CC BY
33ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ
Том 6 • Номер 1 • Январь-март 2011 ISSN 2410-1621 Russian Journal of Housing Research
издательство
Креативная экономика
Методики исследования развития регионального рынка жилищного строительства (на примере Пензенской области)
Ишамятова И.Х. 1
1 Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, Пенза, Россия
АННОТАЦИЯ:_
Проведено исследование динамики развития жилищного строительства в регионе как важнейшего показателя социально-экономического развития страны. Целью исследования является оценка сложившейся ситуации в отрасли и перспектив ее развития в будущем. Объектом исследования выступает жилищное строительство в Пензенской области как звено социально-экономической системы Приволжского федерального округа. В качестве предмета исследования выступает уровень развития строительной отрасли в Пензенской области. Определены и проанализированы основные показатели развития жилищного строительства с использованием методик, наиболее адаптированных к данному региону: выборка, группировка, сравнение, обобщение, экономико-математическое моделирование, системный анализ, метод систематизации, интервальной оценки, квалиметрический подход, SWOT -анализ. С использованием SWOT -анализа выделены положительные и отрицательные стороны внешних и внутренних факторов, влияющих на развитие сегмента жилой недвижимости. Результаты, полученные в ходе проведенного исследования, позволяют выделить первоочередные стратегии, направленные на повышение эффективности социально-экономического механизма развития рынка жилищного строительства и привлечения инвестиций в регион.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: жилищное строительство, развитие регионального рынка, метод интервальной оценки, квалиметрический подход, SWOT-анализ.
Research methods of development of the regional housing construction market (on the example of the penza region)
Ishamyatova I.Kh. 1
1 Penza State University of Architecture and Construction, Russia
Введение
Современный этап развития экономики характеризуется постоянной модернизацией различных отраслей и переходом на инновационный путь развития. Строительная отрасль не является исключением. Исследование динамики развития строительства является актуальным вопросом. Увеличение темпов строительства является важнейшим индикатором социально-экономического развития всех регионов Российской Федерации [15] ^еттк, 2018). Строительство
качественного и конкурентоспособного жилья и социальной инфраструктуры повышает уровень жизни населения, привлекает в регион новые трудовые ресурсы.
Пензенская область является сравнительно молодым регионом и не обладает значительными запасами природных ресурсов, крупными промышленными предприятиями. Строительная отрасль Пензенской области играет огромную роль в воспроизводстве основных фондов и относится к центральному сектору экономики региона. В последние годы продолжаются исследования рынка недвижимости Пензенской области. Анализ доступности жилой недвижимости для потребителей проводился в работах Улицкой Н.Ю. и Акимовой М.С. [18, 20] (Ulitskaya, Akimova, Ishamyatova,2016). Влияние фактора местоположения на стоимость объектов недвижимости рассмотрено в работе Гришиной Е.М., Сегаева И.Н [7] (Grishina, Segaev, 2018). Особенности проектного финансирования изучаются Барониным С.А. и Есафьевым Н.Ю. [6] (Baronin, Esafev, 2018).
Целью исследования является выявление сильных и слабых сторон регионального рынка жилищного строительства (на примере Пензенской области) с использованием различных методик, а также возможных угроз, и определение возможностей.
Для проведения исследования жилищного строительства в Пензенской области целесообразно определить основные методики, наиболее адаптированные к данному
ABSTRACT:_
The study of the dynamics of housing construction in the region as the most important indicator of the socio-economic development of the country. The purpose of the study is to assess the current situation in the industry and its future development prospects. The object of the research is housing construction in the Penza region as a link in the socio-economic system of the Privolzhskiy federal district. The subject of the research is the level of development of the construction industry in the Penza region. The main indicators of housing development were identified and analyzed using the methods most adapted to the region: sampling, grouping, comparison, synthesis, economic and mathematical modeling, system analysis, systematization method, interval estimation, qualimetric approach, SWOT analysis. Using SWOT-analysis, positive and negative aspects of external and internal factors affecting the development of the residential real estate segment are highlighted. The results obtained in the course of the study allow us to identify priority strategies aimed at improving the effectiveness of the socio-economic mechanism for the development of the housing market and attracting investment to the region.
KEYWORDS: housing, regional market development, interval estimation method, qualimetric approach, SWOT analysis.
JEL classification: R31, R32, L74 Received: 31.01.2019 / published: 31.03.2019
© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers
For correspondence: Ishamyatova I.Kh. (irinaishamyatova0yandex.ru)
CITATION:_
Ishamyatova I.Kh. (2019) Metodiki issledovaniya razvitiya regionalnogo rynka zhilischnogo stroitelstva (na primere Penzenskoy oblasti) [Research methods of development of the regional housing construction market (on the example of the Penza region)]. Zhilischnye strategii. 6. (1). - 65-86. doi: 10.18334/zhs.6.1.40475
региону, и выделить основные группы показателей: стоимостные (цены на рынке первичного и вторичного жилья), деловой активности (ввод жилья, конкуренция, объем продаж, объем инвестиций), доступности (доходы и расходы населения).
Материалы и методы исследования
В современной литературе авторы применяют различные методики исследования рынка жилищного строительства. Чтобы провести анализ рынка недвижимости, по мнению Тарасевича Е.И., необходимо выявить общие и частные тенденции: исследования рынка недвижимости для целей обоснования конкретного инвестиционного решения [18] (Taтasevich, 2000). По мнению Арашуковой С.М., необходимо соотнести (в целях оценки) общее состояние рынка недвижимости, его конкретный сегмент с изучаемым объектом [2] (Aтashukova, 2012).
