CC BY
61
УДК 349.42+ 332.2
Ю. М. РОГАТНЕВ А. Ю. ЗАБОРСКИХ
Омский государственный аграрный университет
МЕНА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ СОСТАВА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ: ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ И ПЕРСПЕКТИВА
На основании проведенного исследования установлены экономико-правовые особенности сделки мены земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Омской области либо любой другой собственности, а также необходимость их совершения в связи с существенным влиянием данного процесса на развитие рынка земли Омского региона.
В настоящее время одним из важнейших направлений государственной политики в сфере создания условий устойчивого экономического развития Омской области является формирование государственной казны Омской области в целях ее дальнейшего эффективного использования. Среди прочих объектов недвижимого имущества в казне Омской области в соответствии с федеральными законами находятся и земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Между тем в число земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые происходит государственная регистрация права собственности Омской области в процессе разграничения государственной собственности на землю, попадают земельные участки, использование которых для нужд сельского хозяйства Омской области, в частности для производства товарной сельскохозяйственной продукции либо для других целей, становится неактуальным в силу сравнительно небольших размеров таких земельных участков, их неудачного местоположения, отсутствия в настоящее время надобности в данных угодьях и т.д. Несомненно, что такие земельные участки можно было бы использовать для других целей. Например, под перспективное строительство линейных инженерных сооружений областного значения (автомобильных дорог, нефтегазопроводов, АЭП и пр.) или для других государственных нужд Омской области. Однако такая необходимость также может отсутствовать. В связи с этим сразу возникает вопрос об эффективности использования данного недвижимого имущества Омской области и о целесообразности его нахождения в казне Омской области.
Как выход из создавшейся ситуации (в случае отсутствия других вариантов использования данных земельных участков для государственных нужд Омской области) - продажа указанных земельных участков или предоставление в аренду гражданам или юридическим лицам, занимающимся сельскохозяйственной деятельностью. Но и такие варианты также могут иметь достаточно небольшие шансы на успех.
На наш взгляд, при возникновении подобной ситуации (когда встает проблема ввода земельных участков из состава земель сельскохозяйственного на-
значения, на которые зарегистрировано право Омской области, в хозяйственный или гражданско-правовой оборот) необходимо также рассматривать вариант совершения сделки мены земельных участков. Обмениваемые земельные участки могут быть использованы, например, для формирования больших массивов земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Омской области, в целях создания на этих землях областных предприятий сельскохозяйственного профиля или для строительства тех же линейных сооружений при прохождении трассы через земли других собственников.
С другой стороны, любой собственник земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения (Российская Федерация, другой субъект Российской Федерации, муниципальное образование, юридическое лицо или гражданин) имеет полное право обратиться к субъекту Российской Федерации — Омской области с предложением о совершении сделки мены земельных участков. К сожалению, вопрос мены практически никак не отражен в действующем законодательстве, хотя это направление, имея свои экономико-правовые особенности, может быть также не менее перспективно, как и другие гражданско-правовые сделки.
Экономической основой договора мены земельных участков является взаимная выгода, т.е. стороны соглашаются на совершение сделки мены, рассчитывая на более рациональное использование находящихся в их собственности земель сельскохозяйственного назначения и соответственно на увеличение прибыли (для юридического и физического лица) или доходов в бюджет (для субъекта Российской Федерации — Омской области либо Российской Федерации, другого субъекта Российской Федерации, муниципального образования),
Это происходит потому, что, во-первых, любое имущество (в данном случае земли сельскохозяйственного назначения) начинает обладать какой-либо ценностью только в руках того собственника, который это имущество ценит, поскольку цели, задачи, опыт, финансовые средства ит.п. увсех, кто занимается сельским хозяйством, различны. Соответственно если, например, для субъекта Российской Федерации — Омской области какой-то земельный участок
из состава земель сельскохозяйственного назначения в настоящее время не представляет какой-либо ценности, это совсем не значит, что надобность в данном земельном участке не испытывают Российская Федерация, другой субъект Российской Федерации, муниципальное образование, юридическое лицо или гражданин. Следовательно, такие варианты необходимо тщательно прорабатывать, поскольку в результате совершения подобной сделки не только возрастает благосостояние участвующих в ней сторон, ной имущество переходит в собственность того, кто его будет более эффективно использовать. Во-вторых, при совершении сделки мены происходит обоюдная экономия финансовых средств, так как в случае покупки необходимого в настоящее время земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения любой из сторон было бы потрачено, несомненно, намного больше финансовых средств, нежели это произошло при совершении сделки мены. При этом не используемые в настоящее время земельные участки так бы и остались выведенными из хозяйственного оборота, что соответственно сразу отразилось бы на их ценности. И в-третьих, мена земельных участков не является конечной стадией при проработке вопроса их более эффективного использования, поскольку такие земельные участки уже можно будет потом продать, сдать в аренду и т.д. Следовательно, естественно расширятся рамки существующих сделок с земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения, что, в свою очередь, окажет существенное влияние на развитие рынка земли Омского региона.
