CC BY
67
Чугунова Ю.В. Особенности развития малоэтажного строительства в республике
Татарстан Дата: 27/11/2010 Номер: (24) УЭкС, 4/2010
Аннотация: В статье рассматриваются вопросы развития малоэтажного жилищного строительства в Республике Татарстан. По результатам исследования выявлена современная специфика индивидуальной застройки в регионе, проявляющаяся в интересе к строительству мегапроектов. При этом из реализующихся проектов большинство коттеджных поселков строится по так называемой затратной технологии. Обозначенные автором мероприятия позволят обеспечить короткий инвестиционный цикл, что будет условием снижения стоимости жилья.
Ключевые слова: Загородное жилье, малоэтажное строительство, индивидуальное жилищное строительство, коттедж, развитие территорий.
Abstract: In article questions of development of low housing construction in Republic Tatarstan are considered. By results of research modern specificity of individual building in the region, shown in interest to building of megaprojects is revealed. Thus the majority of cottage settlements is under construction of realized projects on so-called expensive technologies. The actions designated by the author will allow to provide a short reinvestment cycle that will be a condition of depreciation of habitation.
Keywords: Country habitation, low building, individual housing construction, cottage, development of territories.
Чугунова Юлия Владимировна кандидат экономических наук, доцент Казанский государственный архитектурно-строительный университет
iuli-00727.@yandex.ru
Выходные данные статьи: Чугунова Ю.В. Особенности развития малоэтажного строительства в республике Татарстан // Управление экономическими системами: электронный научный журнал, 2010. - № 4 (24). - № гос. рег. статьи 0421000034/. -Режим доступа к журн.: http://uecs.mcnip.ru.
Введение
Актуальность развития жилищного строительства определяется тем, что, несмотря на создание в Российской Федерации полноценного рынка жилой недвижимости, улучшить свои жилищные условия самостоятельно или с использованием рыночных механизмов на сегодняшний день способна малая часть семей, обладающая доходами выше среднего.
Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются невысокие доходы, высокая стоимость жилья, низкая доступность долгосрочных
ипотечных жилищных кредитов, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке. Данные социологических обследований в 2009 году, приводимые Министерством регионального развития Российской Федерации, показывают, что жилищная проблема стоит перед 60 процентами российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями.
Кроме указанных причин на рынке жилья, перечень проблем, препятствующих инвестиционной активности в жилищном строительстве, включает в себя невозможность в массовом порядке реализации крупных жилищных проектов индивидуального жилищного строительства.
Становление рынка малоэтажного жилья
В ходе исследования, подготовленного для разработки республиканской целевой программы «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан в 2011-2015 годах», было выявлено, что в основном население предпочитает для проживания многоквартирные дома, и около трети респондентов хотели бы иметь индивидуальный дом [1].
Из респондентов, выбравших индивидуальный дом, большинство предпочли, чтобы их дом находился в рамках организованного поселка, и лишь десятая часть остановила свой выбор на индивидуальном доме в виде неорганизованного строения. Последние свой выбор мотивировали дороговизной жилья в организованных поселках, поэтому у такой группы населения будет пользоваться наиболее высоким спросом самое недорогое жилье, но в рамках организованных поселков, что возможно в рамках комплексной малоэтажной застройки эконом-класса.
Сегмент малоэтажного жилья начал активное развитие в 2003-2004 гг., когда в силу благоприятной экономической конъюнктуры у части населения появились возможности для переезда в индивидуальные дома, а застройщики предложили адекватную строительную политику.
Строительство организованных поселков в начале данного периода было сконцентрировано вокруг столицы Республики Татарстан - Казани. Первые проекты поселков позиционировались в сегментах бизнес- и элит-классах. По мере улучшения экономической ситуации в республике и повышения благосостояния среднего класса на рынке появились поселки эконом-класса, а также расширили свое территориальное присутствие. В частности, появилось множество реализуемых и проектируемых поселков эконом-класса в Елабужском, Пестречинском, Алексеевском, Чистопольском, Арском, Мензелинском районах, г. Набережные Челны и Нижнекамск. В целом, наибольшую долю из реализуемых девелоперами проектов составляют коттеджные поселки эконом-класса.
