CC BY
41УДК 338.28
КОМПЛЕКСНОЕ УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
И ОПТИМИЗАЦИЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА Ковалева Екатерина Сергеевна, студент (e-mail: ekaterina.kov@inbox.ru) Шлеенко Алексей Васильевич, к.э.н., доцент Юго-Западный государственный университет, г.Курск, Россия (e-mail: Shleenko77@mail.ru)
В данной статье рассматриваются особенности комплексного управления объектами недвижимости в период кризиса, а так же меры, способствующие экономной эксплуатации объектов недвижимости.
Ключевые слова: комплексное управление, объект недвижимости, управляющая компания, эксплуатация, оптимизация эксплуатации.
В последние полтора-два года на рынке комплексного управления объектами недвижимости произошли заметные изменения в структуре спроса. Спрос на услуги, требующие крупных финансовых вложений, а именно -капитальные ремонты и модернизации, значительно упал. Наибольшей популярностью сейчас пользуются так называемый «фасилити менеджмент» (facility management) и технический аудит.
Примечательно то, что коренные изменения затрагивают действующие схемы работы. Во-первых, предлагается всё больше программ, которые осуществляют сервисное обслуживание и аварийное реагирование по графику. Увеличивается число клиентов, отказывающихся от непрерывного присутствия профессиональных управляющих компаний в пользу мобильных выездных команд [1]. Оперативный контроль и мониторинг работы систем оборудования все чаще проводится удалённо. Процветает программная автоматизация, направленная на модернизацию организации управления эксплуатацией: клиенты хотят использовать online-сервисы, поскольку с помощью компьютеров и мобильных устройств появляется возможность подавать заявки, а так же отслеживать их выполнение в любое удобное время.
В условиях кризисного положения заказчики ожидают от управляющих компаний снижения стоимости услуг, осознавая при этом, что это может повлечь за собой снижение качества. Как ни странно, действует принцип «цена - главный аргумент». По этой причине, в целях оптимизации расходов на техническое обслуживание объектов, в большинстве проектов стоимости услуг подверглись перерасчету. В то же время заказчики более строго подходят к вопросу о контроле и оценке качества получаемых услуг, внедряют свои штрафные системы. Результатом таких мер является то, что управляющие компании более ответственно относятся к исполнению своих обязанностей и улучшают бизнес-процессы.
Сложившаяся экономическая ситуация поспособствовала тому, что заказчики и потенциальные потребители стали лучше разбираться в услугах управляющих компаний. Теперь собственники недвижимости понимают, что им необходимо, и составляют детальные технические задания. Об этом также свидетельствует повышение качества тендерных процедур. Помимо стоимости услуг, указанной в коммерческих предложениях, клиентов стали интересовать уровень опыта и качество работы управляющих компаний [2]. Все эти события поспособствовали тому, что планка для входа на рынок повысилась: возможность заключить выгодный контракт появится только у компании, обладающей достойным опытом и предоставившей исчерпывающее портфолио.
Что касается конкурентной среды, то рынок комплексного управления объектами недвижимости не пополнился новыми игроками. Тем не менее, имеет место некоторое перераспределение ролей: одним компаниям удалось увеличить объёмы контрактов, другие наоборот их уменьшили.
Стоит заметить, что в последнее время на рынке появились компании, работающие в близких областях - это строительные фирмы, которые принимают участие в тендерах по бюджетным объектам. Предоставив профильные услуги, они стремятся не покидать проект, а получить право исполнять функции эксплуатирующих организаций. Снижение спроса на строительные услуги вынуждает строительные фирмы идти на такие меры.
Особая конкуренция появилась в сфере обслуживания, особенно в сфере клининга. Крупные компании пользуются демпинговой системой, предоставляют большие скидки и бонусные программы для клиентов.
Сосредоточение рынка комплексных управляющих компаний практически не изменилось: экономическая ситуация никак не отразилась на Центральном регионе, где по-прежнему растет спрос на услуги внешних управляющих компаний. В других регионах владельцы недвижимости все еще не доверяют аутсорсингу и по-прежнему ориентируются на внутреннее управление [3].
