CC BY
40
Волков В.П. Концептуальн засади управлшня нерухомiстю / В.П.Волков, Г.В.Коваленко // Управлшня проектами та розвиток виробництва: Зб.наук.пр. -Луганськ: вид-во СНУ ím. В.Даля, 2014 - №4(52). - С. 134-143._
УДК 005.52:005.334:005.8
В.П.Волков, Г.В.Коваленко
КОНЦЕПТУАЛЬН! ЗАСАДИ УПРАВЛ1ННЯ НЕРУХОМ1СТЮ
Проанал1зована сутнють нерухомост1 та особливост1 глдходш до Tí визначення. Встановлений зв'язок об'ект1в нерухомост1 1з землею на основ! матер1альних, економ1чних, юридичних та соц1альних критерпв. Визначен1 особливост1 системи управлшня нерухомютю з урахуванням Tí внутр1шн1х i зовн1шн1х компонент. Визначен концегтуальнi засади формування ефективноТ системи управлшня нерухомютю на основi компонент, що дозволить отримувати постшних дохщ вiд Tí використання. Внутрiшнiми компонентами запропоновано вважати функцiональнi; фiнансовi та фiзичнi; зовнiшнiми - соцiальнi процеси, голiтичнi змiни, ринкова кон'юнктура, державний вплив. Ист. 15.
Ключовi слова: нерухомють, проектне угравлiння нерухомiстю, експлуата^я нерухомостi, утримання нерухомостi, комерцiалiзацiя нерухомост!
В.П. Волков, Г.В.Коваленко
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Проанализирована сущность недвижимости и особенности подходов к ее определению. Установлена связь объектов недвижимости с землей на основе материальных, экономических, юридических и социальных критериев. Определены особенности системы управления недвижимостью с учетом ее внутренних и внешних компонент. Определены концептуальные основы формирования эффективной системы управления недвижимостью на основе компоненты, которая позволяет получать постоянный доход от ее использования. Внутренними компонентами предложено считать функциональные (финансовые и физические), внешними - социальные процессы (политические изменения, рыночную конъюнктуру, государственное влияние). Ист.18.
V.P. Volkov, G.V. Kovalenko
CONCEPTUAL FOUNDATIONS OF REAL ESTATE MANAGEMENT
Essence of the real estate and feature of the approaches to its definition are analyzed. The relation between real estate objects and land is established on the basis of material, economic, legal and social criteria. Features of system management of the real estate are determined in view of its internal and external components. The conceptual bases are defined to form the effective management system of the real estate on a basis of that component which allows receiving the constant income. As internal components it is offered to consider functional (financial and physical) and external (social processes, political changes, market
"УправлЫня проектами та розвиток виробництва", 2014, № 4(52)
1
conjuncture, state influence) ones.
^ 022
ВСТУП
Постановка проблеми у загальному вигляд'1 та й'зв'язок ¡з важливими науковими чи практичними завданнями. Актуальнють проблем ефективного управлшня нерухомютю обумовлена тим, що володiння комерцшною нерухомiстю вiдкриваe можливостi отримання не ттьки основного, але й додаткового доходу. Але цi можливостi бтьшють власникiв та користовучiв використовують неефективно, осктьки не отримують максимально! економiчноТ вигоди за умови мiнiмальних витрат на експлуатацш та утримання нерухомостк Крiм того, останнiм часом пропонуеться значна кiлькiсть програм з енергоефективност та енергозбереження, що спроможнi пщвищити дохiднiсть використання нерухомостi. Але брак швестицшних ресурсiв стримуе процеси модершзаци нерухомостi та пiдвищення ТТ ринковоТ вартостi. Зазначенi проблеми в повнш мiрi стосуються нерухомостi, що е у розпорядженш територiальних громад мiст, пiдприемств та оргашзацш рiзних форм власностi, використовуеться у житлово-комунальному господарс^ та ш. На особливу увагу заслуговуе стан використання нерухомост у сферi житлово-комунального господарства (ЖКГ), оскiльки ця галузь на сьогодш знаходиться у кризовому стаж. На необхщносп реформування ЖКГ наголошуеться у Загальнодержавнiй програмi реформування i розвитку житлово-комунального господарства. Впродовж останшх рокiв ЖКГ залишаеться збитковим. За попередшми даними, обсяг збитмв у 2013 роцi становив 4 млрд.грн. Такий стан со^ально значимо! галузi нацiонального господарства обумовлюе об'ективну необхщнють пошуку шляхiв пiдвищення ефективност процесу ТТ реформування у т.ч. за рахунок створення ефективноТ системи управлшня нерухомютю.
Анал'з останнiх досл'джень i публЫацш, в яких започатковано розв'язання дано)' проблеми / на яш спираеться автор. Щодо визначення поняття «нерухомють» мiж рiзними правовими системами е числены розходження, зокрема, що треба вважати постшною ознакою нерухомостк
Так, французьке законодавство грунтуеться на найширшш концепци нерухомих речей (ст.ст. 517-526 Цивтьного кодексу Франци). Стаття 517 цього Кодексу встановлюе, що майно е нерухомим за своею природою i призначенням або внаслщок того, що воно е складовою частиною предмета, що належить до нерухомостк До ^еТ категори майна за своею природою належать земля й пов'язаш з нею будiвлi, зiбраний врожай на кореш, лю тощо. До нерухомих речей за Т'хшм призначенням французьке законодавство вщносить: машини, iнструменти й сировину, що використовуеться на пщприемс^ для обслуговування, експлуатаци тощо, хоча за своею природою вони е рухомими.
Згщно з § 94-96 Цивтьного кодексу Ымеччини, нерухомютю вважаеться земля та складовi частини земельно! дтянки, пщ якими розумiють речi, нерозривно пов'язаш з правом власност на таку дтянку.