Стерник Г.М., Стерник С.Г., Свиридов А.В. делят все методы анализа российского рынка недвижимости на фундаментальные, математические и комбинированные. В своих работах они применяют экспертные опросы, различные виды моделирования (например, математическая модель функционирования локального рынка жилья), статистический анализ и др. Общенаучными методами, которые используются практически в каждом исследовании, являются анализ, сравнение и синтез [14-16] ^еттк, 2015; Steтnik, 2018;Steтnik, Sviтidov, 2014). Ларионов А.Н. и Нежникова Е.В. для оценки объектов жилищного строительства используют метод анализа иерархий [13] (Laтionov, Nezhnikova, 2015). Данный метод применяется лишь для выбора оптимального варианта. Филюшина К.Э., Гусакова Н.В., Добрынина О.И., Ярлакабов А.А., Минаев Н.Н. исследуют малоэтажное строительство, используя фазовый анализ и методы прогнозирования [25] (Filyushina et а1., 2017). С помощью фазового анализа возможно проведение изменения объемов строительства и средних цен, однако сильные перепады возможно увидеть только используя период в 10-20 лет. Наиболее широко используется метод экспертных оценок, однако довольно часто мнения экспертов субъективны и достоверность и надежность результатов исследования зависят от компетентности эксперта [16] (Steтnik, Sviridov, 2014). Колесникова С.В. и Ковалерова Н.В. для статистического анализа рынка жилья Пензенской области используют экспоненциальную математическую модель, кластерный и сравнительный анализ [9] (Kolesnikova, Kovaleтova, 2013). Главным минусом данных методов является то, что будущий прогноз зависит от точности предыдущего прогноза. Методики прогнозирования жилищ-
ОБ АВТОРЕ:_
Ишамятова Ирина Хафисовна, ассистент кафедры «Землеустройство и геодезия» (¡ппа^Ьатуа^уай yandex.ru)
ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_
Ишамятова И.Х. Методики исследования развития регионального рынка жилищного строительства (на примере Пензенской области) // Жилищные стратегии. - 2019. - Том 6. - № 1. - С. 65-86. do¡: 10.18334^8.6.1.40475
ного строительства с использованием корреляционно-регрессионного анализа применяют Андреева Н.В. и Червякова М.Ю [1] (Andreeva, Chervyakova, 2013). Данный метод появился в середине XIX века и является общеизвестным.
Таким образом, был проведен анализ существующих методик исследования рынка жилищного строительства. Автором отобраны методики, наиболее адаптированные для исследования Пензенской области, а именно: группировка, сравнение, обобщение, экономико-математическое моделирование, системный анализ, метод систематизации, интервальной оценки, квалиметрический подход, SWOT-анализ. Использование SWOT-анализа позволяет определить стратегии региона, избежать угроз и активизировать преимущества рынка жилищного строительства.
Логическая структура исследования состоит из трех этапов:
1) на первом этапе отбираются показатели, характеризующие развитие рынка жилищного строительства;
2) на втором этапе с применением отобранных автором методик и статистических данных проводится анализ показателей;
3) на заключительном этапе на основе анализа данных показателей проводится SWOT-анализ жилищного строительства Пензенской области.
Для анализа были отобраны следующие показатели статистических отчетов в 2010, 2016-2017 гг.:
• ввод в действие жилых домов, тыс. кв.м.;
• жилищная обеспеченность на одного жителя, кв.м.;
• число семей, улучшившие свои жилищные условия;
• нуждающиеся в улучшении жилищных условий;
• средние цены на первичном и вторичном рынке жилья рублей за 1 кв. м;
• средняя заработная плата отдельных категорий населения;
• количество инвестиций в основной капитал (строительство), млн руб.
Для проведения сравнительного анализа воспользуемся методом интервальной оценки позиции субъекта Приволжского федерального округа (далее ПФО) по каждому показателю. Затем определяем максимальное и минимальное значение.
Основным показателем активности на рынке жилищного строительства является ввод жилья. Анализ макроэкономической ситуации Пензенской области с использованием сведений территориального органа Федеральной службы государственной статистики показал, что в Пензенской области в 2018 году введено в действие 876,5 тыс. кв. м жилых домов. Сравнивая данные показатели с показателями 2010 года, можно сделать вывод о том, что показатели выросли на 28,7% (рис. 1). Это подтверждает возрастание темпов строительства объектов жилой недвижимости.
Основным правилом сравнительного анализа является исследование удельных показателей, поэтому вводим показатель «ввод в действие жилых домов на 1000 человек». В ПФО темпы роста в 2016 году по сравнению с 2010 годом составили 25,1%, а в 2017 году по сравнению с 2016 годом произошел спад на 2,5%. Максимальный объем
1000 800
_,,. 739-4 -"""
671-1
600 624-8 400 200
0 -
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
'тыс.кв.м.
Рисунок 1. Ввод в действие жньых дсмов в Пензенсеой облаити, тыс. кв. м Источник: составлено автором по данным Пензастат [19]
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
00 $ 66
8 ^ и,8
80 56
-Н и! ЬЯ "2 —
С2
.л- ¿<° ^ Л? ^ <•<
/„/ УУ У У УУУ/ У У .„•/ У
.¡у .¡у ^
* *иб йН
✓ ✓ ✓ ✓ рИЙС о* / йЯ*
сГ «¡¡> о?
16
иСу ^
сВО^нНЮ
ес' 000
¿г ^
]2010 □ 2016 □ 2017
Рисунок 2. Ввод в действие жилыхдомов в Приволжсиом федертльном округе
кв. м на 1000 человек Интычник: сонтавлено автором по данным Росстата [24]
выполненных работ зафиксирован в 2017 году в Ульяновской области - 783,5, минимальный в 2010 году в Кировской области - 282,3.
