CC BY
76Малоэтажное строительство: современные тенденции рынка и оценка инвестиционной привлекательности
Левин Юрий Анатольевич
доктор экономических наук, профессор Московского государственного института международных отношений Министерства иностранных дел России (кафедра государственного, муниципального управления и социальных процессов Одинцовского филиала МГИМО), [email protected]
Статья посвящена тенденциям развития рынка малоэтажного строительства. Приводятся ссылки на мировой опыт малоэтажного домостроения. Показано, что малоэтажное строительство позволяет совместить доступность жилья и комфорт проживания за счет большей экологичности, меньшей плотности населенности территории, эстетичности малоэтажных объектов. Исследуются социально-типологические признаки российского рынка малоэтажного домостроения. На основе анализа современных тенденций в мировом и российском жилищном строительстве делается вывод, что доля малоэтажной застройки в ближайшее время способна существенно возрасти при соответствующих условиях. Анализируются различные формы малоэтажного домостроения и обосновывается мнение, что перспективой обладает мультиформатная модель низко-плотной застройки в виде комплексов малоэтажных домов квартирного типа, а также таунхаусов и автономных секций, образующих замкнутый контур. Показано, что основными факторами развития рынка малоэтажного жилья становится эволюция структуры технологий в жилищном строительстве, наличие соответствующей инженерной инфраструктуры, обеспечение новых территориальных площадок необходимыми коммуникациями, объектами социальной инфраструктуры. Дается оценка инвестиционным предпочтениям при определении привлекательности рынка малоэтажного строительства. Ключевые слова. Малоэтажное домостроение, доступность жилья, мультиформатная модель, социальная инфраструктура, коммуникации, структура технологий, инвестиционная привлекательность, спрос, инвестиционные ожидания.
Градостроительная политика в России за последние более чем 50 лет для всех категорий городов характеризовалась повышением этажности жилых домов и предполагала наличие централизованной инфраструктуры жилищного фонда. Развивая преимущественно область строительства, ориентированную на возведение многоэтажных домов, наша страна долгое время оставалась вне современных тенденций постоянного возрастания доли малоэтажной застройки в жилищном фонде большинства западных стран. В формате малоэтажного строительства, например, в США и Германии возводят более 80% новостроек, в Финляндии - около 90%. В России по-прежнему вокруг крупных городов возводятся преимущественно многоэтажные дома, а на долю малоэтажных комплексов приходится в различных регионах от 10 до 30% строительства.
Мировой опыт показывает, что малоэтажное домостроение, развиваясь как в городах, так и за их пределами, создавая агломерации вокруг больших городов, способствует разрешению многих проблем, связанных с такими последствиями урбанизации, как появление сверхплотной высокоэтажной застройки, транспортный коллапс городских магистралей и др.
В последнее десятилетие российский рынок жилищного строительства претерпевает значительные изменения, связанные не только с ростом объемов строительства в докризисный период и последующим снижением, но и изменением психологии потенциальных покупателей и их требований к рынку. Для массового покупателя прежде всего требуется, чтобы жилье стало более доступным цене, сохранив при этом характеристики комфортности и эстетичности. В малоэтажных комплексах с развитой инфраструктурой потенциально может быть создана более комфортная среда проживания за счет расположения вне «каменных джунглей». Малоэтажные комплексы позволяют устранить внешнюю монотонность , присущую высокоэтажным зданиям, за счет различных вариантов входных портиков, форм крыши, расстановки жилых корпусов по этажности и т. д.
О
55 >
£
55 П П 1
9
8
и
у
а
г
*
а о
Поскольку все проекты малоэтажной застройки существенно различаются по ценам продажи, уровню комфорта и сервиса, российский рынок малоэтажного домостроения, возникший в 90-х гг. прошлого столетия, представляет собой достаточно неоднородный сегмент, который по социально-типологическим признакам делится на элитарное жилье, жилье бизнес-класса и экономичное (доступное) жилье. Элитарная малоэтажная застройка, так называемый «премиум-класс» в черте города отсутствует как таковая (за редкими исключениями) и обычно представлена загородными коттеджами площадью, превышающей 200 м2, расположенными на специально выбираемых по определенным направлениям участках вблизи крупного города от 10-15 соток и более, возведенных по индивидуальным проектам, с использованием для строительства высококачественных материалов. Пик их строительства пришелся на первое десятилетие нынешнего века. Инвестиционная активность в этом сегменте рынка малоэтажного строительства снижается во всех регионах по причине достаточно быстрого удовлетворения существующего спроса при отсутствии нового.
Жилье бизнес-класса - это типовые коттеджи и таунхаусы, строящиеся преимущественно в коттеджных поселках, площадью 100-200 м2 и с меньшим, чем в элитарном сегменте, соотношением жилой и общей площади. Однако реализация новых проектов жилья в этом сегменте становится все более затруднительной. Исключение составляет городская территория, преимущественно зеленая зона, где во всех регионах достаточно высокая инвестиционная активность и покупатели по-прежнему есть в сегменте бизнес-класса малоэтажного жилья.
