CC BY
6
УДК 1418
Строменко А.А. студент 3 курса
факультет Корпоративной экономики и предпринимательства
Новосибирский Государственный Университет экономики и управления «НИНХ» научный руководитель: Малеваная М.В.
Россия, г. Новосибирск МАЛОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В НОВОСИБИРСКОЙ
ОБЛАСТИ: ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ Аннотация: В статье рассматриваются тенденции развития отрасли малоэтажного строительства. Подробно описано состояние рассматриваемой отрасли в Новосибирской отрасли: статистика спроса, количество компаний, популярность сегментов. В статье так же рассмотрены состояние земель под строительство в НСО и их освоение. Описаны госпрограммы и государственная поддержка застройщиков. В заключении дан краткий прогноз развития данной отрасли в будущем.
Ключевые слова: малоэтажное строительство, рынок жилья, малоэтажные дома, земельные участки.
Stromenko A.A.
Student
3 course, Faculty of Corporate Economics and Entrepreneurship Novosibirsk State University of Economics and Management
Russia, Novosibirsk Scientific adviser: Malevanaya M. V.
LOW-RISE CONSTRUCTION IN NOVOSIBIRSK REGION: TRENDS AND PROSPECTS Annotation: The article examines the trends in the development of the low-rise construction industry. The state of the industry in Novosibirsk region is described in detail: demand statistics, number of companies, popularity of segments. The article also considers the state of land for construction in the Novosibirsk region and their development. State programs and state support for developers are described. In conclusion, a short forecast is given for the development of this industry in the future.
Key words: low-rise construction, housing market, low-rise buildings, land
plots.
Малоэтажное строительство в последние годы получило широкое распространение, данная отрасль становится популярной и развивается быстрыми темпами. Так, за последние 20 лет доля вводимого в эксплуатацию малоэтажного жилья в России увеличилась более чем в 7 раз. Многие строительные и девелоперские компании начинают освоение и городских и загородных территорий путем комплексной малоэтажной застройки.
Под малоэтажным жильем подразумеваются многоквартирные дома, таунхаусы, дуплексы и коттеджи, высота которых не превышает в большинстве случаях 2-3 этажа. Это дома с облегченной инженерной инфраструктурой.
Малоэтажное строительство можно разделить на 2 категории:
1. Организованное, осуществление которого занимаются инвестиционно-строительные компании с целью продажи возводимых домов на рынке.
2. Индивидуальное, которое возводится по индивидуальному заказу от владельца земельного участка.
Существуют несколько причин роста рассматриваемого сегмента рынка жилья. На протяжении долгих лет жители России отдавали предпочтение квартирам в многоэтажных домах в черте города. Однако, в последнее время цены на городскую недвижимость значительно возросли, особенно это заметно в крупных городах. Так, к примеру, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Новосибирске составляет 2 167 679 рублей. При этом стоимость строительства небольшого малоэтажного дома, без учета стоимости земельного участка, обойдется примерно в ту же сумму, но общая и жилая площадь будет больше. Таким образом, малоэтажные дома становятся альтернативой городским квартирам.
Малоэтажное строительство требует значительно меньше административных затрат, в особенности на разрешительные процедуры на этот вид строительства. По сравнению с количеством документов на строительство многоквартирных домов, вопрос правового регулирования правоотношений, возникающих в связи со строительством индивидуальных жилых домов, регулируется в основном нормами Гражданского кодекса РФ, так как данные отношения по своей правовой природе являются гражданско-правовыми.
Рассмотрим состояние отрасли малоэтажного строительства в Новосибирской области. На сегодняшний день, все больше жителей сибирской столицы, по данным ведущего агентства недвижимости «Сибакадемстрой», предпочитают загородное жилье городским апартаментам; тем более, что предложений от застройщиков с каждым годом всё больше, а цена снижается относительно площади, что позволяет приобрести жилье представителям среднего класса. По данным управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска, за первое полугодие 2016 году в Новосибирской области в эксплуатацию было введено 784,8 тыс. кв. метров жилых площадей, из них в сегменте малоэтажного и индивидуального домостроения - 267 тыс. кв. метров, что в среднем на 30% ниже показателей к аналогичному периоду прошлого года. Однако, состояние рынка малоэтажного жилья Новосибирска, по сравнению с другими регионами, остается стабильным - цена на коттеджи, дома и таунхаусы
существенно не изменилась.
