CC BY
142
эффективность
инвестиций в малоэтажное
строительство
методы оценки эффективности
инновационно-инвестиционных проектов
малоэтажного строительства
Агеева
Татьяна Васильевна
аспирантка факультета экономики и управления, Воронежский государственный архитектурно-строительный университет [email protected]
_Аннотация
Статья посвящена оценке экономической эффективности инновационно-инвестиционных проектов малоэтажного строительства на всех стадиях их реализации. Предложен алгоритм расчета экономической эффективности инновационно-инвестиционных проектов малоэтажного строительства, а также методика определения экономического эффекта, получаемого инвестором и подрядчиком в зависимости от степени участия государства в создании жилых объектов эконом-класса.
Ключевые слова: малоэтажное строительство, инновационно-инвестиционные проекты, эффективность, экономический эффект, собственность на землю
В настоящее время в России при создании малоэтажных жилых объектов все шире применяются инновационные технологии строительства. Внедрение инноваций в эту сферу деятельности, прежде всего, направлено на сокращение продолжительности строительства, повышение комфортности проживания населения, снижение затрат как при возведении жилых домов, так и при их эксплуатации.
В связи с этим возникает потребность в достоверной оценке экономической эффективности таких инновационно-инвестиционных проектов малоэтажного жилищного строительства для всех участников их реализации на всех стадиях инвес-
тиционного процесса. Каждый из них должен получить превышение доходов над расходами, степень которого будет определять степень заинтересованности инвесторов, девелоперов, подрядчиков.
По нашему мнению, алгоритм оценки экономической эффективности при создании коттеджных поселков должен включать:
- во-первых, оценку эффективности проекта при условии применения различных нововведений организационного и технического характера;
- во-вторых, оценку фактической эффективности проекта на всех стадиях его реализации.
В первую очередь решается вопрос об эффективности внедрения нововведений. При этом показатели, при помощи которых производится оценка их экономической эффективности, как правило, являются не расчетными, а фактическими, и это позволяет получить высокую степень их достоверности. В результате, появляется возможность осуществлять корректировки инвестиционных проектов строительства малоэтажных объектов с взаимозаменяемыми нововведениями, возможность изменять ценовую политику при реализации жилых объектов по результатам первых продаж, а также политику сбыта.
Экономическая эффективность _
строительных проектов _
Оценка фактической эффективности проекта на _
всех стадиях его реализации затрагивает решение _
вопросов, связанных с инновационной полити- _
кой предприятия. Поскольку последняя включа- _
ет опыт реализации различных инновационных _
проектов, оценка эффективности должна предус- _
матривать расчет величины научно-техническо- с помощью
го, экономического, социального, экологического сбалансированной
эффектов [2]. системы показателей
В настоящее время оценка эффективности иннова- компании могут
ционных проектов осуществляется в соответствии с количественно
Методическими рекомендациями по оценке эффек- оценить свои
тивности инвестиционных проектов, утвержденны- важнейшие
ми Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем нематериальные
РФ от 21.06.1999 № ВК 477 [1]. активы - людей,
Методика предусматривает наряду с оценкой бюд- информацию,
жетной экономической эффективности проектов культуру
предпринимательство, 2011, № 5 (1)
производить оценку коммерческой эффективности по ряду экономических показателей, которые дают возможность соизмерить соотношение затрат и результатов.
По мнению автора, оценку экономической эффективности инновационно-инвестиционных проектов малоэтажного жилищного строительства и его реализации необходимо производить в соответствии с алгоритмом, представленным на рис. 1 (см. на с. 116).
При этом следует иметь в виду, что условия реализации таких инновационно-инвестиционных проектов малоэтажного строительства оказывают существенное влияние на величину экономического эффекта всех основных участников при строительстве жилых объектов (см.рис. 2 на с. 118). Анализ показал, что существует несколько схем реализации инновационно-инвестиционных проектов малоэтажного строительства в зависимости от степени участия государства в инновационно-инвестиционном процессе, в зависимости от использования источников финансирования.
Собственность
на землю и участие государства
Участие государства выражается в том, что при строительстве коттеджных поселков для социальных групп населения государство в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» федеральной программы «Жилище» в первую очередь полностью финансирует и обеспечивает поселки всеми видами коммуникаций, что дает возможность существенно снизить затраты на приобретение жилья. Государством также выделяются субсидии за счет бюджетных средств.
Если земля находится в собственности и строительство осуществляется за счет собственных средств застройщика, он может получить экономический эффект, который автор предлагает рассчитывать по формуле:
^ Рис. 1. Алгоритм оценки экономической эффективности ИИП малоэтажного строительства
Рис. 2. Условия реализации инновационно-инвестиционных проектов малоэтажного строительства
п in 1
2 Zj ^М j к ^Mjk + $3 J j I-Q l) — 3„p ~3CMp ~
--M >I ы
- где
_ n - количество коттеджей в i -группе жилых объек-
_ тов к-ого вида;
_ m - количество групп коттеджей;
_ l - количество видов коттеджей;
_ С д^к - стоимость 1 м2 полезной площади i-ого
_ жилого дома у-ой группы &-ого вида, тыс. р. На ста_ дии обоснования эффективности инвестиций в
_ малоэтажное строительство СДцк определяется
_ исходя из прогнозов стоимости одного квадратно_ го метра полезной площади.
