CC BY
35ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ
Том 5 • Номер 3 • Июль-сентябрь 2018 ISSN 2410-1621 Russian Journal of Housing Research
издательство
Креативная экономика
основные факторы,
определяющие стоимость земельного участка под индивидуальное жилищное строительство (на примере г. казань)
Боровских О.Н. 1
1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет, Казань, Россия
АННОТАЦИЯ:_
Строительство или покупка индивидуального жилого дома за городом, характеризующегося более современным, комфортным и желанным уровнем жизни, является целью для многих семей. В соответствии с этим вокруг крупных городов появляются большие и маленькие коттеджные поселки, которые предлагают современную инфраструктуру, охраняемую территорию и прочие удобства. В рамках исследования было проанализировано порядка 50 коттеджных поселков эконом и бизнес-класса вокруг города Казани, что позволило составить наиболее полную картину событий, сложившуюся в данном сегменте жилой недвижимости. Коттеджные поселки анализировались по таким характеристикам, как местоположение, статус земли, количество, размер и стоимость земельных участков, наличие инженерных коммуникаций и социальной инфраструктуры, качество дорожного покрытия внутри поселка, качество обеспечения безопасности, экологические условия, этап реализации и застройщик (инвестор) проекта. В результате исследования было выявлено, что по-прежнему большинство коттеджных поселков реализуют земельные участки без подряда. Их доля составляет 85% от общего числа, что является отражением снижения покупательской способности населения на фоне кризисных явлений в экономике. Материалы статьи могут иметь практическую значимость для девелоперских компаний, а также для потенциальных покупателей земельных участков в коттеджных поселках Республики Татарстан.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: индивидуальное жилищное строительство, малоэтажное жилищное строительство, земельный участок, коттеджный поселок, ценообразующие факторы стоимости земельных участков.
The main factors that determine the value of a land plot for individual housing construction (for example, Kazan)
Borovskikh O.N. 1
1 Kazan State University of Architecture and Engineering, Russia
Введение
Многие горожане мечтают о собственном загородном доме и хотят его построить в живописном уголке, где-нибудь на берегу реки или озера, чтобы наслаждаться красотой природы, рыбачить, отдыхать телом и душой от суеты и бешеного ритма жизни мегаполиса. Красивые пейзажи это важно, но существуют другие, не менее весомые факторы в выборе земельного участка под индивидуальное строительство.
И чтобы не прогадать в этом вопросе, необходимо знать тонкости и нюансы, которые в будущем могут в той или иной степени сказаться на сложности и стоимости ведения строительных работ.
По данным исследований Всероссийского центра изучения общественного мнения, 31% опрошенных хотели бы жить в коттеджах или таунхаусах, 27% выбрали малоэтажные дома индивидуальной застройки. Приоритетными факторами, влияющими на покупку жилья, стали: экологическое состояние района застройки, инфраструктура, цена и транспортная доступность, за которые высказались порядка 50% опрошенных [15].
Мотивацией выбора земельных участков для строительства часто является их удаленность от города [4] (Evsyukova, Uchinina, 2014). Чем ближе расположение земли к городу, тем она дороже, поэтому финансовые возможности будущих владельцев недвижимости играют здесь серьезное значение [12] (Ulitskaya, Akimova, Ishamyatova, 2016). Если дом планируется строить для круглогодичного проживания, то важным критерием выбора становится наличие развитой инфраструктуры: расположенных неподалеку магазинов, аптек, медицинских учреждений, удобство транспортного сообщения, наличие дорог и сподручных подъездов [5] (Zakirov, Bogomolov, 2011).
ABSTRACT:_
The construction or purchase of an individual house outside the city, characterized by a more modern, comfortable and desirable standard of living, is a goal for many families. In accordance with this, around the major cities there are large and small cottage settlements that offer modern infrastructure, protected area and other amenities. The study analyzed about 50 cottage settlements of economy and business class around the city of Kazan, which allowed to make the most complete picture of the events in this segment of residential real estate. Cottage settlements were analyzed according to such characteristics as location, land status, number, size and cost of land, availability of utilities and social infrastructure, quality of road surface inside the village, quality of safety environmental conditions, stage of implementation and developer (investor) of the project. As a result of research, it was revealed that still the majority of cottage settlements realize the land plots without contract. Their share is 85% of the total, which reflects the decline in the purchasing power of the population against the background of the crisis in the economy. The materials of the article may be of practical importance for development companies, as well as for potential buyers of land plots in cottage settlements of the Republic of Tatarstan.
KEYWORDS: individual housing construction, land plot, cottage community, pricing factors for the value of land plots, the value of a land plot.
