CC BY
4
Кавардакова О.А. магистрант 2 курса
кафедра региональной, муниципальной экономики и управления Уральский государственный экономический университет
Россия, г. Екатеринбург
Kavardakova O.A.
Undergraduate
2 course, Department of regional, municipal Economics and management
Ural state economic University Russia, Ekaterinburg КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИИ КАК НОВЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ВЕКТОР В ОСВОЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО COMPLEX DEVELOPMENT OF THE TERRITORY AS A NEW INVESTMENT VECTOR IN THE DEVELOPMENT OF LAND
UCHASTOK UNDER CONSTRUCTION Статья посвящена внесениям изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, в части введения нового института как комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и по инициативе органа местного самоуправления. Рассмотрены новые механизмы развития застроенных территорий и модернизация процесса по управлению развитием застроенных территорий, порядок и условия принятия решений в отношении таких территорий и заключение договоров о комплексном развитии территорий.
The article is devoted to amending the town planning code of the Russian Federation regarding the introduction of the new Institute as a comprehensive development of the territory at the initiative of the land owners and at the initiative of the local authority. We consider the new mechanisms of development of built-up areas and upgrading of the process for managing the development of built-up areas, the procedure and conditions for decision-making in respect of such territories and the conclusion of agreements on integrated development of territories.
Ключевые слова (развитие застроенных территорий, комплексное и устойчивое развитие территории, комплексное развитие территории, договор о развитии застроенных территорий, договор о комплексном развитии территории, органы местного самоуправления, проекты планировки и проекты межевания территории, аварийный и ветхий жилой фонд)
Keywords (built-up area development, integrated and sustainable development of the territory complex development of the territory, the contract on development of built-up areas, the Treaty on integrated development of the territory, local authorities, project planning and project surveying the territory, emergency and dilapidated housing)
В соответствии с внесением изменений в Градостроительный кодекс
Российской Федерации согласно Федеральному закону от 03.07.2016 № 373-ФЗ в данной статье попробуем разобраться в реализации нового института как комплексное развитие территории.
Вышеуказанный закон вводит в Градостроительный кодекс Российской Федерации понятие «комплексное развитие территории» как один из видов градостроительной деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, на которой расположены земельные участки и объекты недвижимости, находящиеся как в собственности юридических и физических лиц, так и в государственной и муниципальной собственности. Следует обратить внимание на новый пункт 5.1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, который предусматривает, что на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых должна осуществляться деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности.
В настоящее время необходимо установить зоны комплексного и устойчивого развития в правилах застройки и землепользования до 1 июля 2017 года для возможности дальнейшей работы по данной норме градостроительного законодательства. Далее в этой же этой норме указано, что такая деятельность может осуществляться как в инициативном порядке правообладателями земельных участков, так и по инициативе органа местного самоуправления. При этом правообладатели земельных участков вне зависимости от вида права на них допускаются к участию в комплексном развитии территории наравне с собственниками земельных участков и объектов недвижимости только в случае срока действия прав не менее пяти лет на момент заключения договора. В зависимости от того, кто является инициатором такой деятельности, возникает ряд особенностей при ее осуществлении.
В соответствии со статьей 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации правообладатели земельных участков и объектов недвижимости по своей инициативе заключают договор о комплексном развитии территории с органом местного самоуправления. В основу данного договора ложится соглашение между правообладателями (в случае их количественного состава два и более) о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории, обязательства сторон по реализации развития территории, в том числе финансовые, и ответственность за соблюдение соглашения. Кроме того, необходимо обратить внимание на право включения в соглашение обязательств по строительству объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, в случае если планами развития территории строительство таких объектов за счет бюджетных средств не предусмотрено, при этом размещение этих объектов должно быть реализовано в первую очередь на земельных участках, находящихся в государственной и
муниципальной собственности, которые в случае заключения договора о комплексном развитии предоставляются без проведения торгов. Безусловно, эта модель представляется выигрышной для представителей бизнеса в части планирования вовлечения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, без проведения конкурсных процедур, что снижает инвестиционные риски в разы. В то же время уполномоченным органам предоставляется возможность именно комплексного развития территорий с созданием необходимой инфраструктуры.
Другая норма, направленная на снижение инвестиционных рисков, касается принятия документации по планировке территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, без проведения публичных слушаний. Как мы уже говорили, проведение публичных слушаний несло инвестиционные риски из-за неопределенности результата. Законодатель возлагает ответственность за принятие решений об утверждении документов по планировке территорий на уполномоченные органы, причем это происходит до заключения договора о комплексном развитии территории. Собственно заключение договора также проходит без проведения конкурсных процедур, устанавливая обязательства правообладателей и уполномоченного органа местного самоуправления по осуществлению деятельности по комплексному развитию территории.
Обратим внимание на некоторые особенности таких договоров.
Устанавливаются два срока:
1) срок действия договора, который не может быть более 15 лет;
2) срок, в течение которого правообладатель, не заключивший соглашение и договор, вправе присоединиться к соглашению и договору посредством заключения дополнительного соглашения (определяются соглашением или договором).
