CC BY
41
Науки о земле
Аралов М.Е., Рогатнев Ю.М. Опыт формирования общедолевой собственности на землях бывшего опытно-производственного хозяйства «Сосновское» // Электронный научно-методический журнал Омского ГАУ. -2016. -№3(6) июль - сентябрь. - URL http://e-journal.omgau.rU/index.php/2016-god/5/29-statya-2016-2/390-00140. -ISSN 2413-4066
УДК 332.24:332.334:631.1
Аралов Марат Ермекович
Магистрант
ФГБОУВО Омский ГАУ, г. Омск aralov marat1995@mail.ru
Рогатнев Юрий Михайлович
Доктор экономических наук, профессор ФГБОУ ВО Омский ГАУ, г. Омск rumom@mail.ru
Опыт формирования общедолевой собственности на землях бывшего опытно-производственного хозяйства «Сосновское»
Аннотация. В статье анализируется исторический путь формирования обще долевой собственности на территории муниципального поселения «Сосновское». Раскрываются возникшие проблемы и пути их разрешения. Показано фактическое использования этих земель ООО «Полтава». Приведены данные об арендной плате, порядок ее установления и выплаты по хозяйствующему субъекту. Оценены перспективы дальнейшего развития обще долевой собственности на землю в муниципальном поселении «Сосновское».
Ключевые слова: приватизация земель, общедолевая собственность, использование земельных долей
Целью земельной реформы 1990 - 2003 гг. был переход от национализации к приватизация земель гражданами и обеспечение рационального использование земли. Законодательство, регулирующее земельные отношения, получило значительное развитие. Но при этом проявились значительные нарушения этого законодательства, ухудшилось использование земли, ослаб контроль над соблюдением земельного законодательства.
Однако, до сих пор, наиболее важным и сложным аспектом в аграрной экономике и земельных отношениях является разрешение проблемы владения и использования земельных долей в общей собственности на земельные участки земель сельскохозяйственного назначения.
Под общей долевой собственностью на земельный участок понимается, что земельный участок находится в собственности двух или нескольких лиц. Зачастую земля находится в собственности более чем у ста и даже тысячи лиц (дольщиков). Как правило, эти земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые были образованы в связи с реорганизацией колхозов и совхозов, существовавших в советское время. Общая собственность на землях сельскохозяйственного назначения имеет соответствии законам РФ, и ее законодательствам. Ссылаясь на Закон РСФСР № 460-1 «О земельной реформе» от
27.12.90, а именно на цели и статье то можно сделать вывод, что общая собственность являлась промежуточным этапом в земельной реформе. Так как и наделяя граждан земельными долями в праве общей собственности на земельный участок, планировалась выделить все доли в натуру, для развития личных подсобных хозяйств, крестьянско-фермерских хозяйств, огородничества и других целей не запрещенных законом.
В 1992-93 годах, когда шла приватизация сельхозугодий по всей стране и в Сосновском сельском поселении, в котором жителей, в отличие от других сельских поселений земельными долями не наделили. Согласно Указу Президента Российской Федерации № 341 от 29 декабря 1991 г. «об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий» государственные сельскохозяйственные предприятия (кроме совхозов), предприятия, осуществляющие первичную переработку сельскохозяйственной продукции, обслуживающие сельскохозяйственное производство и производящие продукцию производственно-технического назначения для его обеспечения имели право на приватизацию, но ОПХ «Сосновское « являлось совхозом, и к 1992 году приватизации не подлежало [1].
В эти годы старейшее в регионе опытно-производственное хозяйство «Сосновское» Таврического района, входило в «Сибирскую машиноиспытательную станцию». В течение четырех лет ОПХ «Сосновское» сохраняло статус государственного, федерального, унитарного предприятия. И земельный участок площадью около 33 тыс. га, на котором оно вело свою научную и опытную деятельность, остался за ним на праве постоянного (бессрочного) пользования. «Земельная реформа» в России должна была закончиться в 1997 году, но к концу 90-х годов реформа потеряла темп своего развития, и к 2000 годам практически угасла. В период более чем 8 лет граждане ОПХ «Сосновское» даже не подозревали о том, что уже могли бы иметь право собственности на земельные доли. Бездействие директора совхоза, наделять граждан землей, также сыграло в затяжном процессе приватизации сосновских земель. К 2005 году, когда завершились выше описываемые события ОПХ «Сосновское» оказалось в кризисе и не могло нормально обеспечивать коллектив работой и зарплатой [2].