JEL classification: R31, R32, R38 Received: 20.08.2018 / published: 30.09.2018
© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers For correspondence: Borovskikh O.N. (o[ga_bor_760mai[.ru)
CITATION:_
Borovskikh O.N. (2018) Osnovnye faktory, opredelyayuschie stoimost zemelnogo uchastka pod individualnoe zhilischnoe stroitelstvo (na primere g. Kazan) [The main factors that determine the value of a land plot for individual housing construction (for example, Kazan)]. Zhilischnye strategii. 5. (3). - 367382. doi: 10.18334/zhs.5.3.39437
Серьезным фактором, влияющим на выбор хорошего участка для строительства дома, является экологическая составляющая [13] (исктта, ТоШук, В1к$а11вуа, 2012). Собираясь обзавестись домом за городом, каждая семья мечтает перебраться из загазованного и загрязненного отходами промышленного производств города в местность с чистым воздухом. Поэтому, рассматривая вариант покупки участка, необходимо также учитывать экологическую обстановку района.
Учитывая все сказанное выше, в данной статье поставлена цель - на примере Казанской агломерации исследовать основные тенденции развития индивидуального жилищного строительства, определить преимущества и недостатки проживания в коттеджных поселках и выявить приоритетные факторы, влияющие на выбор земельного участка в коттеджном поселке.
Методика исследования
В рамках сформулированной цели исследования был использован «кабинетный метод», предполагающий изучение статистических данных Федеральной службы государственной статистики, Центрального Банка РФ и материалов различных аналитических центров и служб. Также для сбора информации о коттеджных поселках была изучена информация на официальных сайтах поселков, произведены обзвон офисов застройщиков и выезд на объекты. Кроме того, был использован метод анкетного опроса потенциальных покупателей земельных участков в коттеджных поселках, в котором участвовало 135 человек. Опрос проводился в мае 2018 года.
особенности и преимущества индивидуального жилищного строительства
Одним из ключевых составляющих любой экономики мира является сектор жилищного строительства, развитие которого необходимо для устойчивого функционирования народного хозяйства, стимулирования положительного воспроизводства населения и постоянного улучшения качества жизни.
Основополагающей категорией жилищного законодательства является понятие жилищного фонда как совокупности всех находящихся на территории Российской Федерации жилых помещений согласно статье 19 Жилищного Кодекса РФ. Традиционно жилищный фонд можно классифицировать на многоквартирные и индивидуальные жилые дома [16].
ОБ АВТОРЕ:_
Боровских Ольга Николаевна, доцент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве, кандидат экономических наук, доцент (o1ga_bor_760mai1.ru)
ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_
Боровских О.Н. Основные факторы, определяющие стоимость земельного участка под индивидуальное жилищное строительство (на примере г. Казань) // Жилищные стратегии. - 2018. - Том 5. - № 3. - С. 367382. Сог 10.18334^8.5.3.39437
В России, с ее характерной исторической нехваткой необходимой жилой площади, темпы роста жилищного строительства должны еще не одно десятилетие сохранять устойчивый положительный тренд. Для достижения поставленной цели необходимо стимулировать строительство не только многоквартирных, но и индивидуальных жилых домов, характеризующих собой более современный, комфортный и желанный уровень жизни многих семей.
Согласно Градостроительному кодексу, жилой дом будет считаться индивидуальным, если выполняются следующие условия: дом должен быть отдельно стоящим, предназначенным для проживания одной семьи, и его этажность не должна быть выше трех этажей, причем этажей как надземной, так и подземной этажности [17].
Безусловно, строительство индивидуального жилого дома, как правило, является более дорогостоящим вариантом, чем покупка квартиры в многоэтажном доме, поэтому данная строительная продукция ориентирована преимущественно на покупателей со средним достатком и выше [8] (Kutyrev, Steklov, 2014). Однако постепенный рост реальных доходов граждан, расширение вариантов и возможностей ипотечного кредитования, а также очевидные преимущества жизни за городом и владения индивидуальным хозяйством способствуют сегодня активному освоению инвесторами рынка индивидуальной жилой недвижимости.
Динамика ввода в действие жилых помещений представлена на рисунке 1.
Как видно из рисунка 1, на долю индивидуальных жилых домов приходится более 40% введенного жилья.
Необходимо также отметить, что средний размер индивидуальных домов составляет порядка 130 кв. м., при среднем размере квартир в многоквартирных домах 52,8 кв. м [2] (Gareev, Zagidullin, Khusnutdinov, 2017). Одной из причин роста дифференциации является то, что девелоперы стремятся вводить больше однокомнатных квартир и студий, чем двух- и трехкомнатных квартир, так как они быстрее приобретаются населением как для использования, так и в качестве объекта инвестирования накопленных средств [19].
Для рынка индивидуального жилищного строительства характерна ситуация, при которой домохозяйства приобретают не готовые индивидуальные дома, а возводят их самостоятельно, за счет собственных и заемных средств. Такой способ строительства позволяет избежать дорогостоящих кредитов и возводить жилье по мере поступления средств. Именно поэтому сектор индивидуального жилищного строительства более уязвим и зависим от реальных доходов семей и кризисных явлений в экономике.
