CC BY
30ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ
Том 5 • Номер 4 • Октябрь-декабрь 2018 ISSN 2410-1621 Russian Journal of Housing Research
издательство
Креативная экономика
исследование объема и характеристики спроса на жилую недвижимость в рамках оценки потенциала рынка жилищного строительства и перспектив развития новых территорий г. казани
Георгиевский С.А.1, Грицан О.Е.1, Седлецкая М.В.1, Степанцов П.М.2
1 Агентство стратегического развития «ЦЕНТР», Москва, Россия
2 Лаборатория стратегических исследований Synopsis.Group, Москва, Россия
АННОТАЦИЯ:_
Оценка потенциала рынка жилищного строительства в целях выявления спроса и перспектив развития участка в Кировском районе Казани проведена на основании изучения градостроительного потенциала, особенностей локации, анализа рынка жилой недвижимости, социологического исследования потребительского опыта приобретения жилой недвижимости и платежеспособности населения. На основании исследования определены концепция развития территории, приоритеты позиционирования создаваемого продукта жилой недвижимости для потенциальных целевых аудиторий. Представленные выводы предназначены для государственных и муниципальных органов управления, участников рынка недвижимости и независимых исследователей.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: рынок жилья, жилищное строительство, застройка территорий, комплексная застройка, социологическое исследование, жилищная потребность, жилищные стратегии, развитие территории.
study of the volume and characteristics of demand for residential real estate in the framework of assessing the potential of the housing market and the prospects for the development of new territories of Kazan
GeorgievskiyS.A.1, Gritsan O.E.1, Sedletskaya M.V.1, StepantsovP.M.2
1 Strategic Development Agency "CENTER", Russia
2 Strategic Research Laboratory Synopsis.Group, Russia
Введение
Сектор жилищного строительства является наиболее мультипликативным сектором народного хозяйства [4, 7] (Zakharova, 2016; Ovsyannikova, Rabtsevich, Yugova, 2017), в связи с чем вопросы обеспечения его активности являются одной из ведущих стратегических задач руководства различных уровней [9] (Svyatokha, 2013).
Данное социологическое исследование проведено в 2018 году с целью обоснования выбора варианта застройки крупного земельного участка в Казани. Исследуемый участок расположен на территории с естественными и трансформированными лесными ландшафтами с перепадом высот рельефа от 75 до 100 м. На участке расположены заброшенные объекты бывшей военной базы: фрагменты транспортной инфраструктуры (грунтовые дороги), а также находящиеся в руинированном состоянии и частично демонтированные здания (склады, казарменные помещения).
Казань является крупным историко-культурным, промышленно-деловым и научно-образовательным региональным центром и с населением 1,24 млн человек и занимает второе место по количеству населения среди городов Приволжского федерального округа после Нижнего Новгорода (1,26 млн человек) и шестое место в России [14].
Положение в центре Кировского района, удаленное от его густонаселенных кварталов и главных точек роста, окружение лесными природными территориями и зонами транспортной инфраструктуры, а также отделенность рекой Казанкой от центра города определяет «анклавность» исследуемой территории.
На основании Постановления Кабинета министров РТ № 356 от 08. 06. 2017 «О создании Республиканского фонда поддержки» земельный участок площадью 7 599 195 кв. м (759,9 га) с кадастровым номером 16:50:000000:15597 и расположенными на нем объектами недвижимости передан в «Республиканский фонд поддержки» в виде добровольного имущественного взноса на формирование средств Фонда.
ABSTRACT:_
Assessment of the potential of the housing construction market in order to identify the demand and prospects for the development of the site in the Kirov district of Kazan (Republic of Tatarstan) was carried out on the basis of the study of urban development potential, features of the location, analysis of the residential real estate market, sociological research of consumer experience in the acquisition of residential real estate and the solvency of the population. Based on the research, the concept of development areas and priorities positioning to create products of residential property to potential target audiences are defined. The presented conclusions are intended for state and municipal authorities, real estate market participants and independent researchers.
KEYWORDS: housing market, housing construction, development of territories, complex building, case study, housing need, housing strategy, development of the area.
JEL Classification: R21, R31, P25 Received: 01.12.2018 / Published: 30.12.2018
© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers
For correspondence: Georgievskiy S.A. (sergei.georgievskii@centeragency.org)
CITATION:_
Georgievskiy S.A., Gritsan O.E., Sedletskaya M.V., Stepantsov P.M. (2018) Issledovanie obema i khara-kteristiki sprosa na zhiluyu nedvizhimost v ramkakh otsenki potentsiala rynka zhilischnogo stroitelst-va i perspektiv razvitiya novyh territoriy g. Kazani [Study of the volume and characteristics of demand for residential real estate in the framework of assessing the potential of the housing market and the prospects for the development of new territories of Kazan]. Zhilischnye strategii. 5. (4). - 501-530. doi: 10.18334/zhs.5.4.40610
Проектируемый участок расположен в центральной части Кировского района Казани на территории бывшей 43-й центральной артиллерийской базы боеприпасов Главного ракетно-артиллерийского управления (ГРАУ) Минобороны РФ.
В связи с указанными выше условиями в исследовании поставлена цель по изучению объема и характеристик спроса на недвижимость для формирования рыночного предложения на крупном земельном участке.
Оценка потенциала рынка жилищного строительства в целях выявления спроса и перспектив развития участка в Кировском районе Казани проведена на основании изучения предпосылок развития территории: градостроительного потенциала, особенностей локации, анализа рынка объектов жилой недвижимости Казани и прилегающих территорий, конкурентной среды города, социологического исследования потребительского опыта приобретения жилой недвижимости и платежеспособности населения.
При формировании уникальных особенностей проекта развития территории был использован международный опыт развития дезурбанизированных территорий, а также учтены лучшие практики жилищного строительства в Казани, отражающие общероссийские тенденции. К примеру, в Казанской агломерации некоторыми авторами выявлена потребность в особом типе жилья для людей старшего поколения [2] (Gareev, Yamaltdinova, 2017). При этом в некоторых регионах можно говорить о субурбанизации как новом направлении развития территорий [8] (Rusanov, 2017). Учитывая, что ситуация на рынке жилья зависит от значительного количества влияющих на него факторов [3, 6] (Zalkind, 2016; (Lebedinskaya, Vladimirov, Varuschenko, Popov, 2017)), исследование включает в себя большой объем задач и исследует значительное количество вопросов.
На основании проведенных исследований и сравнительной экономической оценки вариантов развития была определена рамочная концепция развития территории,
ОБ АВТОРАХ:_
Георгиевский Сергей Андреевич, генеральный директор Агентства стратегического развития «ЦЕНТР» (sergei.georgievskii0centeragency.org)
Грицан Ольга Евгеньевна, руководитель аналитического отдела Агентства стратегического развития «ЦЕНТР» (o1ga.gritsan0centeragency.org)
Седлецкая Мария Владимировна, ведущий аналитик Агентства стратегического развития «ЦЕНТР» (maria.sed1etskaya0centeragency.org)
Степанцов Павел Михайлович, руководитель аналитического отдела Лаборатории стратегических исследований Synopsis.Group (stepantsov@synopsis.group
ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_
Георгиевский С.А., Грицан О.Е., Седлецкая М.В., Степанцов П.М. Исследование объема и характеристики спроса на жилую недвижимость в рамках оценки потенциала рынка жилищного строительства и перспектив развития новых территорий г. Казани // Жилищные стратегии. - 2018. - Том 5. - № 4. - С. 501530. doi: 10.18334/zhs.5.4.40610
определяющая основную идею развития территории, принципы функционально-планировочной организации, ориентировочные показатели развития, а также приоритеты позиционирования создаваемого продукта жилой недвижимости для потенциальных целевых аудиторий.
Данная статья посвящена выявлению объема и характеристик спроса на жилую недвижимость в рамках комплексного исследования «Оценка потенциала рынка жилищного строительства в целях выявления спроса и перспектив развития участка в Кировском районе г. Казани (Республика Татарстан)» и адаптирована под требования журнала «Жилищные стратегии».
