ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ ПО УЧАСТИЮ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.4

О.В. Сартакова

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ ПО УЧАСТИЮ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

В статье рассматривается отношения, возникающие на основе договора участия в долевом строительстве, правовое регулирование, анализируются существенные условия договора, выявляются проблемы регулирования содержания данного договора и возникающих на его основе правоотношений.

Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, застройщик, участник долевого строительства, долевое строительство.

В современном мире недвижимость имеет огромное значение в жизни общества. Одним из способов удовлетворения потребности физических и юридических лиц в недвижимости является их долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Широкое распространение долевое строительство получило в условиях изменения социально-экономической и политической ситуации, что привело к развитию негосударственного сектора в строительстве, способствовавшее увеличению потребительского спроса на жилье, в то время как государство перестало играть ведущую роль в решении жилищных проблем граждан.

Условием реализации взаимных прав и обязанностей, возникающим у участников долевого строительства многоквартирных домов, является договор. По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости [1].

Причин участия в долевом строительстве несколько, и для каждой из сторон договора эти причины разнятся. Так, для участника долевого строительства они сводятся к тому, что цена объектов долевого строительства существенно ниже цены аналогичных объектов на «вторичном» рынке, также имеется возможность оплаты объекта в рассрочку, а право собственности на созданный объект является первоначальным, а не производным, при этом решение самого жилищного вопроса проходит без финансового участия государства. Для застройщика же данные причины заключаются в возможности получения денежных средств для возведения объектов недвижимости без выплаты процентов, в достаточно высоком уровне рентабельности такого бизнеса и т.п.

Практика применения федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» (далее - Закон или Закон об участии в долевом строительстве), который до настоящего времени является основой правового регулирования долевого строительства, показала, что в нем не отражены многие ключевые аспекты, связанные с обязательствами, вытекающими из договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Заключаемые на практике договоры часто имеют существенные недостатки, вызванные неоднозначным пониманием правовой природы договора, стремлением применить к нему нормы, регулирующие смежные договоры, а также старания застройщиков применить различные «серые схемы» привлечения денежных средств физических и юридических лиц.

Все это обусловлено противоречивой квалификацией существенных условий договора участия в долевом строительстве. Одно из таких условий, имеющее значение для всех договоров, названо в п. 1 ст. 432 ГК РФ: это предмет договора [2]. В современной отечественной науке гражданского права отсутствует единая позиция в отношении предмета договора долевого участия.

Так, многие указывают, что предметом договора является конкретный объект долевого строительства, определяемый в соответствии с проектной документацией (квартира, иное жилое или нежилое по-

© Сартакова О.В., 2015.

мещение), который должен передать участнику долевого строительства застройщик после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости [3].

Другие отмечают, что предмет договора участия в долевом строительстве имеет две составляющие. Первую составляющую образует материальный объект в виде вновь построенной недвижимости, причем не всего здания (сооружения), а лишь его части. Вторая составляющая предмета договора участия в долевом строительстве должна быть представлена действиями застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также передачи части объекта дольщику соразмерно его вложенным в строительство денежным средствам [4].

По нашему мнению, предмет договора долевого участия не может ограничиваться лишь материальным объектом, поскольку из легального определения договора долевого участия, содержащегося в ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве, следует, что в предмет договора включаются также действия застройщика по созданию и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также действия участника долевого строительства по уплате договорной цены и принятию готового объекта долевого строительства.

Вторым существенным условием договора долевого участия в строительстве является условие о сроке передачи объекта долевого строительства.

Как отмечают М.Я. Кириллова и П.В. Крашенинников, сроки помогают упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствуют соблюдению договоров, обеспечивают своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений [5].

Поскольку в Законе о долевом строительстве слово «срок» указано в единственном числе, а также отсутствует указание на срок начала выполнения работ, сторонам для того, чтобы договор считался заключенным, достаточно указать срок окончания строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

На наш взгляд, отсутствие в Законе, в качестве существенного условия договора долевого участия, срока начала выполнения работ может негативно отразиться на интересах участников долевого строительства. Так, например, п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Закона предоставляет участнику долевого строительства право на расторжение договора долевого строительства в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Представляется, что в отсутствие срока начала строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при реализации участником долевого строительства данного права ему будет достаточно сложно доказать, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан. Кроме того, учитывая, что в большинстве случаев участниками долевого строительства являются граждане-потребители, логичным было бы наряду со сроком начала создания объекта долевого строительства в качестве существенных условий договора установить также промежуточные сроки, которые будут отражать ход строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (в частности, работы по возведению фундамента; подводка и подключение инженерных коммуникаций; специальные работы (электро-, тепло-, водо-, газоснабжение, водоотведение, монтаж лифтов).

