CC BY
48
001: 10.24411/2072-4098-2019-10504
Новая концепция информационно-справочного обеспечения оценочной деятельности. Справочники оценщика недвижимости-2019
Л.А. Лейфер
научный руководитель Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, директор Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, член президиума Экспертного совета Российского общества оценщиков, кандидат технических наук (г. Нижний Новгород) Т.В. Крайникова
исполнительный директор Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, оценщик, аспирант Нижегородского института управления - филиала федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» (г. Нижний Новгород)
Татьяна Вячеславовна Крайникова, krainikova@pcfko.ru
Введение
Серия справочников оценщика недвижимости, издаваемых на протяжении нескольких лет (2011-2018 годы), является результатом реализации большого проекта ООО «Информ-Оценка» 1 (ранее - ООО «ПЦФКО» 2) по созданию информационного обеспечения работ по оценке недвижимости. Справочники разрабатывались с целью создания практической базы для анализа рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, и предназначены для того, чтобы в какой-то степени обеспечить оценщика информацией, позволяющей ему делать выводы о стоимости одних объектов, используя в качестве исходных данных сведения о других (в некотором смысле) подобных объектов. Разработка такой базы была продиктована отсутствием единого информационного пространства, которое является необходимым условием для обеспечения единства и сопоставимости результатов оценки, выполненной различными оценщиками.
С появлением справочников у оценщиков появилась возможность использовать корректировки и параметры рынка, требуемые в процессе оценки, опираясь на коллективное мнение оценочного сообщества. Это позволило уменьшить влияние субъективного фактора при определении рыночной стоимости и обеспечить обоснованность оценки в тех случаях, когда другими способами обосновать используемые параметры и корректировки в силу недостаточной развитости отдельных сегментов рынка невозможно.
С самого начала реализации проекта справочники оценщика недвижимости позиционировались как универсальный комплект справочной информации, предназначенной для проведения оценки - настольная книга оценщика, поэтому справочники разрабатывались с учетом требований к информации, используемой при проведении оценки, сформулированных в федеральных стандартах оценки. Прежде всего это относится к обеспечению обоснованности,
1 Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки (г. Нижний Новгород).
2 Приволжский центр финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород).
достоверности и открытости информации, которая может использоваться в отчетах об оценке.
Основной задачей создаваемого информационно-справочного обеспечения оценочной деятельности является обеспечение единства и сопоставимости результатов оценки недвижимости, выполняемых различными оценщиками в различных городах Российской Федерации. В настоящее время справочники получили широкое распространение среди практикующих оценщиков, судебных экспертов и других специалистов в области оценочной деятельности, работающих на территории всей России. Проведенный авторами выборочный анализ отчетов об оценке недвижимости, выполненных с целью оспаривания кадастровой стоимости, показал, что более 90 процентов из них содержат ссылки на справочники этой серии. Это дает основание утверждать, что в какой-то степени поставленная задача выполнена. При этом многочисленные обращения пользователей к авторам справочников позволили устранить многие недостатки первых справочников, включить новые коэффициенты и параметры, которые вначале казались не очень нужными, пересмотреть классификацию объектов недвижимости и сформулировать новые принципы и подходы к формированию справочника. Главное, что сохранено в справочниках, - это нацеленность на единое информационно-справочное обеспечение, которое должно обеспечить сопоставимость результатов оценки объектов недвижимости, где бы и кем бы она не выполнялась.
Значение коллективных экспертных оценок в системе информационного обеспечения оценочной деятельности, а также опыт применения справочников оценщика уже неоднократно освещались авторами в публикациях и выступлениях на научных конференциях. В настоящей статье обсуждаются принципы и основные положения, положенные в основу справочников 2019 года.
Краткие итоги практического применения справочников
За 8 лет существования проекта по формированию коллективных экспертных оценок и изданию соответствующих справочно-методических материалов из серии справочников оценщика недвижимости, несмотря на то, что авторы не предпринимали существенных мер по продвижению изданий, справочники получили широкое распространение и признание специалистов в оценочной области. Приведем некоторую статистику их использования.