Авторами рассмотрены положения различных исследователей о современных моделях эффективной сбалансированности рынков жилья [1] (Galazova, Krasnova, Vilgelm, 2016), о месте платежеспособного спроса населения в обеспечении доступности жилья [5] (Kubasova, 2015) и современные подходы к диагностированию потребителей индивидуальных жилых домов [12] (Ulitskaya, Akimova, Ishamyatova, 2016).
Полная версия исследования «Оценка потенциала рынка жилищного строительства в целях выявления спроса и перспектив развития участка в Кировском районе г. Казани (Республика Татарстан)» опубликована на сайте https://www.researchkzn.ru/
Методика исследования
Территория исследования: Россия, Республика Татарстан, г. Казань.
Сроки проведения исследования: февраль-май 2018 года.
Исследование проводилось тремя основными методами.
1. Телефонный социологический опрос жителей Казани и близлежащих населенных пунктов по репрезентативной выборке.
Объем выборки: 1 000 респондентов, проживающих на территории Казани и близлежащих населенных пунктов.
Телефонные формализованные интервью по технологии САТ1.
Случайная выборка стационарных и мобильных телефонных номеров.
Уровень доверительной вероятности - 97%, статистическая погрешность выборки не превышает ± 2,5%
Квотирование, обеспечивающее репрезентативность опроса по базовым характеристикам населения, проводится по следующим параметрам:
• пол;
• возраст.
2. Целевой телефонный опрос
Объем выборки: 200 человек.
Телефонные формализованные интервью по технологии САТ1.
Случайная выборка стационарных и мобильных телефонных номеров.
Квотирование: намерение приобрести недвижимость в течение 3-х лет.
3. Глубинные интервью с жителями, купившими недвижимость, для определения требований целевого сегмента аудитории к недвижимости
Объем работ: 11 глубинных интервью с людьми, купившими недвижимость в ком-форт+ или бизнес-классе. Глубинные интервью использовались для понимания того, что стоит за запросами отдельных групп потребителей, и не использовались для вынесения количественных оценок.
Характеристика и градостроительный анализ территории
Ключевым достоинством исследуемого участка является сопряжение с обширными пространствами естественных (а также незначительно вторично измененных) подтаежных ландшафтов с хвойно-широколиственными лесами, часть которых формирует особо охраняемую природную территорию местного значения «Городской лесопарк «Лебяжье», а также близость ключевого рекреационно-экологического и эстетического ресурса региона - реки Волги. К локационным недостаткам можно отнести влияние санитарно-защитной зоны Казанского порохового завода и общую неурбанизи-рованность участка, характеризующуюся отсутствием транспортной, социальной и коммунальной инфраструктуры, что обусловлено его расположением в периферийной зоне города (рис. 1).
В 20-минутной изохроне доступности общественным (железнодорожным и наземным) транспортом расположено значительно больше объектов социально-культурно-бытового обслуживания:
• 7 общеобразовательных школ, расположенных в Адмиралтейской слободе, Красной горке, Юдино, а также в поселке Октябрьский;
• 12 дошкольных образовательных учреждений, расположенных в Адмиралтейской слободе, Красной горке, Юдино, а также в поселке Октябрьский;
• 6 поликлиник, расположенных в Адмиралтейской слободе, Юдино, а также в поселке Октябрьский, и дневной стационар Городской больницы № 4;
• 35 продовольственных магазинов;
• 9 аптек.
Общая численность населения Казани по состоянию на начало 2018 года составляла 1 млн 243 тыс. человек, в городе наблюдается постоянный прирост населения. Доля русских среди населения Казани составляет 49%, татар - 47%, также национальный состав представлен чувашами, украинцами, марийцами и удмуртами.
Все основные объекты культурного наследия расположены на территории Адмиралтейской слободы - более 90 памятников археологии, культуры, истории и архитектуры. Среди них - памятник воинам, павшим при взятии Казани в 1551 г., Успенский Зилантов монастырь, Макарьевская церковь, комплекс зданий Казанского порохового завода, кожевенный завод «Кызыл кунче», юбилейная арка «Красные ворота».
Размещение в соответствии с Генеральным планом жилой застройки в пределах рассматриваемой территории имеет следующие предпосылки:
Рисунок 1. Положение участка относительно транспортного каркаса г. Казани Источник: подготовлено авторами
• комфортная транспортная доступность административного и исторического центра;
• межмагистральное положение формируемого планировочного образования с альтернативн ыми выездами на магистрали 1-го класса:
• диверсифцированный общественный транспорт;
• большая глощадь территорпя развития, позволяющая избежать высокоплотной застройки и одновременнл разместить необходимые объекты инфраструктуры;
• сопряжениеучастка с территориями, сохраняющими в перспективе современный вид использования: особо охраняемые природные территории, слабо урбанизированные территории малоэтажной застройки (Старое и Новое Аракчино, садово-дачные товарищества).
Существенными ограничениями развития раосматриоаемой тярритории являются недостаточно высокая пропускная способность транспортных магистралей, связывающих участок с центром города, и необеспеченность объектами социально-культурно-бытового обслуживания населения.
Учитывая благоприятную экологическую обстановку, наличие крупных массивов озелененных территорий, рассматриваемый земельный участок обладает потенциалом для формирования нового «экологоориентированного» типа городской среды и создания позитивного имиджа всего Кировского района.
При этом прилегающая территория Адмиралтейской слободы может стать дополнительным драйвером развития территории Артиллерийских складов за счет развития культурно-развлекательной деятельности и всесезонных туристических услуг.
Среди сильных сторон участка следует отметить его значительный размер и неза-строенность, позволяющие не только создать оптимальную планировочную структуру жилых районов, но и максимально сохранить существующие лесные насаждения. В совокупности с благоприятным экологическим окружением это способствует созданию в черте города Казани городской среды нового типа: максимально экологоори-ентированной.
В то же самое время наиболее слабые стороны участка - необеспеченность социально-гарантированным минимумом объектов обслуживания населения и низкая транспортная доступность - способны оказать влияние на конкурентоспособность создаваемого продукта, как в связи с наличием реальных запросов потребителей на развитую инфраструктуру и транспортную доступность участка, так и в связи с эмоциональным восприятием устоявшегося образа Кировского района у жителей города.
Укрупненная оценка динамики рынка жилой недвижимости
В целях оценки динамики рынка жилой недвижимости в Казани на основании данных статистических баз Росреестра [15] был произведен укрупненный анализ регистрируемых сделок объектов жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке: квартир, отдельно стоящих жилых зданий, земельных участков для индивидуального жилого строительства. Рассматриваемый период ограничивается 2016 годом ввиду изменения формата предоставления информации с 2017 года.
Динамика изменения цен на рынке жилья г. Казани в целом соответствует общероссийским тенденциям, что отмечено и в трудах других исследователей [13] (Khabibrakhmanova, Khabibrakhmanov, 2015).
Динамика регистрации сделок с квартирами в Казани с 2012 по 2016 год показывает резкий спад, совпадающий с кризисным периодом экономики РФ. Начиная с 2015, наблюдается некоторая стабилизация рынка (рис. 2). Следует обратить внимание на тот факт, что изначально квартиры на первичном рынке пользовались большим спросом, но затем квартиры на вторичном рынке обошли по популярности квартиры в новостройках.
Тенденции рынка индивидуального жилищного строительства сов-падают в динамике с тенденциями на рынке квартир: падение в 2013, стабилизация к 2015 и незначительный рост в 2016. Однако здесь, как и в случае с земельными участками, нет преобладания регистрируемых сделок вторичного рынка над первичным (рис. 3).