Пензенская область в 2017 году занимает 3 место по данному показателю. В 2016 году темпы роста в Пензенской области по сравнению с 2010 годом составили 31,6%, а в 2017 году по сравнению с 2016 годом - 0,9%. Средний показатель темпов роста составил 4% в год. Таким образом, в Пензенской области по-прежнему наблюдается рост объемов выполненных работ по строительству жилых зданий (рис. 2).
Анализируя жилищную обеспеченность (площадь жилых помещений на 1 человека), можно сделать вывод, что за три годаданный показатель во всех регионах ПФО
Ульяновская область
Саратовская область , I '
Самарская область
Пензенская область , -1 '
Оренбургская область , I'
Нижегородская область , Р
Кировская область Пермский край
Чувашская Республика , Р
Удмуртская Республика , I'
Республика Татарстан , I'
Республика Мордовия , ?
Республика Марий Эл Республика Башкортостан , I '
0 5 10 15 20 25 30 35
□ 2017 □ 2016 □ 2010
Рисунок 3. Жилищная обеспеченность на одного жителя, м2 Источник: составлено автором по данным Росстата [24]
увеличился. В 2016 году по сравнению с 2010-м средние показатели выросли на 11,3%, в 2017 году по сравнению с 2016 годом - на 2,1%. В Пензенской области в 2016 году по сравнению 2010 годом жилищная обеспеченность увеличиласьна 14,2%, в 2017 гаду по сравнению с 2016 годом на 2,8%. В 2017 году жилищная обеспеченность на одного человека составляет 28,9 кв. м (п ервое место в ПФО),что приближается к социальным стандартам ООН (не менее 30 кв. м). Однако в остальных регионах данный показатель остантся низким ( например, в Удмуртской респунлик е 22,1) ерис. 3). Это озн ачдет, что строительным организациям необходимо выходить на межрегиональный рынок. Выйти на уровень Европы и США по-прежнему не удается: в США жилищная обеспеченность составляет 69,7кв. м,в Великобритании - 44 кв. м, в Гер мании - 42,9 ко. м [11, 27] (Коокывуа, ТзвНзвй, 2018; Ба&у, 1980).
Если дсмашнее хозяйство не может удовлетворить свою потребность в улучшении жилищных условий за счет собственных или заемных средств, то удовлетворение данных потребностей частично или полностью берет на себя государство. В Пензенской области число семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия в 2017 году, - 874. Число семей, состоящих на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях в 2017 году, - 12896, из них состоят на учёте 10 лет и более - 7059. Наряду с этим возрастает и стоимость материалов, приобретаемых строительными
18
9
|3
48
16 7
16 7
Инвалиды и учатники ВОВ Ветераны и инвалиды боевых действий
Семьи погибших (умер-ших) инвалидов войны, участников ВОВ и ве-теранов боевых дей-ствий Лица, награждённые знаком «Жителю блокадного Ленинграда» Инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов Военнослужащих и ветеранов Афганистана
Граждан, уволенных с военной службы, и приравненных к ним лиц Многодетных семей Молодых семей
Граждан, подвергшихся радиационному воз-действию Вынужденных переселенцев
Детей-сирот и детей, оставшихся без попе-чения родителей Проживающих в ветхом и аварийном жилом фонде По договорам социального найма
Рисунок 4. Число семей,улучишв1иихжилищные условия в Пензенской области в 2017 году Источник: составлено автором по данным [19]
организациями. В 2018 году цены на основные строительные материалы в сравнении с предыдущим годом выросли на 6%, в т.ч. на цементы общестроительные выросли на 3,2%, на кирпич силикатный и шлаковый на 0,1%, кирпич керамический на 10,4% [12] (КокНапвпко, 1997). В Пензенской области числится У61 месторождение полезных ископаемых. Из них 331- минерального строительного сырья [23].
Для анализа цен применяем методику интервальнойоценки, используя квалиме-трический методологический подход [5] (БаЬЫпа,8коЛигипко, 2018). Согласно данной методике определяем размах вариации (К^) для первого показателя - средняя цена на уынке первичней жилой недвижимости но формуле:
Я = X - X
11 шах1 ш1п1'
(1 )
где Хд. , максимальное значение показателя в 1 году; X . . - минимальное зна-
шах1 * ниш
чение показателя в 1 году.
л1да1р) = 47062 — 2943В = 17624; -Ккгои^ 6УС22 — 37529= вааьи;
а^го у59712 - 22711 = 23000;
Очевиден тот факт, что размах вариации цены на первичном рынке жилья с каждым годом увеличивается, то есть происходит увеличение дифференциации между субъектами ПФО. С 2010 по 2016 год увеличение произошло на 23,4%, с 2016 по 2017 год - на 0,03%.
Далее определяем шаг интервала (Ь1) для каждого года исследования (по пятибалльной шкале) :
= Ъ - 5 (2)
;
;
2017) = 23000 "7 7 = 4600.
Границу шкалы опред еля ем т ак , ч то б ы в о шли м ак сим аль ное и минимальное значения. Распределение субъектов ПФО по уровню цен на первичном рынке жилой недвижимости в 2010, 2016-20 1 7 гг. представл ен о на 5 -ти б аль ной шкале (рис. 5, 6, 7).
Сравнивая позиции регионов ПФО, можно сделать вывод, что в 2010, 2016-2017 гг. Пензенская область остается в числе регионов с низким уровнем цен на первичном рынке жилой недвижимости. Средняя стоимость на первичном рынке в 2017 году составляет 39 251 рубль за 1 кв. м (103,2% к уровню предыдущего года, 122,7% к уровню 2010 года). Самый высокий балл цен на первичном рынке жилья за все три года зафиксирован в Нижегородской области.