Справочники оценщика недвижимости активно применяются оценщиками, работающими на территории всей Российской Федерации, их приобрели оценщики более чем из 350 городов, представляющих все федеральные округа нашей страны и все территориальные направления: от Калининграда до Владивостока и от Воркуты до Дербента. Справочником также пользуются оценщики из стран ближайшего зарубежья - Казахстана и Белоруссии, поэтому ООО «Информ-оценка» планируется составление и издание специальных справочных пособий, адаптированных для этих стран. Отметим, что анкетирование экспертов в оценочной области уже проводится как в Белоруссии, так и в Казахстане.
Постоянными пользователями справочников являются как крупные оценочные организации, в том числе международные оценочные компании, так и индивидуальные предприниматели.
Также используют справочники судебные эксперты для собственных расчетов и проверки отчетов об оценке. Кроме того, эксперты стали часто обращаться к авторам справочников с просьбой подтвердить правомерность применения оценщиками тех или иных корректировок и характеристик рынка, взятых из справочников оценщика недвижимости.
Сотрудники банковского сектора применяют справочники для работ по оценке залоговой массы и верификации отчетов,
выполненных оценщиками. Справочники рассылаются всем филиалам ПАО «Сбербанк». Отметим, что справочники приобрели более 50 организаций, представляющих филиалы различных банков, в том числе АО «Газпромбанк», АО «Россельхозбанк», ПАО «БИНБАНК», АО «Кредит Европа Банк», АО «Народный банк Казахстана» и другие. По нашим данным, сотрудники залоговых служб рекомендуют оценщикам использовать корректирующие коэффициенты, опубликованные в справочниках, для обеспечения сопоставимости итоговых результатов.
В число пользователей справочников входят бюджетные организации федерального и регионального значения из 57 различных субъектов Российской Федерации, в том числе:
• государственные бюджетные учреждения по оценке, образованные недавно в связи с изменениями в области оценки и оспаривания кадастровой стоимости организации;
• бюджетные учреждения «Бюро технической инвентаризации»;
• бюджетные учреждения - областные фонды имущества;
• федеральные бюджетные учреждения - лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации;
• комитеты по управлению имуществом администраций городов.
Как следует из отзывов пользователей справочников, отчеты, выполненные с использованием материалов справочника, в большинстве случаев признаются заказчиками оценки, экспертами, выполняющими экспертизу отчетов, кредитными службами банков, комиссиями по оспариванию кадастровой стоимости, муниципальными органами и судами.
Характеристики местоположения (location, location, location!)
В основном в справочниках представле-
ны корректирующие коэффициенты (корректировки на этаж, материал стен и т. д.) или процентные поправки (скидки на торг и т. д.), а также характеристики рынка в виде численных значений ценообразующих факторов или зависимостей, на основе которых рассчитываются корректирующие коэффициенты (зависимость цен продажи от площади и т. д.). Большинство этих корректировок приводилось и в справочниках прошлых лет. Особенностью справочников 2019 года является существенное расширение территориальных характеристик.
Местоположение - главный ценообра-зующий признак при оценке объекта недвижимости. Опрос экспертов показал, что как фактор ценообразования местоположение стоит на первом месте с большим отрывом от других факторов. В связи с этим в комплексе справочников 201 9 года основное внимание планируется уделить вопросам идентификации территории, на которой располагается объект недвижимости.
В соответствии с новым подходом местоположение в справочниках идентифицируется на трех уровнях.