2БООО 20000 1Б000 10000 Б000 O
2012 2013 2014 201Б 2016
^^—Новостройки ^^—Вторичное жилье
Рисунок 2. Динамика количества зарегистрированных сделок купли/продажи квартир в Казани Источник: составлено авторам и по данным Росреестра
3000 2500 7000 1500 1000 500 О
2012 2013 2011 2015 2016
Новое ИЖС Вторичное ИЖС
Рисунок 3. Динамика спроса на объекта индивидуального жилищного строительства в Казани Источник: составлено авторами по данным Росреестра
Динамика зарегистрированных сделок с объектами жилой недвижимости в Казани и сопряженных районах демонстрирует:
• отнанительную стабилизацию спроса после кризисного спада на все типы объектов на первичном и на вторичном рынках;
• соноатавимость объема спросана ИЖС и земельные участки в Казани и совокупного объема спроса в сопряжкнных районах;
• преобладание спроса на земельные участки малого размера в Казани и среднего размера в прилегающих районах;
• возрастание спроса на ИЖС среднего размера в Казани и прилегающих районах;
• превалирование спроса на квартиры малого размера;
• ощутимое участие объектов вторичного рынка жилой недвижимости в городе Казани.
Учитывая особенности динамики рынка объектов жилой недвижимости в Казани, в ближайшие годы можно ожидать стабильный спрос на объекты жилой недвижимости при условии сохранения макроэкономических тенденций.
За счет планируемого развития транспортной сети и комфортной доступности достижения центра города, улучшения экологической ситуации и соседства с крупными залесенными территориями Кировский район может позиционироваться как привлекательный для приобретения недвижимости в его пределах.
Основным фактором, снижающим конкурентоспособность Кировского района, является его промышленное наследие. После проведения реструктуризации или вывода опасного для окружающей среды и здоровья населения производства данный фактор не будет иметь значимого влияния.
Средняя транспортная доступность Кировского района, также снижающая его конкурентоспособность, по ожиданиям, улучшится по мере реализации мероприятий по развитию УДС, предусмотренных Генеральным планом.
При репозиционировании важно учитывать существующий имидж данного района как социально неблагополучного.
Выявленные конкурентные проекты на рынке недвижимости позволили сформировать ключевые тренды жилищного строительства, которые могут влиять на конкурентоспособность проектов жилищного строительства в Казани:
• Оригинальные дизайнерские концепции благоустройства мест общего пользования.
• Дошкольные и среднеобразовательные учреждения с уникальной системой образования и развитой инфраструктурой.
• Использование экологически чистых материалов и энергосберегающих технологий.
• Концепция «Загородная жизнь в черте города» - формирование коттеджных поселков с автономной коммунальной инфраструктурой, собственными образовательными, коммерческими объектами.
• Благоустройство собственных рекреационных пространств (парки, бульвары).
Таким образом, формирование рынка жилищного строительства в Казани осуществляется:
• на фоне поступательного роста социально-экономических и социально-демографических показателей;
• в высококонкурентной среде в сфере жилищного строительства, характеризующейся наличием большого количества и разнообразия жилой недвижимости, высоким уровнем комфортности жилой среды;
• в условиях стабилизации спроса на объекты жилой недвижимости после кризисного падения большинства сегментов в предыдущие годы.
В сложившихся условиях торговое предложение в сегменте ИЖС, относительно стабильном в рассмотренный период и представленном в настоящее время наименьшим количеством жилых комплексов на строительном рынке, потенциально конкурентоспособно. Тем не менее, в условиях высококонкурентной среды успешность реализации во многом зависит от уникальности торгового предложения.
Оценка объема платежеспособного спроса на жилье
В общей сложности доля людей, планирующих приобретение жилья в Казани (от общего числа респондентов), составляет 46%. При этом среди жителей Казани покупку недвижимости планируют 41%, а из числа близлежащих пригородов - 54%.
Между тем стоит отметить, что 10% рассчитывают на приобретение жилья в предельно долгосрочной перспективе - позже, чем через 5 лет. В целом данный сегмент аудитории можно рассматривать как тот, который только заявляет о своих намерениях. При этом заниматься приобретением недвижимости в обозримом будущем они не собираются.
В краткосрочной перспективе о покупке недвижимости задумывается 8% респондентов - они готовы купить жилье в течение 1 года. Столько же планируют приобретение жилья во временном промежутке от1 до2 лет. В среднесрочной! перспективе (от 2 до 3 лет) покупка недвижимости интересует 7% опрошенных (рис. 4).
я Не позже, чем через 1 год
■ От 1 года до 2-х лет
■ От 2-х до 3-х лет
■ От 3 до 5 лет
■ Позже, чем через 5 лет Нет. не планирую
Рисунок 4. Распределение отлетов на вопрос «Планируете ли вы покупку недвижимости?» Источник: составлено авторами! по данным репрезентативного опроса
Таким образом, можно говорить, что чуть менее % респондентов (23%) в целом заинтересованы в приобретении недвижимости. Тем не менее, необходимо учитывать, что не все из них могут позволить себе заплатить рыночную стоимость за 1 кв. м жилья. В связи с этим мы оценили объем платежеспособного спроса на недвижимость среди опрошенных, исходя из минимальной цены за квадратный метр жилья в 60 тыс. рублей.
В таком случае доля реального платежеспособного спроса составляет 6% от совершеннолетнего населения Казани. В абсолютных значениях это 63 000 человек, исходя из численности совершеннолетнего населения Казани в 1 050 000 человек. Именно столько людей планирует приобрести жилье в краткосрочной и среднесрочной перспективе и готовы заплатить за него минимальную рыночную стоимость.
Чаще всего в качестве предпочтительного объекта недвижимости рассматриваются квартиры в многоэтажных и среднеэтажных домах (рис. 5). Кроме того, довольно популярным вариантом является ИЖС. Реже всего как предпочтительный объект для приобретения рассматривается таунхаус или коттедж без приусадебного участка. Между тем, на основании данных целевого опроса можно заключить, что более 1/3 потенциальных покупателей недвижимости ориентированы на приобретение загородного жилья, будь то таунхаусы или ИЖС. В общей сложности, на приобретение такого жилья рассчитывают 34%.
При этом наибольшая доля платежеспособного спроса приходится на самую краткосрочную перспективу - 39% в течение 1 года, для 61% это чуть более отдаленная перспектива (от 1 года до 3 лет) (рис. 6).
Применительно к различным типам жилья платежеспособный спрос распределяется следующим образом: наибольшую готовность приобрести жилье в самом краткосрочном горизонте демонстрируют те, для кого тип жилья не имеет значения, важен сам факт приобретения недвижимости (41%). Чем ниже этажность, тем реже платежеспособные покупатели готовы приобретать такую недвижимость в ближайшем будущем: в течение года в многоэтажке планируют приобрести 33%, в доме 5-8 эта-
Рисунок 5. Распределение ответов на вопрос: «Какой тип жилья рассматривают в качестве
предпочтительного?»
Источник: данные целевого опрпса; во прос со множественным выбором ответов задавался только тем, кто планирует покупать недвижимость в течение ближайших трех лет
Доля от платежеспособного спроса
Оценка числа людей, которые планируют приобрести недвижимость
27%
Не позже, ч« •м через 1 год От 1 года до 2-« лет От 2-к до 3-х лет
24 318 17 073 21609
Рисунок 6. Распределение по планам приобретения недвижимости Источник: данные репрезентативного опроса
Таблица 1
распределение платежеспособного спроса по типам жилья (данные репрезентативного опроса, вопрос со множественным выбором ответов, относительные величины -% и абсолютные - чел.)
Планируете ли Вы приобре- ИЖС Та/1 |даус Квартира и Ku^ptnpa ц Не имеет
тать жилье для себя или или нот малоэташ средне о много значения
близких и сели да, то в тече- тедж без ном доме этажном этажном
ние какого времени? приуса- — до 1 эта- доме — 5- доме — от
дебного жей 3 этажей 9 и вы ше
участка
Не позже, чем через 1 год 35Е9 0% 1000 5399 ЙООЙ ЙЙ97
15 К, 7% 22% 33% 41%
От 1 годл до 2-м лет 5395 1793 4490 3S02 5395 4490
32% 11% 26% 21% 32% 2Ё%
От 2-х до 3-х лет 3609 0% 4490 /196 0402 оЮЗ
17% 21% 33% 25% ЗЯ%
Источник: составлено авторами
жей - 22%, в доме ниже пяти этажей - 7%. ИЖС в краткосрочной перспективе готовы рассматривать 15% платежеспособных жителей (табл. 1).