Однако сделка мены земельных участков далеко не так безвозмездна, как это может показаться на первый взгляд. Здесь, так же, как и при совершении любой другой сделки, присутствуют предварительные затраты времени, сил и прочих ресурсов, необходимых для поиска партнеров, ведения переговоров и т.д., что, по сути, является издержками данной сделки и несколько ограничивает ее взаимовыгодность для одной из сторон, которая выступает с инициативой совершения подобной сделки. Тем не менее необходимо признать, что совершение подобной сделки позволяет избежать куда больших затрат, которые могли бы потребоваться на приведение земельных участков в состояние, пригодное для сельскохозяйственного использования в случае выбытия их из хозяйственного оборота.
Предмет договора мены земельных участков относится, как правило, к индивидуально-определенным вещам, т.е. обладает индивидуально-определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей. Договор мены земельных участков заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) устанавливает, что несоблюдение письменной формы ведет к недействительности такого договора (ст. 550 ГК РФ) [2]. С момента заключения договора в письменной форме у сторон возникают взаимные права и обязанности по передаче земельных участков друг другу. Право совершать сделки мены земельных участков имеют только их собственники. Типовая форма договора мены земельных участков рекомендована письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. № 2-16/1629 [5].
Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) установлено, что требования, предъявляемые к договору купли-продажи земельных участков (ст. 37 ЗК РФ), предъявляются также и к договору
мены. Применительно к данным основаниям объектами мены могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет [3]. При этом лицо, обладающее земельным участком на праве собственности и выступившее первым с инициативой мены (отчуждатель), при заключении договора мены обязано предоставить другому лицу, обладающему земельным участком на праве собственности, к которому оно выступило с инициативой обмена (приобретателю), имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В свою очередь, приобретатель (в случае его согласия на обмен земельных участков) также обязан предоставить от-чуждателю аналогичную информацию.
Указанные требования заложены Роскомземом в типовую форму договора мены земельных участков, этим при заключении договора мены земельных участков на стороны возлагается обязанность проинформировать друг друга о наличии и существе имеющихся земельных споров по поводу обмениваемых земельных участков [5]. Кроме того, стороны должны быть проинформированы о существовании сер-витутов, передаче планируемого к обмену земельного участка третьему лицу. При этом на кадастровом плане соответствующего земельного участка должны быть указаны границы земель, обремененных правами третьих лиц, а также титулы этих прав, поскольку стороны, в собственность которых по договору мены переходят земельные участки, принимают на себя обязательства соблюдать права третьих лиц, вытекающие из установленных сервитутов и заключенных другой стороной договоров.
В случае предоставления приобретателю отчуж-дателем заведомо ложной информации:
1) об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
2) о разрешении на застройку данного земельного участка;
3) об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость обмениваемого земельного участка;
4) о качественных свойствах земли, которые могуг повлиять на планируемое приобретателем использование и стоимость обмениваемого земельного участка;
5) иной информации, которая может оказать влияние на его решение об обмене данных земельных участков — приобретатель вправе требовать расторжения договора мены земельных участков и возмещения причиненных ему убытков.
Являются недействительными следующие условия договора мены земельных участков [3]:
1) устанавливающие право отчуждателя обменять земельный участок обратно по собственному желанию;
2) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
3) ограничивающие ответственность отчуждателя в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами.
Помимо указанных в ст. 37 ЗК РФ обстоятельств договор мены земельных участков, как считает Н.И. Кресникова, имеет и другие особенности и отличия от договора их купли-продажи.