На первом уровне все объекты недвижимости (включая земельные участки) разделяются на группы, различающиеся характером ценообразования. Как неоднократно указывали наши оппоненты, в различных городах на цены продажи и цены аренды ценообразующие факторы могут влиять по-разному. В частности, отмечали специфику ценообразования, отличающуюся от других городов России, в Москве и Санкт-Петербурге. Несколько по-разному влияют на цены различные факторы в больших мегаполисах и небольших городах областного значения. Вместе с тем многие города, подобные по численности и по доходам населения, близки по ценообразованию на рынке недвижимости. Это позволяет их скомпоновать в отдельные сравнительно однородные группы. Планируется, что по мере дальнейших исследований статистики рынков в субъектах Российской Федерации количество групп будет уточняться. Началь-
Таблица 1
Группы городов, представленные в справочнике [2] Группы городов
Москва и Московская область Санкт-Петербург и Ленинградская область
Города с численностью населения более 1 млн чел. (кроме Москвы и Санкт-Петербурга)
Города с численностью населения 500-1 000 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего
Города с численностью населения 500-1 000 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего
Города с численностью населения до 500 тыс. чел. и уровнем доходов выше среднего Города с численностью населения до 500 тыс. чел. и уровнем доходов ниже среднего Курортные регионы, находящиеся на побережье Черного моря
ное разделение городов и регионов, относящихся к ним, в справочниках 2019 года показано в таблице 1.
На втором уровне выделяются территории, характеризующиеся своим набором ценообразующих факторов.
Рассмотрим факторы, характерные для объектов недвижимости, находящихся в населенных пунктах в пределах области (республики).
В качестве одного из ценообразующих факторов, например, в справочнике [2] рассматривается статус населенного пункта. При этом выделяются районные центры или небольшие города с развитой промышленностью, районные центры сельскохозяйственных районов, небольшие населенные пункты и т. п. Однако приведенных факторов недостаточно, чтобы оценить влияние местоположения недвижимости на его рыночную стоимость. Как показали наши исследования, значительное влияние на цены объектов оказывают социально-экономические характеристики территорий нахождения объектов недвижимости. Отметим, что в соответствии с ФСО № 7 [1], если рынок недостаточно развит, то допускается расширять территории исследования рынка за счет территорий, схожих по экономиче-
ским характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Следует обратить внимание на то, что в этом федеральном стандарте не указываются конкретные характеристики «схожести» территорий расположения объектов недвижимости. В качестве таких характеристик в справочниках приняты численность населенного пункта и средняя заработная плата, поэтому в них включены зависимости рыночных цен объектов от численности населения и средней заработной платы в населенном пункте (см. рис. 1). Такие характеристики позволяют обосновать использование аналогов с близких по этим характеристикам территорий и рассчитать корректировки, рассматривая численность и доходы населения как элемент сравнения.
Следующим фактором, влияние которого отражено, в частности, в справочнике [2], является уровень активности рынка однотипных объектов на выделенной территории. При этом приводятся признаки, позволяющие отнести соответствующий сегмент рынка к активному/неактивному рынку.
В дополнение к этим характеристикам во всех обновленных изданиях справочников приводятся характеристики, отражающие специфику выделенной группы объектов
численность населения, тыс. чел.
Рис. 1. Зависимость удельной цены земельного участка от численности населения в населенном пункте [2]
недвижимости. Так, для Московской области приведена зависимость рыночной стоимости объекта от расстояния до МКАД. Для курортных городов черноморского побережья - зависимость рыночной стоимости от расстояния до моря.
Таким образом, в соответствии с моделью ценообразования, принятой в справочнике [2], каждый объект характеризуется набором ценообразующих факторов, обеспечивающих возможность его сопоставления по ценовым показателям с другими объектами. Этот набор несколько различается для объектов различных групп, но в основном остается постоянным:
• статус населенного пункта - районный центр с развитой промышленностью, районный центр сельскохозяйственного района и т. д.;
• численность населенного пункта;
• средняя заработная плата в населенном пункте;
• уровень активности рынка недвижимости в сегменте.
Для отдельных групп городов и областей добавляются специфические факторы.
Например, для Московской области для идентификации территории вводится рас-
стояние до МКАД.