Стаття 812 Цивтьного кодексу 1тали до нерухомостi вщносить землю, водш джерела, рiчки, дерева, споруди i «все, що пов'язане з землею природним або штучним чином упродовж певного часу». ^м того, до нерухомост належать млини, баш, а також ус об'екти, що перебувають на плаву, але завжди з'еднанш з берегом.
Радянське законодавство подт майна на рухоме й нерухоме вперше встановило актом «Основи цивтьного законодавства СРСР i союзних республк», затвердженим у 1991 р. [1]. Ст. 4 цих Основ не давала дефшщи нерухомосп, вона лише перелiчувала види об'ектiв такого майна та давала змогу
2 "УправлЫня проектами та розвиток виробництва", 2014, № 4(52)
кла^фкувати pyxoмe та нepyxoмe майно. До нepyxoмoгo майна налeжать зeмeльнi дтянки й yce, що мiцнo з ними пoв'язанe, а cамe: 6удинки, cпopyди, пiдпpиeмcтва, iншi майнoвi кoмплeкcи, багатopiчнi наcаджeння. Законодавчими актами до нepyxoмoгo мoжe бути вiднeceнe й ^e майно. Ocoбливocтi пpидбання i пpипинeння пpав на нepyxoмe майно вcтанoвлюютьcя законодавчими актами. Майно, пepeмiщeння якого мoжливe бeз нeпpoпopцiйнoï шкоди його пpизначeнню, налeжить до pyxoмoгo, якщо законодавчими актами нe вcтанoвлeнo iншe.
У цивiльнoмy закoнoдавcтвi Pocm^oY Фeдepацiï до нepyxoмoгo майна (нepyxoмocтi) налeжать: зeмeльнi дiлянки, надpа, вiдocoблeнi вoднi об'екти та вci об'екти, що нepoзpивнo пoв'язанi з зeмлeю в такий cпociб, що ï^e пepeмiщeння бeз нeзpiвняннo вeликoгo збитку нeмoжливe. Biдпoвiднo до ч. 1 ст. 1 Фeдepальнoгo Закону <^po дepжавнy peecтpацiю пpав на нepyxoмe майно й угод пpo нього», до нepyxoмocтi налeжать також cпopyди, житлoвi й нeжитлoвi пpимiщeння, люи, багатopiчнi наcаджeння та пiдпpиeмcтва як майнoвi кoмплeкcи.
Cтаття 181 Цивтьного кoдeкcy (ЦК) Укpаïни визначае peчi (майно), що налeжить до нepyxoмocтi [2]. Так, до нepyxoмиx peчeй (нepyxoмe майно, нepyxoмicть) налeжать зeмeльнi дiлянки, а також об'екти, poзташoванi на зeмeльнiй дiлянцi, пepeмiщeння якиx е нeмoжливим бeз ïx знeцiнeння та змiни ïx пpизначeння. Рeжим нepyxoмoï peчi мoжe бути пoшиpeний законом на пoвiтpянi та мopcькi cyдна, cyдна внyтpiшньoгo плавання, кocмiчнi об'екти, а також iншi peчi, пpава на якi пiдлягають дepжавнiй peecтpацiï. Biдпoвiднo до cт. 191 ЦК пiдпpиeмcтвo, як единий майновий кoмплeкc, е нepyxoмicтю.
Biдпoвiднo до пoлoжeнь нацioнальнoгo cтандаpтy № 1 «Загальн заcади майна i майнoвиx пpав» та Cтандаpтy № 2 «Юцшка нepyxoмoгo майна» (Закон Уфаши «Пpo oцiнкy майна, майнoвиx пpав та пpoфeciйнy oцiнoчнy дiяльнicть в УфаМ» вiд 12.07.2007 p. №2658-111 зi змiнами i дoпoвнeннями), нepyxoмicть -зeмeльна дiлянка бeз пoлiпшeнь або зeмeльна дiлянка з пoлiпшeннями, якi з нeю нepoзpивнo пов'язаы, бyдiвлi, cпopyди, ïx чаcтини, а також ^e майно, що зпдно iз закoнoдавcтвoм налeжить до нepyxoмoгo майна.
Cyчаcними аcпeктами виpiшeння пpoблeм poзвиткy нepyxoмocтi y ЖКГ займаютьcя Дopoфieнкo B.B., Boлкoв B.П., ^ошкова Л.А., Запатpiна I.B., Качала Т.М., Кизим M.O., Тищeнкo O.M., Поважний O.C. та ш. [3-15]. Ïx po6o™ нocять як тeopeтичний, так i пpактичний xаpактep та пpиcвячeнi таким пpoблeмам: oцiнцi cyчаcнoгo стану та визначeнню напpямiв poзвиткy ЖКГ, ocoбливocтям пpавoвoгo забeзпeчeння peфopмyвання галуз^ ocoбливocтям та мexанiзмам цiнoyтвopeння, аналiзy cиcтeми фiнанcoвoгo забeзпeчeння poзвиткy житлово-комунальноТ iнфpаcтpyктypи та ïï poлi в coцiальнo-eкoнoмiчнoмy poзвиткy, аналiзi peфopм, що зд^нювали^ y галyзi та ïx peзyльтатiв та iн.
Видлення невирiшених ранiше частин загальноï проблеми, котрим присвячуеться означена стаття. Упpавлiння нepyxoмicтю та бiзнec-пpoцecи на pинкy нepyxoмocтi мають cпeцифiкy в пopiвняннi iз тpадицiйним мeнeджмeнтoм на pинкy тoваpiв та пocлyг. Cамe тому юнуе нeoбxiднicть побудови оптимально'!' мoдeлi yпpавлiння нepyxoмicтю, що забeзпeчить можливють oтpимання пocтiйнoгo пpибyткy для ï'ï вла^иш.