Следует обратить внимание и на нормы, предусматривающие компенсирующие меры при осуществлении строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры за счет средств инвестора, при этом возможно строительство и на земельных участках правообладателей. Стоит отметить, что законодатель попытался максимально расписать все возможные сценарии реализации таких проектов, то же касается и условий одностороннего отказа от договора. Особый интерес вызывает проектируемая ситуация, когда у органа местного самоуправления муниципальным бюджетом на текущий финансовый год и плановый период не предусмотрены расходные обязательства муниципального образования для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, предусмотренных договором, и это является основанием для расторжения договора, но при этом правообладатели вправе осуществить мероприятия, предусмотренные документацией по планировке территории, при условии проектирования и строительства, реконструкции объектов коммунальной, транспортной,
социальной инфраструктуры в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории за счет собственных средств. На первый взгляд все предусмотрено, однако, определенный диссонанс вносит то, что вся эта деятельность, несмотря на инициативность, может осуществляться только применительно к территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивом развитию. И опять возникают вопросы: а если не предусматривается, если муниципалитету это неинтересно или нет оснований вносить изменения в правила застройки и землепользования.
Рассмотрим ситуацию, когда муниципалитету это интересно, важно и нужно согласно статье 46.10 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Возвращаясь к ранее обозначенным проблемам реализации договоров о развитии территории, стоит обратить внимание на уточнение параметров территории, в отношении которой орган местного самоуправления может принять решение о комплексном развитии.
В новой статье 46.10 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяется, что для принятия решения не менее чем на 50 процентах территории должны быть расположены:
- объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
- объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
- земельные участки, виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики, расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков, объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки;
- объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.
Вышеуказанный перечень, очень напоминает перечень, приведенный в статье 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, с таким важным дополнением, как самовольные постройки. То есть проблемы, которые выявлены в настоящее время в реализации механизма действия договора о развитии застроенных территорий, в новой конструкции решаются, но для территорий, не занятых многоквартирными домами. Можно предположить, что задумываемая конструкция делила территории для комплексного развития на занятые аварийным многоквартирным жильем и так называемые промышленные зоны и к ним отнеслись «самовольно
возведенные объекты капитального строительства» и объекты, не соответствующие градостроительным регламентам. Однако, как мы уже отмечали, новая редакция ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации внесла изменения, не позволяющие принимать решения о развитии застроенных территорий без проблем, и заключать такие договоры после 1 января 2017 года, так как достаточно сложно представить себе земельный участок, на котором расположен только многоквартирный дом и коммуникации, нет ни одного объекта капитального строительства вблизи, и при этом такой участок инвестиционно привлекателен для размещения на нем после исполнения обязательств по расселению сопоставимого по затратам объекта капитального строительства при существующих градостроительных нормах. Однако вернемся к вопросу реализации комплексного и устойчивого развития территории по инициативе муниципалитета.
В конструкции законодательной инициативы также предусмотрена возможность заключения муниципалитетом соглашения с правообладателями земельных участков и объектов недвижимости о комплексном освоении территории и устанавливается срок в шесть месяцев для возможности заключения договора без проведения аукциона.
В случае отказа от такого предложения со стороны муниципалитета правообладателям земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в границах территории, подлежащей развитию, нужно быть готовыми к тому, что у них изымут принадлежащие им объекты, разумеется, в соответствии с существующим законодательством, и передадут без аукциона лицу, заключившему договор.
Таким образом, у органа местного самоуправления появляется инструментарий по развитию территории, занятой и (или) самовольными постройками, и (или) иной аварийной недвижимостью, причем принадлежащей кому-либо на праве частной собственности, которую ранее не представлялось возможным каким-либо образом реконструировать, или привлечь к этому инвесторов.
Подводя итог анализу норм нового Закона, можно с достаточной степенью уверенности утверждать о том, что работа над ошибками проделана, и о рестарте градостроительного законодательства для целей комплексного и устойчивого развития территории для повышения качества жизни населения.
В целом использование нового механизма наряду с совершенствованием механизма развития застроенных территорий даст возможность регионам использовать комплексный подход к реновации застройки городских территорий, повысить инвестиционную привлекательность таких проектов, устранить дефицит пригодных под застройку земельных участков и начать экстенсивное развитие городской застройки, а также редевелопмент городских территорий с формированием плотной, комфортной и современной среды обитания.
Использованные источники:
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации;
2. Федеральный закон № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».
Кавардакова О.А. магистрант 2 курса
кафедра региональной, муниципальной экономики и управления Уральский государственный экономический университет
Россия, г. Екатеринбург
Kavardakova O.A.
Undergraduate
2 course, Department of regional, municipal Economics and management
Ural state economic University Russia, Ekaterinburg РЕДЕВЕЛОПМЕНТ ТЕРРИТОРИЙ КАК ЧАСТНЫЙ СЛУЧАЙ
ДЕВЕЛОПМЕНТА THE REDEVELOPMENT OF THE TERRITORIES AS A SPECIAL CASE OF DEVELOPMENT
Статья посвящена редевелопменту промышленных территорий как одному из важных векторов развития города в целях создания благоприятных и комфортных условий проживания для населения. В данной статье рассматриваются основные проблемы редевелопмента, которые возникают в процессе реализации проектов в городе Екатеринбурге. Также большое внимание уделяется выявленным причинам, влияющим на принятие решения в отношении развития промышленных территорий по различным факторам и рассмотрен опыт зарубежных стран по развитию редевелопмента.
The article is dedicated to the redevelopment of industrial areas as one of the important vectors of development of the city in order to create a favourable and comfortable living conditions for the population. This article discusses the main problems of redevelopment that arise in the implementation of projects in the city of Yekaterinburg. Also focused on the identified factors influencing decision-making in respect of development of industrial territories on various factors and reviewed the experience of foreign countries in the development of the redevelopment plan.
Ключевые слова (развитие застроенных территорий, редевелопмент, промышленные территории, изменение функционального использования