Несмотря на экономическую рецессию 2015-2016 годов и сопутствующее ей падение спроса на строительную продукцию, инвестирование в индивидуальное жилищное строительство имеет существенные преимущества. В среднем по стране (по оценкам экспертов) норма прибыли инвестора в малоэтажном жилищном строительстве составляет порядка 50-60%. Этот показатель существенно выше, чем доход девелопе-ров, которые в условиях кризиса не могут реализовать дорогостоящее элитное жилье в многоэтажных микрорайонах.
2017г. 2016г. 2015г. 2014г. 2013г. 2012г. 2011г. 2010г. 2009г. 2005г.
33
79,2 80,2
36 2
85,3
30 7
70,5
26,8
65,7 62,3
28,5
58,4 59,9
0
10
20
30
40
43,6 50
60
70
80
90
■ Общая площадь жилых помещений в индивидуальных жилых домах, млн.м2
■ Введено в действие жилых домов, млн.м2 общей площади жилых помещений
Рисунок 1. Динамика ввода в действие жилых домов и индивидуальных жилых домов в России Источник:составлено по данным Госкомстата [18]
Несмотря на кризис, спрос на р ынке жи ль я остается на достаточно высоком уровне, о чем свидетельствуют данные о количестве выданных ипотечных займов, что говорит о том, чао инвестиции в отрасль жилищаого строительства оправданы даже при наличии тяжелой экономической ситуации в стране [7] (Кото$1е1еуа, 2014). К тому же уровень кредитных ставок в стране имеет устойчивую тенденцию к снижению, что «подстегнет» рынок недвижи мости в ближайшие несколько лет [20].
Многие опытные строительные компании, ориентированные на строительство многоэтажных домов , в настоящее в ремя активно осваивают малоэтажное строительство. В условиях кризиса объекты малоэтажного строительства более ликвидны, так как существует возможность сдовать и реализовывать их очередями по мере застройки.
Не менее вджной тенденцией является дефицит земельных участков для жилищного строительства в городской черте, а также высокая стоимость подобных участков, особенно в центральных частяхгорода [4] (Evsyukova, \Jchinina, 2014). Такая ситуация ведет к тому, что стоимость дома в 100-150 кв. м. с приусадебным участком за городом становится сопоставима со стоимостью двух-, трехкомнатной квартиры в черте города. В таком случае многие семьи, особенно с детьми, сделают выбор в пользу индивидуального дома [3] (Gaтeev, Kaтbova, 2017).
К основным преимуществам ин дивидуального жилищного строительства следует отнести:
31 8
^ 9
2
О I
1 П £
• использование разнообразных современных технологий строительства, позволяющих возводить индивидуальные дома в короткие сроки, средний срок строительства коттеджа с нуля до ввода в эксплуатацию составляет от 6 до 9 месяцев;
• возможность использования большого количества готовых проектных решений, отработанных годами, что позволяет уменьшить себестоимость коттеджа за счет экономии на этапе проектно-конструкторских работ;
• упрощенная процедура введения объектов в эксплуатацию;
• при строительстве малоэтажного загородного жилья требуются менее мощные инженерные возможности подрядных организаций, чем для строительства высотных домов, расходы на инженерное оборудование минимальны, что тоже позволяет снизить себестоимость.
коттеджные поселки как способ организации индивидуального жилищного строительства
Индивидуальные жилые дома оптимально строить или приобретать в коттеджных поселках. Организованные коттеджные поселки являются относительно новым объектом для отечественного градостроения, однако в последние годы все более набирают популярность как среди девелоперов, так и среди потребителей.
Коттеджные поселки в основном сгруппированы вокруг крупных городов, так как покупатели такой недвижимости, как правило, работают в городе. Их приоритетом является круглогодичное проживание в загородных, более благоприятных экологических и эстетических условиях [1] (Vlasov, 2016).
Коттеджный поселок - это современный мини-город, построенный по заранее определенному генеральному плану, на огороженной и охраняемой территории. В границах коттеджного поселка имеется как частная территория, так и территория общего пользования. На общественной территории, как правило, размещают административные здания, инженерные сооружения, гостевые парковки, детские площадки, скверы и иные объекты инфраструктуры [15].
Отличительная особенность коттеджного поселка - обязательное согласование проекта коттеджного поселка в контролирующих государственных инстанциях. Необходимо отметить, что стоимость владения землей индивидуального жилищного строительства выше стоимости владения земельным участком в садоводческих или дачных некоммерческих объединениях.
Анализ современных особенностей развития рынка позволяет констатировать, что все более распространенной ситуацией является продажа квартир в городе с целью приобретения индивидуального дома в коттеджном поселке. При этом для покупателя становится важен срок сдачи/готовности объекта и возможность быстрого заселения, так как основной целью покупки загородного дома является дом для постоянного проживания, т.е. единственное место жительства [13] (Uchinina, ^ШуН, Biksalieva, 2012).