В сложившейся кризисной ситуации владельцам недвижимости, чтобы не просто оставаться на плаву, но и получать прибыль от своих инвестиций, необходимо действовать продуманно и последовательно. Прежде всего, стоит научиться экономить на эксплуатации объекта. Вот ряд эксплуатационных мер, которые нужно проработать.
• Систематизация.
Систематизация недвижимости предполагает проведение так называемой «сортировки» всего набора недвижимых объектов в зависимости от интенсивности эксплуатации и статуса объекта. Как правило, весь портфель недвижимости включает объекты интенсивной и экстенсивной эксплуатации. Неважно, используется объект, или нет, как правило, он всегда требуют затрат, пусть даже самых минимальных (оплата охраны, коммунальных услуг). Чтобы оптимизировать расходы заказчика, обслуживание первостепенных объектов осуществляется в режиме активной эксплуата-
ции, следовательно, на это тратится большая часть средств. Неприоритетные объекты выгоднее обслуживать путем выездного сервиса, выполняя только плановые работы. Такой систематический подход к обслуживанию объектов недвижимости позволяет сэкономить примерно 20-30% средств.
• Логистика.
Рациональное использование ресурсов логистики избавит от лишних действий и сократит процессы. Курьер, грамотно спланировав свои маршруты, сможет доставить, например, 30 заявок за рабочий день. Однако если его передвижения будут беспорядочны, он доставит только 15 заявок. Такая закономерность действует и в случае с производственными процессами (составление технологических карт для персонала клининговых компаний, организация передвижения технических работников и плановых работ в процессе эксплуатации объекта, расстановка охранных постов и т. д.). Грамотно сформированные маршруты исключат ненужные передвижения и сэкономят время сотрудников, а это, в свою очередь, позволит сократить штатные единицы и снизить финансовые затраты.
• Импортозамещение.
Замена зарубежного оборудования отечественными аналогами позволяет серьезно сэкономить во-первых из-за более низкой цены, а так же благодаря сокращению транспортных расходов. Закупая расходные материалы у одного и того же поставщика, есть возможность получить скидку на опт, которая так же добавит экономии. Следует помнить о том, что в таком случае повышается риск недопоставки.
• Избирательная экономия.
На объектах, которые никак не используются, необходимо провести консервацию оборудования, чтобы не обслуживать его в дальнейшем. Эти несущественные расходы поспособствуют в будущем расконсервации и использованию данных технических устройств. Нельзя просто перестать эксплуатировать оборудование, а в определённый момент запустить вновь. Требуется постоянно осуществлять плановые работы на объектах, в противном случае, это может привести в дальнейшем к большим убыткам. Рассмотрим пример: чтобы дизельный генератор запустился в любой момент, необходимо регулярно проводить плановые работы. Предположим, отключили электричество, и на холодильниках арендаторов пропало питание. В соответствии с техническими условиями, должен автоматически запуститься дизельный генератор. Однако, из-за экономии средств на пробные запуски, оборудование в нужный момент может не заработать. Каков возможный финансовый риск в случае такого инцидента? Поскольку в холодильниках арендаторов могут храниться продукты на миллионы рублей, в случае такого инцидента финансовый риск очень велик, а прямой убыток может составить десятки миллионов.
• Контроль за работой персонала.
Результативность работы тем выше, чем выше качество контроля. Использование систем контроллинга, позволяющих в режиме онлайн отсле-
живать исполнение персоналом их обязанностей, может в разы увеличить эффективность. Чётко сформулированные задачи, грамотно спланированный рабочий график и качественный контроль за выполнением работ дают возможность сократить затраты на персонал без потери качества более чем на 10%.
• Эффективное использование трудовых ресурсов.