Определяем размах вариации (Я2) для второго показателя - средняя це на на рынке вторичной жилой недвижимости.
баллы
29438 32963 36488 40012
Чувашская Удмуртская Республика Пермский
Республика Республика Башкортостан край
Пешенская Ульяновская Самарская
область область область
Кировская Республика
область Татарстан
Саратовская Оренбургская
область область
Республика Республика
Мордовия Марий Эл
43537 Нижегородская область
4706:
средние иены
Рисунок 5. Распределение субъектов ПФО по уровню цен на первичном рынке жилья рублей
за 1 кв. м (2010 год) Источник: составлено автором по данным Росстата [24]
1 2 3 4 5
37529 42128 4672 6 51325 55923 60522
Пензенская Республика Республика Нижегородская
область Мордовия Башкортостан область
Ульянов-скал: Удмуртская Республика
область Республика Татарстан
Чувашская Пермский
Республика край
Саратовская
область
Кировская
область
Республика
Марин Эл
Самарская
область
Оренбургская
область
баллы
средние цены
Рисунок 6. Распределение субъектов ПФО по уровню цен на первичном рынке жилья рублей
за 1 кв. м (2016 год) Источнии: составлево автором по данным Росстата [24]
1
5
баллы
36711 Республика Марий Эл Оренбургская область Ульяновская область Кировская область Пензенская область Чувашская Республика Саратовская область Республика Мордовия
41311 45911 50511 Самарская Пермский Республика область кран Удмуртская Республика
55111 59711 Республика Башкортостан Татарстан
Нижегородская область
средние цены
Рисунок 7. Распределение субъектов ПФО по уровню цен на первичном оынке жилья рублей
за 1 кв. м (2017 год) Источнии: составлеао автором по да нным Росстатн [24]
Й2(20Ю) = 46933- 29279 = 17654; й2(201б) = 64594- 34931 = 29663;
й2(2017) = 61155 - 3 4 0 0 2 = 27 1 53-
На вторичном рынке жилой недвижимости наблюдается совершенно иная тенденция: размох вариации средней цвны с 0°10 по 2У16 год уоиличился на 40,5%, а с 2201(3 по 2017 года уменьшился на 8,5%.
Далее определяем шаг интервала (Ь2) для каждого года исследования (по пятибалльной шкале):
=17:5 =
'2(2016}
= 29663 5 = 5921,6.
^2(2017- = 27153 5 = 5430,6.
Распределение субъектов ПФО по уровню цен на вторичном рынке жилой недвижимости в 2010, 2016-20 17 гг. п р е д ставл е н о н а рисунках8, 9, 10.
Сравнивая позиции регионов ПФО на вторичном рынке жилья, можно сделать вывод, что в 2010, 2016-2017 гг. Пензенская область остается в числе регионов с низким уровнем средних цен. Средняя стоимость на вторичном рынке в 2017 году составляет 38 405 рубль за 1 кв. м (99,7% к уровню предыдущего года, 116,4% к уровню 2010 года). Самый высокий балл цен на первичном рынке жилья за все три года зафикси-ровен в Нижегородской облаети.
С использованием метода системного анализа и графического моделирования выявлено, что количество инвестиций в строительство в Пензенской области с 2013 года по 2017 год уменьшилось н а 5 3 % (р ис. 11 ).
Положительным фактором на рынке жилой недвижимости Пензенской области является диверси ф и к ац ия его объектов. Жилье, предлагаемое девелоперами, разнообразно по клас самком фортн о сти , стр ои т ель ным материалам, планировке. Жилищное строительство осуществляют 43 строительные компании, среди которых выделяются наиболее крупные: МУП «Пензгорстройзаказчик», Строительный холдинг «Термодом» и Строительнпя группа «Нисан» [19]. При этом продолжитель-
Рисунок 8. Распределение субъектов ПФО по уровню цен на вторичном рынке жилья рублей
за 1 кв. м (2010 год) Источник: составлено автором по данным Росстата [24]
баллы
34931 Республика М0[]Д ОБЕ] Я Пензенская область Саратовская область Чув Яш екая Республика Республика Мария Эл Оренбургская область Кировская область
40853 46774 52696
Пермсиш Республика кран Башкортостан
Ульяно е екая Сама рская область область Удмуртская Республика
58517 Республика Татарстан Ннжег оро д екая область
64539
средине цены
Рисунок 9. Распределение субъектов ПФО по уров ню цен на вторичн ом рынке жилья рублей за 1
кв. м (2016 год) Источник: составлено автором по данным Росстата [24]
б ал л ы
34002
Республика
Мордовия
Республика
Марий Эл
Чувашская
Республика
39433 Кировская область Ульяновская область Пермский кран
44863 50294 55724 61155
Республика Республика Нижегородская Башкортостан Татарстан область
средние цены
Оренбургская Самарская область область
С аратов екая У дмуртская область Республика
Пензенская область
Рисунок 10. Распределение субъентов ПФО по уроввю цен на вторичном рын ке жилья рублей за
1 кв. м (2017 год) Источние: уоставлено автором по данным Росстата [24]
ное время лидирующую позицию по количеству возводимого жилья занимал ОАО «Пензастрой». Уменьшаетоя количество застройщиков, ннблюдается процесс монополизации, определяющий стоимость квадретного метра.
Немаловажным фактором для потребителей жилья является сосоояуие инфраструктуры:: благоустройство придомовой территории, удаленность школ, детских садмв, трянспортная доступнесть и т.д. На рисунке 12 проведено грамостроительное моделирование транспортной доступности и доступности до школ, детских садов.