Рисунок 2. Факторы, препятствующие росту коттеджного строительства Источник: составлено автором
Несмотря на готовность многих семей менять свои городские квартиры на загородную недвижимость, в современный момент существуют как минимум четыре основных фактора, сдерживающих спрос на данном рынке (рис. 2).
Транспортная доступность загородных участков является очень важным фактором, сдерживающим приобретение индивидуального жилья, так как купив коттедж за городом, они будут тратить на проезд гораздо больше времени, постоянно зависеть от личного автомобиля и состояния на дорогах.
Для того чтобы коттеджные поселки были комфортны для постоянного проживания, необходима развитая транспортная сеть, которая должна обеспечивать свободную и быструю возможность проезда до городской инфраструктуры. В развитии концепции загородной жизни должны быть заинтересованы не только инвесторы, но и государство, так как без его содействия и финансирования решить вопросы транспортной инфраструктуры не представляется возможным [11] (Terskaya, Davydenko, 2016).
Для стимулирования строительства коттеджных поселков необходимо также развивать социальную инфраструктуру: строить на территории коттеджных поселков или в непосредственной близости объекты социально-культурного назначения, предприятия и организации системы здравоохранения, школы и детские сады, спортивные и торговые комплексы и другие различные предприятия сферы услуг и развлечений, предприятия общественного питания, учреждения по оказанию услуг финансово-кредитного и правового характера. Данные объекты тоже не смогут развиваться только на рыночной основе, необходима финансовая поддержка государства [5] (Zakirov, Bogomolov, 2011).
Отсутствие опыта и привычки жизни в организованных коттеджных поселках за городом в сочетании с минимальным объемом пропаганды преимуществ загородной жизни становятся причиной недопонимания со стороны покупателей: «за что они должны платить?».
Слабое развитие ипотеки загородного жилья также является сдерживающим фактором развития индивидуального жилищного строительства. Несмотря на общую тенденцию к снижению кредитных ставок в стране, процент на покупку индивидуальной жилой недвижимости сравнительно выше, чем при покупке квартиры в многоквартирном доме. Также возможности покупателей по оформлению ипотечного кредита ограничены требованиями банков к предмету залога [6] (Klescheva, 2014).
Одним из основополагающих факторов, ограничивающих развитие коттеджного строительства, является правовая чистота вопросов статуса земли под строительство. Переоформление назначения земель с сельскохозяйственных на земли под индивидуальное жилищное строительство на сегодняшний день представляет собой очень трудоемкий, длительный и затратный процесс. При этом во время переоформления документов девелоперы не могут продолжать реализовывать свой проект и, как следствие, получать доход. Однако переоформление необходимо для увеличения выбора местоположения будущих коттеджных поселков [1] (Vlasov, 2016).
В этой связи у покупателей возникает недоверие к застройщику и желание приобретать готовые объекты вторичного рынка, чистые с правовой точки зрения и уже обеспеченные коммуникациями.
основные критерии, определяющие стоимость земельных участков в коттеджных поселках
Для выявления характерных черт и тенденций рынка индивидуальной недвижимости в Республике Татарстан и в городе Казань в частности было исследовано и проанализировано более 50 существующих коттеджных поселков. Среди них проекты как эконом-класса, так и бизнес-сегмента, уже состоявшиеся и только стартующие. Данное исследование позволило составить максимально полную картину событий, происходящих в данном сегменте рынка [9] (Romanyuk, 2014).
Коттеджные поселки анализировались по следующим признакам: месторасположение поселка; статус земли; этап реализации проекта; количество и средний размер участков, реализующихся в поселке; стоимость 100 кв. м. земли участка; наличие коммуникаций на участках; качество дорожного покрытия внутри поселка; социальная инфраструктура поселка; обеспечение безопасности жителей поселка; экологические условия в месте расположения поселка; застройщик (инвестор) проекта [2] (Gaтeev, Zagidullin, Khusnutdinov, 2017).
В ходе данного исследования было выявлено, что преобладающее количество коттеджных поселков Татарстана сконцентрированы вокруг города Казань, на ее долю приходится 14% анализируемых проектов. Наибольшее количество поселков расположены в Лаишевском районе (45%), почти равное количество проектов реализованы в Высокогорском и Зеленодольском районах (10-15%), замыкают список Верхнеуслонский и Пестречинский районы (8%).
Абсолютное большинство коттеджных поселков (90%) реализуются на земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, однако существуют проекты, реализуемые на землях, предназначенных для личного подсобного хозяйства и дачного некоммерческого партнерства. Данная ситуация связана с дефицитом земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, а также с дорогостоящей и продолжительной процедурой перевода статуса земель в необходимую категорию. Тем не менее при грамотном подходе данный фактор не мешает этим проектам хорошо развиваться.
На рынке загородной недвижимости существуют как реализованные проекты, ведущие свою историю с 2003 года, так и стартующие, что говорит о том, что в республике уже существует определенный опыт строительства организованных коттеджных поселков, а также о том, что данное направление перспективно для инвестирования.