Однако описание территорий, на которых располагается объект недвижимости, не ограничивается характеристиками второго уровня. Дополнительно к ним в в обновленных справочниках приводятся характеристики локального местоположения (третий уровень идентификации местности), в том числе:
• расположение относительно автомагистралей;
• интенсивность транспортного потока (категория автодороги);
• расположение объекта относительно красной линии;
• наличие свободного подъезда к объекту;
• близость к объектам, повышающим стоимость участка, на котором находится недвижимость;
• близость к объектам, нарушающим экологию местности.
Таким образом, местонахождение каждого объекта недвижимости описывается с помощью 11 характеристик, каждая из которых влияет на их привлекательность и, соответственно, на рыночную стоимость. Знание каждого из них для объекта и ана-
лога позволяет, с одной стороны, обосновать правомерность использования того или иного аналога, с другой - определить корректирующие коэффициенты, позволяющие приблизить объекты-аналоги к объекту оценки.
В заключение этого раздела отметим, что в областных центрах или столицах республик выделяются иные факторы для зонирования территорий. В справочнике [2] приведена укрупненная модель территориального зонирования, характерная в какой-то степени для всех таких городов. При этом в мегаполисах выделяются однотипные зоны (культурный и исторический центр, центры административных районов города, зоны точечной застройки и т. д.). При этом, однако, многие факторы ценообразования, характерные для других населенных пунктов, сохраняют свою значимость и для крупных городов.
Источники исходной информации
Вторая особенность справочников оценщика недвижимости 201 9 года состоит в том, что в них наряду с коллективными экспертными оценками включены коэффициенты и характеристики, полученные в результате анализа и обработки статистической рыночной информации, содержащейся в предложениях по продаже объектов недвижимости. Следует отметить, что с первых изданий справочников основным источником релевантной информации, на основе которой рассчитывались практически все корректировки, были результаты анкетирования большого количества оценщиков. В последующем круг экспертов постоянно расширялся. Для участия в экспертном опросе были приглашены судебные эксперты и риелторы. По мере того как первые издания начали активно использоваться и мы получали обратную связь от наших пользователей, стало понятно, что требуется привлечение дополнительного круга экспертов, чтобы обеспечить всесторонний взгляд на характеристики рынка
недвижимости, необходимые для оценки. С целью формирования мнения банков относительно параметров рынка недвижимости к участию в экспертном опросе в рамках рассматриваемого проекта, помимо оценщиков, были приглашены представители банковских структур. Помощь и поддержку в организации и осуществлении экспертного исследования оказали сотрудники банков Ассоциации банков России, прежде всего Сбербанка, обеспечившие участие более 200 ведущих специалистов соответствующих служб банков из 70 различных населенных пунктов России. Участие сотрудников банков позволило сформировать коллективное экспертное мнение специалистов банковских служб, в наибольшей степени заинтересованных в объективном отражении уровня ликвидности объектов залогового обеспечения в отчетах оценщиков, а также включить в справочник материалы, более полно отражающие состояние и тенденции на рынке недвижимости с позиций двух сторон - оценщиков и потребителей оценки. Таким образом, к участию в анкетировании были привлечены эксперты большинства регионов России. При этом в экспертных исследованиях для составления справочника участвуют оценщики, представляющие все саморегулируемые организации на территории нашей страны.
География участников экспертного опроса представлена на рисунке 2.
Следует отметить, что, информация, на основании которой эксперт формулирует в анкетах свое суждение, не позволяет одному эксперту или нескольким экспертам представить объективную картину рынка. Однако обобщение этой информации в виде коллективных экспертных оценок, отражающей мнения десятков и сотен профессиональных участников рынка, позволяет нивелировать отдельные колебания в суждениях отдельных экспертов, многократно повышая ее объективность и достоверность. Здесь в некотором смысле действует хорошо известный в статистике закон больших чисел. Отдельные колеба-
Рис. 2. География участников экспертного опроса 3
ния предложенных экспертами характеристик взаимно компенсируются, оставляя в итоге общую основу, отражающую мнение оценочного сообщества. А репрезентативность выборки при таком подходе обеспечивается широким охватом мнений различных участников рынка из многих субъектов России. Коллективные экспертные оценки имеют ряд несомненных достоинств.