500 400 300 200 100 0
392,6
I
2013
194,5 180,9
134,1 94,4 -^-
■ ■ ■
2014 2015 2016 2017
Рисунок 11. Количество инвестиций в основной капитал (строительство), млн руб. Источник: составлено автором по данным [24]
Рисунок 12. Градостроительная оценка территорий на примере Первомайского района г. Пенза Источник: составлено автором по данным о расположении объектов на карте
Зеленым цветом отображен радиус доступности до школы, оранжевы до детски садев, синим 5-минутная доступность до остановок общественного транспорта.
Указанные радиусы доступности не охватывают полностью зону жилой застройки. Изчего делаем вывод, что па сегодняшний день в городе Пенза не все жилыедома обеспечены надлежащей инфраструктурой и остановками общественного транспорта.
Чтобы провести анализ доступчости жилой неевижимоети, необходимо изучить показатели платежеспособности населения, являющиеся индикатором спроса-предложения на рынке жилой недвижимости. По данным статистики, денежные доходы на душу населения составили 19 738 рублей. Реальные располагаемые доходы увеличились на 6,3%. Самая высокая средняя заработная плата зафиксирована у работников финааеовой и страховой деятельности - 42 288*7 рублей (ртс. 13).
ь В
сг
Рыболовство и рыбоводство
■ Столбец2 29243,4
Обра баты в а ю щи < производства
Обеспечение эл. энергией, газом и
паром; кондиционирован ие воздуха
32060,5
Водоснабжение, водоотведение,
ликвидация загрязнений, сбор и утилизация отходов 20830,2
Торговля, ремонт автотран сп ортаы х средств и мотоциклов
Тран сп о рти ровка и хранение
предприятии
Деятелы-операция! недвиж имуществом
о
—I
и >
го о
X
го
ш
"О
ш
"О
Рисунок 13. Средняя заработная плата отдельных категорий населения Источник: составлено автором по данным [19]
Несмотря на то, что в области отсутствует безработица (число уволенных работников меньше, чем принятых), покупательская способность остается низкой из-за инфляции. Положительным фактором является реализация государственной программы «Обеспечение доступным жильем молодых семей» и снижение ставок по ипотечному кредитованию. Снижение процентных ставок на ипотечное кредитование в Пензенской области на 0,6-2 процентных пункта привело к увеличению заявлений на 20%. Большое влияние оказала государственная программа «Обеспечение доступным жильем молодых семей». Однако процентная ставка в России остается завышенной (7-8%). Так, в Великобритании она составляет 6,5% годовых, во Франции - 5%, в Швейцарии - 2,8% [26, 28] (Khametov, Ishamyatova, 2018; Beirne, 2006).
К отрицательным факторам следует отнести уменьшение численности населения на 2,3% соответственно, на количество потребителей жилья. Наряду с этим серьезной проблемой остается дефицит ликвидности жилья, что приводит к уменьшению объемов реализуемой жилой недвижимости. Застройщикам приходится осваивать разные по ценности земельные участки, оказывающие влияние на различие ликвидности предлагаемых проектов жилой недвижимости и возможности получения прибыли. Девелоперу, получившему менее ценный участок земли, чтобы создать наиболее привлекательный для потребителей продукт и окупить свой бизнес, приходится тратить в большей мере временные, финансовые и прочие ресурсы.
Результаты
Для оценки и стратегического планирования развития регионального рынка жилой недвижимости с учётом внешних и внутренних факторов можно успешно использовать метод SWOT-анализа [3, 4] (Asaul, 2009; Asaul et al., 2005). Для этого все параметры подразделяются на 4 категории: strengths (положительные стороны), weaknesses (негативные стороны), opportunities (потенциальные возможности) и threats (потенциальные угрозы) [10] (Kotler, Keller, 2006). Структурированы и определены ранее сильные и слабые стороны регионального рынка недвижимости, а также пути возможного развития рынка и предполагаемые угрозы (табл. 1).
Для выявления основных взаимовлияющих групп «возможности - сильные/слабые стороны», «угрозы - сильные/слабые стороны» была составлена матрица стратегий (табл. 2), основанная на пересечении полей. Для этого последовательно рассмотрены различные сочетания факторов внешней и внутренней среды рынка.
На основе проведенного анализа были определены мероприятия, которые необходимо разработать, используя сильные стороны возможности и преодолевая слабые стороны и угрозы для развития рынка жилой недвижимости Пензенской области.
Заключение
Из проведенного выше анализа мы видим активные темпы роста строительства объектов жилой недвижимости, однако оно по-прежнему остается недоступным для многих категорий граждан.
Таблица 1
Матрица swot -анализа рынка жилой недвижимости Пензенской области
S (сильные стороны) W (слабые стороны)
1. Диверсификация рынка жилой недвижимости. 2. Быстрые темпы строительства объектов жилой недвижимости. 3. Низкая цена за 1 кв. м. 4. Отсутствует безработица. 1. Монополизация застройщиков. 2. Увеличение стоимости строительных материалов. 3. Благоустроенность территории. 4. Уменьшение численности населения.
O (возможности) T (угрозы)
1. Снижение ставок по ипотечному кредитованию. 2. Государственная программа «Обеспечение доступным жильем молодых семей». 1. Стагнация рынка недвижимости. 2. Превышение уровня инфляции над повышением заработной платы. 3. Сокращение количества строительных организаций.
Источник: составлено автором по данным анализа
Приобретение земельного участка в собственность или аренду является основной проблемой на сегодняшний день, т.к. банки не идут на кредитование проектов, если отсутствует право собственности. Также это влияет на себестоимость объекта недвижимость, т.к. данные затраты составляют около 30% стоимости проекта. Чтобы сократить сроки реализации проектов, застройщикам необходимо осваивать новые технологии строительства (например, технологии 3D печати, которые впервые использовали в Испании, энергосберегающие дома, каркасное строительство), строительные материалы (самовосстанавливающийся бетон), проведение реновации, повышать уровень организационно-строительного процесса (потери от брака и простоев составляют до 12-15% от прибыли [6] (Baronin, Esafev, 2018)). Еще одним немаловажным фактором повышения стоимости объекта является то, что застройщики осваивают разные по ценности земельные участки. Это свидетельствует о необходимости улучшения системы предоставления застройщику площадок под строительство.