Количество участков и их размер варьируются в зависимости от того, в каком сегменте позиционирует себя тот или иной коттеджный поселок. Существуют проекты как с небольшим количеством наделов, так и со значительным количеством, до 900 наделов. Минимальное количество земли составляет 4 сотки.
Стоимость 100 кв. м земли также сильно варьируется. Цена зависит от класса поселка. Причем бизнес и эконом сегмент составляют примерно одинаковые доли (43%), а количество элитных поселков значительно меньше. Основным фактором, влияющим на стоимость земельного участка, несомненно, является его близость к городу Казань. Так, участки стоимостью от 45 до 85 тыс. руб. за 100 кв. м расположены в среднем в 45 км от центра Казани, участки стоимостью от 100 до 190 тыс. руб. за 100 кв. м в 30 км от центра Казани, а участки стоимостью от 200 до 500 тыс. руб. за 100 кв. м в 17 км от центра Казани, т.е. в большинстве своем находятся в черте города.
Обеспеченность земельных участков коммуникациями подразумевает обеспеченность газом, водой и электричеством. Коттеджные поселки в Республике Татарстан реализуются в большинстве своем со всеми подведенными коммуникациями (65%).
Прокладка дорожного покрытия на территории коттеджного поселка - дорогостоящая процедура, и не все застройщики берут на себя обязательства по их проведению. Тем не менее сегодня невозможно представить себе поселок в бизнес- или элит-сег-менте, не оборудованный асфальтированным подъездом к каждому дому, ведь при наличии плохих погодных условий по некоторым видам грунтовых дорог проехать на многих видах транспорта не представляется возможным. Поэтому при реализации коттеджного поселка, предназначенного для круглогодичного проживания людей, необходимо строительство асфальтированных или, по крайней мере, щебеночных дорог [10] (Sayfullina, Loginovskaya, 2015).
На сегодняшний день только 28% поселков встречают своих жителей асфальтированными дорогами. Обычно такими дорогами располагают поселки элитного и бизнес-сегментов, давно существующие на рынке. В эконом-сегменте или на стадии реализации нового проекта в коттеджных поселках в лучшем случае прокладываются
щебеночные дороги (45%), а в худшем застройщик оставляет грунтовые дороги (27%), аргументируя такое решение низкой стоимостью земельных участков.
Строительство социальной инфраструктуры - самая дорогостоящая и наименее экономически оправданная для инвестора часть затрат на строительство коттеджного поселка. Многие застройщики в эконом- сегменте сразу оговаривают, что проект не предусматривает никакой социальной инфраструктуры, на долю таких поселков приходится 32%. Остальные закладывают строительство детских площадок, детских садов, магазинов, кафе, обустройство пляжей в стоимость участков, но по факту либо не реализуют ее совсем, либо ждут, когда в поселке появится достаточное количество семей, проживающих на постоянной основе. Остальные предполагают, что жители поселка будут пользоваться инфраструктурой ближайших населенных пунктов [9] (Romanyuk, 2014).
Под безопасностью понимается наличие огороженной территории, квалифицированной охраны, пропускной системы въезда в поселок транспорта, видеонаблюдения. Огороженная территория - один из факторов, отличающий организованный коттеджный поселок от хаотичной малоэтажной застройки, обеспечение клубности и закрытости жителей. Тем не менее только 24% анализируемых поселков обеспечивают безопасность по всем пунктам, 35% поселков имеют только ограждение и входную группу, 40% поселков не имеет даже ограждения.
Республика Татарстан - экологически благоприятный регион. Проанализировав коттеджные поселки Республики Татарстан, можно уверенно сказать, что значительное их большинство, а именно 73% поселков, расположены в хороших и отличных экологических условиях, т.е. расположены вдалеке от шумных трасс и вредных производств, вблизи лесных массивов и водоемов. 22% поселков получили оценку «средне», что основано на отсутствии в непосредственной близости от поселков лесных массивов и водоемов, но имеющих лучшую экологическую обстановку, чем городская среда.
Еще одной особенностью коттеджных поселков Республики Татарстан является то, что основу предложения составляют участки без подряда, т.е. реализуются не готовые дома, а свободная земля, на которой покупатель может возвести дом самостоятельно. Существуют предложения, когда застройщик предлагает несколько вариантов домов на выбор покупателя и возводит их по заказу покупателя уже после приобретения земельного участка.
Выявление наиболее приоритетных факторов,
влияющих на выбор земельного участка в коттеджном поселке
Одним из самых главных факторов, от которого будет зависеть жизнеспособность проекта коттеджного поселка, является стоимость 100 кв. м. земли. Стоимость земельных участков не должна быть завышена, должна соответствовать набору предоставляемых застройщиком услуг, быть конкурентоспособной и оправданной в современных рыночных условиях, а также обеспечивать инвестору нормальную прибыль. Другими словами, застройщик должен быть экономически заинтересован в честной и своевременной реализации своего проекта, а потребитель должен четко осознавать, за что он
Ерритектурсг-ЗЕСдшафтстш гбзик поселка статус земзи этап реализации проекта репутация застройщика обеспечение безгпассгЕти сазичие социальной исфраструктурт сазичие и качество всутрипосезковтр дорог экологические условия в поселке трасспортсая доступю^ь до города сазичие коммусикаций се участках
0 20 40 60 80 100 120
Беззт
Рисунок 3. Порядок критериев выбора участка вкоттеджном поселке по степени значимости для
респондентов
платит, и получать все обещанные застройщиком услуги в установленные сроки и в полном объеме.