Третьим существенным условием договора является цена договора, которая определяется как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1 ст. 5 Закона о долевом строительстве) [1].

Некоторые авторы отмечают, что Законом не установлено формальных препятствий для использования в договоре участия в долевом строительстве возможности, предоставленной п. 2 ст. 317 Гражданского кодекса. Указанная норма устанавливает, что в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.) [2]. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Представляется, что данное утверждение верно лишь для тех случаев, когда договор заключается в предпринимательских целях. В тех случаях, когда участником долевого строительства является потребитель, цена договора должна быть выражена в рублях. Данный вывод следует из абз. 4 п. 2 ст. 10 Закона о

защите прав потребителей, который в императивной форме предписывает изготовителю (исполнителю, продавцу) указывать цену товаров (работ, услуг) в рублях [6].

Однако на практике достаточно часто в счет оплаты цены договора передаются не денежные средства, а иное имущество и/или имущественные права. Так, по одному из дел, рассмотренных Арбитражным судом Пензенской области, суд принял в качестве допустимого способа оплаты цены по договору участия в долевом строительстве передачу права пользования (аренды) земельными участками, автостоянкой и исходно-разрешительную документацию.

В связи с этим возникает вопрос: может ли участник долевого строительства в счет оплаты цены договора передать застройщику не денежные средства, а иное имущество или имущественные права? Отвечая на данный вопрос, А.А. Маковская пишет: «Участник договора обязан уплатить застройщику именно денежную сумму. Договор участия в долевом строительстве не может вместо этой обязанности предусматривать обязанность участника передать застройщику какое-либо имущество (например, ценные бумаги, строительные материалы, строительную технику и др.)».

Данная точка зрения представляется правильной. На наш взгляд, подход судов, допускающих в качестве оплаты цены договора передачу не денежных средств, а иного имущества, основан на произвольном и расширительном толковании приведенной императивной нормы Закона о долевом строительстве, которая такой возможности не предусматривает.

Четвертым существенным условием договора долевого участия является гарантийный срок на объект долевого строительства. Однако следует отметить, что выделение гарантийного срока в качестве существенного условия договора присуще лишь договору долевого участия. На наш взгляд, для этого нет достаточных оснований, так как в Законе о долевом строительстве установлена продолжительность гарантийного срока (пять лет), поэтому происходит дублирование данного условия в договоре. Если же стороны захотят установить гарантийный срок большей продолжительности, то ничто не мешает им этого сделать, предусмотрев соответствующее условие в договоре. Такое условие договора необходимо устанавливать в законе в качестве существенного в тех случаях, когда оно является либо видообразующим для данного договора, либо является индивидуальным для договоров конкретного вида [7]. Таким образом, закрепление в Законе о долевом строительстве гарантийного срока в качестве существенного условия договора долевого участия, как нам представляется, лишено всякого смысла. В любом случае при сохранении в законе гарантийного срока для объекта долевого строительства продолжительностью пять лет будет распространяться на все правоотношения из договора долевого участия, - нет никакой необходимости закреплять его в качестве существенного условия для всех договоров долевого участия.

В настоящее время вектор проводимых исследований правового регулирования отношений долевого строительства направлен на оценку договора как юридического факта, с которым связывают возникновение прав и обязанностей участников. В частности, поднимается проблема природы договора участия в долевом строительстве, его места в системе гражданско-правовых договоров, приводятся достаточные аргументы в пользу того, что рассматриваемый договор является: договором возмездного оказания услуг, договором о выполнении работ, предварительным договором купли-продажи, договором о совместной деятельности, инвестиционным договором, агентским договором, организационным договором, смешанным договором, самостоятельным договором, договором присоединения.