На первичный рынок, как правило, ориентированы потенциальные покупатели ИЖС, таунхаусов и многоэтажек. Так, предпочитающие ИЖС и таунхаусы/коттеджи без приусадебного участка чаще планируют покупать недвижимость на рынке первичного жилья (63% и 71%, соответственно). Покупатели многоэтажек рассматривают такой вариант чуть реже - 58%. Перечисленные категории в целом ориентированы на новое жилье (построенное не ранее 5 лет назад), в отличие от тех, кто готов рассмотреть варианты квартиры в малоэтажном или среднеэтажном доме (рис. 7). Так, каждый третий потенциальный покупатель жилья 5-8-этажном доме или в доме не выше 4 этажей готов приобрести жилье не в новостройке, а на вторичном рынке (среди предпочитающих ИЖС, таунхаусы и многоэтажки этот показатель ниже в 2
иже мама
Таунхаус или коттедж без приусадебного участка ММ
Квартира в малоэтажном доме — до 4 этажей ■■в Квартира в среднеэтажном доме — 5-8 этажей
Квартира в многоэтажном доме — от 9 и выше Щ01П
Не имеет значения ^ИН
27%
19%
10% 10%
■ 27% 30%
30% 32%
27% 15%
25%
30%
> Первичное (не было собственников до вас) Вторичное (уже были собственники) в новостройке (то есть в доме не старее 5 лет постройки) Вторичное не в новостройке (то есть в доме не старше 5 лет постройки)
Рисунок 7. Распределение спроса на первичное и вторичное жилье Источник: данные целевого опроса
раза - в пределах 15%). Во многом это объясняется тем, что рынок вторичного жилья в основном представлен домами типовой застройки 1950-70-х гг., которая представлена домами сравнительно низкой этажности.
Сегменты аудитории: общие характеристики
Покупку таунхаусов или коттеджей без приусадебного участка в большем количестве случаев планируют женщины, тогда как мужчины готовы к этому в меньшей степени. При этом такая покупка будет наиболее актуальной для потребителей в возрасте от Т8-45 лет, чей среднемесячный доход в расчете на одного члена домохозяйства составляет порядка 45 тыс. рублей.
По типу занятосои представители данной группы чаще других оеносят себя к руководителям высшего звнна, а также менеджерам среднего звона. Между тем, общая доля руководителей высшего звена и менеджеров среднего звена в данной группе составляет 15% и 14%, соответственно (то есть не превышает 1/3). Их уровень дохода в среднем в 3-3,5 раза выше, чем среди других представителей данного сегмента: наемных работников в офисе (15%), неофисных работников, не занятых физическим трудом (14%) и др. В связи с этим средний уровень дохода в данной группе ниже, чем у руководителей высшего звена и менеджеров среднего звена, несмотря на то, что в процентном соотношении они преобладают.
Таунхаусы или коттеджи без приусадебного участка вызывают больший интерес у потребителей, находящихся в «гражданском» браке (сожительство), а также не состоящих в брачных отношениях. У половины из опрошенных детей нет.
По типу занятости представители данной группы чаще всего относят себя к руководителям высшего звена, а также менеджерам среднего звена.
Данный тип жилья вызывает больший интерес у потребителей, находящихся в
«гражданском» браке (сожительство), а также не состоящих в брачных отношениях. У половины из опрошенных детей нет. Особое внимания таунхаусы и коттеджи вызывают у потребителей, ведущих домашнее хозяйство в одиночку.
Основная мотивация - улучшение жилищных условий (3/4 представителей группы). Также на выбор таунхауса влияет рост уровня дохода и наличие достаточных сбережений.
Потребители из данной группы рассчитывают на привлечение кредитных средств -будь то ипотека, просто кредит в банке и т. д. Также чаще других рассматривают вариант долевого строительства. Они ориентируются на стоимость жилья в размере 3 млн рублей, причем интересующая их площадь приобретаемого жилья колеблется в диапазоне от 75 до 115 кв. м.
Покупку ИЖС в большем количестве случаев планируют мужчины, тогда как женщины готовы к этому в меньшей степени. Такая покупка будет наиболее актуальной для потребителей в возрасте 31-45 лет, чей среднемесячный доход в расчете на одного члена домохозяйства составляет порядка 55 тыс. рублей. Кроме того, в данной группе чаще всего встречаются представители предпенсионного возраста (46-60 лет).
По типу занятости представители данной группы чаще всего относят себя к руководителям бизнеса, предпринимателям, фрилансерам, а также фермерам.
ИЖС привлекает большее внимание потребителей, проживающих в зарегистрированном браке и имеющих несовершеннолетних детей. Размер домохозяйства интересующихся ИЖС часто составляет 4 человека и несколько реже 5 и 6 человек.
Причиной выбора ИЖС становится необходимость расширения площади из-за появления детей. Чаше всего, учитывая средний размер семьи, это уже 2-й или 3-й ребенок в семье.
Потребители из данной группы рассчитывают на собственные средства или средства семьи (помощь родственников). Также чаще других рассчитывают на получение материнского капитала. Они ориентируются на стоимость жилья в размере 3 млн рублей, причем интересующая их площадь приобретаемого жилья колеблется в диапазоне от 75 до 130 кв. м.
И женщины, и мужчины практически в равной степени заинтересованы в покупке квартиры в многоэтажном доме. В целом, женщины заинтересованы в такой покупке немного больше. Наиболее мотивированной группой покупателей следует считать людей в возрасте от 18 до 30 лет, чей среднемесячный доход в расчете на одного члена домохозяйства составляет порядка 60 тыс. рублей.
По типу занятости представители данной группы чаще всего относят себя к работникам, занятым физическим трудом (рабочий на предприятии, спортивный тренер, сантехник, электрик, строитель и т. п.), а также студентам/учащимся.
Квартиры в многоэтажных домах оказываются более привлекательными для потребителей, не состоящих в браке и не имеющих детей. Несколько меньше - для потребителей, размер домохозяйства которых составляет 4 человека.
Многоэтажные дома рассматриваются как возможность улучшения жилищных условий (в таком случае жилье приобретается в новостройке). Реже выбор осуществляется благодаря появлению выгодных предложений на рынке. В таком случае речь чаще всего идет о вторичном жилье.
Наиболее распространенный источник финансирования - ипотека (на нее рассчитывают 3/4 представителей группы). Однако при этом из собственных сбережений и накоплений планируется профинансировать не менее 50% стоимости квартиры. Они хотели бы приобрести жилье стоимостью от 2.7 млн рублей, причем интересующая их площадь приобретаемого жилья колеблется в диапазоне от 50 до 80 кв. м.
Интерес к покупке квартиры в среднеэтажном доме проявлен среди мужчин и женщин примерно одинаково. Тем не менее, в среднем, женщины заинтересованы в этом чуть больше. В основном в такой покупке заинтересованы люди в возрасте 31-45 лет, чей среднемесячный доход составляет порядка 40 тыс. рублей.
По типу занятости представители данной группы чаще всего относят себя к менеджерам среднего звена, а также к пенсионерам.
Нельзя сказать, что квартиры в среднеэтажных домах вызывают более выраженный интерес у какой-то из групп потребителей, выделенных по признаку семейного положения, однако потребители, имеющие совершеннолетних детей, уделяют таким квартирам заметно более пристальное внимание. Такой тип жилья чаще предпочитают респонденты, размер домохозяйства которых составляет 2 (реже 3) человека.