Во-первых, в договоре мены отсутствуют условия о распределении между сторонами расходов, связанных с исполнением обязательств, возникающих из догово-
ра мены. По особым правилам ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая имеет соответствующие обязанности. Если в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, то сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором [6].
По нашему мнению, применительно к рассматриваемым в данной статье землям сельскохозяйственного назначения это можно расценивать как компенсационные выплаты, рассчитываемые из учета сравнения рыночной стоимости земельных участков, подлежащих обмену, либо в случае отсутствия сложившегося рынка по месту нахождения указанных земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения — сравнения их кадастровой стоимости. При определении улучшений оцениваемых земельных участков, как правило, должны обязательно учитываться:
1) мелиоративные, агрохимические, агротехнические, фитосанитарные, противоэрозионные и иные мероприятия;
2) подведенные инженерные сети и коммуникации;
3) возведенные здания, строения и сооружения;
4) проложенные подъездные пути;
5) произведенные иные улучшения.
В качестве исходных материалов могут быть использованы: материалы геодезических и картографических работ, почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель и т.д.
Во-вторых, Н. И. Кресникова отмечает, что по договору мены сроки передачи обмениваемых участков могут не совпадать. В этом случае применяются правила о встречном исполнении обязательств одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной (ст. 328 ГК РФ). По этим правилам в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков [6].
На наш взгляд, данное обстоятельство целиком соответствует сезонному характеру использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Следовательно, такую сделку необходимо осуществлять до посадки сельскохозяйственных культур либо уже после уборки урожая, предварительно оформив соответствующие условия в договоре.
В случае, когда в качестве отчуждателя выступает гражданин или юридическое лицо, а в качестве приобретателя выступает субъект Российской Федерации — Омская область, отчуждателю необходимо помнить, что, поскольку речь идёт о мене земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, в обращении дополнительно должны быть указаны балл бонитета, а также другие параметры, однозначно характеризующие предполагаемые к обмену земельные участки. Такие, например, как: вид угодий, тип (подтип) почв, мехсостав, экспозиция,
крутизна склона (град.), степень эродированности, гумус (%), степень увлажнения и т.д.
Руководствуясь нормами ст. 37 ЗК РФ, это важно принимать во внимание, поскольку в случае обнаружения (например, в результате проведения независимой экспертизы) недостоверной информации но любым из приведенных параметров, однозначно характеризующих обмениваемые земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, приобретателем (Омской областью) может быть инициирован судебный процесс с целью расторжения договора мены и возмещения причиненных приобретателю убытков в связи с сокрытием отчужда-телем качественных свойств земли, повлиявших на планируемое приобретателем использование [3].
В этой связи во избежание возникновения изложенной ситуации указанные факты необходимо в обязательном порядке учитывать при проведении оценки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Однако при проведении оценки предполагаемых к мене земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения необходимо также учитывать, что большинство из перечисленных параметров носит динамический характер. Следовательно, при совершении сделки мены они не могут расцениваться как статические величины.
Право собственности оформляется в порядке, предусмотренном законодательством. Так, сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации. При этом объектами сделок не могут быть земельные участки, изъятые из оборота (ст. 27 ЗК РФ) [3].
Совершая сделку мены земельных участков, необходимо также принимать во внимание, что в случае отсутствия её государственной регистрации такая сделка может быть признана самовольной. Самовольной является такая переуступка (передача) права пользования, при которой собственник, владелец, арендатор (иной пользователь) отдали это право другому лицу, не оформив его переход юридически. В соответствии со ст. 7.10 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях самовольная переуступка права пользования землей, а равно самовольный обмен земельного участка влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда. Кроме того, наступают последствия недействительности, т.е. ничтожной сделки, предусмотренные гражданским законодательством [4]. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. При этом если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (ст. 167 ГК РФ) [2].
Таким образом, подходя к вопросу мены земельных участков, каждому из участников данного процесса необходимо тщательно подготовиться, учтя ее особенности и проработав все необходимые экономические и правовые аспекты совершения данной сделки во избежание возникновения возможных проблем при ее совершении. Развитие процесса мены зе-
мельных участков позволит не только более эффективно использовать недвижимое имущество, находящееся в собственности субъекта Российской Федерации — Омской области либо любой другой собственности (Российской Федерации, другого субъекта Российской Федерации, муниципального образования, юридического лица или гражданина), но также окажет существенное влияние на развитие рынка земли Омского региона, поскольку естественно расширит рамки существующих сделок с земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения.