Договор участия в долевом строительстве как юридический факт представляет собой соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на введение строения в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязуется его принять и уплатить обусловленную цену [1]. Если оттолкнуться от нормативно закрепленного определения договора участия в долевом строительстве, можно заметить, что организация ведения строительных работ различна. В частности, застройщик самостоятельно работы не выполняет, осуществляя организационную функцию, привлекает на основании договора третьих лиц; застройщик выполняет часть объема работ, а часть работ выполняет другое, привлеченное на основании договора лицо; застройщик самостоятельно выполняет все виды работ без привлечения сторонних лиц. В связи с этим можно сделать вывод: при заключении договора участия в долевом строительстве возможно существование различных видов правоотношений, которые формируются и зависят от организации процесса строительства со стороны застройщика, обусловленной его хозяйственными возможностями. В зависимости от того, по какой схеме происходит организация процесса строительства, можно сделать вывод о самом правоотношении, а также квалификации договора, который лежит в основании такого правоотношения.

Если застройщик выбирает первый вариант организации строительства, не выполняя самостоятельно работы, но осуществляя организационную функцию, привлекает на основании договора третьих лиц, то возникающее при заключении договора участия в долевом строительстве правоотношение не

становится организационным. Организационное правоотношение является правовой формой организационного отношения, которое представляет собой основанные на началах координации социальные связи, направленные на упорядочивание иных отношений и действий хозяйствующих субъектов. Особенность такого отношения в том, что оно не имеет имущественного содержания, но имеет определенную направленность (цель) - скоординировать поведение участников в имущественных отношениях.

Правоотношение, которое возникает при заключении договора участия в долевом строительстве, напротив: имеет имущественное содержание, поскольку предусматривает исполнение обязанности застройщика по передаче объекта долевого строительства, которое сопровождается уплатой участником долевого строительства цены; направлено не на координацию и упорядочивание поведения участников, а на совершение конкретных действий по возведению строения, передаче объекта долевого строительства и его оплате. Организационная функция застройщика здесь осуществляется не по отношению к участнику долевого строительства как стороне возникшего правоотношения, а по отношению к третьим лицам. Цель осуществления такой функции сводится к решению вопросов организации производства строительных работ. Организационная функция застройщика не меняет природу правоотношения, возникшего из договора участия в долевом строительстве. Речь идет об обязательстве с имущественным содержанием, а сам договор участия в долевом строительстве как юридический факт не может признаваться организационным. Обязанность застройщика при осуществлении им только организационной функции сводится к передаче объекта долевого строительства.

Если застройщик выбирает второй вариант организации строительства, выполняя часть строительных работ самостоятельно, а другую - поручая выполнить на основе договора, подрядчику необходимо обратить внимание на структуру правоотношения, возникающего из договора участия в долевом строительстве. Здесь возникает правоотношение, которое связывает только две стороны - застройщика и лицо, которое вкладывает денежные средства в долевое строительство. Такое правоотношение не является трехсторонним, несмотря на то что часть строительных работ выполняется подрядчиком, привлеченным на основании последующего договора. Права и обязанности у подрядчика возникают на основе самостоятельного юридического факта - договора подряда с застройщиком. При заключении договоров долевого участия в строительстве и договора подряда с застройщиком возникает не одно, а два самостоятельных правоотношения разной направленности. В связи с этим нельзя участие сторон в этих правоотношениях подвести к совместной деятельности. Следует обратить внимание, что правоотношение, которое связывает участника долевого строительства и застройщика, является основным, а правоотношение застройщика и подрядчика - производным.

Если застройщик выбирает третий вариант организации строительства, выполняя все виды работ без привлечения сторонних лиц, то между ним и дольщиками возникает не одно, а множество правоотношений подрядного типа. Активная множественность, характерная для одного обязательства, здесь отсутствует.

