CC BY
74
мини
ВСЕГДА В МОДЕ
РИТА
ДОЛЖЕНКОВА
Гостиничные сети покоряют рынок, но мини-отели остаются на плаву. Правда, тем, кто затевает этот бизнес, нужно принимать в расчет региональную специфику.
Ситуацию в российской индустрии гостеприимства эксперты называют противоречивой. С одной стороны, профессиональные международные и локальные сетевые игроки активно наступают. Рынок в целом насыщается, конкуренция и номерной фонд растут, маржа снижается. С другой стороны, происходит сегментация — более четкое разделение гостиниц на категории. И место под солнцем могут найти самые разные форматы. Так, сегмент мини-отелей продолжает развиваться — во многом благодаря тому, что проекты здесь имеют горизонт окупаемости в 3-4 года при сравнительно небольших первоначальных и текущих затратах.
ОТЕЛЬНЫЕ МИНИАТЮРЫ
Практически в любом городе России сегодня можно найти мини-отель — уютную гостиницу на 20 номеров, часто расположенную в бывшем жилом фонде и ориентированную на относительно небогатых клиентов: студентов, бюджетных туристов, влюбленные парочки и бизнесменов средней руки. Этот по-своему уникальный формат позволяет в сравнительно короткие сроки и на относительно небольшие деньги развернуть собственный бизнес, который при правильном подходе окупится довольно быстро. Впрочем, не стоит обольщаться: высокая конкуренция и неправильная стратегия могут стать причиной провала.
Операционные расходы маленькой гостиницы приблизительно одинаковы везде, вне зависимости от города, — равно как и их структура. По данным Hospitality Income Consulting, в наиболее популярных туристических городах (Екатеринбург,
Сочи, Казань, Санкт-Петербург, Москва) «коммуналка» составляет приблизительно 20% расходов мини-отеля, фонд оплаты труда — 30-40%, а услуги прачечной, связь и интернет — 5-7%. Все затраты, конечно, можно оптимизировать, но важно, чтобы это не пошло в ущерб сервису, ибо в дальнейшем, как считают специалисты компании, подобная экономия может привести к снижению популярности отеля и, как следствие, к сокращению прибыли.
Кроме того, в действующем российском законодательстве нет каких-то особых льгот для отдельных регионов или гостиничных форматов: действуют общие правила, которые распространяются на все объекты размещения вне зависимости от размеров номерного фонда.
По мнению экспертов, если и заниматься мини-отельным бизнесом, то стоит обратить внимание на формат хостела. «Не случайно за последние 3-5 лет их только в Москве появилось около двухсот», — говорит заместитель генерального директора группы компаний RRG Эвелина Ишметова. Хостел продает не номер, а койко-место, и не предлагает дополнительных услуг, а это существенно сокращает операционные расходы. При высокой оборачиваемости мест и небольших операционных издержках первоначальные затраты, связанные с обустройством хостела, окупаются довольно быстро. «Собственник купил за $3 млн небольшой дом на окраине Санкт-Петербурга, сделал хостел на 54 места, — приводит пример Ишметова. — При продажах места за $25-30 в сутки вложения окупаются за 4-5 лет, что для гостиниц — очень неплохой результат».
РАСХОДЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО С НУЛЯ МИНИ-ОТЕЛЯ НА 20 НОМЕРОВ
ОСнОвнЫЕ
ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ МИНИ-ГОСТИНИЦЫ
от $5 млн
МОСКВА и САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
от $400
тыс.
СРЕДНЯЯ ПОЛОСА (ВОЛГОГРАД, КАЗАНЬ)
от $3 млн
ЮГ (КРЫМ
и сочи)
■ ■
35-40% персонал 20-25% коммунальные расходы 10-15 % бытовая химия 10-15% питание постояльцев
5-10%
3-5% связь, интернет
до 5% реклама, продвижение
5 10 АДминистрАтивно-5-10 % хозяйственные расходы
УСЛУГИ ПРАЧЕЧНОЙ И ТЕХНИЧЕСКИХ СЛУЖБ
Источник: Hospitality Income Consulting
СТАРТОВЫЕ РАЗЛИЧИЯ
В целом условия ведения бизнеса в сегменте мини-отелей по всей России, включая недавно обретенный Крым, примерно одинаковы. Бизнес-план по открытию мини-отеля в Сочи вполне можно применить и в Санкт-Петербурге, и в Москве. «Как таковой особой специфики по работе с мини-отелями в отдельных городах России нет, — считает Эвелина Ишметова. — Есть дифференциация отдельных регионов по насыщенности рынка и разнообразию предложений. В Питере, например, рынок мини-форматов развит сильнее, чем в Сочи. Тут больше разнообразия в виде предложений по апартотелям, студенческим хостелам, и они более разнообразны, с большим объемом инфраструктуры, чем, скажем, в Сочи или в Москве».
Но все же говорить о полной идентичности рынка в отдельных регионах нельзя: некоторые различия существуют, и их надо иметь в виду. По словам специалистов, в основном они касаются начального этапа организации бизнеса, наличия подходящего жилого или нежилого фонда и его стоимости.
«Здание обязательно должно иметь отдельный вход, даже если это маленький отель или хостел, затем — ресепшен, зону для завтрака, — поясняет руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма компании Cushman & Wakefield Марина Смирнова. — В домах стандартных жилых серий, особенно 1960-х и 1970-х годов постройки, с этим будут проблемы. Как и с объемом квартир, которые потребуется выкупить для организации отеля; и это будет уже не малый, а «большой» отель».