При подготовке данной статьи использовалась общероссийская сеть распространения правовой информации - правовая информационно-справочная система Консультант Плюс; Технология 3000.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ. «Собрание законодательства Российской Федерации», 5 декабря 1994 г., № 32, ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. «Собрание законодательства Российской Федерации», 29 января 1996 г., №5, ст. 410.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЭ. «Собрание законодательства Российской Федерации», 29 октября 2001 г., №44, ст. 4147.
4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ. «Собрание законодательства Российской Федерации», 7 января2002г.,№ 1 (ч. 1),ст. 1.
5. Письмо Роскомэема от 19 октября 1994 г., № 2-16/1629 «Типовые договоры дарения и мены земельными участками». Документ опубликован не был,
6. Кресникона Н.И. Правовые аспекты л экономическая сущность оборота земель в рыночной системе. «Право и экономика», N6 4, 2004.
РОГАТНЕВ Юрий Михайлович, проректор по учебной работе, доктор экономических наук, профессор, член-корреспондент Международной академии аграрного образования, заслуженный землеустроитель Российской Федерации.
ЗАБОРСКИХ Александр Юрьевич, заместитель директора ООО «Экспертное бюро «Юникон», соискатель 5-го года обучения кафедры землеустройства.
Дата поступления статьи в редакцию: 15.11.2006 г. © Рогатнев Ю.М., Заборских А.Ю.
УДК 637.56 (571.13)
Т. В. РОМАНОВА
Омский государственный аграрный университет
СОСТОЯНИЕ И ПУТИ РАЗВИТИЯ РЫБНОГО РЫНКА ОМСКОЙ ОБЛАСТИ
Проведен анализ рыбного хозяйства Омской области и предложены пути расширения ассортимента рыбной продукции.
Изучение возможности развития рыбного рынка является актуальным, поскольку рыба — это легкоусвояемый продукт, позволяющий удовлетворять потребности населения в полноценном питании. [1,2]
Омская область обладает значительным водным фондом, насчитывающим 255754 тыс. га (р. Иртыш, пойменные и материковые озера, рыбоводные пруды).
Водно-биологические ресурсы представлены осетровыми (осетр, стерлядь), лососевыми (нельма), карповыми (карась, язь, лещ, плотва, елец и др.), щуко-выми (щука), окуневыми (окунь, судак, ерш), тресковыми (налим), из класса круглоротых — минога, а также другими гидробионтами. С 1998 года в силу общеэкономических и внутриотраслевых причин в Омской области сельскохозяйственная отрасль переориентировалась на озерное рыбоводство.
Характерные особенности озер Омской области — малая глубина, обильная зарастаемость и напряженный гидрохимический режим в зимний период.
Освоение озер происходит в основном в северной лесостепной зоне, где они занимают около 65% от общего водного фонда области и дают до 20% рыбной продукции.
При анализе данных Омской областной инспекции рыбоохраны за период 1994-2005 гг. видно, что объем вылова рыбы из материковых озер составил до 92%. Практически во всех озерах доминирует карась золотой, присутствуют в больших количествах гальян и верховка. Другие виды рыб встречаются в уловах из р. Иртыша и пойменных водоемов. Следует отметить, что рост сиговых и других видов рыб тормозит сорная рыба верховка, в огромном количестве заселившая все рыбохозяйственные водоемы.
Современное положение рыбного хозяйства Омской области следующее: ОАО «Таврический зональный рыбопитомник», ФГУП «Учхоз №2 Омского аг-роуниверситета» и СПК «Сибирь» снизили производство годовиков карпа на 80%, т.к. их материальная база изношена и находится в аварийном состоянии. Бездействует ОАО «Крутинский рыбозавод» . Требуют ремонта нерестовые и зимовальные пруды. Не проводятся научные исследования в области инфекционных и инвазионных болезней, селекционная работа с главным объектом рыбодобычи — карасем, формы которых на отдельных озерах измельчали до карликовых. Наблюдается значительное заражение карася гельминтами.