Квартиры в среднеэтажных домах чаще всего покупаются для детей. Зачастую это вторичное жилье.
Наиболее распространенные источники финансирования покупки - собственные сбережения, продажа имущества и ипотечные средства. В половине случаев ипотека составит не более 25% стоимости квартиры. Они ориентируются на стоимость жилья в размере 2,4 млн рублей, причем интересующая их площадь приобретаемого жилья колеблется в диапазоне от 50 до 75 кв. м.
Социально-демографические характеристики сегментов аудитории в зависимости от предпочтительного типа жилья
Покупка таунхаусов или коттеджей без приусадебного участка преимущественно планируется женщинами (рис. 8). Также женщины чаще, чем мужчины, планируют приобретение квартир в многоэтажных домах (от 9 этажей и выше), малоэтажных (до 4 этажей) и среднеэтажных домах (5-8 этажей). Мужчины, в свою очередь, чаще планируют приобретение индивидуального жилья с приусадебным участком (ИЖС).
Представители молодежи (18-30 лет) чаще всего планируют приобретение квартир в многоэтажных домах (52% от планирующих приобретение данного типа недвижимости). Средняя возрастная группа (31-45 лет) ориентирована на приобретение квартир в малоэтажных домах и индивидуального жилья с приусадебным участком. Среди потребителей в возрасте от 46 до 60 лет наиболее популярны ИЖС и квартиры
69% 59%
56%
57%
■ЙММКИ
ИЖС Та^хоус или Квартирае Каартираа Квартира в Не имеет
коттедж без малоэтажном среднеэтажном многоэтажном значения
прирсадерного дммр — до 4 доме — ВС доме — от9и
участка этажей этажей выше
Женский ■ Мужской
Рисунок Л!. Распраделеним по оолу Источник: данные целевого опроса
Рисунок 9. Распределение по возрасту Источник: данные целевого опроса
в среднеэтажных домах. Наиболее возрастная группа ориентирована на приобретение квартир в малоэтажных и среднеэтажных домах (рис. 9).
Наиболее высокий уровень дохода у респондентов, планирующих приобретение квартиры в многоэтажном доме °от 9 эоажей и выше), - 60 000 рублей. (Следом за ними пс данномд показателю располагаются желающие приобрести ИЖС (55 000 рублей). Чуть ниже средний уровень дохода у тех, кто планирует приобретение таунхаусов
Рисунок 10. Среднемесячный уровень дохода в расчете на одного члена домохозяйства Источник: данные целевого опроса, рассчитанные как средневзвешенное значенид доходов респондентов, попавших в каждый сегмент на основании субъективной оценки благосостояния
Таблица 2
Типы занятости
Индивиду- Таунхаус Квартира
альнлежи- илнрст- вмэоо-
льеспри- тедж бег этажном
^адн^ым лрнусадеб- доме — ео
участком ного 4этажэй
(еЖСе
ечэстлэ
Квартира Квартира всреде.д м многоэтажном этажном донэ-Е^-в — от
этажей 9 и выше
Работаю нрсоРя — внйдеоецбмр- 29% рже С^ОГЪ 1МК> Ы^^ДР
насэ. предприниматель. фрилэнсер,
фермтн
8Д е% п— ет 3%
Менеджерсреднегтэвтна 19% 23С ОН 22% б4ер
Наемтый раОмелик е- рфнсе (ряео вой сотрудник, не занятый физическим т-смсО 22% С2% р- ем% 1 ВОР
Неоо^тесО ре мдыгый ОН 19ЕЙ РО* НД,
фиэичесним трудом (водители, офи-
ЦИaHTЫ,ОpСДaBIЫl)
Работниц, занятый физическим тру- 5% 11% 10% 15%
дом [рабочий на предприятии.
_ . - -элантрик, строитель итл)
Студент/уч ащи й ся 8% 5% 5% 7% 14%
Пенсионер 6% 5% 11% 16% 3%
Не работаю (в т. ч. веду домашнее хозяйство) 14% 9% ВК 7% 9%
Накошусь в поиске работы 2% 9% 7% 6% 3%
Источник: данные целевого опроса: вопрос со множественным выбором ответов
или коттеджей без приусадебного участка и квартир в малоэтажных домах, - 45 000 рублей. Наконец, наиболее низкий уровень дохода среди проанализированных групп у планирующих приобретение квартир в среднеэтажных домах - 40 000 рублей (рис. 10).
Тип занятости респондентов наряду с другими социально-демографическими характеристиками оказывает влияние на то, какой тип недвижимости опрошенные рассматривают в качестве потенциального приобретения. Таунхаусы и коттеджи без приусадебного участка популярны у наемных работников в офисе, менеджеров среднего звена и неофисных работников, не занятых физическим трудом (табл. 2). ИЖС интересуют владельцев бизнеса, наемных работников в офисе и менеджеров среднего звена. Квартирами в малоэтажных домах интересуются неофисные работники, не занятые физическим трудом, наемные работники в офисах и респонденты, работающие на себя. Квартиры в многоэтажных и среднеэтажных домах интересны наемным работникам в офисах, менеджерам среднего звена и работающим на себя.
Среди группы потенциальных покупателей квартир в многоэтажных домах удельный вес студентов и работников, занятых физическим трудом, выше, чем в других категориях жилья (например, в ИЖС).
Однако средний уровень дохода среди группы людей, планирующих приобретение жилья в многоэтажных домах, «тянется вверх» за счет высокодоходных групп - предпринимателей и менеджеров высшего звена.
Так, если сравнить средний уровень дохода самых высокодоходных групп (предприниматели и менеджеры высшего звена) среди тех, кто хочет купить квартиру в многоэтажках, и тех, кто предпочитает ИЖС, то мы увидим, что первые зарабатывают значительно больше.
Если посчитать средний уровень дохода людей, планирующих приобретение жилья в многоэтажных домах, без учета предпринимателей и менеджеров высшего звена, то он составит 40 тыс. рублей.
Для понимания жилищных стратегий представителей различных групп потенциальных покупателей недвижимости важной является информация о текущем месте жительства и способе его приобретения. Те, кто рассматривает возможность приобретения таунхауса или коттеджа, в настоящий момент чаще всего проживают в квартире, купленной ими самими или членами их семей, либо в съемном жилье. Наиболее высокая доля проживающих в съемном жилье - среди желающих приобрести квартиру в многоэтажном доме (табл. 3). Следует также отметить, что проживающие в своем коттедже или доме в частном секторе ориентированы на покупку ИЖС.
Наиболее высокая доля живущих в гражданском браке - среди желающих приобрести таунхаусы или коттеджи, а также среди респондентов, ориентированных на квартиры в малоэтажных домах. Респонденты, живущие в зарегистрированном браке, чаще всего встречаются среди тех, кто рассматривает приобретение индивидуального жилья с приусадебным участком или приобретение квартиры в среднеэтажном доме. Не состоящие в браке лица ориентированы на квартиры в многоэтажных домах и таунхаусы или коттеджи без приусадебного участка.
Таблица 3
распределение ответов на вопрос: «В каком жилье проживают?»
Индивидуальное жилье с приусадебным участком (ИЖС)
Тэуннаус Квартира или коттедж е мал оз та ж-
без приуса-дебио го участка
ном доме — до4 этажей
Квартира в средне-этажном доме — 5-9 этажей
Квартира в многоэтажном доме — от 9 этажей и выше
Квартире, купленной 3£% 30% 2544 2344 23%
Вами/Вашей семьей
Квартире, приватизирован- 10% 25% 2244 22% 23%
ной Вами/Вашей семьей
Государственной квартире — — 244 694 2%
(неприватизированной)
Съемной квартире 21% 25% 2544 2£% 30%
Съемной комнате 3% - - 5% 2%
Коттедже/доме (купленном или построенном Вами) 13% 544 8% 5%
Tayнкаусе. дуплексе и т.г. (купленной или построенном Вами} 2% — 3% — —
В доме в частном секторе 14% 1044 1344 694 е%
Общежитии 2% 1044 544 344 744
Коммунальной квазтире - - - 244 -
Источник: данные целевого опроса
характеристики покупки
В целом по выборке наиболее распространенная мотивация приобретения нового жилья - улучшение жилищных условий (51%). На втором месте - появление детей, которое требует увеличения площади жилья для семьи (32%). Третья по популярности причина приобретения - покупка отдельного жилья детям (30%).