Большая часть поселков возводится на удалении не более 40-50 км от города. Месторасположение застраиваемой зоны, классически, предопределено наличием центров притяжения - лесной зоны или естественных водоемов (или их комбинация). Наибольшей популярностью для застройки вблизи г.Казань служат два направления -Зеленодольское и Лаишевское. Главными факторами выбора этих направлений являются наличие транспортных магистралей федерального значения, развитая инфраструктура, относительная близость к Казани, выгодный природный ландшафт и экологическая чистота.
Большую часть от общего количества поселков этих направлений составляют поселки
бизнес-класса и смешанного типа, включая домовладения бизнес- и эконом-класса. Разброс по площадям домовладений в смежных сегментах элит и бизнес-класса достаточно высок - от 120 до 440 кв.м. Декларируемая средняя стоимость 1 кв. метра жилья в поселках - самая высокая в республике - 44,5 тыс. руб.
Основу строительства коттеджных поселков в более отдаленных и менее экономически развитых районах - Елабуга, Чистополь, Заинск, Мензелинск, Менделеевск, Арск, Агрыз, Лениногорск, Алексеевское - составляют поселки эконом-класса [1].
Спецификой реализации проектов строительства коттеджных поселков является наличие планов по строительству мегапроектов. В Зеленодольском районе реализуется проект «Зеленый Дол», где на территории 1 179 га планируется построить в том числе и малоэтажное жилье общей площадью почти 2,5 млн. кв. м. В Нижнекамском районе проект малоэтажной застройки реализуется на площади 600 га, планируемое количество домов - 3 000, (3 млн. кв. метров жилья). В Пестречинском районе девелоперская корпорация «Антей» реализует проект строительства поселка «Светлый», предполагающий возведение 4 500 домов на территории в 500 га, плановый ввод жилья по проекту составляет около 900 тыс. кв. метров.
Из реализующихся проектов больше половины коттеджных поселков строится по так называемой затратной технологии, т.е. в качестве материала стен используется традиционный кирпич. При этом его использование осуществляется при строительстве коттеджей в любом сегменте. Использование наиболее экологически чистого материала - дерева - наблюдается при строительстве домов в поселках элит-и бизнес-класса. Массовое применение технологии строительства быстровозводимых домов с использованием OSB-панелей (ОСП - ориентированно-стружечных плит) осуществляется только корпорацией «Антей» в рамках строительства поселка «Светлый» в Пестречинском районе Республики Татарстан.
Экономические и технические препятствия опережающему развитию индивидуального жилищного строительства
Как было отмечено выше, значительная часть населения в настоящее время в качестве места проживания рассматривает индивидуальный дом. При этом для массового строительства организованных коттеджных поселков экспертами и участниками рынка жилой недвижимости отмечается необходимость наличия значительных финансовых ресурсов. И в первую очередь застройщиками в качестве причин дороговизны малоэтажного строительства отмечается отсутствие инженерноподготовленных земельных участков. Немаловажной составляющей в деле повышения цены является проблема развития транспортной инфраструктуры, также требующей значительных капитальных вложений. Причем описанные проблемы существуют не только на удаленных от города земельных участках, но и в непосредственной близости от города. Вместе с этим, проблема транспортно-инженерной инфраструктуры заключается не только в финансовой составляющей. Застройщиками среди важнейших рисков отмечаются зависимость длины и географии магистральной инженерной сети от количества собственников земель и полученных согласований, зависимость сроков реализации проекта от длительности согласований и, как результат, непрогнозируемость фактических итоговых затрат на инженерную подготовку территории.
В результате на сегодняшний день выработались два полярных инструмента решения этих проблем - заложить риски в стоимость объекта, чем снизится доступность жилья для покупателей или снизить себестоимость в ущерб качеству и комфорту
проживания.
