CC BY
6
уполномоченных органов в отношении бюджетных объектов и их либерализации в случае инициативных действий различных участников инвестиционных проектов.
Использованные источники:
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации;
2. Федеральный закон № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».
Кавардакова О.А. магистрант 2 курса
кафедра региональной, муниципальной экономики и управления Уральский государственный экономический университет
Россия, г. Екатеринбург
Kavardakova O.A.
Undergraduate
2 course, Department of regional, municipal Economics and management
Ural state economic University Russia, Ekaterinburg
ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ И АНАЛИЗ РЕАЛИЗАЦИИ МЕХАНИЗМА ПО УПРАВЛЕНИЮ РАЗВИТИЕМ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ LEGAL ASPECTS AND ANALYSIS OF IMPLEMENTATION MECHANISM FOR MANAGING DEVELOPMENT OF THE BUILT UP
TERRITORIES
Статья посвящена основным ключевым правовым аспектам в градостроительной деятельности, а именно в отношении управления развитием застроенных территорий. Рассмотрены установленные в соответствии с действующим законодательством требования относительно реализации механизма по управлению развитием застроенных территорий, проанализирована работа субъектов Российской Федерации по принятию решений о развитии застроенных территорий,
а также выявлены проблемы в управлении развитием застроенных территорий.
The article is devoted to key legal aspects in urban planning, namely in relation to the management of development of built-up areas. Considered installed in accordance with the current legislation requirements for the implementation of the mechanism for managing the development of built-up areas, analyzed the work of constituent entities of the Russian Federation for decision-making about the development of built-up areas, as well as the problems identified in managing the
development of built-up areas.
Ключевые слова (развитие застроенных территорий, договор о развитии застроенных территорий, органы местного самоуправления, проекты планировки и проекты межевания территории, аварийный и ветхий жилой фонд, социальная, транспортная и инженерные инфраструктуры)
Keywords (built-up area development, the contract on development of built-up areas, local authorities, project planning and project surveying the territory, emergency and dilapidated housing, social, transport and engineering infrastructure)
В настоящее время в крупных городах субъектов Российской Федерации с каждым годом уменьшается возможность предоставления свободных земельных участков, предусмотренных для целей жилищного строительства. Альтернативой строительства нового строительства на сегодняшний день могут являться застроенные территории, в границах которых расположены аварийные и ветхие многоквартирные дома, не отвечающие современным требованиям проживания граждан в городской среде. Стоит отметить, что данные территории имеют сложившиеся инженерную, транспортную и социальную инфраструктуры, и могут наиболее эффективно использоваться для жилищного и коммерческого строительства. В связи с этим возникают вопросы реновации устаревшей застройки.
При реализации механизма развития застроенных территорий органы государственной власти столкнулось с большим количеством проблем. Для эффективного определения застроенных территорий, подлежащих развитию, необходимо планомерно и оперативно изымать для муниципальных нужд жилых помещений у граждан, осуществлять выкуп объектов недвижимости и расселение правообладателей из аварийного жилого фонда. Однако, действующее законодательство не предусматривает процедуру выкупа объектов недвижимости, расположенных в границах застроенных территорий, в отношении которых заключены договоры о развитии застроенных территорий. В результате чего между правообладателями объектов недвижимости и инвестором годами ведутся судебные процессы в отношении продажи объектов и их стоимости.
Кроме того, освобождение застроенных территорий, подлежащих развитию, является не только длительным, но и дорогостоящим процессом. Затраты на расселение граждан из жилых помещений и выплату возмещения при изъятии объектов недвижимости, финансово непосильны для муниципальных бюджетов, поэтому развитие застроенных территорий оказалось возможным только при условии вовлечения в процессы модернизации застроенных территорий города за счет денежных средств застройщиков. Именно поэтому механизм развития застроенных территории был введен в Градостроительный кодекс Российской Федерации, как институт государственно-частного партнерства в сфере градостроительства, направленный на решение проблем, связанных с развитием социальной,
транспортной и инженерной инфраструктурами за счет инвестиций застройщиков.
В 2016 году одним из новшеств градостроительного конкурса, проводимого Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, стало подведение итогов по номинации «Лучший проект застроенных территорий», что позволило специалистам проанализировать сложившуюся практику института развития застроенных территорий. В данном конкурсе участвовали проекты развития застроенных территорий, а также частично реализованные проекты на стадии строительства жилых домов площадью
не менее 10 000 квадратных метров. В результате поступления заявлений было выявлено, что ограничения на площадь реализации (не менее 10 000 квадратных метров) и разрешение на строительство только объектов жилого назначения взамен аварийных и ветхих многоквартирных домов несколько преждевременны исходя из практики реализации договоров развития территорий. Крупных масштабных проектов по площади застройки оказалось не так много, а один из проектов, предусматривал только строительство объектов нежилого назначения, в связи с чем вопрос о включении такой заявки для участия в конкурсе пришлось рассматривать дополнительно.
Стоит отметить, что при рассмотрении заявлений конкурсантов было выявлено, что большинство проектов не относились к категории проектов развития застроенных территорий, подлежащих развитию, так как в границах данных территорий отсутствовали аварийные и ветхие многоквартирные жилые дома. В связи, с чем в финал конкурса вышли всего 5 проектов, из которых только 3 были реализованы в результате заключения договора на право развития застроенных территорий в соответствии со статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Результаты проведения данного конкурса показали, что большая часть субъектов Российской Федерации готовы реализовывать механизм развития застроенных территорий, предусматривающий реновацию старой застройки со сносом аварийного и ветхого жилого фонда. Но возникает вопрос, почему же так мало проектов развития застроенных территорий реализовано на сегодняшний день?
Основной проблемой развития застроенных территорий, в границах которых расположены аварийные и ветхие жилые дома, является отсутствие бюджетного финансирования в части расселения граждан из жилого фонда и строительства социальной, инженерной и транспортной инфраструктур.
В границы застроенной территории, подлежащей развитию, также возможно было включать объекты недвижимости, не соответствующие градостроительным регламентам, установленным для территориальных зон. Однако, выкуп таких объектов предусматривает только Гражданский кодекс Российской Федерации, что приводит к длительным переговорам по выкупу таких объектов и проблемам нереализованности проектов по развитию
застроенных территорий.
Кроме того, учитывая вышеуказанные проблемы развития застроенных территорий, дополнительно к ним можно отнести проблему нахождения многоквартирных жилых домов, являющихся объектами культурного наследия, в границах застроенных территорий, подлежащих развитию. Следовательно, большинство перспективных проектов по развитию застроенных территорий являются малопривлекательными для застройщика, так как в отношении таких территорий определены большие обременения и отсутствует возможность привлечения частично бюджетных средств, а также наличие пробелов в градостроительном, земельном и гражданском законодательстве. Рассмотрим основные из них: - отсутствие возможности развития застроенных территорий, занятых индивидуальными жилыми домами, гаражами, дачами, которые являются самостоятельными территориями без аварийного жилого фонда;
- отсутствие возможности установления единой выкупной стоимости жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
- отсутствие возможности одновременного проведения публичных слушаний по проекту планировки и проекту межевания территории, разработанных инвестором в рамках исполнения условий договора о развитии застроенной территории, и публичных слушаний по предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования объектов капитального строительства и разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства;
- отсутствие правового регламента по установлению порядка исполнения органами государственной власти субъекта Российской Федерации полномочий, переданных в соответствии с Федеральным законом от 27 мая 2014 года № 1Э6-ФЗ «О внесении изменений в статью 26.3 Федерального закона «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и Федеральный закон от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