Тем не менее мы всегда считали, что экспертных суждений недостаточно для всестороннего представления о рынке. Такое же мнение неоднократно высказывали некоторые пользователи справочников на различных форумах. В связи с этим в издания последних лет включались отдельные параметры и коэффициенты, рассчитанные на основе рыночных данных. Однако практическое использование рыночной информации до последнего времени было весьма ограниченным. Прежде всего это обусловлено тем, что отсутствуют достаточно надежные и хорошо структурированные источники рыночной информации, что существенно осложняет их корректную статистическую обработку.
В то же время нельзя не признать, что рыночные данные несут объективную ин-
формацию о состоянии рынков, предпочтениях прямых участников рынка - продавцов и покупателей, что очень важно для формирования моделей ценообразования, используемых для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости. К тому же в последние годы в практику анализа плохо структурированных данных начали широко внедряться новые информационные технологии, в том числе технологии Big Data (в переводе с английского языка - большие данные), которые позволили преодолеть проблемы, связанные с неоднородностью исходной рыночной информации. Таким образом, концепция справочников 2019 года предусматривает возможность в тех случаях, когда это допустимо в связи с наличием достаточно надежной рыночной информации, определять коэффициенты и характеристики, основываясь на обработке статистических данных о ценах предложений объектов недвижимости, используя технологии больших данных и машинного обучения.
В соответствии с принятым подходом данные для анализа рыночной информации извлекаются из объявлений о продаже объектов недвижимости, которые размещены
URL: https://yandex.ru/maps
3
на сайтах о недвижимости. Для получения необходимой информации анализируются различные сайты, такие как cian.ru, avito.ru, realty.yandex.ru, realtymag.ru, gdeetotdom.ru и т. п. Для анализа используется достаточно большой объем данных. Например, для расчета корректирующих коэффициентов по земельным участкам использовались данные о продажах более 150 000 объек-
тов из 18 субъектов Российской Федерации (см. табл. 2).
Используя цены предложений, размещенные на электронных досках объявлений и в других источниках информации, в качестве исходных данных в справочниках 2019 года проводятся расчет соответствующих коэффициентов и параметров рынка, а также построение различных зависимостей,
Таблица 2
Группы городов Регион Объем анализируемых данных (по сегменту земельных участков), шт.
Москва и Московская область Москва и Московская область 10 000
Санкт-Петербург и Ленинградская область Санкт-Петербург и Ленинградская область 6 261
Города с численностью населения более 1 млн чел. (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) и соответствующие регионы Волгоградская область 1 691
Воронежская область 5 640
Республика Башкортостан 3 585
Самарская область 7 255
Нижегородская область 6 469
Новосибирская область 5 200
Республика Татарстан 14 013
Красноярский край 4 307
Города с численностью населения от 500 тыс. чел. до 1 млн чел. и соответствующие регионы Удмуртская республика 2 294
Хабаровский край 1 300
Иркутская область 7 128
Города с численностью населения до 500 тыс. чел. и соответствующие регионы Владимирская область 5 627
Белгородская область 4 514
Города на побережье Черного моря и соответствующие регионы Краснодарский край 24 365
Республика Крым 14 650
Казахстан Алматы и Алматинская область 20 090
Акмолинская область
Актюбинская область
Мангистауская область
Туркестанская область
Объем анализируемых рыночных данных на примере сегмента «земельные участки» [2]
на основе которых такие коэффициенты могут быть рассчитаны. В результате объем справочной информации, необходимой оценщику, по всем группам субъектов существенно увеличился. Так, например, анализ рыночной информации позволил получить для Москвы и Московской области не только различные корректирующие коэффициенты, но и построить графики зависимости рыночной стоимости от расстояния до станций метро и от расстояния до МКАД. Обработка статистических данных по Московской области дала возможность отдельно рассчитать параметры уравнения и соответствующие графики зависимости от заработной платы населения в каждом населенном пункте.