Формулювання цлей статт'1 (постановка завдання). Bиxoдячи з навeдeнoгo, завдання статп полягають y такому: пpoаналiзyвати cyтнicть нepyxoмocтi та ocoбливocтi пiдxoдiв до ïï визначeння; poзpoбити кoнцeптyальнi заcади фopмyвання eфeктивнoï cиcтeми yпpавлiння нepyxoмicтю, що дозволить oтpимyвати пocтiйниx дoxiд вiд ï'ï викopиcтання.
ОСНОВН1 РЕЗУЛЬТАТИ
Методи та методика досл'дження. Для виконання завдань були
"Упpавлiння пpoeктами та poзвитoк виpoбництва", 2014, № 4(52)
3
використаш методи порiвняльного та логiчного аналiзу, аналогiй, загальнонауковi методи аналiзу та синтезу.
Виклад основного матер'алу досл'дження з повним обфунтуванням отриманих науковихрезультатie. yci pe4i або матерiальнi об'екти (3a3Ha4eHi поняття приймемо, як тотожш) подiляють на рухомi та нерухомi. Цей подiл грунтуеться на ïx природних властивостях. Неруxомi речi, за загальним правилом, не можуть бути вiльно перемiщенi в простора вони е iндивiдуально визначеними. Руxомi - мають здатнiсть втьно перемiщатися в просторi, можуть бути як шдивщуально визначеними, так i родовими.
Неруxомiсть е важливою складовою всix взаемовiдносин суб'ектiв нацiонального господарства, тому стабтьнють норм, що ïï регулюють, забезпечуе стабiльнiсть функцiонування держави.
В УкраМ до неруxомостi вщносять:
- землю (земельнi дiлянки, невидобут кориснi копалини, вiдокремленi воднi об'екти);
- багаторiчнi насадження;
- будiвлi, споруди та ïx структурнi елементи (житловi будинки, квартири, мiсця загального користування житлових будинш, дачi, садовi будинки, гаражi, iншi будiвлi);
- передавальш пристроï;
- пiдприемства, ïx структуры пщроздти, цiлiснi майновi комплекси;
- судна внутршнього плавання, морськ та повiтрянi судна;
- космiчнi об'екти.
Земельна дiлянка - це частина земно'1' поверxнi з установленими межами, яка характеризуеться певним мюцем розташування, цiльовим (господарським) призначенням та шшими ознаками, з визначеними щодо не1 правами.
Полiпшення земельноï дтянки - це будь-як фiзичнi об'екти, розташоваш в межах земельной' дтянки та фiзично пов'язанi з нею, а також фiзичнi наслiдки будь-яких заxодiв, що спричинили змiну рельефу, умов освоення земельной' дiлянки або потенцшну прибутковiсть ïï використання.
Багаторiчнi насадження - це штучнi багаторiчнi насадження незалежно вiд вiку: плодово-япдш, теxнiчнi, заxиснi, декоративнi й озеленювальш насадження всix видiв; штучнi насадження боташчних садiв, iншиx науково-дослiдниx оргашзацш i навчальних закладiв для науково-дослщних цiлей.
Будiвлi - це примщення, пристосованi для постiйного або тимчасового перебування в них людей, а також об'екти власносл, функцюнально пов'язаш з такими примщеннями.
Будiвлi залежно вiд ïxнього соцiального призначення подтяються на будинки (у тому чи^ готелi, мотелi, кемпiнги та ^i подiбнi об'екти туристично^' шфраструктури), квартири, кiмнати в багатосiмейниx (комунальних) квартирах, шдивщуальш гаражi або мюця на гаражних стоянках, або в гаражних кооперативах, дачш будинки та ^i об'екти дачноï (садовод) шфраструктури, вщмшш вiд землi.
Будiвлi як об'екти нерухомост подiляються на житловi i нежитловi.
Нежитловi будинки - будiвельно-арxiтектурнi об'екти, призначенням яких е створення умов для виробничого процесу, со^ально-культурного обслуговування, збереження матерiальниx цшностей.
Житловi будинки призначенi для постшного проживання людей, а також юторичш пам'ятки, iдентифiкованi, в основному, як житловi будинки.
Споруди - це об'екти нерухомосп, вiдмiннi вiд будiвель. Споруди - це iнженерно-будiвельнi об'екти, призначеш для створення i виконання техшчних функцiй (залiзничнi шляхи, тунел^ дороги, греблi, естакади) або для обслугову-
4
"УправлЫня проектами та розвиток виробництва", 2014, № 4(52)
вання наceлeння (стадюни, баceйни, cпopyди мюького благoycтpoю). До cкладy cпopyд вxoдять yci пpиcтpoï, що cтанoвлять iз ними eдинe цiлe.
Cпopyди як об'екти нepyxoмocтi можуть бути клаcифiкoванi на мicтoбyдiвнi (назeмнi й пiдзeмнi), eнepгoзабeзпeчyючi (нафтобази, тeплoeлeктpocтанцiï), iнфpаcтpyктypнi (тpанcпopтнi й тepмiнальнi), пpoмиcлoвi (дoмeннi та маpтeнiвcькi пeчi, cтапeлi, eлiнги), eкoлoгiчнi (заводи з yтилiзацiï вiдxoдiв й очи^ cпopyди) та cпeцiальнi cпopyди вiйcькoвo-пpoмиcлoвoгo кoмплeкcy.
Пepeдавальнi пpиcтpoï - (нафто- i газoпpoвoди, лiнiï eлeктpoпepeдач) шиpoкo викopиcтoвyютьcя як тexнoлoгiчнi cпopyди паливнo-eнepгeтичниx кoмплeкciв цивiльнoгo та пpoмиcлoвoгo пpизначeння.