Для выявления наиболее значимых факторов, определяющих выбор земельного участка в коттеджном поселке, р ешено было при бегнуть к м етоду анкетиро вания. Респондентами высяупили 1Т5 человзк различных возрастов (от 24 до 57 лет). Из них женщины составили 63% опрошенных, а мужчины 37%. В анкете были перечислены факторы, которые респонденты располагали в порядке значимости.
В зависимости от значимости фактора для респондента критерию присваивалась оценка от 1 до 0,1, т.е. если критерий попал на первое место, то это соответствовало 1, если на второе, то 0,9, и так далее. Затем полученные оценки по каждому критерию складывались. Итоговые суммы набранных весов позволили сделать вывод о том, на какие критерии потребители обращают наибольшее внимание при выборе участка в коттеджном поселке (рис. 3).
Полученные результаты свидетельствуют о том, что самыми важными факторами для покупателей являются наличие инженерных коммуникаций и транспортная доступность поселка. На второй уровень вышли экологические условия, наличие и качество внутрипоселковых дорог, а также социальная инфраструктура. На третьем уровне оказались обеспечение безопасности, репутация застройщика, этап реализации проекта и статус земли. На последней строчке оказался архитектурно-ландшафтный облик поселка.
заключение
Строительство жилья является основой жизнедеятельности любой экономики в мире. Проведенный анализ жилищного рынка показал, что в России 40% введенного жилья приходится на индивидуальные жилые дома. Многие семьи, особенно семьи с
детьми, не хотят жить в многоквартирных домах, а хотели бы жить в индивидуальных домах, что подтверждается социальным опросом, проведенным Всероссийским центром изучения общественного мнения.
Строительство домов в коттеджных поселках получило широкое распространение вокруг крупных городских агломераций. Исследование более пятидесяти коттеджных поселков около города Казани показало, что большинство из них расположено либо в самой Казани, либо в Лаишевском муниципальном районе. 90% анализируемых поселков реализованы на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство. Минимальный размер предлагаемых к приобретению участков составляет 4 сотки. Большинство поселков (порядка 65%) имеют обеспечение газом, водой и электричеством. Однако только 28% анализируемых поселков предлагают своим жителям асфальтированные дороги, в основном это поселки элит- или бизнес-класса. Огороженная территория, охрана и пропускная система въезда отличает коттеджные поселки от стихийной малоэтажной застройки, и лишь 24% анализируемых проектов обеспечивают все указанные характеристики, а 40% не имеют даже ограждения.
Обеспечение социальной инфраструктурой либо идет с отставанием, либо вообще отсутствует во многих коттеджных поселках. Особенно низок этот показатель в поселках эконом-класса, когда застройщики не занимаются социальной инфраструктурой, обеспечивая более низкую стоимость за 100 кв. м. земли. Цена за 100 кв. м земли является очень важным фактором для покупателей и может варьироваться от 45 до 500 тыс. рублей за 100 кв. м. Отличительной особенностью коттеджных поселков около города Казань является предложение только земельных участков с возможностью дальнейшего строительства индивидуального жилого дома.
Проведенный социологический опрос распределил наиболее значимые факторы выбора земельных участков в коттеджных поселках в следующей последовательности - обеспеченность инженерными коммуникациями, транспортная доступность, экологические условия, качество внутрипоселковых дорог, социальная инфраструктура и обеспечение безопасности.
Проведенное исследование может быть полезно девелоперским компаниям, которые уже на этапе концепции будущего поселка смогут определить ориентировочную продажную стоимость за 100 кв. м. земельного участка и скорректировать свое ценностное предложение, подобрав тот или иной набор благ, которым будет обладать коттеджный поселок. Потенциальному покупателю также будут интересны полученные результаты, которые позволят ему определить ценовую корректность коммерческого предложения и понять, на чем девелопер пытается сэкономить, предлагая приобрести участок в конкретном коттеджном поселке.
ИСТОЧНИКИ:
1. Власов С.А. Малоэтажное жилищное строительство в Дальневосточном федеральном округе: тенденции, особенности, проблемы // Жилищные стратегии. - 2016. - № 4. - с. 299-312. - аок 10.18334/^.3.4.37354 .
2. Гареев И.Ф., Загидуллин А.Р., Хуснутдинов Ф.Ф. Малоэтажное строительство вокруг
г. Казань: масштабы, технологии, перспективы // Российское предпринимательство. - 2017. - № 23. - с. 3815-3826. - аок 10.18334/гр.18.23.38811 .