Основной фактор, сдерживающий в России спрос на популярные в развитых странах индивидуальные дома, как отдельно стоящие, так и сблокированные - невысокая платежеспособность населения. Цена продаваемых с разводкой коммуникации и с отделкой даже относительно небольших по площади коттеджей и та-унхаусов в новых поселках при умеренной удаленности от города (покупатели преимущественно концентрируются в географической зоне, расположенной не далее 20-30 км от Москвы, а в регионах - не далее 5-10 км), с развитой местной инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью может существенно превышать цену трехкомнатной в квартиры в многоэтажном доме в спальном городском районе.
Сегмент жилья эконом-класса в малоэтажном строительстве является наименее развитым. Крупные и средние застройщики в нем не заинтересованы. В настоящий момент к этому сегменту чаще всего относят малоэтажное жи-
лье, отличающееся массой проблем, вызванных низкой транспортной доступностью, отдаленностью, неблагоприятной экологией района поселений, расположением участка застройки непосредственно у зоны железной дороги, торговых рынков и др. Каждый из этих факторов приводит к тому, что относительно дешевое малоэтажное жилье, в реальности становится недостаточно комфортным для потенциального покупателя и слабо привлекательным в инвестиционном плане.
До сих пор нет критериев, позволяющих количественно соизмерить комфортность такого жилья с его ценой. Можно полагать, что общее количество показателей комфортности малоэтажного жилища составляет несколько десятков, которые, в свою очередь, в зависимости от способа оценки могут быть разделены на 3 группы. К первой группе могут быть отнесены показатели, оцениваемые только экспертными методами (например, благоустройство и экология участка застройки и района поселения, архитектурно-художественная выразительность жилья, транспортная, торгово-досуговая и другая доступность).
Оценку показателей второй группы (например, удаленность от места работы) в условиях региональных различий целесообразно проводить на уровне субъектов РФ. Оценка показателей обеих групп может выражаться в баллах.
Для оценки третьей группы показателей применяются нормативные значения, регламентированные отечественными документами, а при отсутствии таковых оценку можно давать на основе международных образцов. Среди последней группы показателей нормативно-регулируемыми являются: уровень инженерного обеспечения жилища, общая площадь, соотношение общей и жилой площади, высота жилых помещений и их зонирование, вид и материал стен, перекрытий и др. Так, например, если ориентироваться на критерии комфортности доступного жилья по общей площади, то по установленным Минрегионразвития РФ нормам размер однокомнатной секции будет составлять 28-45 м2, двухкомнатной - 45-60 м2, а площадь полногабаритных квартир ограничена 126 м2.
По мнению автора наиболее существенной перспективой в сегменте жилья эконом-класса обладает модель мультиформатной застройки, состоящей из высокоплотных комплексов малоэтажных (до 4 уровней) домов квартирного типа, а также образующих замкнутый контур таунхаусов, в том числе и разделенных на автономные секции, в виде студий и среднега-баритных двух и трехкомнатных квартир. Реализация проектов по возведению малоэтажного жилья путем создания автономных мультифор-
матных секций, образующих достаточно крупные каркасно-модульные жилые комплексы, в которых приемлемые показатели комфортности соответствуют доступной цене, в определенной мере было бы способно решить проблему строительства доступного жилья. Доступность цены в таких проектах обеспечивается более высокой плотностью застройки (по сравнению с территорией, застроенной исключительно индивидуальными домами и таунхаусами), отсутствию, по сравнению с многоэтажными проектами, общедомовых помещений (технических подвалов и чердаков, подъездов, помещений для кабин лифта, комнаты консьержки и т.п.), применением менее дорогостоящего вида и материалов фундаментов, стен и перекрытий.
Для того, чтобы модель застройки территории комплексами мультиформатных малоэтажных домов в будущем могла бы стать наиболее привлекательным сегментом рынка недвижимости для всех его участников, требуется преодолеть ряд преград. Преградой на пути повышения доступности малоэтажного жилья стоит, во-первых, кадастровая стоимость земли, по которой согласно закону девелоперы (инвесторы, застройщики) вынуждены выкупать или арендовать участки под строительство у местных властей.
Во-вторых, факторами торможения рынка строительства малоэтажного жилья эконом-класса выступает финансирование создания инженерной, коммунальной и социальной инфраструктуры; существенное удорожание строящегося жилье вследствие затрат застройщика на подведение коммуникаций. В связи с чем необходимо законодательное урегулирование процедуры предоставления земельных участков для создания комплексов малоэтажного жилья, механизма управления их территорией, а также формы и способы партнерства органов власти с инвесторами в строительстве объектов социальной инфраструктуры; синхронизация инвестиционных программ всех естественных монополий, в том числе локальных, с планами комплексной малоэтажной застройки территории и с обеспечением земельных участков инженерной инфраструктурой.