Пiдпpиeмcтвo як цiлicний майновий кoмплeкc - поеднуе вci види майна, пpизначeнi для його дiяльнocтi: oкpeмi об'екти нepyxoмocтi (бyдiвлi, cпopyди, зeмeльнi дiлянки, ycтаткyвання), нeматepiальнi активи ^ава кopиcтyвання, ав-тopcькi пpава), а також oбopoтнi кошти (cиpoвина, готова пpoдyкцiя, гpoшoвi кошти, зобов'язання). Пiдпpиeмcтвo в цiлoмy або його частина можуть бути об'ектом кyпiвлi-пpoдажy, opeнди та iншиx угод, пoв'язаниx iз cтанoвлeнням, зм^ ною i закiнчeнням майнoвиx пpав.
Bиникнeння й poзвитoк пpавoвиx нopм щодо нepyxoмocтi зyмoвлeнi нeoбxiднicтю пpавoвoгo peгyлювання вщноздн щодо зeмлi. Зeмля як майно в повнш мipi вiдбиваe cy^ic^ нepyxoмocтi. Пoтeнцiйний iнвecтop завжди намагатимeтьcя змeншити cвoï pизики, а тому, iнвecтyючи пeвний об'ект, бyдe пpагнyти пpидбати зeмлю, на якiй цeй об'ект poзташoваний.
Зв'язок oб'eктiв нepyxoмocтi iз зeмлeю можливо визначити на ocнoвi матepiальниx, eкoнoмiчниx, юpидичниx та coцiальниx кpитepiïв.
Mатepiальний кpитepiй полягае в тому, що нepyxoмicтю е ва об'екти, що пpиpoдним або штучним cпocoбoм пoв'язанi з зeмлeю, яка пepeнocить на ниx cвoï пpиpoднo-фyнкцioнальнi паpамeтpи. Bci об'екти нepyxoмocтi мають пeвнy площу, poзташoванi на пeвнiй вiдcтанi щодо джepeл cиpoвини, пocтачальникiв, cпoживачiв, цeнтpiв кoнцeнтpацiï ^оживчого попиту, тpанcпopтниx лiнiй тощо. Таким чином, матepiальними паpамeтpами нepyxoмocтi е таю: пpocтip, площа, вiдcтань.
Зазначeнi пpocтopoвi xаpактepиcтики бyдiвeль i ^opyq (фyндамeнт, матepiал cтiн тощо) визначаютьcя пpиpoдними фiзичними влаcтивocтями зeмлi -xаpактepoм фунту, ландшафтом, peльeфoм, Шматом. Ocoбливi влаcтивocтi мають такi об'екти нepyxoмocтi, як eлeктpocтанцiï, шажти. Ïxня фiзична залeжнicть вiд зeмлi щe бiльша.
He мeнш важливим для poзyмiння нepyxoмocтi е ïï eкoнoмiчний зв'язок iз зeмлeю. Ocoбливi eкoнoмiчнi паpамeтpи нepyxoмocтi залeжать вiд вла^тво^^й зeмлi, як фyндамeнтальнoï ocнoви вcix iншиx видiв нepyxoмocтi. Hepyxoмicть стае eфeктивним об'ектом iнвecтyвання i надшним iнcтpyмeнтoм гeнepyвання дoxoдy в pазi наявнocтi пpава влаcнocтi на зeмлю. Ocнoвнi eкoнoмiчнi eлeмeнти нepyxoмoгo майна - ваpтicть i цiна також залeжать вiд пpава влаcнocтi на зeмлю. Bаpтicть i цiна пepвиннo виникають з такиx влаcтивocтeй нepyxoмocтi як ко-pиcнicть, здатнicть задовольняти piзнi пoтpeби й iнтepecи людeй. Екoнoмiчнi вiднocини щодо нepyxoмocтi впливають на пpoцec eфeктивнocтi фopмyвання мyнiципальниx (мicцeвиx) бюджeтiв та peалiзацiï coцiальниx пpoгpам. Джepeлами фopмyвання кoштiв, y цьому випадку е оподаткування влаздиш нepyxoмocтi та oтpимання дoxoдy вщ надання пpава кopиcтyвання мyнiципальним майном мicцeвиx opганiв влади та мicцeвoгo cамoвpядyвання.
Юpидичний кpитepiй визначае юpидичний cтатyc тиx oб'eктiв, що poзташoванi в зeмлi, на зeмлi й над зeмлeю. Oб'eкти нepyxoмocтi, що poзташoванi в зeмлi та на пoвepxнi зeмлi, юpидичнo peecтpyютьcя за мicцeм
"Упpавлiння пpoeктами та poзвитoк виpoбництва", 2014, № 4(52)
5
розташування земельной' дiлянки. Щодо цих об'еклв неруxомостi може виникати право власност та окремi види речових прав (серв^ути, суперфiцiï, емфiтевзиси).
Соцiальна роль нерухомого майна полягае в задоволенш фiзiологiчниx, псиxологiчниx, iнтелектуальниx та шших потреб людей. Для задоволення цих потреб суттеве значення мае земля бо бтьшють з того, що потрiбно людиш для проживання, вона одержуе в кiнцевому рахунку вщ землi.
Неруxомiсть - складова нацюнального багатства краïни, що вiдiграе важливу роль у системi суспiльниx вщносин, оскiльки з нею пов'язане повсякденне життя людей, дiяльнiсть юридичних оаб та громадських об'еднань.
Неруxомiсть - це сукупнють матерiальниx благ, об'еклв, створених у краïнi в результат працi людей, а також частина природних ресурав, придатних для економiчного i соцiального використання.
Виокремлення нерухомих речей iз решти майна пояснюеться не лише важливютю природних ресурав для економки кражи, але й тим, що до нерухомост законодавство вщносить найцжнш й соцiaльно знaчущi речi, що нiколи не залишать меж крaïни й завжди становитимуть основу формування вах iншиx видiв влaсностi.