Как правило, на объекте всегда есть штат специалистов, занимающихся техническим обслуживанием здания. Обычно эффективность данного штата не превышает 60-70%. Например, есть квалифицированный инженер, получающий достойную зарплату. В свободное от его прямых обязанностей время работодатель поручает ему мелкую второстепенную работу: красить, наносить маркировку и др. Это более чем неэффективно, поскольку такую работу может выполнить работник другого уровня гораздо дешевле. Сокращение штатной структуры объекта путем перемещения профильных инженеров в центральный офис дает возможность сократить количество таких специалистов и использовать их более эффективно. Таким образом, они будут обслуживать несколько объектов одновременно, что поспособствует оптимизации затрат.
• Аутсорсинг.
Профильная компания может решить узкоспециализированную задачу эффективнее и дешевле, чем это может сделать непрофильная организация самостоятельно, внутренними ресурсами. К примеру, для нефтедобывающей корпорации, обслуживание и эксплуатация объектов недвижимости не является профильной деятельностью. В данном случае экономнее и проще предоставить такие работы специализированной компании, имеющей соответствующий опыт. С помощью аутсорсинга увеличивается производительность компании и появляется экономия за счёт эффективного использования человеческих ресурсов.
• Автоматизация.
Упростить и сократить процессы позволят автоматизация и диспетчеризация.
Оборудование с QR-кодом, к которому привязана электронная технологическая карта с мгновенным отображением на планшете при считывании кода, делает проведение регламентных работ в разы быстрее, чем то же самое с распечатыванием технологической карты на принтере. Одна распечатка занимает 10-15 минут, а в день может понадобиться распечатать в среднем 5 таких карт. То есть, техник, таким образом, потратит около часа рабочего времени только на распечатку. В этом случае следует так же учесть расходы на бумагу, краску, подготовку последующих счетов [4].
Автоматизация и диспетчеризация - быстрый и несложный инструмент экономии. Проведя обычный анализ, удастся рассчитать сокращение штата и зарплаты.
• Энергоэффективные технологии.
Энергосберегающие технологии позволяют сэкономить до 40% ресурсов.
Это похоже на какой-то энергосервисный контракт, где ты вкладываешь деньги в энергоэффективность - некую передовую технологию. С учетом постоянного рост тарифов на коммунальные услуги, в дальнейшем придётся тратить еще больше, поэтому выгоднее купить энергоэффективное оборудование сегодня, чтобы в дальнейшем хорошо сэкономить.
• Штатные специалисты + выездной сервис.
При оптимизации бюджета в первую очередь необходимо помнить о том, что основную статью затрат операционного бюджета составляет оплата труда. В клининге она достигает 80%, а в эксплуатации — до 70%. Эффективное сочетание работы штатных сотрудников и выездных команд может свести расходы на обслуживание и эксплуатацию объекта к возможному минимуму. Часто компании боятся перекладывать работу штатных сотрудников на мобильные службы, но переход на частичный выездной сервис дает возможность оптимизировать затраты на техническое обслуживание на 10% [5].
Воплотив эти идеи в жизнь, оптимизировать расходы на эксплуатацию станет гораздо проще.
Список литературы
1. Гусакова Е.А., Крыгина А.М. Методологические подходы к управлению изменениями при реализации международных строительных проектов // Недвижимость: экономика, управление. - 2012 - № 1. - С. 94-97.
2. Шлеенко, А.В. Развитие профессионального управления объектами коммерческой недвижимости в России [Текст] / А.В. Шлеенко, И.Г. Шаповалов, Д. А. Басова // Молодежь и XXI век - 2016: материалы VI Международной молодежной научной конференции (25-26 февраля 2016 года), в 4-х томах, Том 3, Юго-Зап. гос. ун-т., ЗАО «Университетская книга», Курск, 2016. - С.344-348.
3. Шлеенко А.В. Инновационные технологии и материалы в сфере строительства и ЖКХ [Текст] / А.В. Шлеенко, В.В. Лыкова, М.Ф. Никулина // Молодежь и XXI век -2016: материалы VI Международной молодежной научной конференции (25-26 февраля 2016 года), в 4-х томах, Том 3, Юго-Зап. гос. ун-т., ЗАО «Университетская книга», Курск, 2016. - С.348-353.