Если говорить об особенностях мотивации в зависимости от типа планируемого к приобретению жилья, то можно отметить ряд особенностей, определяющих жилищные стратегии различных социальных групп. Наиболее популярная формулировка обоснования желания приобретения таунхауса или коттеджа - улучшение жилищных условий (73% респондентов), вторая по популярности причина - появление детей и необходимость расширения площади жилья (27%). Мотивация желающих приобрести ИЖС аналогична мотивации тех, кто рассматривает возможность приобретения таунхауса или коттеджа (табл. 4). Приобретение жилья детям чаще всего является фактором выбора квартиры в среднеэтажном или малоэтажном доме.
Мотивация покупки
Таблица 4
Индивидуальное жилье с приусадебным участком (ИЖС)
Таунхаус или коттедж -беа приусадебного учаотна
Квартира в малоэтажном доме — до 4 этажей
Квартира в средне-этажном доме— Б-£ этажей
Квартира в многоэтажном доме — от 4 этаже и и выше
Не имеет значения
Нужно нупить жилье детям 26% 18% 39% 40% 27% 24%
Нужно нупить жилье роди- 6% 6% 11% 9% 644 Б%
телям ипи другим родственникам
П ояв и лис ь дети - нужно 43% 27% 32% 28% 29% Л2~-/о
расширять площадь квартиры семьи
Получено наследство 5% 5% 3% 5% 0%
Развелись 2% 2% 2% 3%
Заключили -5рак 15% 9% 21% 16% 12% 13%
П росто яочу улучшить жилищные условия 49% 73% 59% 47% 59% 52%
Рассматриваю нииъе нак инвестирование напитала 14% 14% 21% 10% 15% 16%
П ояе и лось достаточно сбережен ий, накоплений 3% 14% 11% 12% 17% 9%
Увел ичипс я урев вн ь дохода 14% 14% 11% 4% 12% 9%
Появились выгодные пред-ложени н по креди тован ию, ипотене 12% 9% 16% 7% 15% 13%
Появилась возможность 5% 9% 10% 7% 11% 12%
участвовать в гаспрограмме по приобретению жипья
Хотелось переехать жить в другой район 9% 14% 21% 1В% В% 13%
Б свнзи с переездом в этот город 14% 9% 11% 13% В% 19%
Источник: данные целевого опроса
Ипотека является наиболее популярным способом финансирования приобретения объектов недвижимости - ею планируют воспользоваться 61% респондентов. Собственные сбережения и накопления планируют использовать 37% респондентов; продать имущество (дача, машина, квартира) - 25%; использовать материнский капитал - 20% участников исследования; принять участие в государственной программе «Молодая семья» планируют 16% респондентов.
ИЖС Таункаус или Квартире Б Квартира в Квартира о Не имеет значение
ноттедж без папазгатном доме средкеэтажнсм пногоэтежмап приусадебного — до4этлжеА доне—5-й атлмей доне—от В и выше учнетка
Мимимильман плещццъ ^нчен^огсымон гтещедь
Рисунок 11. Площадь жилья, кв. м Источник: данные целевого опроса
Способы финансирования потенциальной покупки распределены неоднородно, в зависимости от типов планируемых к покупке объектов. Ипотека наиболее популярна среди планирующих приобретение квартиры в многоэтажном доме (73% при среднем 61%). Долевое строительство в качестве источника финансирования покупки чаще рассматривается респондентами, планирующими приобретение таунхаусов или коттеджей (46% при среднем 37%). Также заинтересованные в данном типе жилья чаще ориентированы на участие в программе «Молодая семья» (27% при среднем 16%).
Потенциальная площадь объекта, планируемого к приобретению, находится в довольно выраженной зависимости от типа объекта (рис. 11). Те, кто рассматривают для себя приобретение квартиры, ориентируются на минимальную площадь в 52 кв. м и максимальную - 79 кв. м (в среднем по планирующим приобретение квартиры). Объекты, наибольшие по площади, рассматривают в качестве покупки те, кто планирует приобретение ИЖС (минимальная площадь - 75 кв. м, максимальная - 130 кв. м). Для планирующих покупку таунхауса или коттеджа ситуация схожая: 74 кв. м минимальная площадь и 115 кв. м - максимальная.
Требования к окружающей среде
Близкое расположение места работы от жилья в наибольшей степени востребовано среди представителей группы, заинтересованной в приобретении квартиры в малоэтажном доме (рис. 12). Половина (50%) представителей данной группы отметили, что работа должна располагаться на расстоянии 20 минут пешего хода от дома. Наименее важен фактор близости места жилья и места работы для тех, кто рассматривает вариант приобретения индивидуального жилья с приусадебным участком и таунхауса или коттеджа. Представители данных групп реже других отмечали, что хотели бы добираться до работы 20 минут пешком (40% среди планирующих приобретение ИЖС и
Рисунок 12. Значимость транспортной доступности места ¡заботы Источник: данные целевого опроса
35% среди планирующих таунхаус или коттедж), и чаще других, что их устроит вариант, если дорога от дома до работы будет составлять 20 минут на личном автомобиле (32% среди планирующих ИЖС, 23% - таунхаус или коттедж).
Для большинства представителей всех групп важно близкое расположение (20 минут пешком от дома) детских садов и других учреждений дошкольного образования. Наибольшая доля респондентов с подобной установкой среди тех, кто планирует приобретение таунхауса или коттеджа без приусадебного участка (91%), а также среди планирующих приобретение квартиры в среднеэтажном доме (91%). Наименее заинтересованы в близком расположении детских садов и учреждений дошкольного образования представители группы, планирующие приобретение квартиры в многоэтажном доме, среди которых 11% ответили, что им неважно, насколько далеко будут располагаться подобные учреждения.
Близкое расположение школ и других учреждений среднего образования наиболее важно для респондентов, планирующих приобретение ИЖС, 88% которых хотели бы, чтобы школы располагались на расстоянии 20 минут пешком. Аналогично с дошкольными учреждениями: наименьшую заинтересованность в близости расположения школ демонстрируют представители группы, планирующей приобретение квартиры в многоэтажном доме. Лишь 85% представителей данной группы отметили, что школы должны располагаться на расстоянии 20 минут пешком, и 10% ответили, что им неважно расстояние до учреждений данного типа.
Близость транспортной инфраструктуры в виде остановок наземного транспорта или станций метро наиболее важна для жителей таунхаусов или коттеджей, 81% которых ответили, что остановки должны располагаться на расстоянии 20 минут пеш-
ком. Наименее важно близкое расположение остановок общественного транспорта для респондентов, планирующих приобретение квартир в малоэтажных домах, среди которых 16% ответили, что для них неважно, на каком расстоянии от дома будут располагаться остановки.
Парковки наиболее важны для жителей многоэтажных домов, среди которых 86% ответили, что парковка должна располагаться на расстоянии не более 20 минут пешком. Наименее важна парковка для тех, кто планирует приобретение таунхауса или коттеджа, среди которых 23% ответили, что им неважно, насколько далеко будет располагаться парковка.
«Зеленые» территории также важны преимущественно для жителей многоэтажных домов. 92% представителей данной группы выразили желание добираться до парков не более 20 минут пешком. Наименее заинтересованы в «зеленых» территориях жители среднеэтажных домов и таунхаусов или коттеджей.
Возможность приобретения жилья в удаленных районах
Основные факторы, которые могут сделать удаленное жилье более привлекательным, - хорошая социальная инфраструктура (61%), хорошее транспортное сообщение (49%), хорошая экология (46%), близкое расположение работы и дома (42%), а также более низкая стоимость жилья (38%).