Решение поставленных вопросов требует комплексного подхода. В частности, требуется разработка комплексной программы развития территорий, что позволит организовать комплексную подготовку инженерной инфраструктуры с учетом перспектив развития. Не менее серьезным решением является упрощение процедур согласования, оперативная подготовка разрешительной документации. Отмечая практику развития малоэтажного строительства в Республике Татарстан добавим, что в регионе сформированы инвестиционные программы по комплексному развитию инженерных сетей в целях реализации загородных проектов. В рамках указанной выше республиканской целевой программы «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан в 2011-2015 годах», сформулированы основы единой классификации объектов малоэтажного строительства.
Вместе с тем, в настоящее время сохранились последствия кризиса, приведшего в 2009 году к сужению ипотечного рынка. В частности, присутствуют прецеденты распродажи девелоперами земельных участков в организованных посёлках (как с подрядом, так и без, как с коммуникациями, так и без инженерного и инфраструктурного обеспечения). Другими словами рынок строительства организованных поселков превращается в рынок распродажи земельных участков, т.е. происходит подмена самой сути рынка организованного строительства - тенденция «ослабления» позиций сегмента организованного строительства и «усиления» сегмента индивидуальных домов, строящихся физическими лицами в районах хаотичной малоэтажной застройки.
Для дальнейшего повышения эффективности и цивилизованности рынка жилой недвижимости необходимо создание единой базы застройщиков, исполнителей, поставщиков услуг и решений, реализованных и перспективных проектов, отзывов собственников жилья и участников рынка.
Привлекательность малоэтажного строительства будет существенно повышена в случае снижения сроков реализации и ввода в эксплуатацию объектов. Также потребуется обеспечить прозрачность и доступность информации о характеристиках объекта, компаниях-исполнителях, услугах и возможностях даже на стадии подготовки территории.
При этом в ранг государственной политики должна быть возведена процедура информирования всех участников рынка (в первую очередь будущих покупателей жилья) о новых строительных материалах и технологиях. Это позволит сформировать объективную оценку особенностей и преимуществ каждого проекта по единым критериям. В итоге, это повысит привлекательность объектов и доверие потенциальных собственников жилья.
Таким образом, мы подошли к основным направлениям снижения себестоимости строящегося жилья. Выделим основные направления:
• необходима реализация крупномасштабных проектов, вплоть до создания городов-спутников. Это потребует строительства не менее 300-400 объектов, что обеспечит эффективное распределение стоимостной нагрузки инженерной и социальной инфраструктуры, а также низкую стоимость эксплуатации;
• индустриализация домопроизводства (подготовка домокомплектов и модулей), что позволит обеспечить большие объемы производства, а благодаря типовым проектам сократятся расходы на проектные работы.
Заключение
Предложенные мероприятия позволят обеспечить короткий инвестиционный цикл,
будут условием снижения стоимости привлеченных инвестиций и высокая оборачиваемость денежных средств. А в условиях экономической неопределённости это позволит быть гибким в ответ на потребности рынка. Будут сделаны первые шаги к перелому сложившейся за десятилетия системы градостроительства, нацеленную на создание городов и иных поселений с высокой плотностью многоэтажной застройки и скученностью населения. Изменение ситуации позволит продемонстрировать населению, что малоэтажное жилье превосходит по комфортности и дешевизне квартиры в многоэтажном железобетонном доме.
Библиографический список
1. Целевая программа «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан в 2011-2015 годах» // Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства. иЯЬ: http://minstroy.tatar.ru/rus/file
/pubZpub_60384.rtf (дата обращения: 29.10.2010)
№ гос. рег. статьи 0421000034/
Это статья Журнал ВАК :: Управление экономическими системами: электронный научный
журнал http ://uecs.mcnip.ru
URL этой статьи: http://uecs.mcnip.ru/modules.php?name=News&file=article&sid=243