_ S^jk - полезная площадь i -ого жилого домау-ой
_ грУппы &-ого вида, м2;
_ Sзijk - площадь участка i-ого коттеджа у-ой группы
_ &-ого вида, сот.;
_ Cmi - стоимость продажи инвестором сотки земли
_ покупателю i-ого жилого дома, руб.;
Зсмр - стоимость выполненных строительно-монтажных работ в договорных ценах при строительстве жилых домов, тыс. руб.;
3пр - затраты на проектирование коттеджного поселка, тыс. р.;
Зоф - затраты инвестора на приобретение земельного участка и проведение территориального землеустройства, тыс. руб.;
Бобщ - общая площадь земельного участка под застройку поселка, сот.;
Спр - стоимость приобретения 1 сотки земли застройщиком, р.;
Зк - затраты на строительство коммуникаций и благоустройство, тыс. руб.;
Зпк - затраты на подключение коммуникаций, тыс. руб.;
Зсод - затраты на содержание аппарата застройщика, руб. ;
Ср - стоимость г'-ого жилого дома у-ой группы &-ого вида, р. На этапе планирования и проектирования строительства С^к предлагается прогнозировать. ЭТЗ - экономический эффект от сокращения объемов незавершенного строительства при сокращении продолжительности строительства малоэтажных объектов, тыс. р.
Стоимость выполненных работ по строительству
На стадии реализации коттеджного поселка и продажи инвестором жилых домов Зсмр определяется по формуле:
Зсмр =£¿¿4^ (2)
где
Дццк -договорная цена (контрактная) г'-ого жилого домау-ой группы &-ого вида.
Стоимость продажи инвестором участка г'-ого коттеджа у-ой группы &-ого вида:
п
(3)
Зоф - затраты инвестора на приобретение земельного участка и проведение территориального землеустройства, тыс.р.;
__ ..в России
_при создании
_малоэтажных
жилых объектов все
_шире применяются
_инновационные
_технологии
_строительства
Пз - прибыль застройщика от продажи земельного участка, тыс. руб.;
Прис - стоимостная оценка рисков, обусловленных экономическим поведением собственников земельных участков, тыс.р.;
1 j к -общее количество домовладений в коттеджном поселке.
В том случае, если земля находится в собственности заказчика-застройщика и строительство осуществляется за счет собственных средств с привлечением кредитных ресурсов, он может оптимизировать экономический эффект, который автор предлагает рассчитывать по формуле:
(4)
где
Кг - размер г-ого кредита, тыс. р.;
Стг - сумма процентов по г-му виду кредита, тыс. р;
И - количество видов кредита.
Эффективность подрядной
строительно-монтажной
организации
Однако нередко возведение коттеджных поселков осуществляется на земельном участке, который взят застройщиком в долгосрочную аренду, как правило, на 50 лет. В этом случае застройщик получает экономический эффект, который рассчитывается аналогично, однако с учетом затрат на аренду земельного участка.
Подрядные строительно-монтажные организации получают экономический эффект в виде прибыли за выполненные подрядные работы, в виде снижения затрат при сокращении продолжительности строительства объектов по условно-постоянной части расходов в составе себестоимости строительной продукции, от высвобождения основных производственных фондов и оборотных средств, от внедрения инновационных организационно-технических мероприятий. Однако
при задержке оплаты выполненных работ заказчиком он может нести потери из-за увеличения платежей банку при несвоевременном возврате кредитов, взятых на производство строительно-монтажных работ.
Таким образом эффект подрядной строительно-монтажной организации можно определить следующим образом:
Э = Зсмр - ССсмр + Эинн ± Эт ± Эоф ± Ш - Э з и , (5)
где
ССсмр - себестоимости строительно-монтажных работ, тыс. руб.;
Эинн - экономический эффект от внедрения при строительстве малоэтажных объектов организационно-технических инноваций, тыс. руб.; Эт - экономический эффект по условно-постоянной части расходов строительного предприятия в составе себестоимости строительно-монтажных работ, тыс. руб.;
Эоф - экономический эффект от высвобождения основных производственных фондов, а также оборотных средств (включая затраты по незавершенному производству), занятых на строительстве объекта, тыс. руб.;
Ш - штрафы, пени, неустойки за несвоевременное выполнение обязательств по договору, тыс. руб.; Э з и - потери подрядных организаций в связи с затягиванием (запаздыванием) платежей за выполненные работы и инфляцией, тыс. руб.
Выводы
Таким образом, эффективность зависит во многом от степени участия государства в создании коттеджных поселков доступного жилья. Такое участие сводится к выделению земельных участков недалеко от городской черты, во-первых, на бесплатной основе, во-вторых, на условиях долгосрочной аренды, к льготному кредитованию и безвозмездному выделению средств из государственного бюджета на создание сетей коммуникаций и социальной инфраструктуры, к созданию производственных мощностей по производству инновационных энергоэффективных строительных материалов и конструкций.
..эффективность зависит во многом от степени участия государства в создании коттеджных поселков доступного жилья
Это позволит снизить стоимость малоэтажных жилых объектов и существенно повысит возможности для приобретения населением страны комфортного жилья как в черте города, так и за его чертой.
Литература
1. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденных Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21.06.1999 № ВК 477
2. Руткаускас Т., Сапегин А. Ситуация в отрасли. Проблемы и решения. Незавершенное жилищное строительство как сегмент рынка жилья // Новый Уральский строитель. - 2009. - № 9. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.nus-ural.ru/ ягсЫуе/2009/9/250/309.
Tatiana V. Ageeva
Postgraduate Student, Department of Economics and Management, Voronezh State University of Architecture and Civil Engineering
Methods of Estimating Efficiency of Innovation and Investment Projects of Low-Rise Construction
Abstract
The article is devoted to estimating economic efficiency of innovation and investment projects of low-rise building at all stages of their implementation. The author suggests an algorithm for calculating economic efficiency of innovation and investment projects of low-rise construction, as well as methods for determining economic benefits received by investors and contractors, depending on the degree of government participation in building residential objects of economy class.
Keywords: low-rise construction, innovation and investment projects, efficiency, economic benefit, land ownership