На протяжении всего времени земля была востребована, и руководство хозяйства предоставляло часть пашни ОПХ «Сосновское» в пользование частных лиц. Данные обстоятельства и побудили жителей села реализовать право на преобразование ОПХ в акционерное общество и предоставление земли в общедолевую собственность граждан, но районная администрация уверила, что жители не имеют право на земельную долю. В 2006 году глава района опубликовал письмо, о том что ОПХ «Сосновское» уже реорганизовано, и 31 января 2006 года на его базе было создана ОАО «Опытное производственное хозяйство Сибирская машинно-испытательная станция» («СибМИС»). Реорганизация и акционирование произошло с нарушением устава хозяйства, в котором говорится, что любая реорганизация на предприятии проводится с согласия трудового коллектива. Акционирование хозяйства провели люди, относящиеся к государственной власти, позже ставшие акционерами ОАО «СибМИС», в их число входили московские чиновники, крупный омский фермер Шнайдер, и несколько омских чиновника. Создание данного хозяйства без согласия трудового коллектива явилось грубейшим нарушением устава хозяйства.
Чтобы получить право на земельную долю, сельчанам пришлось бороться с нарушением их прав. Была создана «инициативная группа», а чуть позднее - «общественная комиссия по восстановлению нарушенных прав на землю». Так как сосновская земля принадлежало ОАО «СибМИС» не по закону, то есть реорганизация ОПХ «Сосновское» произошло с нарушением устава хозяйства. Лишить прав на собственность акционеров ОАО «СибМИС» можно было только через суд. Начались долгие судебные заседания, которые сосновцы выиграли.
22 июня 2006 года был сформирован список на получение земельных долей, 1029 граждан (такое количество людей подали документы на земельную долю) были в этом
списке, и заявление на право общедолевой собственности. Согласно Уставу Таврического муниципального района Омской области заявление должно было быть подписано главой района в течении двух недель, этого не произошло. Только через 70 дней было подписано заявление главой, данный факт указывает на нарушение им должностных полномочий, прописанных в статье 26 и 27 Устава Таврического муниципального района Омской области от 30.03.2006 года № 195.
13 августа 2007 года в соответствии с постановлением главы района № 636-м от 1 августа 2006 года регистрационная служба начала выдачу гражданам свидетельств о регистрации их земельных прав, в количестве 1029 штук. В течении одной недели глава района приостанавливает своё постановление, мотивируя это тем, что при составлении списков граждан было нарушено областное законодательства, а именно статью 22 и 22.1 Закона Омской области от 8 февраля 2006 года № 731 «О регулировании земельных отношений в Омской области». Данный факт и сыграл роль для пересмотра и передела списков, тем самым лишив 136 граждан прав на общедолевую собственность, в соответствии с выше упомянутым законом. Статья 22.1 Закона Омской области 8 февраля 2006 года № 731-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Омской области», говорится о перечне категорий граждан, имеющих право на однократное бесплатное получение в общую собственность сельскохозяйственных угодий, предоставленных сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют следующие категории граждан Российской Федерации, ранее не получивших земельную долю при приватизации земель сельскохозяйственного назначения:
1) работники, проработавшие в сельскохозяйственной организации не менее пяти лет;
2) пенсионеры, проработавшие в сельскохозяйственной организации не менее пяти лет и уволившиеся в связи с выходом на пенсию;
3) инвалиды, работавшие в сельскохозяйственной организации и вышедшие на пенсию по инвалидности в связи с полученным профессиональным заболеванием или трудовым увечьем;
4) лица, занятые в социальной сфере и проживающие в поселениях по месту нахождения сельскохозяйственной организации не менее пяти лет, а также пенсионеры, проработавшие в социальной сфере не менее пяти лет;
5) лица, проработавшие в сельскохозяйственной организации не менее пяти лет и уволенные в случае сокращения численности или штата работников сельскохозяйственной организации;
6) ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, ветераны боевых действий и инвалиды боевых действий, работающие (работавшие) в сельскохозяйственной организации [3].