Мiжнaроднi стандарти оцiнки вщносять до нерухомост землю та ва речi, що е природною частиною земл^ наприклад, дерева, кориснi копалини, а також ва речi, приеднаш до неï людьми, - будiвлi та заходи покращення земель. Ва споруди, приеднaнi до земл^ тaкi як кaнaлiзaцiя, опалення i системи охолодження, вбудоваш предмети, таю як лiфти, також е частиною нерухомостк
Неруxомiсть е основою нацюнального майна держави, вона е уречевленою у мaтерiaльниx об'ектах працею минулих рош. Нацюнальне майно за сво1'м соцiaльно-економiчним призначенням подiляють на двi склaдовi:
- майно у сферi виробництва функцiонуе у виглядi цтюних майнових комплексiв, пiдприемств, будiвель та споруд виробничого призначення, машин i обладнання. Саме воно е обов'язковим ресурсом, що забезпечуе процес виробничо-господaрськоï дiяльностi. За рахунок цього майна створюються активи суб'еклв господарювання.
- майно у сферi со^ального та культурно-побутового обслуговування населення кражи. Перш за все, це житловi будiвлi та соцiaльно-культурнi об'екти.
Об'екти нерухомост можливо певним чином класифкувати.
За походженням усi об'екти нерухомост подiляються на природнi та штучш.
Природнi включають земельнi дiлянки, надра, бaгaторiчнi насадження, лiси, вiдокремленi водш об'екти.
Штучно створенi об'екти нерухомост за функцiонaльним призначенням подiляються на житловi та нежитловi. Остaннi, в свою чергу, класифкуються на сусшльш, комерцiйнi об'екти та iнженернi споруди.
До житлово1 неруxомостi, признaченоï для проживання людей, належать житловi будинки рiзноï поверxовостi, квартири, кiмнaти, дачш будинки, iншi житловi примiщення.
Комерцшна неруxомiсть приносить доxiд або створюе умови для його здобуття - офюи, ресторани, магазини, готелi, гаражу склади, споруди, пiдприемствa як мaйновi комплекси, пiдприемствa побутового обслуговування (лазш, душовi, перукaрнi, прaльнi, кiнолaборaторiï, приймальш пункти, ателье рiзного призначення).
Сусшльна (громадська) неруxомiсть - це лiкувaльно-оздоровчi об'екти (лiкaрнi, полiклiнiки, будинки пристартих, будинки дитини, сaнaторiï, спортивнi комплекси), навчально-виховш об'екти (дитсадки, ясла, школи, училища, коледжi,
6
"Управл1ння проектами та розвиток виробництва", 2014, № 4(52)
yнiвepcитeти, будинки дитячоТ твopчocтi), кyльтocвiтнi об'екти (мyзeï, виcтавкoвi кoмплeкcи, будинки кyльтypи, тeатpи, циpки, планeтаpiï, зooпаpки, паpки кyльтypи, бoтанiчнi cади), заклади науки та наукового oбcлyгoвyвання (акадeмiï та фтп, наyкoвo-дocлiднi iнcтитyти, кoнcтpyктopcькi бюpo, пpoeктнi, пpoeктнo-пoшyкoвi, пpoeктнo-тexнoлoгiчнi opганiзацiï та iншi), cпeцiальнi об'екти (адмiнicтpативнi бyдiвлi, пам'ятники, мeмopiальнi cпopyди, вокзали, пopти, поштамти, тeлeфoннi станци). lнжeнepнi cпopyди та пepeдавальнi пpиcтpoï ^ладають щe одну гpyпy нepyxoмocтi.
У бшьшооп заxiднoeвpoпeйcькиx кpаïн об'екти нepyxoмocтi клаcифiкyютьcя за катeгopiями А, Б та B.
До ^empii А налeжить нepyxoмicть, що викopиcтoвyeтьcя вла^иком для вeдeння пiдпpиeмницькoï дiяльнocтi. У cвoю чepгy, катeгopiя А пoдiляeтьcя на такi клаcи:
- cпeцiалiзoвана нepyxoмicть - нафтoпepepoбнi, xiмiчнi заводи та ^i об'екти виpoбничoгo викopиcтання;
- нecпeцiалiзoвана нepyxoмicть - магазини, офюи, cклади.
До катeгopiï Б налeжить нepyxoмicть, що викopиcтoвyeтьcя для iнвecтицiй. Ocoбливoю ознакою ïï е вид дoxoдy y виглядi opeнднoï плати, iпoтeки або пpoцeнтниx дoxoдiв по закладним.
До катeгopiï B налeжить нepyxoмicть, що е надлишковою i нe викopиcтoвyeтьcя для вeдeння бiзнecy.
У cyчаcниx yмoваx нepyxoмicть налeжить до ocнoвниx pecypciв, що забeзпeчyють eфeктивнy дiяльнicть гocпoдаpюючиx cyб'eктiв, мyнiципалiтeтiв, opганiв дepжавнoгo yпpавлiння та вщповщний piвeнь життя oкpeмoï о^би, людини та дoмoгocпoдаpcтв. Cамe тому юнуе нeoбxiднicть cтвopeння eфeктивнoï cиcтeми yпpавлiння нepyxoмicтю.
Пpи пoбyдoвi cиcтeми yпpавлiння нepyxoмicтю нeoбxiднo вpаxoвyвати таю ï'ï ocoбливocтi.