Для планирующих приобретение таунхауса или коттеджа наиболее значимыми факторами повышения привлекательности территориально удаленного жилья стали: его хорошая транспортная доступность (68%), хорошая социальная инфраструктура (68%) и наличие работы рядом с домом (64%).
Для планирующих приобретение ИЖС основные факторы - хорошая социальная инфраструктура (69%), а также хорошая экология (57%) и хорошее транспортное сообщение (57%). Планирующие приобретение квартир в малоэтажных домах чаще, чем представители других групп, обращают внимание на экологию (59%) и наличие уникального предложения (27%).
Для планирующих покупку квартиры в многоэтажном доме более значимыми факторами повышения привлекательности являются низкая цена (49%) и высокий уровень качества жилья (47%).
Респондентам, отметившим важность транспортного сообщения, задавался уточняющий вопрос о том, какие именно критерии данного фактора для них наиболее важны. Для 70% респондентов важна возможность выбирать вид транспорта в зависимости от обстоятельств, для 69% - близкое расположение автобусной станции, для 48% - удобный выезд машин на дорогу.
Практически треть респондентов, планирующих приобретение объекта недвижимости, оценивают удаленность от центра города в 20-30% от стоимости недвижимости. Именно на столько, по их мнению, должна быть ниже цена аналогичных объектов, территориально удаленных от центра. 18% опрошенных считают приемлемой скидку в 10-20% и еще 18% ориентированы на скидку в 30-40%.
Приемлемая удаленность жилья от центра казани
Таблица 5
Источник: данные целевого опроса
Если рассматривать готовность «конвертации» удаленного расположения в более низкую стоимость объекта, то в наименьшей степени готовы к удаленному расположению респонденты, планирующие приобретение ИЖС. Среди них 38% считает, что удаленный объект должна быть в 2 раза дешевле, чем аналогичный, расположенный ближе к центру.
Треть респондентов (34%), планирующих приобретение объектов недвижимости, считают неприемлемой покупку жилья, находящегося на таком удалении, которое требует потратить на дорогу до центра города 60 минут на общественном транспорте. Для 27% неприемлемым кажется расстояние, превышающее 60 минут на личном транспорте от центра, для 24% неприемлемо добираться более 30 минут на общественном транспорте, для 16% - более 30 минут на личном.
Наибольшую терпимость к относительной удаленности жилья от центра города демонстрируют желающие приобрести таунхаус или коттедж (табл. 5). Среди этих потребителей 47% считают неприемлемой удаленность жилья на более, чем 60 минут личным транспортом от центра (среднее значение - 27%). Наиболее высокие требова-
значимость социального окружения
Таблица 6
Индивидуальное жилье С Приусадебным участком (ИЖС
Таунхаус или ноттедж без приусадебного участка
Квартира ы малоэтажном доме — до 4 этажей
Квартира ы средне-эташном доме — 5-Й этажей
Ква ртира в многоэтажном доме — от 9 этажей и выше
Не имеет значения
Да, очень 34% 41% 25% 32% 21% 34%
важно
Скорее важно 43% 41% 41% 41% 47% 36%
Скорее не важно 12% 9% 16% 15% 20% 16%
Нет, совершенно неважно 11% 9% 18% 12% 12% 13%
Источник: данные целевого опроса
Таблица 7
распределение ответов на вопрос «сколько времени у Вас обычно занимает путь от дома до работы (учебы)?»
Индивидуальное жилье с приусадебным участном (ИЖС)
Тауннаус или коттедж без приусадебного участка
Квартира в малоэтажном доме — до 4 этажей
Квартира в средне-этажном доме — Б-8 этажей
Квартира в многоэтажном доме — от 9 этажей и
Не имеет значения
Менее 15 минут 9% 29% 23% 21% 24% 17%
От 15 минут до получаса 42% 28% 33% 37% ЗЙ% 40%
От получаса до 45 минут 21% 14% 26% 23% 24% 29%
0| 45 минут до часа 19% 19% 15% 10% 7% 5%
Источник: данные целевого опроса
ния к близости расположения жилья к центру - у потенциальных покупателей квартир в многоэтажных домах.
Наиболее важно социальное окружение для тех, кто планирует приобретение таун-хауса или коттеджа (табл. 6). Среди представителей данной группы 82% отметили, что для них важен данный аспект (41% - «очень важно», 41% - «скорее важно»). Наименее значимо социальное окружение для жителей многоэтажных домов (16% - «скорее неважно», 18% - «совершенно не важно»).
Предпочтительный вид транспорта во многом определяет среднюю продолжительность пути от дома до работы или учебы респондентов (табл. 7). Наиболее высокая доля тех, кто добирается до работы или учебы менее 15 минут, - среди планирующих приобретение таунхауса или коттеджа (29%), однако среди представителей данной группы также больше, чем в среднем среди планирующих приобретение недвижимости тех, кто добирается от 45 минут до часа (19% при среднем 10%) и от часа до полутора (10% при среднем 8%).
Среди планирующих приобретение ИЖС наименьшая доля тех, кто добирается до работы или учебы менее 15 минут (9% при среднем 24%).
Потребители, планирующие купить таунхаус или коттедж без приусадебного участка, называют в качестве факторов, способных сделать удаленное жилье более привлекательным, следующие: хорошее транспортное сообщение; наличие работы рядом с домом; хорошая развлекательная инфраструктура (кафе, магазины, фитнес-центры); хорошая экология (зеленые насаждения и т. п.); уникальное предложение жилья (например, как в ЖК «Ясная поляна»), а также хорошая социальная инфраструктура (детские сады, школы, поликлиники). Относительно транспортного сообщения для таких потребителей важно близкое расположение станции пригородных поездов (электричек). Нужно заметить, что часть опрошенных при ответе на вопрос о транспортном сообщении выбрала вариант «Другое». Кроме этого, потребители данной группы обратили бы заметно более пристальное внимание на удаленное жилье, если бы цена на него была ниже на 40-50%, если сравнивать с аналогичными предложениями ближе к центру города.
Потребители, отдающие предпочтение ИЖС, называют в качества фактора, способного сделать удаленное жилье более привлекательным, прежде всего, наличие хорошей социальной инфраструктуры (детских садов, школ, поликлиник). Чуть менее значимой является хорошая экология (зеленые насаждения и т. п.). Относительно транспортного сообщения для таких потребителей важно иметь возможность выбирать вид транспорта, например, личный или общественный в зависимости от обстоятельств. Потребители данной группы обратили бы заметно более пристальное внимание на удаленное жилье, если бы цена на него была ниже более, чем на 50% (т. е. в 2 раза дешевле и больше), если сравнивать с аналогичными предложениями ближе к центру города. Следует заметить, что снижение цены на 40-50% тоже является для данной группы потребителей фактором привлечения внимания.
В целом разработка нового продукта для данного участка, востребованного потребителем, основывается на характеристиках жилья повышенной комфортности, определенных Единой методикой классифицирования жилой недвижимости по потребительскому качеству Г. М. Стерника и С. Г. Стерника [10, 11].
заключение
Социологическое исследование объема и характеристики спроса на жилую недвижимость показало следующие предпочтения целевых аудиторий, которые необходимо принимать во внимание при подготовке жилищной стратегии и формировании торгового предложения.
1. Заинтересованы в приобретении жилой недвижимости в краткосрочной и среднесрочной перспективах чуть менее четверти респондентов (23%), с преобладанием интереса к первичному рынку в основных сегментах жилья, с достаточно высокой долей респондентов, предъявляющих платежеспособный спрос (39%) на краткосрочную перспективу. Объем платежеспособного спроса составляет приблизительно 6% от совершеннолетнего населения Казани.
2. Респонденты обнаруживают сопоставимый интерес к приобретению жилья в сегментах ИЖС и средне- и многоэтажного жилья, при этом самая высокая средняя цена планируемой покупки у потенциальных покупателей жилья в сегментах ИЖС и малоэтажного жилья без приусадебных участков.