Использование статистических данных о рынках недвижимости наряду с экспертными исследованиями, которые хорошо зарекомендовали себя при подготовке предыдущих справочников, позволило:
1)увеличить количество необходимых оценщикам коэффициентов;
2) повысить точность и достоверность оценок этих коэффициентов;
3) обеспечить адекватность характеристик, приведенных в справочнике, рассчитанных по рыночным данным.
Таким образом, объединение двух источников информации позволило вывести справочники на новый уровень и охватить более широкий круг объектов и параметров, которые в них представлены.
Информационно-справочное обеспечение оценки объектов капитального строительства
Как известно, для нашей страны характерна раздельная система налогообложения - земельный налог и налог на имущество рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участков и объектов капитального строительства соответственно. В связи с этим важнейшее место в практике оценки заняли работы по раздельной оценке объектов капитального
строительства и земельных участков. Подобная раздельная оценка объектов права часто требуется и для целей кредитования, когда земельные участки и объекты капитального строительства (далее также -ОКС) являются отдельными предметами залога.
Однако все известные справочники, в том числе выпущенные нами в прошлые годы, содержали корректирующие коэффициенты, отражающие соотношение цен единых объектов недвижимости (далее также -ЕОН), поэтому они могут использоваться в процессе оценки для корректировки цен объектов-аналогов, когда и объект оценки, и соответствующий объект-аналог являются едиными объектами недвижимости.
В связи с необходимостью оценивать раздельно ОКС и земельные участки появилась необходимость в корректирующих коэффициентах, относящихся к каждой из составляющих объекта недвижимости. Следует особо отметить, что эти коэффициенты в общем случае не равны соответствующим коэффициентам для ЕОН. Очевидно, что стоимость ОКС должна зависеть от факторов, непосредственно относящихся к таким объектам (материал стен, физическое состояние здания и т. д.), и не зависеть от характеристик земельного участка (площадь участка, заболоченность и т. д.), поэтому и корректирующий коэффициент для ОКС в общем случае не равен соответствующему корректирующему коэффициенту для ЕОН. Таким образом, если объекты недвижимости отличаются, например, материалом стен, а земельные участки по своим характеристикам идентичны, то корректирующий коэффициент, относящийся к ОКС, и соответствующий коэффициент, относящейся к объекту в целом, будут существенно различаться. По этой причине использование в качестве корректирующих коэффициентов для ОКС соответствующих корректировок для единых объектов недвижимости в большинстве случаев является недопустимым. На это обращали внимание некоторые оценщики и эксперты, которые
осуществляли контроль и приемку отчетов об оценке ОКС.
Следует отметить, что если для свободных земельных участков такие данные можно рассчитывать, основываясь непосредственно на ценах их продажи или по крайней мере цен предложений, поскольку они находятся в открытой продаже, то в отношении ОКС все не так просто. При этом определение рыночной стоимости ОКС связано с принципиальными трудностями. Дело в том, что, поскольку ОКС не продаются отдельно без земельных участков, определить соотношения между ценами таких объектов с различающимися характеристиками прямыми методами не представляется возможным. Даже метод парных продаж, который в других случаях, хотя и не всегда правомерно, но формально может использоваться, в этом случае неприменим. В связи с этим определение корректирующих коэффициентов, относящихся непосредственно к объектам капитального строительства, не привязанных к земельному участку, становится весьма важной задачей.
С целью обеспечения необходимой справочной информацией оценщиков, занимающихся оценкой ОКС, в конце 2018 года был выпущен отдельный справочник оценщика недвижимости, в котором приведены корректирующие коэффициенты, рассчитанные на основе данных по соответствующим коэффициентам для ЕОН и сведений о распределении стоимостей между составляющими единого объекта недвижимости. Эти коэффициенты могут применяться для определения стоимости ОКС, если в качестве аналогов используются единые объекты недвижимости, содержащие ОКС, сходные, но отличающиеся по параметрам сравнения с ОКС, являющимся объектом оценки. В проекте 2019 года планируется развивать это направление.