Для решения проблемы обеспеченности новостроек современной инфраструктурой, а также освоения земель, которые не пользуются инвестиционной привлекательностью, органам местного самоуправления необходимо при передаче в собственность или аренду земельного участка включать в стоимость затраты на строительство необходимой инфраструктуры.
Цена на строительные материалы также существенно влияет на стоимость объекта жилой недвижимости. Причинами завышенной цены на строительные материалы служат затраты на сырье и логистику, а также устаревшее оборудование. В этой связи на предприятиях строительной индустрии необходимо провести модернизацию оборудования, а также использовать местное сырье.
Ипотечное кредитование является важным инструментом повышения доступности жилой недвижимости. Необходимо повышать конкурентоспособность банковских
Таблица 2
Матрица стратегий
1 Сильные стороны Слабые стороны
2 3 4 5 6 7 8
Диверсифи- Быстрые темпы Низкая стоимость Увели- Не разви- Уменьше- Монополиза-
кация рынка строительства ОН жилья в сравнении чение та инфра- ние чи- ция застрой-
жилой недви- с близлежащими стоимости структура сленности щиков
жимости регионами ресурсов населения
Снижение Маркетинговое Увеличение объе- Увеличение поку- Исполь- Марке- Разра- Маркетинго-
ставок по воздействие мов строительства пательской актив- зование тинговое ботка вое воздей-
^ ипотечному при привлече- за счет привле- ности с помощью местных воздей- программ ствие при
н и кредитова- нии дольщиков чения новых открытого реестра строи- ствие при по при- привлечении
о X нию на нулевом застройщиков рынка новостроек тельных привле- влечению дольщиков на
* о этапе строи- материа- чении населения гулевом этапе
Ж го тельства лов дольщи- из других строительства
о со ков на регионов
нулевом
этапе
строи-
тельства
Программа Увеличение Увеличение объе- Увеличение коли- Снижение Расши- Расши- Привлече-
«Обеспече- объемно-пла- мов строительства чества граждан, стоимости рение рение на- ние новых
ние доступ- нировочных за счет привле- приобретающих матери- направ- правления застройщиков
ным жильем решений в чения новых жилье с помощью алов с ления действия за счет гос.
молодых сегменте «Эко- застройщиков гос. поддержки помощью действия программы поддержки
семей» ном» гос. под- програм-
держки мы
Окончание табл.
1 2 3 4 5 6 7 8
Стагнация Гос. поддержка Маркетинговое Увеличение поку- Снижение Гос. под- Разра- Разработка
рынка жи- покупки жилья воздействие при пательской актив- стоимости держка ботка новых НПА в
лой недви- привлечении ности с помощью земель- развития программ отрасли
жимости дольщиков на открытого реестра ных инфра- по при-
нулевом этапе рынка новостроек участков структуры влечению
строительства за счет гос. поддержки населения из других регионов
Превыше- Увеличение Маркетинговое Увеличение поку- Разработ- Гос. под- Разра- Развитие
ние уровня объемно-пла- воздействие при пательской актив- ка новых держка ботка эконом-класса
-О го инфляции нировочных привлечении ности с помощью НПА в развития программ для работ-
о а_ над повы- решений в дольщиков на открытого реестра отрасли инфра- по при- ников малых
шением ЗП сегменте «Эконом» нулевом этапе строительства рынка новостроек структуры влечению населения из других регионов компаний
Сокращение Развитие Привлечение Разработка новых Снижение Привле- Разра- Развитие
количества эконом-класса новых застрой- НПА в отрасли стоимости чение ботка эконом-класса
строитель- для работников щиков за счет гос. земель- новых программ для работ-
ных компа- малых компа- поддержки ных застрой- по при- ников малых
ний ний участков за счет гос. поддержки щиков за счет гос. поддержки влечению населения из других регионов компаний
Источник: составлено автором по данным анализа
услуг, привлекать инвесторов в регион, проводить программы: уменьшать процентную ставку жителям, имеющим постоянное место жительство, постоянную заработную плату, осуществляющим предпринимательскую деятельность.
Из кризисного состояния рынку жилой недвижимости будет сложно выйти без государственной поддержки, которая должна проявляться в урегулировании социально-экономической сферы жизни общества. Сюда относится не только снижение ставок по ипотечному кредитованию, но также разработка новых социальных программ поддержки населения и увеличение покупательской активности с помощью открытого реестра рынка новостроек.
ИСТОЧНИКИ:
1. Андреева Н.В., Червякова М.Ю. Разработка методики прогнозирования с использо-
ванием корреляционно-регрессионного анализа // Экономический анализ: теория и практика. - 2013. - № 37(340). - с. 38-45.
2. Арашукова С.М. Специфика анализа рынка «доходной недвижимости» для целей
ее оценки // Вестник Челябинского государственного университета. - 2012. - № 24. - с. 15-19.
3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - СПб: ИПЭВ, 2009. - 416
с.
4. Асаул А.Н., Казаков Ю.Н., Пасяда Н.И., Денисова И.В. Теория и практика малоэ-
тажного жилищного строительства в России: монография. - СПб: Гуманистика,
2005. - 563 с.
5. Бабкина Л.Н., Скотаренко О.В. Динамика развития строительства в СевероЗападном регионе Российской Федерации // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. - 2018. - № 2(25). - с. 18-30.
