Модель комплексного анализа городских территорий в условиях становления рынка недвижимости Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

УДК 528.4

В.Н. Москвин, А.М. Портнов СГГ А, Новосибирск

МОДЕЛЬ КОМПЛЕКСНОГО АНАЛИЗА ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ В УСЛОВИЯХ СТАНОВЛЕНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Существующие подходы в управлении территорией города характеризуются преимущественно административными мерами, которые не в полной мере используют системные основы и общую стратегическую направленность^]. Это выражается в работе отдельных департаментов и комитетов над специализированными задачами учета и оценки объектов городской структуры и контроля их использования.

Анализ традиционных классификаций городских проблем по административным признакам показал, что в их основе нередко лежат несопоставимые (в силу различных задач департаментов) критерии. Вследствие этого в решение проблем привносится субъективизм и не создается в масштабе города целостного представления о них. Помимо этого, исключается возможность формирования единого методологического подхода к анализу общности проблем крупных городов.

Поэтому, исследование городских территорий с позиции комплексного анализа является актуальной задачей и ее решение позволит сформулировать единую концепцию развития территории как системы. Суть предлагаемого анализа заключается в создание территориальной модели на основе информационной базы кадастра, с одной стороны, и оптимизации управленческих решений и экономических ресурсов, с другой. Этот подход способствует выявлению таких проблем, решение которых наиболее эффективно как с экономических, так и социальных позиций развития городской среды, что требует концептуально иного подхода к системе управления, ориентированной на решение социальных и других проблем сложившейся конъюнктуры рынка.

Развитие комплексного подхода к исследованию территорий крупных городов как объектов управления и к формированию концепции управления основано на использовании элементов теории систем и математического аппарата системного анализа [2]. Цель такого развития заключается в обосновании и разработке модели комплексного анализа городских территорий, позволяющего сформировать максимально эффективную и целостную управленческую систему на основе кадастровой информации. Методологической основой модели являются принципы и методы структурно-функционального анализа, экспертных оценок, статистическая обработка исходных материалов и результатов, а также Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (МКГОЗП) [3].

Реализация модели включает следующие этапы:

- Исследование общей модели функционирования городской среды;

- Разработку концепции использования факторов функционального влияния территориальных потенциалов методики кадастровой оценки как

основы реализации принципов управления, и оптимизировать их в условиях рынка;

- Уточнение методологии упорядочивания связи между целями развития территории и ресурсами в управлении;

- Исследование роли интегрированных факторов функционального влияния и их свойств на реализации процессов управления.

На основе анализа факторов функционального влияния развития городской территории (факторообразующих) определяются детерминанты влияния факторообразующих на эффективность функционирования территории. На основе коэффициентов корреляционного анализ и уровня достоверности производится расчет комплексной зависимости факторообразующих по каждому территориальному элементу кадастровой структуры. Затем эти данные включаются в модель как величина количественного влияния факторообразующих на эффективность функционирования территории города. В дальнейшем производится оптимизация развития и функционирования территории на основе метода программирования и многофакторных ограничений, результатом чего является набор значений аргумента факторообразующих представляющих экстремум в результирующих показателях эффективности развития территории.

На втором этапе реализации модели используются факторы относительной ценности кадастровых элементов территории в виде экономической оценки земель и объектов недвижимости. С помощью экономических характеристик и конъюнктурных финансовых возможностей администраций и структур управления рассчитывается оптимальные план развития территорий, рассматриваются вопросы выбора альтернатив развития, а так же практическая реализация и эффективность использования данной модели.

Для построения предлагаемой модели использовался регрессионный анализ, и определялись математические формы связи факторообразующих и результирующего показателя эффективности использования кадастрового

элемента территории. В этой модели величины х{, х]2,., х]к - независимые

факторообразующие переменные, определенные спецификой использования земель и объектов недвижимости в методике кадастровой оценки земель поселения, к - вид функционального использования, j- кадастровый элемент (квартал); Y - эффективность функционирования территории, который отображает комплексный показатель эффективности использование территории.

При таком представлении переменных, задача замены статистической

решается несколькими возможными вариантами, наиболее распространенный из которых является вариант использования метода средней квадратичной

регрессии, описываемого определенным набором коэффициентов аь а2, ат

при факторах функционального использования:

связи Y с х(, х]2,., хк на математическую зависимость

Принцип построения среднеквадратическая регрессия определяется как

наилучшее значение а, а2, ат, при которых сумма квадратов отклонение

статистической Y от математической У минимальна, то есть,

У" -11^1,а2...ат;х{ ,I ^тт;

X

7=1

Метод наименьших квадратов позволяет получить нормальные уравнения

для определения истинных значений а, а, ат как коэффициентов влияния

конкретного функционального использования территории на результирующий показатель эффективности[4].