В-третьих, строительство малоэтажных домов квартирного типа по-прежнему в России ориентировано на традиционные технологии, принятые в массовом многоэтажном строительстве. При создании малоэтажных жилых объектов требуется эволюция структуры строительных технологий. Например, за счет достаточно широкого распространения каркасно-щитовых технологий. Однако строительные нормы и правила (СНиП), равно как и другие нормативно-технические документы, позволяют применять каркасно-щитовое домостроение только при
строительстве индивидуальных отдельно стоящих и сблокированных домов (таунхаусов), а не при возведении малоэтажных домов квартирного типа. При этом в развитых странах в различных сегментах малоэтажного строительства наиболее распространено именно каркасное домостроение.
Внедрение инноваций в сфере малоэтажного домостроения должно быть направлено на сокращение продолжительности строительства и снижение затрат, повышение комфортности проживания населения. Их отсутствие приводит к тому, что малоэтажное домостроение характеризуется трудоемкостью, материалоемкостью и относительной длительностью инвестиционно-строительного цикла.
Для инвестиционной привлекательности, роста покупательского спроса и, как следствие, успешного развития такой модели малоэтажного строительства, немаловажным представляется решение вопроса о пересмотре нормативно-технической документации в области малоэтажного строительства и принятии новых соответствующих регламентов зонирования территорий - выделения мест, где было бы запрещено законом строить дома выше трех-четырех этажей. В противном случае застройщики будут предпочитать на данной территории строить многоэтажные комплексы, в которых количество квартир многократно превышает предложение в малоэтажных домах и за счет чего рентабельность инвестиций в многоэтажный комплекс окажется существенно выше, даже с учетом больших затрат на возведение объектов социальной инфраструктуры.
В современных условиях процесс развития малоэтажного строительства в России нуждается в формировании инвестиционной парадигмы развития малоэтажного строительства для разработки проектов застройки городских и загородных территорий комплексами мультифор-матного малоэтажного жилья, четко соответствующих по ценовой доступности в сочетании с комфортностью и эстетичностью наиболее массовой категории потребителей жилья - гражданам со средним доходом.
Ключевым фактором при определении привлекательности строительства для инвестора являются адекватность инвестиционных ожиданий. Учитывая, что инвестиционный цикл стандартного строительного проекта в малоэтажном домостроении обычно реализуется в течение примерно 2 лет, то и рыночная стоимость проекта должна превышать его себестоимость не более чем в 1,5 раза (из расчета 10-15% годовых платежи за кредит за 2 года сложным процентом плюс прибыль инвестиционно-строительных компаний). Эти расчеты подтверждаются и сегодняшней мировой практикой с поправкой на
О
55 >
£
55
РЧ
п 1
9
8
более низкие ставки по кредитам за рубежом. Однако, если инвестирование производилось без учета динамики реального развития рынка малоэтажного строительства, спроса и способов маркетингового продвижения его объектов, то есть вероятность высоких рисков в результате инвестирования в проекты с реально длительным периодом реализации (5-10 лет) или вообще не реализуемых в изначальной концепции.
Литература
1. Ларионов А.Н., Нежникова Е.В. Оценка привлекательности объектов жилищного строительства для конечного потребителя методом анализа иерархий // Недвижимость; экономика и управление. 2015. № 1. С.20-22.
2. Левин Ю.А. Проблемы развития рынка малоэтажного домостроения и некоторые пути их инновационного решения // Право и инвестиции. 2015. №1. ^60-62.
3. Левин Ю.А. Рынок малоэтажного жилищного строительства: факторы развития и перспективы // Экономика строительства. 2005. № 12. С. 20-22.
Low-height construction: current trends of the market and investment appeal
Levin Yu.A.
Municipal Administration and Social Processes, Branch of MGIMO (University)
Article is devoted to trends of development of low- height construction market. References to world experience of low-height housing construction are given. It is shown that low-height construction allows to combine availability of housing and comfort of accommodation due to density of population of the territory, esthetics of objects. Social and typological signs of the Russian market of low-height housing construction are analyzed. On the basis of the analysis of current trends in world and Russian housing construction the conclusion is drawn that this market will increase soon. Advantages of reforming of housing policy towards development of various forms of low- height housing construction are analyzed. The opinion locates that prospect the multiformat model of compact settlements in the form of complexes of low -height houses of room type of high density building, and also the townhouses and suits forming the closed contour possesses. It is shown that construction of the infrastructure, providing new territorial platforms with necessary communications, objects of social infrastructure and evolution of structure of technologies in housing construction becomes major factors of development of the market of low- height housing. Innovation-based development of the home low-height construction market, aimed at the increase of private investments, requires not only the use of the according regulators, but also the introduction of alterations in the normative documents.
Keywords. Low-height housing construction, availability of housing, multiformat model, social infrastructure, communications, structure of technologies, investment appeal, demand, investment expectations.
References
1. Larionov A.N., Nezhnikova E.V. Assessment of appeal of objects of housing construction to the end user by method of the analysis of hierarchies//Real estate; economy and management. 2015. No. 1. Page 20-22
2. Levin Yu.A. Problems of development of the market of low
housing construction and some ways of their innovative solution//Right and investments. 2015. No. 1. S.60-62
3. Levin Yu.A. Market of low housing construction: factors of development and prospect//construction Economy. 2005. No. 12. Page 20-22
у
a
s
*
a б