Вся малоэтажная недвижимость разделена на четкие сегменты -эконом-класс, бизнес-класс и премиум-класс (элитное жилье). Но для Новосибирска это условные критерии, в документах статус недвижимости не прописан. Премиальные объекты определяются в первую очередь месторасположением объекта: чем ликвиднее место, тем больше шансов у коттеджа стать премиальным, а, следовательно, цены на него будут выше. Однако, под определение слова «коттедж» фактически подходят только первые две категории, третья же - это настоящие особняки в несколько этажей.
Рынок малоэтажного домостроения в Новосибирске устойчиво развивается, повышая спектр и качество услуг с каждым годом. Сегмент «эконом» развивается стабильно, остается предсказуемо востребованным. Основная тенденция на данный момент - это уменьшение площади коттеджа для снижения стоимости дома. Так, если в 2015 году общая доля коттеджей площадью до 300 кв. метров на рынке составляла 50%, то к 2016 году она увеличилась до 57%. Проекты в «премиум» и «бизнес» сегментах в случае, если они являются действительно качественными и концептуальными, также пользуются спросом.
Также растет спрос на таунхаусы в Новосибирске и области, что объясняется доступной ценой: по стоимости секция в таунхаусе приближена к однокомнатной квартире в центре города, только в таунхаусе преобладает не менее двух комнат, собственный участок земли и собственное парковочное место. Однако, эксперты сходятся во мнении, что таунхаусы - это еще не освоенная ниша рынка и как только спрос на этом рынке будет настолько высокий, что застройщики станут повышать стоимость, данные объекты потеряют свою популярность.
Что касается земельных участков в НСО, то состояние рынка земель более чем стабильное. За последние 5 лет наблюдается падение цен на 31%. Цены на земли, предназначенные для малоэтажной застройки, относительно низкие и представлены на рисунке 1. Несмотря на большой интерес инвесторов к этому рынку, здесь цена остается неизменной, а в некоторых районах наблюдается понижение.
НОВОСИБИРСК,ГОРОД ЖШШл 5330003
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ штшшштт жжжгг 1217ооо а
ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНЫЙ шшшшшшт тш 1102000 8
ДЗЕРЖИНСКИЙ ШШ$4490001
СОВЕТСКИЙ ШШ 447000 г
ОКТЯБРЬСКИЙ тиж 447000 $
ЛЕНИНСКИЙ шжчтт
ЗАЕЛЬЦОВСКИЙ шт.ь87000?
КИРОВСКИЙ Ж, 305000$
КАЛИНИНСКИЙ % 238000 %
0 400000 800000 1200000
Рисунок 1. Средние цены на землю по районам г. Новосибирска, руб.
Анализируя конкуренцию в данной отрасли, следует отметить, что новичков сейчас фактически нет. На рынке действуют опытные девелоперы, реализовавшие уже не один проект в НСО и имеющие финансовую устойчивость и возможность финансировать потенциальный проект. Экономическая обстановка пока не способствует приходу новых инвесторов. Не приходят и новые застройщики. Рынок захватили уже сформировавшиеся местные компании, а новых игроков можно встретить только в исключительных случаях, хотя отрасль является привлекательной для деятельности в ней и не имеет высоких барьеров для входа.
По данным регионального министерства строительства, в настоящее время на территории Новосибирской области осуществляется освоение 122 площадок комплексного жилищного строительства. Их общая площадь составляет 6,25 тыс. га, потенциальный объем жилищного строительства -более 10 млн м2. В том числе порядка 100 площадок общей площадью 5 тыс. га осваивается по направлению малоэтажного и индивидуального жилищного строительства. Освоение площадок находится в разной степени готовности: от подготовки документации по планировке территории (проектов планировки территории, проектов межевания), инженерного обустройства площадок (строительство сетей электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализационных сетей) до непосредственного жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.