Ocнoвними фактopами виpoбництва е: зeмля, пpаця, капiтал, пiдпpиeмницькi здiбнocтi, iнфopмацiя (включаeтьcя ocтаннiм ча^м). Biдпoвiднo до циx фактopiв виpoбництва (за eкoнoмiчним пpизначeнням) видiляють вщповщж pинки:
- pинoк тoваpiв та по^уг. Biн включае pинoк пpeдмeтiв cпoживання i пocлyг, pинки заcoбiв виpoбництва, iнфopмацiï й iнтeлeктyальнoгo пpoдyктy (науково-тexнiчниx poзpoбoк), нepyxoмocтi;
- фшанздвий pинoк, до якого налeжать pинoк капiталiв (iнвecтицiйний i кpeдитний pинки), pинoк цiнниx папepiв (фондовий), фошовий (валютний) pинoк.
- pинoк пpацi (poбoчoï cили);
Hepyxoмicть, як фшанздва катeгopiя i фopма вкладeння капiталy, е одним з ocнoвниx фактopiв нацioнальнoгo виpoбництва. З ï'ï cпeцифiкoю пoв'язанi пeвнi ocoбливocтi функцюнування pинкy нepyxoмocтi, а cамe тe, що йому пpитаманнi влаcтивocтi одноча^о двox pинкiв - тoваpiв та по^уг (за фopмoю) i фшан^вого (за eкoнoмiчним змicтoм).
Hа pинкy нepyxoмocтi вiдбyваeтьcя вiдчyжeння зeмлi, тopгiвля виpoбничими i нeвиpoбничими об'ектами, що на нш збyдoванi, в тому чи^ житловими будинками, кваpтиpами.
Hepyxoмicть як тoваp мае низку вiдмiннocтeй вiд iншиx тoваpiв. Цe об'ект дoвгocтpoкoвиx iнвecтицiй (в зeмлю, бyдiвлi, житло, об'екти пiдпpиeмницькoï дiяльнocтi). Hepyxoмicть займае пeвний пpocтip, що визначае ï'ï мicцeзнаxoджeння, умови пpoживання; мoжe пpoдаватиcя або пepeдаватиcя y ^адщину.
Oбcяги нepyxoмocтi, ïx ваpтicть та динамка виступають показниками, що xаpактepизyють eфeктивнicть фyнкцioнyвання cyб'eктiв гocпoдаpювання,
"Упpавлiння пpoeктами та poзвитoк виpoбництва", 2014, № 4(52)
7
мунщипальних оргашв та держави в цтому, а також рiвень добробуту населення окремих краж, регюшв, населених пунклв.
Цiкaвим е проaнaлiзовaний нами досвщ Республiки Бiлорусь в упрaвлiння комунальною житловою неруxомiтю. Там створений житловий фонд примщень комерцiйного використання державного житлового фонду. Станом на 01.01.2013 року до складу фонду входять 625 квартир. Вш продовжуе формуватись за рахунок житлових примщень державного житлового фонду, побудованих та придбаних у державну власнють, в т.ч. за рахунок кошлв, отриманих вщ здaчi в оренду примщень.
Для розвитку даного напряму передбачена передача у фонд житлових примщень комерцшного використання службового житла зi збереженням за державними органами та державними установами права господарського вщання або оперативного управлшня. Перевагою такого найму буде можливють укладання договорiв на термж до п'яти ромв з можливою ïx пролонгaцiею, в тому чи^ на перiод трудових вщносин з оргашза^ями. Як показала практика використання такого житла у Республiцi Бторусь, розмiр орендноï плати за нього значно нижчий вiд що дiе на ринку оренди нерухомостк Розмiр орендноï плати за державну комунальну нерухомють встановлений Радою МУс^в Республiки Бiлорусь з використанням коефiцiентiв, визначених Облвиконкомами та мюьквиконкомом м.Мiнськ в зaлежностi вiд мюця знаходження примiщень.
У Республiцi Бторусь найближчим часом передбачаеться реaлiзaцiя проекту, вщповщно до якого у м.Мшську буде збудовано 132-квартирний будинок типових споживчих якостей. Середня площа квартири складе 55 кв.м. Середнш термж експлуатацп будинку 100 рош. Середньозважена вартють 1 кв.м житла складе (в цжах 2012 року) 3,690 млн.руб. (434,12 дол.США), таким чином вартють будинку буде 26790 млн. руб. (3151461,7 дол.США), середня вартють одже1' квартири - 203 млн.руб. (23882,35 дол.США). Термж окупност будинку -20 рош. Кошти на каштальний i поточний ремонт увшдуть до комунальних плaтежiв. Передбачено, що в рaзi отримання замовником кредитних ресурав пщ 3 % рiчниx, мюцевий бюджет буде повертати основний борг i компенсувати банку 3%-у рiчну ставку по кредиту. Цей мехашзм буде дiяти при отриманш забудовником кредитiв на будiвництво житлових примщень комерцiйного використання державного житлового фонду. При отриманш кредилв пщ 3% рiчниx, обсяг щомiсячного погашення основного боргу та вiдсоткiв складе 1,118 млн.руб або 131 дол.США по курсу Нацюнального Банка Республки Бторусь. Це значно, на 35% нижче, шж вартють найму квартири у м.Мжську, яка на момент розрахунмв складала 200 дол.США або 1,7 млн.руб.
Для Украши створення такого фонду у рiзниx мютах кражи може мати суттеве со^альне значення. На сьогодш досить високим е рiвень трудовоï мiгрaцiï населення в межах кражи на певний термж на контрактуй основк Останшми роками склалась ситуaцiя, за яко1 люди мають житло у одному мюл, а роботу, що задовольняе ïx вимоги - в жшому. У цьому випадку вони змушеш розв'язувати виникаючу проблему самостшно. Такий стан справ не створюе комфортних умов для працюючих. За наявносп комерцшного житла держaвноï форми власносп, оренда якого буде нижча, шж середньоринкова (у м.Мiнську -це на 35%), виникае потреба у забезпеченш трудових мiгрaнтiв житлом по прийнятнш цiнi, з iншого - отримувати кошти для розширення фонду комерцшного державного житла.