3. Наиболее распространенная мотивация покупки жилья - улучшение жилищных условий и расширение площади в связи с появлением детей, при этом появление детей чаще всего мотивирует на покупку жилья в сегменте ИЖС, а на приобретение жилья в малоэтажном сегменте в целом - рост доходов.
4. Основными характеристиками покупки, способными привлечь внимание потенциальных покупателей, являются социальная инфраструктура, экологические условия, транспортная доступность и уникальное торговое предложение. При этом подавляющее большинство респондентов предъявляет запросы на размещение в зоне пешеходной доступности объектов социальной и рекреационной инфраструктуры (80-100%), сервисов бытовых услуг (50-68%), а также возможность выбора вида транспорта.
благодарности:
Выражаем благодарность сотрудникам Агентства стратегического развития «ЦЕНТР»: Ирине Анатольевне Черновой, ГИС-аналитику, за подготовку картографического материала и Степану Петровичу Попову, младшему аналитику, за подготовку схем и диаграмм
ИСТОЧНИКИ:
1. Галазова С.С., Краснова Т.Г., Вильгельм А.С. Рынок жилья: анализ современных мо-
делей эффективной сбалансированности // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика, 2016. - № 3.
2. Гареев И.Ф., Ямалтдинова Г.Ф. Социальные поселки как инфраструктурный про-
ект по освоению новых территорий // Жилищные стратегии, 2017. - № 2. - doi: 10.18334/zhs.4.2.38140.
3. Залкинд Л.О.
Влияние различных факторов на локальный жилищный рынок (на материалах городов Мурманской области) // Жилищные стратегии, 2016. - № 4. - doi: 10.18334/ zhs.3.4.37223.
4. Захарова Ж.А. Жилищное строительство и перспективы его развития в условиях
неоптимальности российской экономики // Региональная экономика: теория и практика. - 2016. - № 1. - c. 182-190.
5. Кубасова Т.И. К вопросу формирования рынка доступного жилья на основе плате-
жеспособного спроса населения // Baikal Research Journal, 2015. - № 5.
6. Лебединская О.Г., Владимиров Н.А., Варущенко А.А., Попов Е.О. Применение
факторного и кластерного анализа на рынке первичного жилья в России // Транспортное дело России, 2017. - № 6.
7. Овсянникова Т.Ю., Рабцевич О.В., Югова И.В. Оценка мультипликативного влия-
ния жилищных инвестиций на динамику городского развития // Жилищные стратегии, 2017. - № 3. - doi: 10.18334/zhs.4.3.38584.
8. Русанов А.В. Субурбанизация и жилищное строительство в Московской области //
Народонаселение, 2017. - № 2.
9. Святоха Н.Ю. Активность на рынке жилой недвижимости: региональный аспект //
Региональные исследования, 2013. - № 3.
10. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология прогнозирования российского рынка недвижимости // Механизация строительства, 2013. - № 8.
11. Стерник Г.М., Апальков А.А. Развитие модели функционирования локального рынка жилой недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2015. - № 3.
12. Улицкая Н.Ю., Акимова М.С., Ишамятова И.Х. Анализ рынка и диагностирование потребителей индивидуальных жилых домов в Пензенском городском округе // Жилищные стратегии, 2016. - № 4. - doi: 10.18334/zhs.3.4.37160.
13. Хабибрахманова Р.Р., Хабибрахманов Р.Р. Моделирование динамики изменения цен на рынке жилья г. Казани // Управление экономическими системами: электронный научный журнал, 2015. - № 4.
14. Численность населения Российской Федерации по муниципальным образованиям. Официальный сайт федеральной службы государственной статистики.
[Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/ rosstat/ru/statistics/publications/catalog/afc8ea004d56a39ab251f2bafc3a6fce^aTa обращения: 2018).
15. Открытые данные (статистическая отчетность). Официальный сайт федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). [Электронный ресурс]. URL: rosreestr.ru/site/ (дата обращения: 2018).
references:
Galazova S.S., Krasnova T.G., Vilgelm A.S. (2016). Rynok zhilya: analiz sovremennyh modeley effektivnoy sbalansirovannosti [Housing market: an analysis of contemporary models of effective balance]. The Bulletin of the Adyghe State University, Series "Economics". (3).. (in Russian). Gareev I.F., Yamaltdinova G.F. (2017). Sotsialnye poselki kak infrastrukturnyy proekt po osvoeniyu novyh territoriy [Social settlements as an infrastructure project for the development of new territories]. Russian Journal of Housing Research. 4 (2). (in Russian). doi: 10.18334/zhs.4.2.38140. Khabibrakhmanova R.R., Khabibrakhmanov R.R. (2015). Modelirovanie dinamiki izm-eneniya tsen na rynke zhilya g. Kazani [Modeling the dynamics of price changes in the housing market of Kazan]. Management of economic systems: scientific electronic journal. (4). (in Russian). Kubasova T.I. (2015). K voprosu formirovaniya rynka dostupnogo zhilya na osnove platezhesposobnogo sprosa naseleniya [On the question of formation of affordable housing market on the basis of solvent demand of the population]. Baikal Research Journal. 6 (5). 6. (in Russian). Lebedinskaya O.G., Vladimirov N.A., Varuschenko A.A., Popov E.O. (2017). Primenenie faktornogo i klasternogo analiza na rynke pervichnogo zhilya v Rossii [The use of factor and cluster analysis on the primary housing market in Russia]. Transport business in Russia. (6). 82-84. (in Russian). Ovsyannikova T.Yu., Rabtsevich O.V., Yugova I.V. (2017). Otsenka multiplikativnogo vliyaniya zhilischnyh investitsiy na dinamiku gorodskogo razvitiya [Assessment of the multiplier effects of housing investment on the dynamics of urban development]. Russian Journal of Housing Research. 4 (3). (in Russian). doi: 10.18334/ zhs.4.3.38584.
Rusanov A.V. (2017). Suburbanizatsiya i zhilischnoe stroitelstvo v Moskovskoy oblas-ti [Suburbanization and housing in the Moscow region]. Population. (2). (in Russian).
Sternik G.M., Apalkov A.A. (2015). Razvitie modeli funktsionirovaniya lokalnogo rynka zhiloy nedvizhimosti [Development of the model of functioning of the local housing market]. Property Relations in the Russian Federation. (3). (in Russian).
Sternik G.M., Sternik S.G. (2013). Metodologiya prognozirovaniya rossiyskogo ryn-ka nedvizhimosti [The methodology of forecasting of Russian real estate market]. Mechanization of construction. (8). (in Russian).
Svyatokha N.Yu. (2013). Aktivnost na rynke zhiloy nedvizhimosti: regionalnyy aspekt [Activity in the housing market: a regional perspective]. Regional research. (3). (in Russian).
Ulitskaya N.Yu., Akimova M.S., Ishamyatova I.Kh. (2016). Analiz rynka i diag-nostirovanie potrebiteley individualnyh zhilyh domov v Penzenskom gorodskom okruge [Market analysis and diagnosis consumers individual houses in Penza city district]. Russian Journal of Housing Research. 3 (4). (in Russian). doi: 10.18334/ zhs.3.4.37160.
Zakharova Zh.A. (2016). Zhilischnoe stroitelstvo iperspektivy ego razvitiya v usloviyakh neoptimalnosti rossiyskoy ekonomiki [Housing construction and prospects of its development in conditions of the nonoptimality of the Russian economy]. Regional Economics: Theory and Pactice. (1). (in Russian).
Zalkind L.O. (2016). Vliyanie razlichnyh faktorov na lokalnyy zhilischnyy rynok (na ma-terialakh gorodov Murmanskoy oblasti) [The influence of various factors on the local housing market (Murmansk region)]. Russian Journal of Housing Research. 3 (4). (in Russian). doi: 10.18334/zhs.3.4.37223.