Именно по этой причине для мини-отелей хорошо подходят старые доходные дома, которых много в Санкт-Петербурге. В Москве они тоже есть, но, к сожалению, часто находятся в ветхом состоянии. «В этом году Комитет по туризму и гостиничному хозяйству совместно с Департаментом имущества правительства Москвы разрабатывал подходы к конвертации ветхого жилья в гостиницы, — рассказывает Смирнова. — Мы готовили экспертное заключение по нескольким адресам, где рассчитывали экономику возможных проектов. Конечно, все зависит от стоимости реконструкции и количества номеров, которые можно получить. Если общая площадь здания всего 700-800 кв. м и оно ветхое, то нет смысла делать в нем гостиницу. При номерном фонде в 15-18 комнат потребуются инвестиции в $2-3 млн, а окупаемость выйдет за пределы 10 лет. И в любом случае инвестору интересно иметь бизнес и отель в собственности, а не вкладываться в арендуемое помещение».
Если речь идет о строительстве и оснащении мини-отеля с нуля, то комплекс среднего класса на несколько десятков номеров в Санкт-Петербурге или Москве обойдется инвесторам примерно в $6-7 млн. Вложенные средства вернутся не ранее чем через шесть лет, а если привлекаются кредиты, то этот срок возрастает до 7-8 лет.
В средней полосе России финансовые вложения будут меньше. На строительство небольшой гостиницы среднего класса на два десятка номеров может быть потрачено примерно $400-500 тыс. Затраты окупаются на протяжении 4-5 лет. «Если сравнивать крупные гостиницы с мини-отелями
с точки зрения окупаемости инвестиций, то, конечно, последние выглядят привлекательнее, — констатирует Эвелина Ишметова. — На оформление необходимой документации уходит примерно один год, на строительство объекта — столько же».
На российском юге — в Сочи и Крыму — ситуация на первоначальном этапе несколько иная. В 90% случаев малые гостиницы в этих регионах — семейный бизнес, который развивался преимущественно за счет собственных средств. «Сначала хозяева сдавали излишки собственной площади — койку, летнюю террасу, комнату, — говорит Марина Смирнова. — Потом расширяли бизнес и предоставляли уже отдельный дом или пристройку. На юге такие отели в начале 2000-х часто вообще не регистрировали и позиционировали как обычное жилье. Да и о сроках окупаемости там собственники часто не думают — а просто зарабатывают таким образом себе на жизнь. В этом случае главное — закончить год с прибылью, которая частично реинвестируется в расширение семейного дела».
Но участники рынка отмечают, что и в южных регионах в последнее время стала расти доля мини-отелей, которые перерастают рамки семейного бизнеса. И если говорить о строительстве с нуля и покупке земли, тогда эти затраты уже сопоставимы с приобретением многоквартирного дома в Москве. При этом срок окупаемости увеличится на срок строительства мини-отеля, но содержание нового жилья может обойтись дешевле, чем облагораживание московского или питерского многоквартирника, обустроенного под гостиницу. «Если вы сумеете правильно организовать текущую работу своего отеля, то до уплаты налогов сможете получить до 40% прибыли», — резюмирует Смирнова.
ТУМАННОЕ БУДУЩЕЕ
На вопрос, каковы долгосрочные перспективы мини-отельного бизнеса, эксперты не могут ответить однозначно. На рынке усиливается конкуренция и продолжается сегментация. «Появляются профессиональные сетевые игроки, увеличивается разнообразие предложений, происходит оптимизация в плане затрат на отделку и меблировку. Остается только все необходимое, — отмечает Эвелина Ишметова из RRG. — Появляются предложения по долгосрочной аренде, которыми с удовольствием пользуются студенты на период семестра-двух или бизнесмены, работающие по долгосрочным контрактам. Растет популярность такого формата, как капсульный отель, — например, Sleep Box в Москве, который представляет собой идеальный дизайн и минимум затрат».
Эксперты также отмечают, что в России в среднесрочной перспективе большой популярностью будет пользоваться такая модель арендного жилья, которая предполагает наличие для туриста комнаты площадью 10 кв. м, где есть только самое необходимое — кровать, шкаф для одежды и санузел, а такие вещи, как телевизор в номере и ежедневная уборка, необходимо заказывать в службе приема за дополнительную плату. «Цена подобного номера в Лондоне составляет около 20 фунтов в сутки, — отмечает Дэвид Дженкинс из компании JLL. — Как раз такого типа отелей в России недостает. Подобный формат гостиниц перспективен для размещения больших групп туристов, основу которых будут составлять студенты и молодежь. Именно такой категории путешественников не хватает доступных номеров». Однако эксперт признает, что формат классического мини-отеля по-прежнему будет востребован, хотя, может быть, и не останется щв фаворитом рынка. ■■
СТРУКТУРА гостиничного РЫНКА в НЕКОТОРЫХ российских ГОРОДАХ
О САНКТ-ПЕТЕРБУРГ ф МОСКВА фсочи О КАЗАНЬ
60% ^ 75% ^ 50% ф 65%
30% 15% ^ 42% 20%
10% 10% 8% 15%
Источник: «Бизнес-журнал» на основе опроса отраслевых экспертов
БОЛЬШИЕ
гостиницы
СРЕДНИЕ И МАЛЕНЬКИЕ отЕли
ПОСУТОЧНАЯ АРЕНДА КВАРТИР И АПАРТАМЕНТОВ
64 бизнес-журнал октябрь #10 2014