Все выше перечисленные лица могут владеть, пользоваться и распоряжаться своей земельной долей площадью 11,99 га. Из списка были исключены граждане, не входившие в перечень по категориям установленными законом. Для целей составления нового списка, и исключение из него граждан не подходящих по категориям была создана рабочая комиссия. Своей деятельностью комиссия выявила 136 граждан, которые подали заявление на право общей собственности, но оказались вне перечня категорий представленных законом.
При анализе использования земель реорганизованной сельскохозяйственной организации надо отметить, что в настоящее время по сельскому поселению Сосновское характер использования земельных долей сводится к передаче их в аренду ООО «Полтава». Данное сельхозпредприятие арендует земли сельскохозяйственного назначения площадью 23427 га, из них земли общедолевой собственности составили 10702 га, учитывая средний размер земельной доли в ОПХ Сосновское, общие количество дольщиков составило 893 человека. Каждый гражданин заключил договор аренды с ООО «Полтава», тем самым передал полномочия регулирования, и пользования своей земельной доли.
На территории Сосновского сельского поселения последняя кадастровая оценка земель была проведена в 2013 году. Вся территория земель общедолевой собственности поселения
поделена на 2 кадастровых кварталов. И в связи с этим была определена кадастровая стоимость каждого земельного участка.
Границы кадастрового квартала 55:26:290504:112 включают в себя 297 земельных долей, общей площадью 3562,9 га. Максимальная кадастровая стоимость земельного участка составила 32240 рублей за 1 га. Границы кадастрового квартала 55:26:290505:204 включают в себя 596 земельных долей, общей площадью 7153,0 га. Максимальная кадастровая стоимость земельного участка составила 31670 рублей за 1 га. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения - совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно - территориальных образований. Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками.
ООО «Полтава» арендует оба земельных участка, то есть все земельные доли, не изменяя их границы и площадь. Как и любые земли, земли общедолевой собственности подвергаются воздействию негативных процессов. Земельные доли арендуются сроком на 5 лет, после истечения срока аренды, по положительному соглашению арендатора и арендодателей договор аренды может перезаключаться.
За период лета 2016 года, пониженные участки земель общедолевой собственности подверглись подтоплению (после продолжительных дождей и весеннего паводка) и загрязнению бытовыми отходами (нахождение вблизи земель свалок населенных пунктов). Данные проблемы сельскохозяйственное предприятие решает в соответствии с договором аренды земельной доли в праве общедолевой собственности. По договору все проблемы связанные с земельной долей решает арендатор. От проявление природных негативных процессов никто не застрахован, и в поселении не имеет значения, чья доля или чьи доли были подвержены процессам подтопления или засоления, за все процессы несет ответственность сельскохозяйственное предприятие. Аренда земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения прописана в статье 9 Федерального закона № 101 от 24.07.2002 (ред. от 03.07.2016) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Условия договора аренды не прописываются в данном законе, но решения по негативному влиянию природных процессов обговариваются в договоре, и согласно, статьи 1 пункта 3,1 Федерального закона № 101 от 24.07.2002 сохранение целевого использования земельных участков должно выполняться [4].
После проявления негативных процессов, земли нужно восстанавливать и приводить в должное состояние, данным вопросом занимаются агрономы, работающие в ООО «Полтава». Только в интересах самого сельскохозяйственного предприятия иметь хорошее плодородие на арендуемы землях общедолевой собственности. На решение проблем негативного влияния природных условий требуется финансирование на проведение восстановительных процессов. Финансовые средства для проведения работ выделяются из бюджета ООО «Полтава».
Участник долевой собственности, в праве распоряжаться земельной долей иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Так и поступили 75 граждан собственников земельных долей, реализовавших права по их использованию, на общем собрании дольщиков. Согласно статья 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), также у указанного участника возникает право собственности на образуемый земельный участок и он утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. Для этих целей была выделена часть территории земельного участка,
для проведения в соответствии со статьей 13.1 Федеральным законом № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», межевания.