3. Гареев И.Ф., Карбова Л.Ю. Атрибуты современного рынка жилой недвижимости //
Российское предпринимательство. - 2017. - № 23. - с. 3789-3798. - аок 10.18334/ гр.18.23.38748.
4. Евсюкова А.И., Учинина Т.В. Анализ основных факторов, влияющих на величину
рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства (на примере Пензенской области) // Современные проблемы науки и образования. - 2014. - № 6. - с. 577. - иг1: ЬИ:р://8с1епсе-еаиса:юп.ш/ш/а11:1с1е/у1е'№?1а=16514.
5. Закиров А., Богомолов А.О. Влияние социальной инфраструктуры на развитие ма-
лоэтажного домостроения в России // Вестник Брянского государственного университета. - 2011. - № 3. - с. 24-27. - иг1: ЬИр8://суЬег1ешпка.ги/агис1е/п/уНуаше-8о181а1поу-т£га81гикШгу-па-гагуШе-та1ое1агЬподо-аото81гоетуа-у-го88п.
6. Клещева О.А. Исследование факторов, определяющих развитие малоэтажного стро-
ительства в Республике Татарстан // Вестник экономики, права и социологии. -2014. - № 3. - с. 47-49. - иг1: Ь«р://-№^^.уе81:пукер8.ш/0314/9.Ы:т.
7. Коростелева Т.С. Российский рынок жилья и ипотечного кредитования в 2014 году:
состояние, проблемы и механизмы государственного регулирования // Жилищные стратегии. - 2014. - № 1. - с. 25-44. - аок 10.18334/^.1.1.55.
8. Кутырев В.Г., Стеклов А.М. Перспективы индивидуального жилищного строитель-
ства в России // Современные проблемы науки и образования. - 2014. - № 3. - иг1: Ы::р://8с1епсе-еаиса1:юп.ги/ги/агис1е/у1е'№?1а=13092.
9. Романюк Г.Д. Развитие рынка жилой недвижимости в регионах России (на примере
Санкт-Петербурга) // Современные технологии управления. - 2014. - № 6(42). -с. 56-60. - иг1: Ьир8://8оутап.ш/а111с1е/4211.
10. Сайфуллина С.Ф., Логиновская И.Д. Перспективы развития малоэтажного жилищного строительства в России // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. - 2015. - № 5(77). - с. 4. - иг1: Ьйр://иес8.ги/1од18ика/ ^ет/3490-2015-05-08-12-47-21.
11. Терская Л.А., Давыденко Л.И. Исследование имиджевых характеристик коттеджного поселка // Территория новых возможностей: Вестник Владивостокского государственного университета экономики и сервис. - 2016. - № 1. - с. 235-241. - иг1: Ь::р://8с1епсе.уу8и.ги/8с1еп:1£1с-)оигпа18/)оигпа1/агсЬ1уе.
12. Улицкая Н.Ю., Акимова М.С., Ишамятова И.Х. Анализ рынка и диагностирование потребителей индивидуальных жилых домов в Пензенском городском округе // Жилищные стратегии. - 2016. - № 4. - с. 261-278. - аок 10.18334/^.3.4.37160 .
13. Учинина Т.В., Толстых Ю.О., Биксалиева Д.Р. Особенности строительства и развития коттеджных поселков эконом-класса, удовлетворяющих требованиям энерго-
эффективности и экологичности (на примере г. Пензы) // Современные проблемы науки и образования. - 2012. - № 4. - с. 189. - url: http://science-education.ru/ru/ article/view?id=6701.
14. Черницова Т.В., Учинина Т.В. Анализ развития малоэтажного строительства в районах Пензенской области // Современные проблемы науки и образования. - 2015. - № 1-1. - c. 457. - url: http://science-education.ru/ru/article/view?id=17173.
15. Всероссийского центра исследований общественного мнения. [Электронный ресурс] . URL: https://www.wciom.ru/fileadmin/file/reports_conferences/2015/2015-10-07-zhkh.pdf ( дата обращения: 16.08.2018 ).
16. Консультант Плюс. [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_51057/c7b7d54bb98fd39daf4b04c73897fa605287818d( дата обращения: 10.08.2018 ).
17. Градостроительный Кодекс РФ. [Электронный ресурс]. URL: http://www.gradkod. ru/statya-49 ( дата обращения: 13.08.2018 ).
18. Федеральная служба государственной статистики. [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/ building ( дата обращения: 31.07.2018 ).
19. Бюллетень о текущих тенденциях российской экономики, декабрь 2017. Сайт Аналитического центра при Правительстве Российской Федерации. [Электронный ресурс]. URL: http://ac.gov.ru/files/publication/a/15681.pdf ( дата обращения: 14.08.2018 ).