6. Баронин С.А., Есафьев Н.Ю. Особенности развития проектного финансирования в
жилищном строительстве и проблематика его применения вместо долевого строительства // Russian Journal of Management. - 2018. - № 1. - с. 32-36. - doi: 10.29039/ article_5b06a2e3e0d453.54830259 .
7. Гришина Е.М., Сегаев И.Н. Маркетинг территории. Влияние фактора местополо-
жения на стоимость недвижимости в Пензенской области // News of Science and Education. - 2018. - № 1. - с. 006-010.
8. Исакова М.М. Учет и анализ потерь от брака в строительстве // Проблемы современ-
ной экономики (Новосибирск). - 2014. - № 21. - с. 97-102.
9. Колесникова С.В., Ковалерова Н.В. Статистический анализ ситуации на рынке жи-
лья Пензенской области // Региональная экономика: теория и практика. - 2013. - № 14. - с. 60-64.
10. Котлер Ф., Келлер К.Л. Маркетинг. Менеджмент. - 12-е издание. - СПб.: Питер,
2006. - 816 с.
11. Коокуева В.В., Церцеил Ю.С. Обзор зарубежных подходов к выявлению факторов
развития рынка недвижимости // Вестник Евразийской науки. - 2018. - № 2. - с. 25.
12. Коханенко В.В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития. - М.: Альба, 1997.
13. Ларионов А.Н. Нежникова Е.В. Оценка привлекательности объектов жилищного строительства для конечного потребителя методом анализа иерархий // Недвижимость: экономика, управление. - 2015. - № 1. - с. 20-22.
14. Стерник Г.М. Долгосрочный прогноз развития рынка строительства и продажи жилой недвижимости в Москве // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2015. - № 1(160). - с. 42-48.
15. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Факторы и тренды развития Российского рынка многоквартирного жилья по итогам 2017 года // Жилищные стратегии. - 2018. - № 3.
- с. 251-304. - doi: 10.18334/zhs.5.3.39564 .
16. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Свиридов А.В. Методология прогнозирования российского рынка недвижимости часть 3. эволюция методов прогнозирования рынка жилья // Механизация строительства. - 2014. - № 2(836). - с. 61-64.
17. Стратегия инновационного развития строительной отрасли Российской Федерации до 2030 года. Minstroyrf.ru. [Электронный ресурс]. URL: http://www.minstroyrf.ru/ press/-startovalo-obsuzhdenie-kontseptsii-strategii-razvitiya-stroitelnoy-otrasli-do-2030-goda ( дата обращения: 05.02.2019 ).
18. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. - СПб: МКС, 2000. - 428 с.
19. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Пензенской области. [Электронный ресурс]. URL: http://pnz.gks.ru ( дата обращения: 08.02.2019 ).
20. Улицкая Н.Ю., Акимова М.С., Ишамятова И.Х. Анализ рынка и диагностирование потребителей индивидуальных жилых домов в Пензенском городском округе // Жилищные стратегии. - 2016. - № 4. - с. 261-278. - doi: 10.18334/zhs.3.4.37160 .
21. Улицкая Н.Ю., Чурсин А.И., Ишамятова И.Х. Мониторинг предложений на первичном рынке жилья в г. Пензе // Маркетинг в России и за рубежом. - 2016. - № 3. - с. 84-89.
22. Улицкая Н.Ю., Шапошников Н.А. Сегментирование первичного рынка жилых помещений по доступности жилья в г. Пенза // Жилищные стратегии. - 2018. - № 1.
- с. 25-48. - doi: 10.18334/zhs.5.1.38908 .
23. Управление природных ресурсов и охраны окружающей среды Пензенской области. [Электронный ресурс]. URL: http://www.priroda- pnz.ru.
24. Федеральная служба государственной статистики. [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru.
25. Филюшина К.Э., Гусакова Н.В., Добрынина О.И., Ярлаквбов А.А., Минаев Н.Н. О развитии малоэтажного строительства на основе фазового анализа и методов прогнозирования // Экономика строительства. - 2017. - № 5(47). - с. 67-78.
26. Хаметов Т.И., Ишамятова И.Х. Development of the Institutional and Eranomk
Mechanism for Managing the Regional Real Estate Market // Integration, Partnership
and Innovation in Construction Science and Education: VI International Scientific
Conference. 2018. - p. 6.
27. Thomas L. Saaty The Analytic Hierarchy Process: Planning, Priority Setting, Resource
Allocation. - NY.: McGraw-Hill, 1980. - 287 p.
28. Beirne M. The Prorerty Management Took Kit. - NY.: AMACOM, 2006. - 321 p.
references:
Andreeva N.V., Chervyakova M.Yu. (2013). Razrabotka metodiki prognozirovaniya s ispolzovaniem korrelyatsionno-regressionnogo analiza [Development of methods of forecasting using regression analysis]. Economic analysis: theory and practice. (37(340)). 38-45. (in Russian).
Arashukova S.M. (2012). Spetsifika analiza rynka «dokhodnoy nedvizhimosti» dlya tseley ee otsenki [The specificity of the analysis of the market "rental property" for the purposes of its evaluation]. Bulletin of Chelyabinsk State University. (24). 15-19. (in Russian).
Asaul A.N. (2009). Ekonomika nedvizhimosti [Economy real estate] SPb.: IPEV. (in Russian).
Asaul A.N., Kazakov Yu.N., Pasyada N.I., Denisova I.V. (2005). Teoriya i praktika maloetazhnogo zhilischnogo stroitelstva v Rossii [Theory and practice of low-rise housing construction in Russia] SPb.: Gumanistika. (in Russian).
