390 100

Относительная стандартная ошибка, % 22 6

Интервал, равный двум сигмам, р. [920-2 480] [1 580-1 780]

Конечно, приведенные расчеты не могут служить доказательством эффективности изложенного метода. Однако они могут служить иллюстрацией того, как уменьшается стандартная ошибка при привлечении дополнительной информации.

Выводы

Изложенный метод позволяет расширить круг объектов, рыночную информацию о которых можно использовать для замещения недостающих данных о ценах свободных земельных участков. Увеличение объема используемой релевантной информации обеспечивает точность оценки.

В методе предусмотрена возможность раздельной оценки земельного участка и улучшений (ОКС) на основе объединенных в общую выборку данных, включающую цены свободных земельных участков и цены продаж (предложений единых объектов недвижимости). За счет объединения данных повышается точность оценки каждого объекта оценки - свободного земельного участка и ОКС.

Определение стоимости конкретного земельного участка с использованием данных о единых объектах недвижимости с отличающимися характеристиками возможно, если имеется возможность выполнить соответствующие корректировки, приводя-

щие их к условно однородным объектам. Необходимые значения корректирующих коэффициентов могут быть получены из справочников оценщика недвижимости или других публикаций, относящихся к прошлым годам (см. [6-8]).

Метод достаточно простой и легко может быть реализован популярными среди оценщиков инструментами, в частности Excel.

Хочу выразить признательность С.В. Гри-бовскому и В.Г. Мисовцу за полезные замечания, которые были учтены при подготовке окончательной версии этой статьи.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Эконометрика / под редакцией Елисеевой И. И. М. : Финансы и статистика, 2002.

2. Кейн Э. Экономическая статистика и эконометрия / под редакцией Р. Энтова. М. : Статистика, 1977. Вып. 2.

3. Лейфер Л. А, Кашникова З. А. Модифицированный метод выделения для оценки рыночной стоимости земельных участков // Имущественные отношения в Российской федерации. 2006. № 10.

4. Лейфер Л. А. Методы и модели оценки недвижимости. Оценка в условиях недостатка информации. Современные статистические технологии // LAP LAMBERT

Academic Publshing. 2012.

5. Лейфер Л. А., Кашникова З. А. Модифицированный метод выделения для оценки рыночной стоимости земельных участков производственно-складского назначения. URL: http://www.labrate.ru/leifer/ lev_leifer_article-27_land_valuation.htm (дата обращения: 2006 год).

6. Табакова С. А., Дидковская А. В. Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. 2-е изд., доп. Сер. : Справочник оценщика. М. : ООО «КО ИНВЕСТ», 2003.

7. Лейфер Л. А., Шегурова Д. А. Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка, прогнозы, поправочные коэффициенты / под ред. Л. А. Лейфера. Нижний Новгород, 2011.

8. Лейфер Л. А., Шегурова Д. А. Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка, прогнозы, поправочные коэффициенты. 2-е изд., расширинное и дополненное / под ред. Л. А. Лейфера. Нижний Новгород, 2012.

9. Лейфер Л. А., Стерлин А. М. Справочник оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. 3-е изд., актуализированное и расширенное : в 3-х томах. Нижний Новгород, 2014.

10. Справочник оценщика. Жилые дома. М. : Ко-Инвест, 2011.

МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА

предлагает квалифицированные услуги по оценке следующих объектов:

• предприятий, бизнеса;

• пакетов акций, облигаций;

• активов предприятий, созданных на основе франчайзинга;

• инвестиционных проектов;

• дебиторской задолженности;

• недвижимого имущества (незавершенных строительных объектов, земельных участков и т.д.);

• машин, оборудования и транспортных средств;

• интеллектуальной собственности (патентов, товарных знаков и т.д.);

• ювелирных изделий и драгоценных камней, антиквариата

Звоните сегодня - (495)331-97-89, 331-99-41 Мы ждем Вас - 117418, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, 65 к1, 6 этаж e-mail [email protected] наш сайт www.maok.ru