Другие особенности справочников-2019
За период, прошедший после первого издания справочника оценщика недвижи-
мости [3], авторы получили много устных и письменных обращений, значительная часть которых содержала замечания и предложения пользователей по уточнению отдельных положений и дальнейшему развитию справочников (в 2018 году были поданы около 1 000 таких обращений). Это позволило нам определить, какие положения справочников прошлых лет целесообразно сохранить, а какие нуждаются в дальнейшем уточнении.
Представим некоторые базовые положения, которые получили развитие в последних изданиях и которые планируется сохранить в проекте в 2019 году.
1. Методы статистической обработки рыночных данных основаны на идеях машинного обучения. Процедура обучения состоит в том, что значения коэффициентов определяются на основе обучающей выборки. При этом коэффициенты рассчитываются из условия минимума стандартной ошибки, оцененной по ценам продаж трех - пяти тысяч объектов недвижимости конкретной группы. Затем корректность полученных коэффициентов проверяется для тысячи объектов недвижимости с известными ценами продаж (на тестовой выборке).
2. В справочниках приводится достаточно полная информация об исходных данных. Результаты анкетного опроса представлены в виде гистограмм, которые в визуальной форме позволяют увидеть распределение субъективных оценок экспертов, разброс этих значений, характер группировки относительно центра рассеивания и т. д. В таблицах приводятся значения доверительного интервала и расширенного интервала. Первый из них характеризует точность оценки, второй - разброс значений параметра (коэффициентов), отражающих субъективные мнения оценщиков. Информация об этих интервалах может быть использована в качестве исходных данных для определения границ диапазона, в котором может находиться рыночная стоимость объекта недвижимости, если оценщику в соответствии с пунктом 30 ФСО № 7 по-
требуется привести в отчете об оценке указанные границы.
3. По отдельным параметрам сравнения приводятся коэффициенты, характеризующие влияние ценообразующих факторов на рыночную величину арендной платы. Эти данные могут использоваться для оценки не только арендной ставки, но и текущей доходности объекта оценки.
4. В справочники наряду с результатами исследований, выполненных в ООО «Информ-оценка», приведены отдельные сведения, полезные оценщику, которые выполнены ведущими специалистами - методологами в области оценки. Одни из этих данных любезно предоставлены нам непосредственно исследователями, другие включены в справочники из открытых источников (с указанием соответствующих ссылок). В частности, это относится к аддитивным поправкам на коммуникации при оценке земельных участков и информации о стоимости ремонтных работ по объектам недвижимости.
5. В справочниках достаточно большой объем занимают пояснения к представленным справочным материалам. В большинстве случаев они касаются интерпретации приведенных коэффициентов и параметров.
6. Значительное место в справочниках занимают графики зависимостей относительных цен от значений различных факторов (от площади, от расстояния до каких-либо значимых объектов, от численности населения и т. п.). Эти зависимости
позволяют рассчитывать соответствующие корректирующие коэффициенты. Однако в связи с многочисленными обращениями для упрощения работы оценщиков во многих случаях эти зависимости дополнены матрицами коэффициентов. Авторы справочников исходили из общего принципа, лежащего в его основе: лучше экономить время работы пользователей, чем количество листов, на которые потребовалось увеличить издание.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
2. Лейфер Л. А, Крайникова Т. В. Справочник оценщика недвижимости 2018. Земельные участки. Часть I. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение / под ред. Л. А. Лейфера. Нижний Новгород : Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018. 288 с.
3. Лейфер Л. А. Шегурова Д. А. Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка, прогнозы, поправочные коэффициенты / под ред. Л. А. Лейфера. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2011. 204 с.