Предполагая множественность в одном обязательстве с участием одного застройщика, неизбежно должен следовать вывод о том, что все участники долевого строительства являются солидарными кредиторами, которые по отношению к застройщику должны наделяться солидарными требованиями. Вместе с тем это не верно, поскольку никаких солидарных требований здесь не возникает. При солидарности требований любой из кредиторов вправе требовать от должника исполнения обязательства в полном объеме. До предъявления требований должник вправе исполнить обязательство любому из кредиторов по своему усмотрению, при этом такое исполнение освобождает должника от притязаний со стороны других кредиторов. Солидарный кредитор, получивший исполнение, обязан возместить причитающееся другим кредиторам в равных долях (ст. 326 ГК РФ). Участник долевого строительства не может требовать от застройщика исполнения обязательства в полном объеме по строительству, поскольку его требование ограничено объектом долевого строительства, указанным в договоре. Застройщик не может по своему усмотрению исполнить обязательство любому участнику долевого строительства, а участник не наделен обязанностью принять исполнение по строительству всего дома в целом и передачи объектов долевого строительства другим дольщикам.

Следует учитывать, что независимо от выбранной застройщиком организации процесса строительства, но под влиянием такой организации, возникающим на основании договора участия в долевом строительстве, правоотношение всегда является обязательством подрядного типа. Это обусловлено тем, что при заключении договора участия в долевом строительстве у застройщика даже при выполнении только организационной функции всегда возникает обязанность не только передать объект долевого строительства, но построить многоквартирный дом (иной объект недвижимости). Этой обязанности по возведению строения никто с застройщика не снимает. Привлечение на договорной основе для исполнения этой обязанности по возведению строения третьих лиц не влияет на природу возникшего правоотношения.

Содержательно правоотношение из договора участия в долевом строительстве может быть представлено правами и обязанностями: организационными; координационными; непосредственно связанными с исполнением обязательства по передаче объекта долевого строительства.

Организационные права и обязанности способствуют нормальному осуществлению функции застройщика. К ним относятся обязанности, связанные с предварительным оформлением прав на земельный участок, а также связанные с информационным сопровождением деятельности застройщика.

Координационные права и обязанности участников правоотношения из договора участия в долевом строительстве направлены непосредственно на корректирование поведения стороны при исполнении обязательства. К ним следует отнести права и обязанности, связанные с осуществлением контроля участником долевого строительства за качеством и сроками выполнения работ, а также с приостановлением строительства и возможной его консервации.

Права и обязанности, непосредственно связанные с исполнением обязательства с возведением многоквартирного дома по передаче объекта долевого строительства, задают ориентировочные параметры действий сторон. К ним следует отнести конкретные обязанности по возведению многоквартирного дома, передаче объекта долевого строительства и его оплате.

Особенность состоит в том, что соотношение выделенных организационных, координационных, непосредственно связанных с исполнением обязательства долевого строительства прав и обязанностей зависит от вида возникшего правоотношения, обусловленного выбранной застройщиком организацией строительства. Привлечение третьих лиц на договорной основе для исполнения обязанности по возведению строения не влияет на природу возникшего правоотношения. В то же время в зависимости от выбранной застройщиком организации строительства правоотношение в рамках одного подрядного типа может иметь разное соотношение прав и обязанностей.

Единого подхода при оценке договора участия в долевом строительстве до сих пор не сложилось. Таким образом, законодательство, регламентирующее отношения по участию в долевом строительстве, требует существенной доработки. Необходимо законодательно закрепить правовую форму отношений по участию в долевом строительстве, это позволит найти новые, обобщить имеющиеся знания о договоре участия в долевом строительстве как юридическом факте, что позволит обеспечить надлежащие гарантии прав и законных интересов участников таких отношений и будет способствовать совершенствованию правового регулирования данной сферы отношений.

Библиографический список

1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Режим доступа: [КонсультантПлюс]. - Загл. с экрана

2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) //Режим доступа: [КонсультантПлюс]. - Загл. с экрана

3.Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М.: Инфотропик Медиа, 2012. с.

4.Ершов О.Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2007. № 3. С. 36

5.Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М.: Инфотропик Медиа, 2012. 208 с.

6.Федеральный закон от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» // СПС «КонсультантПлюс»

7.Санникова Л.В. Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 1 - 5 / А.В. Барков, А.В. Габов, В.Г. Голубцов и др.; под ред. Л.В. Санниковой. М.: Статут, 2015. с.216

8.Лепехин И.А. Проблема правовой квалификации договора участия в долевом строительстве // Юрист. 2011. № 22. С. 6 - 8.

САРТАКОВА ОЛЕСЯ ВЛАДИМИРОВНА - магистрант, Тюменский государственный университет, Россия.