Для получения этих уравнений приравняем к нулю производные среднеквадратической регрессии с точностью до постоянных коэффициентов и

получим систему нормальных уравнении. гг г

£ =

7=1

yJ - /

))

/

IV

Чч V 1

Е =

7=1

Ґ

Ґ

У] - /

аі, а 2..Лт ; Х1 , х2 .-хк

))

л (3)

(X,.., х))= 0

ЧЧ V

Последовательно подставляя математические зависимости по каждой единичной территории в общую систему нормальных уравнений (3) получим класс линейных зависимостей, решение которых выразит значение функции

у = /ах(, а2х]2,...,атХк | и даст значения параметров а1, а2,......ат как,

коэффициент влияния к-вида использования территорий. Для выявления наиболее подходящей в каждом конкретном случае математической зависимости рекомендуется произвести корреляционный анализ и определить коэффициент Р-уровня статистической значимости. После чего остается одна зависимость наиболее близкая к исходным статистическим данным.

Определенные таким образом коэффициенты а1, а2,..........ат говорят о

степени влияния данного целевого использования на результирующий показатель развития территории. На основании полученных результатов определяются достаточно точные прогнозы по изменению приоритетов и востребованности тех или иных ресурсов городской территории на основе их комплексного влияния на ее развитие.

Не менее важную основу в разработке модели комплексного анализа городских территорий составляет определение многоцелевого использования и развития различных социально-экономических элементов инфраструктуры городской территории. Особое место, помимо количественных территориальных данных, занимают проблемы влияния и реализации экономических потенциалов на эффективное функционирование территории. Традиционные методы выделения и использования различных экономических потенциалов основываются на определении величины их влияния на ценность территории и ее местоположении (радиусе влияния). Такой подход используется в большинстве методик оценки городских территорий в нашей стране и за

п

п

рубежом. Большинство методик основаны на использовании коэффициентов относительной ценности территории и радиусов их влияния, напрямую

влияющих на эффективность ее использования.

Модель комплексного анализа содержит количественные и качественные характеристики территории:

14 14

у = 2 а7X + 2 Коц S{тp (4)

к=1 к=1 н н ’ 47

где а7 - комплексный показатель влияния функционального использования на данную территорию;

К^ оц - коэффициент фактора ценности;

Чр -площадь охвата.

Построение модели по (4) дает возможность не только определить взаимосвязи между факторообразующими и эффективностью использования территории, но и позволяет их оптимизировать относительно экономической эффективности. При этом, повышение ценности территорий основано на оптимальном распределениям объектов недвижимости и социально -экономической показателях.

Наиболее приемлемым способом оптимизации экономической эффективности является метод линейного программирования. Для рассматриваемого случая модель линейного программирования должна содержать стандартные составляющие, основанные на финансовых и технических возможностях органов управления, и целевой функции (4).

Результатом комплексного анализа является критерий оптимальности, при котором целевая функция (4) достигает максимума. Роль основных переменных и ограничений дать заключается в нахождении сбалансированной целевой функции с предельным результирующими показателям и оптимально подобранными территориальными факторами.

Создание модели комплексного анализа территорий обеспечивает своевременное принятие необходимых корректирующих мер и решений в отношении развития территории города, что повышает адаптационные свойства управляемой системы городской среды.

Традиционные же представления об управления территориями относятся к анализу только конкретных элементов городской среды, а не их комплекса и не могут позволить смоделировать различные ситуации развития территории, например, для целей инвестирования. В таких ситуациях потребности развития территории содержат повышенные требования к построению интегрированной системы управления и соответствующей системы ресурсных потенциалов. Необходимость создания такой целостной системы управления на основе комплексного анализа городской территории требует установления соотношения связей между кадастровыми элементами территориальной структуры и их факторообразующими. Интегрированная таким образом система управления позволяет одновременно осуществлять управление как процессами

развития кадастровых элементов территории, так и находящимися на этой территории объектами. Использование разработанной модели способствует преодолению обособленности отдельных элементов структуры управления (подразделений администраций), что является необходимым условием повышения эффективность управления городской территорией. Наличие обратных связей в модели позволяют оперативно реагировать на изменение ситуаций, например, при изменении кадастровой информации.

При этом необходимым условием эффективности управления является использование информационной базы данных территориального кадастра. База данных кадастра является основой для информационного обеспечения модели комплексного анализа развития городских территорий и включает сведения об индивидуальных, групповых и функциональных признаках земли и объектов недвижимости (технических, экономических, правовых).

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Москвин, В.Н.Имущественный менеджмент. Государственное и рыночное управление недвижимостью: Учеб. пособие / В.Н. Москвин, В.Н.Кузьминых; под ред. В.Н. Москвина. - Новосибирск: СГГА, 2000 - 356с.

2. Калман, Р. Очерки по математической теории систем / Р. Калман, П. Фалб, М. Арбиб. - М.: Мир, 1971 .

3. Методика Государственной кадастровой оценки земель городских и сельских поселений. - М.,2002.

4. Линник, Ю.В. Метод наименьших квадратов и основы математико-статистической теории обработки наблюдений / Ю.В. Линник. - М.: Физматгиз, 1962.

© В.Н. Москвин, А.М. Портнов, 2006