4. Дмитриева А.А., Шлеенко А.В. Управление инвестиционными проектами в строительстве [Текст] // Молодежь и XXI век - 2016: материалы VI Международной молодежной научной конференции (25-26 февраля 2016 года), в 4-х томах, Том 3, Юго-Зап. гос. ун-т., ЗАО «Университетская книга», Курск, 2016. - С.228-230.
5. Волкова С.Н. Прогнозирование регионального развития / С.Н. Волкова, Е.Е. Си-вак, М.И. Пашкова, А.В. Шлеенко // Вестник Курской государственной сельскохозяйственной академии. - 2015. - №6. - С. 9-11.
6. Региональный подход к управлению земельными ресурсами сельскохозяйственного назначения/ Юрьева О.В., Шлеенко А.В.// Вестник Курской государственной сельскохозяйственной академии. 2012. № 3. С. 28-31.
7. Пути решения экономико-экологических проблем, возникающих при хозяйственной деятельности предприятия/ Шлеенко А.В., Волкова С.Н., Сивак Е.Е.// Известия Юго-Западного государственного университета. 2012. № 6 (45). С. 109-111.
8. Моделирование инновационной деятельности предприятий/ Волкова С.Н., Шлеенко А.В.// С. Н. Волкова, А. В. Шлеенко. Курск, 2010.
9. Оптимизация производственной деятельности предприятий с учетом изменения экологической ситуации/ Шлеенко А.В., Волкова С.Н., Сивак Е.Е.// Известия Юго-Западного государственного университета. 2012. № 5-2 (44). С. 170-175.
10. Методы прогнозирования последствий антропогенного воздействия на окружающую среду/ Шлеенко А.В., Волкова С.Н., Сивак Е.Е.// Известия Юго-Западного государственного университета. Серия: Техника и технологии. 2012. № 2-2. С. 183-186.
Kovaleva Ekaterina Sergeevna,student (e-mail: ekaterina.kov@inbox.ru) South-West state University, Kursk, Russia Shleenko Alexey Vasilyevich, Cand Econ. Sci., associate professor South-West state University, Kursk, Russia (e-mail: Shleenko77@mail.ru) INTEGRATED MANAGEMENT AND OPTIMIZATION OF THE OPERATION
OF REAL ESTATE IN CRISIS
Abstract. This article discusses the features of the integrated property management during the crisis and measures to facilitate economical operation of real estate.
Keywords: integrated management, real estate, management company, operation, optimization of operation.
УДК 338(470+571):620.3
РАЗВИТИЕ РОССИЙСКОЙ НАНОИНДУСТРИИ В УСЛОВИЯХ ДЕЙСТВИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИХ САНКЦИЙ1 Ковалева Ольга Евгеньевна, магистрант (e-mail: interec@volsu.ru) Иншакова Елена Ивановна, д.э.н., профессор (e-mail: interec@volsu.ru) Волгоградский государственный университет, г.Волгоград, Россия
В статье аргументирована роль наноиндустрии в обеспечении инновационного развития экономики России. Охарактеризована динамика современного состояния отечественной наноиндустрии в контексте влияния на ее функционирование внутренних проблем и неблагоприятной внешней среды в результате введения санкций. Обоснован потенциал наноиндустрии в реализации политики импортозамещения, и определены новые векторы инвестиционной стратегии РОСНАНО и государственной поддержки преодоления проблем развития наноиндустрии в РФ.
Ключевые слова: наноиндустрия, модернизация экономики, продукция наноиндустрии, санкции против РФ, политика импортозамещения.
Необходимым условием обеспечения модернизации и ускоренного технологического развития российской экономики является формирование передового научно-технологического задела. Существенный вклад в реше-
1Работа выполнена при поддержке РГНФ, проект № 16-02-00591 «Государственная политика РФ в сфере наноиндустрии в условиях неблагоприятной внешней среды».