Babkina L.N., Skotarenko O.V. (2018). Dinamika razvitiya stroitelstva v Severo-Zapadnom regione Rossiyskoy Federatsii [Developmental dynamics of the construction industry in the north-west region of the russian federation]. Scientific journal «Izvestiya vuzov. Investitsii. Stroitelstvo. Nedvizhimost» (Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate). 8 (2(25)). 18-30. (in Russian).
Baronin S.A., Esafev N.Yu. (2018). Osobennosti razvitiya proektnogo finansirovaniya v zhilischnom stroitelstve i problematika ego primeneniya vmesto dolevogo stroitelstva [Features of foreign and domestic development of project financing and other investment instruments in housing construction and problems of their priority application instead of equity construction]. Russian journal of management. 6(1). 32-36. (in Russian). doi: 10.29039/article_5b06a2e3e0d453.54830259 .
Beirne M. (2006). The Prorerty Management Took Kit NY: AMACOM.
Filyushina K.E., Gusakova N.V., Dobrynina O.I., Yarlakvbov A.A., Minaev N.N. (2017). O razvitii maloetazhnogo stroitelstva na osnove fazovogo analiza i metodov prognozirovaniya [On development of low-stage construction on the basis of phase analysis and prediction methods]. Economy of construction. (5(47)). 67-78. (in Russian).
Grishina E.M., Segaev I.N. (2018). Marketing territorii. Vliyanie faktora mestopolozheniya na stoimost nedvizhimosti v Penzenskoy oblasti [Marketing of the territory. The influence of the location factor on the value of real estate in Penza region]. News of Science and Education. 7 (1). 006-010. (in Russian).
Isakova M.M. (2014). Uchet i analiz poter ot braka v stroitelstve [Accounting and analysis of losses from defects in construction]. Problemy sovremennoy ekonomiki (Novosibirsk). (21). 97-102. (in Russian).
Khametov T.I., Ishamyatova I.Kh. (2018). Development of the Institutional and Economic Mechanism for Managing the Regional Real Estate Market Integration, Partnership and Innovation in Construction Science and Education. 6.
Kokhanenko V.V. (1997). Rynok nedvizhimosti: sostoyanie i problemy razvitiya [Real estate market: state and development problems] M.: Alba. (in Russian).
Kolesnikova S.V., Kovalerova N.V. (2013). Statisticheskiy analizsituatsii na rynke zhilya Penzenskoy oblasti [Statistical analysis of the situation in the housing market of the Penza region]. Regional Economics: Theory and Pactice. (14). 60-64. (in Russian).
Kookueva V.V., Tsertseil Yu.S. (2018). Obzor zarubezhnyh podkhodov k vyyavleniyu faktorov razvitiya rynka nedvizhimosti [Review of foreign approaches to the identifying the factors of real estate market development]. Vestnik Evraziyskoy nauki. 10 (2). 25. (in Russian).
Kotler F., Keller K.L. (2006). Marketing. Menedzhment [Marketing. Management] SPb.: Piter. (in Russian).
Larionov A.N. Nezhnikova E.V. (2015). Otsenka privlekatelnosti obektov zhilischnogo stroitelstva dlya konechnogo potrebitelya metodom analiza ierarkhiy [Assessment of housing project value for end customer utilizing hierarchy analysis Assessment of housing project value for end customer utilizing hierarchy analysis]. Real estate: economics, management. (1). 20-22. (in Russian).
Sternik G.M. (2015). Dolgosrochnyy prognoz razvitiya rynka stroitelstva iprodazhi zhiloy nedvizhimosti v Moskve [Long-term prognosis market development construction and sale of residential real estate in moscow]. Property Relations in the Russian Federation. (1(160)). 42-48. (in Russian).
Sternik G.M., Sternik S.G. (2018). Faktory i trendy razvitiya Rossiyskogo rynka mnogokvartirnogo zhilyapo itogam 2017goda [Factors and trends in the development of the Russian market of multi-family housing at the end of 2017]. Russian Journal of Housing Research. 5 (3). 251-304. (in Russian). doi:10.18334/zhs.5.3.39564 .
Sternik G.M., Sternik S.G., Sviridov A.V. (2014). Metodologiya prognozirovaniya rossiyskogo rynka nedvizhimosti chast 3. evolyutsiya metodov prognozirovaniya rynka zhilya [Methodology of predicting the russian real estate market. part 3]. Mechanization of construction. (2(836)). 61-64. (in Russian).
Tarasevich E.I. (2000). Analiz investitsiy v nedvizhimost [Analysis of real estate investment] SPb.: MKS. (in Russian).
Thomas L. Saaty (1980). The Analytic Hierarchy Process: Planning, Priority Setting, Resource Allocation NY.
Ulitskaya N.Yu., Akimova M.S., Ishamyatova I.Kh. (2016). Analiz rynka i diagnostirovanie potrebiteley individualnyh zhilyh domov v Penzenskom gorodskom okruge [Market analysis and diagnosis of consumers of detached houses in Penza urban district]. Russian Journal of Housing Research. 3 (4). 261-278. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.3.4.37160 .
Ulitskaya N.Yu., Chursin A.I., Ishamyatova I.Kh. (2016). Monitoringpredlozheniy na pervichnom rynke zhilya v g. Penze [Monitoring proposals for the primary housing market in Penza]. Journal of Marketing in Russia and Abroad. (3). 84-89. (in Russian).
Ulitskaya N.Yu., Shaposhnikov N.A. (2018). Segmentirovanie pervichnogo rynka zhilyh pomescheniy po dostupnosti zhilya v g. Penza [Segmentation of primary housing market by housing affordability in Penza]. Russian Journal of Housing Research. 5 (1). 25-48. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.5.1.38908 .
