CC BY
69УДК 340
Е.Ю. Ржанникова
МЕСТО ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ
В статье проанализирована правовая природа договора участия в долевом строительстве, рассмотрено соотношение договора с другими гражданско-правовыми договорами, такими как купли-продажи, подряда и инвестирования. Автор характеризует договор, выделяет характерные ему признаки, а также определяет место договора участия в долевом строительстве в системе гражданских договоров.
Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, долевое строительство, договор купли-продажи, договор подряда.
В настоящее время договор участия в долевом строительстве считается одним из самых распространенных и известных договоров в сфере приобретения недвижимого имущества. Основным документом, регламентирующим участие в долевом строительстве, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [9].
Из Закона следует, что «по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости». Проанализировав определение, можно подвести итог, что существенным признаком договора является срок строительных работ. В статье 6 Закона предписано «включение срока строительства объекта недвижимости, как и срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в договор» [2, с. 327]. Согласно п.4 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве, срок передачи объекта долевого строительства дольщику относится к существенным условиям договора. Эта позиция со сроком в законе обоснована недостаточно полно и последовательно.
Имеющиеся недоработки и несовершенства в Законе позволили возникнуть проблемам и в судебной практике. Анализируя судебные документы, находятся вопросы по определению правовой природы договора участия в долевом строительстве.
Правовая природа договора участия в долевом строительстве среди исследований цивилистов также достаточно спорная. Очень много дискуссий происходит по поводу направленности договора участия в долевом строительстве. В Гражданском кодексе данный договор не выделен как определенный вид договоров. По мнению М.И. Кулагина, возникают договоры, включающие в себя элементы нескольких определенных видов договоров [7, с. 288]. Ряд исследователей, таких как О.Г. Ершов, О.Л. Капица, Т.Ю. Май-борода, Е.В. Резцова, полагают, что договор - это самостоятельный вид, который относится к группе обязательств по выполнению работ. О.Л. Капица полагает, все, что делает застройщик направленно на выполнение работ, а результат - это уже строительство объекта недвижимости и передача объекта участнику долевого строительства, то есть дольщику [6]. Ершов О.Г. приходит к выводу, что действия застройщика направлены на выполнение работ, где результатом выступает часть объекта недвижимости и передача ее дольщику, согласно обозначенной доли, которая пропорциональна вложенным денежным средствам [5, с. 22]. Согласны с данной точкой зрения и Резцова Е.В. [10], Т.Ю. Майборода [8]. Существует и другая точка зрения о том, что договор участия в долевом строительстве - это договор, относящийся к группе обязательств по передаче имущества в собственность, эту точку зрения Тархова О.В. [11] и Щербинин А.Г. [13, с. 10] отражают в своих исследованиях.
Рассматривая договор участия в долевом строительстве как договор займа (ст. 807 ГК РФ), можно сказать о финансовой услуге, поскольку заемщик в определенный договором срок использует денежные средства, а в последствии возвращает их займодавцу. А в договоре долевого участия деньги дольщика передаются застройщику для того, чтобы получить в собственность недвижимое имущество, это говорит
© Ржанникова Е.Ю., 2019.
Вестник магистратуры. 2019. № 11-1 (98)
ISSN 2223-4047
о том, что трата денежных средств происходит в интересах займодавца (дольщика). Поэтому договор долевого участия в строительстве нельзя относить к кредитным договорам (ст. 819 ГК РФ), поскольку одной стороной в договоре обязательно должен быть банк или кредитная организация.
В договор строительного подряда, так же как и договоре долевого участия в строительстве, создается и передается объект недвижимости в собственность контрагента. Договор является взаимным, поскольку между заказчиком и подрядчиком появляются взаимные обязательства. Отличия данных договоров заключается в том, что заказчик взаимодействует только с подрядчиком, когда застройщик для строительства привлекает сторонних подрядчиков [12, с. 66]. Основным отличием договоров строительного подряда и долевого участия состоит в том, что по долевому строительству финансируются и возводятся многоквартирные дома, а по строительному подряду возможно и индивидуальные дома, где собственником объекта является чаще всего сам заказчик, оплачивающий все подрядчику.
Некоторые схожие признаки договор долевого участия в строительстве имеет и с договором купли-продажи. Предметом договора купли продажи (согласно п.2 ст. 455 ГК РФ) может быть «товар, который будет создан или приобретен в будущем» [3, ст. 455]. Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает заключение предварительного договора, когда договором купли-продажи предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества предусмотрен [4, с. 93]. Нормы гражданского кодекса РФ регламентируют предварительный договор купли-продажи. Он содержит в себе условия, на которых впоследствии стороны будут обязаны заключить договор купли-продажи. Предварительный договор не подразумевает собой полную предоплату имущества, покупатель может внести обеспечительный договорный платеж, не равняющийся 100 процентам цены основного договора.
Договор долевого участия в строительстве - это не инвестиционный договор по созданию объектов недвижимости юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями (п. 3 ст. 1 Закона). До появления федерального закона об участии в долевом строительстве, многие исследователи относили договор участия в долевом строительстве к конкретному виду договора инвестирования, а цену договора, которая передается застройщику, обозначали как инвестиционную сумму. На сегодняшний день соотносить данные договоры не имеет смысла. Договор участия в долевом строительстве отличается предметом договора и от договора строительного подряда, и от договора инвестирования [1, с.82].
Характеризуя договор участия в долевом строительстве можно выделить следующие признаки: договор подлежит обязательной государственной регистрации, встречные обязательства, предмет регулирования (отношения возникают по поводу определенной части недвижимости).
Подводя итог, можно сказать о том, что договор долевого участия в строительстве выступает как самостоятельный вид договора. Правовое регулирование договора не осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации. Данный договор является двусторонним, концессуальным, возмездным. Вид договора долевого участия в строительстве чаще оформлен в виде сделки, оформленной в письменном виде, а также зарегистрированной надлежащим образом.
Библиографический список
1.Войницкая Е.И. Договор участия в долевом строительстве и его место в системе гражданско-правовых договоров // Центральный научный вестник. - 2017. - № 8 (25) - С. 82-83.
2.Гажа Е.А. Некоторые спорные вопросы правовой природы договора участия в долевом строительстве // Вестник ТГУ. - 2011. -№4 (96). - С.327-332.
3.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2): федеральный закон от 26.01.1996 №14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст.410.
4.Евстратова Н.К. Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора // Имущественные отношения в РФ. - 2014. - №7 (154). - С.93-101.
5.Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. - 2007. - №2. - С.22.
6.Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: автореф. дис. ... канд. юр. наук. - Краснодар, - 2005.
7.Кулагин М.И. Избранные труды. - М., 2006. - 288 с.
8.Майборода Т.Ю. Договор участия в долевом строительстве жилья: автореф. дис. ... канд. юр. наук. - М., -
2006.
9.Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ: по сост. на 22 октября 2019 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (ч.1) - Ст. 40.
10.Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительств: автореф. дис. ... канд. юр. наук. - Ростов н/Д, - 2006.
11.Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: автореф. дис. ... канд. юр. наук. - Ростов н/Д, - 2006.
12.Чермак Н.Л. Правовая природа договора участия в долевом строительстве и его место в системе гражданско-правовых договоров // Вестник МИЭП. - 2016. - №1 (22). - С. 66-69.
13.Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. - 2003. - №10. - С.10 .
РЖАННИКОВА ЕЛЕНА ЮРЬЕВНА - магистрант, Тюменский государственный университет, Россия.