Граждане, сдавшие свои земельные доли в аренду, получают плату за их использование сельскохозяйственной организацией. Так как ООО «Полтава» является монополистом, то за использование земельной доли устанавливает не высокую плату, это является существенным недостатком для дольщиков. Плату выбирает сам дольщик, будь то сумма около 15 тыс. рублей или же более популярная в поселение плата это, 2,5 тонны зерна стоимостью 12 тысяч рублей, 2 мешка муки стоимостью 1,2 тыс. рублей, и 2 тонны соломы стоимостью 600 рублей. Данные способы оплаты были решены на общем собрании дольщиков общедолевой собственности. С экономической точки зрения данная арендная плата, отношению к землям сельскохозяйственного назначения, является очень стабильным показателем. К примеру, стоимость продукции выданной по договору аренды равняется 13,8 тысяч рублей. В суммарном варианте стоимость продукции равняется денежной оплате аренды.
За право иметь земельную собственность нужно платить земельный налог. В данном случаи налог платит сельскохозяйственная организация ООО «Полтава». Сумма налога составляет 13% от арендной платы, то есть 1950 рублей в год на 11,99 га. По договору аренды обговаривается вопрос о том, какую арендную плату выбирает арендодатель. Каждый год арендодателем пишется заявление по поводу выбора арендной платы, вид платы представлен двумя видами, которые описаны выше.
Кадастровая стоимость 1 гектара сельскохозяйственных угодий в Сосновском сельском поселении составляет 32240 рублей, что на 3284 рублей больше чем кадастровая стоимость по Таврическому району. Ставка земельного налога составляет 0,3% от кадастровой стоимости 1 га. Если земельная доля находится в аренде у сельскохозяйственной организации, то земельный налог платит организация, так как это прописано в договоре аренды.
Сельскохозяйственная организация ООО «Полтава» имеет в аренде наибольшую часть земельных долей в Сосновском сельском поселении и является единоличным монополистом. Таким образом, она устанавливает свои нормы выплат дольщикам, с учетом расходов производства, земельного налога. За все время своей деятельности организация не понесла существенных потерь, вне зависимости влияния внешних и внутренних экономических факторов производства. Использование земель общедолевой собственности приносит большую прибыль в бюджет сельскохозяйственной организации, так как размер арендной платы не наносит существенный ущерб предприятию. Также размер арендной платы, по мнению арендодателей, то есть жителей Сосновского сельского поселения, играет положительную роль в бюджете граждан, либо в подготовке кормов для домашнего подворья. Уровень платы аренды их устраивает, так как в других поселениях, или районах аренда ниже. К примеру, в Белостокском поселении Одесского района Омской области аренда за использование земель общедолевой собственности составляет менее 20 тыс. рублей в год с 19 га одной земельной доли. Таким образом, ООО «Полтава» хоть и является монополистом, но платит аренду удовлетворяющую граждан поселения.
Государству не безразлична судьба своих земель, поэтому для целей мониторинга и охраны земель сельскохозяйственного назначения, в праве общедолевой собственности, в соответствии с законом, это является одной их главных функций муниципального образования.
Определенная работа по реформированию земельных отношений в России все же проделана:
- ликвидирована государственная монополия на землю;
- решена проблема обеспечения граждан участками для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строительства;
- зарегистрированы права граждан и юридических лиц на большую часть земельных участков;
- введена плата за землепользование, ставки земельного налога и арендной платы дифференцированы в зависимости от местоположения и качества земельных участков;
- формируются основы земельного рынка и его инфраструктуры.
Муниципальная власть заинтересована в том, чтобы максимальное количество земель поселений было отнесено в процессе разграничения к муниципальной собственности, так как чем меньше территории приватизируется, тем больше останется в муниципальной собственности. В соответствии со статьей 9 Федерального закона № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земли сельскохозяйственного назначения находящиеся в государственной или муниципальной собственности могут сдаваться в аренду, для получения в соответствии с договором аренды, арендную плату.