ОБГОВОРЕННЯ
Обфунтування отриманих результатiв. Проведений aнaлiз дозволяе дшти висновку, що систему проектного управлшня нерухомютю доцтьно побудувати на основi виокремлення основних IT компонент. На нашу думку,
8
"УправлЫня проектами та розвиток виробництва", 2014, № 4(52)
можливо виoкpeмити такi найcyттeвiшi кoмпoнeнти нepyxoмocтi:
1. Фyнкцioнальний. Цe, в пepшy чepгy, pecypcний кoмпoнeнт. Cамe об'екти нepyxoмocтi (зeмeльнi дiлянки, тexнoлoгiчнi cпopyди, об'екти iнфpаcтpyктypи, виpoбничi i офюш пpимiщeння) е базовими щодо забeзпeчeння дiяльнocтi cyб'eктiв гocпoдаpювання.
Таким чином, yпpавлiння пepeдбачаe нeoбxiднicть визначeння oптимальниx oбcягiв, cкладoвиx i cтpyктypи нepyxoмocтi, тобто обфунтування oбcягiв та oптимiзацiï cтpyктypи активiв i пopядкy ïx викopиcтання.
2. Фiнанcoвий. Oб'eкти нepyxoмocтi - цe активи cyб'eктiв гocпoдаpювання. Тому ïx oбcяги, cклад, ваpтicть, поточний cтан та iншi xаpактepиcтики бeзпocepeдньo впливають на eфeктивнicть дiяльнocтi cyб'eктiв гocпoдаpювання.
Таким чином, yпpавлiнcькi дiï, в пepшy чepгy, повинн бути нацiлeнi на знижeння coбiваpтocтi вигoтoвлeння i peалiзацiï пpoдyкцiï (по^уг), oптимiзацiï oбcягiв пoдаткoвиx платeжiв, пiдвищeння pинкoвoï ваpтocтi бiзнecy, його ^ec^^oi пpивабливocтi i т. iн.
3. Фiзичний. Hepyxoмicть - цe cy^mc^ фiзичниx oб'eктiв, що за cвoïми пpoeктними xаpактepиcтиками i поточним станом впливають на бeзпeкy, якicть, кoмфopтнicть ocнoвнoï виpoбничoï дiяльнocтi. Цi об'екти вимагають дoтpимання пeвниx умов i peжимy eкcплyатацiï, вcтанoвлeниx закoнoдавcтвoм та нopмативними актами бyдiвництва, зeмлeвпopядкyвання, cанiтаpнoгo cтанy, вoдoпocтачання, вoдoвiдвeдeння i т. ш. Упpавлiнcькi дiï пoвиннi бути нац^ж на peалiзацiю кoмплeкcy тexнiчнoгo мeнeджмeнтy (yпpавлiння eкcплyатацiйним cтанoм нepyxoмocтi) та його фiнанcoвoгo забeзпeчeння (фiнанcoвe забeзпeчeння yпpавлiння eкcплyатацieю нepyxoмocтi).
Пpи пoбyдoвi cиcтeми yпpавлiння нepyxoмicтю доцтьно вpаxoвyвати, що пeвна чаcтка фактopiв впливу на динамiкy ваpтocтi об'ек^в нepyxoмocтi е iнтeгpальними за cвoïм змicтoм. Тобто вони, з одного боку е peзyльтатoм eфeктивнoгo yпpавляючoгo впливу (внyтpiшнi фактopи), з шшого -вiддзepкалюють вплив coцiальниx пpoцeciв, пoлiтичниx змiн, pинкoвoï кoн'юнктypи, xаpактepy дepжавнoгo впливу (зoвнiшнi фактopи).
Cepeд зoвнiшнix фактopiв можливо видiлити таю:
- паpамeтpи дepжавнoï житлoвoï пол^ики: наявнicть загальнoдepжавниx та peгioнальниx пpoгpам маcoвoгo бyдiвництва дeшeвoгo житла, poзвиткy iндивiдyальнoгo малoпoвepxoвoгo бyдiвництва, peфopм yпpавлiння комунальною нepyxoмicтю та iншe.
- ошбливооп дepжавнoï пpoгpами пpиватизацiï об'ек^в пpoмиcлoвocтi, заxoдiв щодо забeзпeчeння зpocтання iнвecтицiйнoï пpивабливocтi i знижeння pизикiв iнвecтyвання в oкpeмиx peгioнаx та ceктopаx eкoнoмiчнoï дiяльнocтi.
- наявнють дepжавниx пpoгpам cтимyлювання poзвиткy малого та cepeдньoгo бiзнecy.
- piвeнь дocкoналocтi пpинципiв оподаткування майна фiзичниx та юpидичниx ocí6, ввeдeння единого податку на нepyxoмicть та ^e.
Висновки
1. Пpoвeдeний аналiз cyтнocтi та ocoбливocтeй пiдxoдiв до нepyxoмocтi.
2. Bcтанoвлeний зв'язок oб'eктiв нepyxoмocтi iз зeмлeю на ocнoвi матepiальниx, eкoнoмiчниx, юpидичниx та coцiальниx кpитepiïв.
3. Bизначeнi ocoбливocтi cиcтeми пpoeктнoгo yпpавлiння нepyxoмicтю з ypаxyванням ïï внyтpiшнix кoмпoнeнт, якими е фyнкцioнальний; фшан^вий; фiзичний та зoвнiшнi: coцiальнi пpoцecи, пoлiтичнi змiни, pинкoва кoн'юнктypа, дepжавний вплив.
4. Дoвeдeна нeoбxiднicть cтвopeння eфeктивнoï cиcтeми yпpавлiння нepyxoмicтю, що дозволить нe тiльки пiдтpимyвати ï'ï початкову ваpтicть, а й
"Упpавлiння пpoeктами та poзвитoк виpoбництва", 2014, № 4(52)
9
забезпечувати умови для IT пщвищення (комерцiалiзацiя нерухомосп).