Госпрограммы и господдержка
На данный момент в Новосибирске реализуется программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Новосибирской области на 2015-2020 годы», задачами которой являются: создание условий для осуществления градостроительной деятельности на территории НСО, улучшение жилищных условий различных категорий граждан и содействие в обеспечении земельных участков, определенных под комплексную застройку, инженерной инфраструктурой. Подпрограмма «Инженерное обустройство площадок комплексной застройки Новосибирской области» предусматривает выделение на конкурсной основе финансовых средств муниципальным образованиям на инженерную подготовку площадок комплексной застройки при наличии документации по планировке территории, проектно-сметной документации на объекты инженерной инфраструктуры, а также резервирования в границах площадки не менее 25 % земельных участков для бесплатного предоставления многодетным семьям. В период реализации программы, в 2015-2020 гг., планируется обеспечить инженерной инфраструктурой более 500 га земельных участков и тем самым предоставить возможность строительства на данных площадках порядка 700 тыс. м2 жилья.
Кроме того, малоэтажное жилье в области возводится в рамках программы «Жилье для российской семьи». Так, в настоящее время участниками программы являются ООО «Антар» с проектом строительства жилого микрорайона «Светлый» в п. Октябрьском Мошковского района,
объем строительства жилья экономического класса 10 тыс. м2, и ЗАО «ЗапСибЗолото» с проектом строительства жилого микрорайона «Радужный» в с. Верх-Туле Новосибирского района, объем строительства жилья экономического класса 65 тыс. м2.
Существенное влияние на развитие малоэтажного строительства в районах области оказала программа поддержки застройщиков, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов. С 2010 года гражданам, проживающим на территории муниципальных районов Новосибирской области, предоставляются из областного бюджета Новосибирской области субсидии на строительство индивидуальных жилых домов. С начала действия программы в ее рамках построено около 480 тыс. м2 жилья, объем финансирования превысил 3,2 млрд руб., в том числе субсидии составили порядка 650 тыс. руб.
Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» состоит в развитии массового малоэтажного жилищного строительства. Развитие МЖС, являясь исключительно актуальной и современной проблемой, несет в себе и политический аспект, т.к. его реализация направлена на формирование в стране «класса собственников», то есть среднего класса, который имеет существенное значение для социально-экономического развития страны, для формирования дееспособного гражданского общества.
Развитие малоэтажного строительства в Новосибирской области продолжится. По данным регионального минстроя, с 2015 по 2020 год на территории Новосибирской области планируется ввести не менее 4 млн м2 малоэтажного жилья. Происходит сближение представителей разных сфер данного рынка, к примеру, производителей материалов, подрядчиков и девелоперов. Участники рынка объединяют усилия, чтобы совместно и комплексно предлагать готовый продукт конечному потребителю, оптимизирую его стоимость. Безусловно, сегодня рынок покупателя.
Использованные источники:
1. Зайнулина Т.Г. Проблемы и перспективы малоэтажного жилищного строительства // Научная электронная библиотека «Киберленинка», 2013 URL: https://cyberleninka.ru/article/v/problemy-i-perspektivy-maloetazhnogo-zhilischnogo-stroitelstva (дата обращения: 31.10.2017)
2. Метры государственной важности: власти принимают срочные меры поддержки строительства жилья [Электронный ресурс] // Малоэтажное строительство: Российский интернет-портал для профессионалов URL: http://lowbuild.ru/lb analit/lb analit059.htm (дата обращения: 31.10.2017)
3. Министерство строительства Новосибирской области [Электронный ресурс] URL: https://minstroy.nso.ru/page/115 (дата обращения: 31.10.2017)
4. Тенденции развития рынка коттеджей Новосибирска: как сделать правильный выбор? [Электронный ресурс] // Novosibdom: Архитектурно-строительный справочник URL: http://novosibdom.ru/info/90 (дата обращения: 31.10.2017)