20. Сайт Центрального банка Российской Федерации. [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/statistics/?PrtId=ipoteka ( дата обращения: 16.08.2018 ).
references:
Chernitsova T.V., Uchinina T.V. (2015). Analiz razvitiya maloetazhnogo stroitelstva v rayonakh Penzenskoy oblasti [Analysis of low-rise construction in the area penza region]. Modern problems of science and education. (1-1). 457. (in Russian).
Evsyukova A.I., Uchinina T.V. (2014). Analiz osnovnyh faktorov, vliyayuschikh na velich-inu rynochnoy stoimosti zemelnyh uchastkov, prednaznachennyh dlya individualnogo zhilischnogo stroitelstva i vedeniya lichnogo podsobnogo khozyaystva (na primere Penzenskoy oblasti) [The analysis of the major factors influencing the size of market value of the land plots intended for individual housing construction and maintaining personal subsidiary farm (on the example of the penza region)]. Modern problems of science and education. (6). 577. (in Russian).
Gareev I.F., Karbova L.Yu. (2017). Atributy sovremennogo rynka zhiloy nedvizhi-mosti [Attributes of the modern residential real estate market]. Russian Journal of Entrepreneurship. 18 (23). 3789-3798. (in Russian). doi: 10.18334/rp.18.23.38748.
Gareev I.F., Zagidullin A.R., Khusnutdinov F.F. (2017). Maloetazhnoe stroitelstvo vokrug g. Kazan: masshtaby, tekhnologii, perspektivy [Low-rise construction around Kazan: scale, technologies, prospects]. Russian Journal of Entrepreneurship. 18 (23). 3815-3826. (in Russian). doi: 10.18334/rp.18.23.38811 .
Klescheva O.A. (2014). Issledovanie faktorov, opredelyayuschikh razvitie maloetazhnogo stroitelstva v Respublike Tatarstan [Analysis of Factors of Development of Low-Height Construction in the Republic of Tatarstan]. The Review of Economy, the Law and Sociology. (3). 47-49. (in Russian).
Korosteleva T.S. (2014). Rossiyskiy rynok zhilya i ipotechnogo kreditovaniya v 2014 godu: sostoyanie, problemy i mekhanizmy gosudarstvennogo regulirovaniya [Russian housing and mortgage market in 2014: state, problems and mechanisms of state regulation]. Russian Journal of Housing Research. 1 (1). 25-44. (in Russian). doi: 10.18334/ zhs.1.1.55.
Kutyrev V.G., Steklov A.M. (2014). Perspektivy individualnogo zhilischnogo stroitelstva v Rossii [Perspectives of individual housing in russia]. Modern problems of science and education. (3). (in Russian).
Romanyuk G.D. (2014). Razvitie rynka zhiloy nedvizhimosti v regionakh Rossii (na prim-ere Sankt-Peterburga)[The development of the housing market in Russian regions by the example of Saint Petersburg].Modern management technologies. (6(42)). 56-60. (in Russian).
Sayfullina S.F., Loginovskaya I.D. (2015). Perspektivy razvitiya maloetazhnogo zhilischno-go stroitelstva v Rossii [Prospects of development of low-rise housing construction in Russia]. Management of economic systems: scientific electronic journal. (5(77)). 4. (in Russian).
Terskaya L.A., Davydenko L.I. (2016). Issledovanie imidzhevyh kharakteristik kottedzh-nogo poselka [Study image characteristics of cottage settlement]. Territoriya novyh vozmozhnostey: Vestnik Vladivostokskogo gosudarstvennogo universiteta ekonomiki i servis. (1). 235-241. (in Russian).
Uchinina T.V., Tolstyh Yu.O., Biksalieva D.R. (2012). Osobennosti stroitelstva i razvitiya kottedzhnyh poselkov ekonom-klassa, udovletvoryayuschikh trebovaniyam energoef-fektivnosti i ekologichnosti (na primere g. Penzy) [Features construction and development housing estates economy class meets the requirements of energy efficiency and environmental (for example penza)]. Modern problems of science and education. (4). 189. (in Russian).
Ulitskaya N.Yu., Akimova M.S., Ishamyatova I.Kh. (2016). Analiz rynka i diagnostirovanie potrebiteley individualnyh zhilyh domov v Penzenskom gorodskom okruge [Market analysis and diagnosis of consumers of detached houses in Penza urban district]. Russian Journal of Housing Research. 3 (4). 261-278. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.3.4.37160 .
Vlasov S.A. (2016). Maloetazhnoe zhilischnoe stroitelstvo v Dalnevostochnom federal-nom okruge: tendentsii, osobennosti, problemy [Low-rise housing construction in the Far Eastern Federal District: trend, features, problems]. Russian Journal of Housing Research. 3 (4). 299-312. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.3.4.37354 .
Zakirov A., Bogomolov A.O. (2011). Vliyanie sotsialnoy infrastruktury na razvitie malo-etazhnogo domostroeniya v Rossii [The impact of social infrastructure on the development of low-rise housing in Russia]. The Bryansk State University Herald. (3). 24-27. (in Russian).