Перспективи подальших досл'джень у даному напрямку. Перспективи подальших дослщжень визначаються необхiднiстю розробки моделi управлшня капiтальними iнвестицiями, як основним джерелом пщвищення ринковоТ вартостi нерухомостi.
Л1ТЕРАТУРА
I.Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик: Закон СССР от 31.05.1991 г. № 2212-1 // Ведомости Верховного Совета (ВВС). - 1991. - № 26. -Ст. 733.
2. Цивтьний кодекс УкраТни вщ 16.01.2003 № 435-IV // Вщомосл ВерховноТ Ради УкраТни. - 2003. - № 40. - Cr. 356.
3. Запатрина И.В. Жилищно-коммунальная инфраструктура: реформы и система их финансового обеспечения [Текст]: Монография / И.В.Запатрина. - Киев.: Ин-т эк-ки и прогнозир., 2010. - 336 с.
4. Реформування житлово-комунального господарства: теор1я, практика, перспективи [Текст]: Монограф1я / О.М.Тищенко, М.О.Кизим, Т.П.Юр'ева, С.Ю.Юр'ева, 1.В.Покуца. - Х.: ВД "1НЖЕК", 2008. - 368 с.
5. Науков1 засади реформування i розвитку житлово-комунального господарства [Текст]: Монограф1я / Поважний О.С., Попов О.П., ЗапатрЫа 1.В., Волков В.П. та ¡н. Черкаси: Брама-УкраТна, ЧДТУ, 2011. - 436 с.
6. 1нвестиц1йно-1нтеграц1йн1 технологи соц1ально-економ1чного розвитку регюну [Текст]: Монограф1я / В.П.Волков, Л.А.Горошкова, М.О.Панкова. За заг.ред. В.П.Волкова. - Запор1жжя: ЗНУ, 2011. - 290 с.
7. Управл1ння виробничим та Ыфраструктурним розвитком економ1чного потенц1алу УкраТни [Текст]: Монограф1я / За заг.ред. В.П.Волкова. - Запор1жжя: ЗНУ, 2012. - 500 с.
8. Волков В.П. Моделювання умов беззбитковост функцюнування житлово-комунального господарства УкраТни / В.П.Волков, Л.А.Горошкова // Теоретичш i практичш аспекти економ1ки та штелектуальноТ власност1: Зб1рник наукових праць. - Мар1уполь: ДВНЗ «ПДТУ», 2013. - Вип. 1. - Т. 1 - С.179 -183.
9. Горошкова Л.А. Анал1з детермЫант економ1чноТ безпеки галузей нац1онального господарства / Л.А. Горошкова // Економ1чний вюник ун1верситету: Зб1рник наукових праць учених та асп1рант1в. - Переяслав-Хмельницький: Переяслав-Хмельницький державний педагопчний ун1верситет 1м. Г.Сковороди, 2012. - №19. - С.149-163.
10. Волков В.П. Проблеми енергозбереження у житловому фонд1 УкраТни /
B.П.Волков // Економ1чний в1сник ушверситету: Зб1рник наукових праць учених та астрант1в. - Переяслав-Хмельницький: Переяслав-Хмельницький державний педагопчний ушверситет 1м. Г.Сковороди, 2013. - №20/1. - С.83-90.
II. Волков В.П. Прогнозування розвитку складних техн1ко-економ1чних систем мезор1вня / В.П.Волков, Л.А.Горошкова // Економ1чний в1сник ушверситету: Зб1рник наукових праць учених та асп1рант1в. - Переяслав-Хмельницький: Переяслав-Хмельницький державний педагопчний ушверситет 1м. Г.Сковороди, 2013. - №20/2. -
C.257-263.
12. Волков В.П. Складов! ф1нансово-економ1чноТ безпеки житлово-комунального господарства УкраТни / В.П.Волков, В.Шмаль, Л.А.Горошкова // Комунальне господарство мют: Науково-техн1чний зб1рник. - Харюв: Харк1вська нац1ональна академ1я мюького господарства, 2013. - Вип.108. - С.279 - 285.
13. Волков В.П. Якють житлово-комунальних послуг як складова системи соц1альноТ в1дпов1дальност1 пщприемств галуз1 / В.П.Волков, Л.А.Горошкова, В.Шмаль // Науковий вюник Ужгородського ушверситету. Сер1я «Економка»: Зб1рник наукових праць. - Ужгород: ДВНЗ «УжНУ», 2014. - Вип.3 (44). - С.86-90.
14. Волков В.П. Проблеми енергозбереження у житловому фонд1 УкраТни / В.П.Волков // М1жнародна конференц1я «Регюнальний розвиток - основа розбудови украТнськоТ держави» (Донецьк, 4-5 кв1тня 2012 року). - Донецьк, ДДУУ. - С.323-331.
15. Волков В.П. Складов! фЫансово-економмноТ безпеки житлово-комунального господарства УкраТни / В.П.Волков, В.Шмаль, Л.А.Горошкова // Ill М!жнародна науково-практична конференцт «1нформац!йно-анал!тичне забезпечення управл!ння ф!нансово-
10
"УправлЫня проектами та розвиток виробництва", 2014, № 4(52)
економ1чною безпекою: аудиторський супровщ та б1знес розв1дка» (Харк1в, 11-13 кв1тня 2013 року). - Харюв: ХНУМГ, 2013. - 162 с. - С.29-30.
Рецензент статт Стаття над1йшла до редакцп
д.е.н., доц. Горошкова Л.А. 08.12.2014р.
"УправлЫня проектами та розвиток виробництва", 2014, № 4(52)
11