По-моему мнению земельная реформа России не была до конца продумана, не зря же почти каждый год выходили новые указы с изменениями в основные статьи. В этом же плане не до конца была продумана и роль общедолевой собственности. Общедолевая собственность планировалась на землях сельскохозяйственного назначения, которые занимают огромные территории по всей России. Государство к тому времени просто скинула на плечи, во многом юридически не грамотного и дезинформированного гражданина, огромную проблему. В данной ситуации люди более властные и информированные, в некоторых случаях провели приватизации земли за тех, кому она должна была принадлежать. Тем самым лишив их право на собственность. Но есть случаи, когда приватизация все - таки была проведена по закону, и земля досталась гражданам, в такой ситуации общедолевая собственность несет в себе много положительных сторон. К примеру, граждане Сосновского сельского поселения получили возможность ведения личного подсобного хозяйства, и получение дохода от владения, пользования или распоряжения своей земельной долей, тем самым улучшив свое финансовое положение. Также возросло количество частных землепользований, что повлияло на развитие малого и среднего бизнеса в сельском хозяйстве. Путем ликвидации монополии на землю, государство обеспечила финансирование муниципальных бюджетов. Бюджет Сосновской сельской администрации имеет хороший доход от земельного налога, а также от сдачи земель муниципальной собственности в аренду сельхоз предприятиям.
Из-за слабой государственной поддержки земельной реформы и низкой активности граждан задуманные как временный институт земельные доли сохраняются на протяжение более 20 лет и являются в настоящее время «институциональной ловушкой», что свидетельствует о незавершенности земельной реформы России. Для обеспечения эффективного использования сельскохозяйственных угодий оборот земельных долей должен быть в кратчайшие сроки заменен на оборот земельных участков [5].
Земли общедолевой собственности сельскохозяйственного назначения востребованы при ведении сельского хозяйства, поэтому их рациональное использование должно соблюдаться. Должны быть созданы компетентные органы, занимающиеся более конкретно землями общей собственности, ведущие как качественный, так и количественный контроль, за их использованием. Должны быть соблюдены площади земельных участков сдающихся в аренду, количество выморочных и невостребованных долей. Таким образом, нужно повысить качество эффективности земель сельскохозяйственного назначения.
Ссылки на источники
1. «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий»: Указ Президента РФ № 341 от 29.12.1991 г. информационная система online Консультант плюс [электронный ресурс] режим доступа: http://base.consultant.ru - (Дата доступа 09.10.2016 г.).
2. Мясников В., На своей земле - как на паперти. «Сосновское»; тогда и ныне / В. Мясников // Красный путь. - 2007. - 1 августа. - С. 10.
3. «О регулировании земельных отношений в Омской области»: Закон Омской области № 1743 - ОЗ от 30.04.2015 г. - информационная система online Консультант плюс [электронный ресурс] режим доступа: http://base.consultant.ru - (Дата доступа 16.10.2016 г.).
4. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: Федеральный закон № 101 от 24.07.2002 г. - информационная система online Консультант плюс [электронный ресурс] режим доступа: http://base.consultant.ru - (Дата доступа 20.10.2016 г.).
5. Рогатнёв Ю.М., Малышева И.А. Формирование земельных участков в счет земельных долей с учетом различия дифференциального дохода от использования отдельных контуров общего земельного участка // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. -2016. - №3. - С. 23-29.
Marat Aralov
Master's Degree Student FSBEI HE Omsk SAU, Omsk
Yuri Rogatnev
Doctor of Economic Sciences, Professor FSBEI HE Omsk SAU, Omsk
Experience of Forming of General Equity Property on Land of the Former Sosnovskoye
Experimental Production Farm
In article the historical way of forming is analyzed it is general equity property in the territory of the municipal settlement of Sosnovskoye. The existing problems and ways of their solution are revealed. It is shown actual uses of these lands by Poltava LLC. Data on the rent, an order of its establishment and payment for an accounting entity are provided. The prospects of further development are estimated it is general an equity land ownership in the municipal settlement of Sosnovskoye
Keywords: privatization of land, common property, use of land shares
