CC BY
71
Комментарий к Федеральному
закону «Об обороте земель
*■/ * сельскохозяйственного назначения»
Б.Д. Клюкин
доктор юридических наук, профессор
Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
2. В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности.
3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный настоящим Федеральным законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку.
4. В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.
5. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
6. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.
7. Экономическое стимулирование лица, использующего земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды, заключенного на срок не менее чем десять лет, осуществляется в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах.
1. В соответствии со ст. 7 Федерального закона «О земельном кадастре» от 24 ноября 1999 года государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Таким образом, п. 1 ст. 10 указанного Федерального закона лишь подтверждается необходимость кадастрового учета арендованных участков земель сельскохозяйственного назначения.
Государственный кадастровый учет земельных участков, который осуществляется по заявлению владельцев земельных участков за государственный счет, пред-
* Продолжение. Начало см. // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. №№ 8-10; 2003. № 1
ставляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель земельных участков. В результате каждый земельный участок получает характеристики, позволяющие выделить его из других земельных участков и провести его качественную и экономическую оценки с присвоением земельному участку индивидуального кадастрового номера, и это требование не представляется новым.
Новым здесь является подтверждение требования о необходимости кадастрового учета земельных участков, находящихся в долевой собственности, в случаях, когда они не выделялись в самостоятельные объекты в качестве долевой собственности.
Требование п. 1 ст. 9 указанного Федерального закона о предоставлении в аренду земель, прошедших государственный кадастровый учет, исходит из того, что в результате его прохождения в соответствии со ст. 15 указанного Федерального закона формируется, оформляется и ведется «кадастровое дело» с информацией о земельном участке, включающей основные, вспомогательные и производные документы (в том числе кадастровая карта или план земельного участка), подтверждающие факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета. Эти документы служат основанием для внесения имеющихся в них сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель.
2. При передаче в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, комментируемый Федеральный закон исходит из общих положений гражданского законодательства (ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации -ГК РФ) о том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников.
При этом ГК РФ устанавливает, что совместным является именно распоряжение вещью, предполагающее в соответствии со ст. 246 ГК РФ ее продажу, дарение, завещание, залог или распоряжение иным образом, влекущее ее отчуждение. Таким обра-
зом, распоряжение должно осуществляться с учетом права дольщиков на преимущественную покупку отчуждаемой доли.
Что касается передачи в аренду, то эти случаи регулируются ст. 247 ГК РФ, в соответствии с которой «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом».
В соответствии с этим в п. 2 ст. 247 устанавливается, что договор аренды заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них и действует на основании доверенности, выданной ему другими участниками долевой собственности. В последнем случае мы имеем также согласие дольщиков, выраженное в предоставляемой ими доверенности на заключение договора одним из них.
3. Новым в комментируемом Федеральном законе является установление срока сельскохозяйственной аренды на срок 9 лет. Правительство Российской Федерации в своем законопроекте предлагало следующие сроки: от одного севооборота до 49 дет долгосрочной аренды.
Не учтена в новом Федеральном законе и норма статьи 610 ГК РФ, касающаяся сроков договора аренды, в которой указывается, что «договор аренды заключается на срок, определенный договором». Т. е. гражданский кодекс не устанавливает каких-либо предельных сроков, и по гражданскому законодательству этот срок может быть «неопределенным», если он не указывается в договоре.
В России сроки аренды земельных участков традиционно делились на долгосрочные (до 49 лет), среднесрочные и краткосрочные. В большинстве зарубежных стран сроки сельскохозяйственной аренды связываются либо со сроками севооборотов, как это было у нас, либо с правом продления срока добросовестному арендатору на новый срок, равный, как правило, истекшему сроку. В зарубежном аграрном праве были иные критерии: пожизненный срок, аренда с правом передачи по наследству, аренда на 99 лет и другие критерии. Анализ зару-
Вопросы подписки по тел. (095) 124-04-22 1 09
бежной практики показывает, что чем продолжительнее срок сельскохозяйственной аренды, тем ответственнее арендатор относится к повышению плодородия земельного участка и, наоборот, при кратких сроках аренды арендатор нещадно эксплуатирует участок, нередко в ущерб плодородию, вплоть до полного истощения и деградации земли. Так, например, катастрофические пыльные бури, бушевавшие в США в 30-е годы ХХ века, были следствием, в том числе и системы краткосрочной аренды сельскохозяйственных земель.
В ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) «земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего кодекса (как исключенные из оборота), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом».
При этом в порядке исключения в этой статье предусмотрена возможность предоставления земельных участков в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более одного года.
В комментируемом Федеральном законе записана оговорка о том, что договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный настоящим Федеральным законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку. Поскольку в соответствии с российским законодательством законы не должны иметь обратной силы, не ясным остается вопрос, относится ли эта оговорка к договорам, заключенным до вступления в силу комментируемого Федерального закона.
4. В целях ускорения перехода земельных участков в частную собственность в п. 4 комментируемой статьи предусмотрено, что в заключаемом сторонами договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрена передача земельного участка арендатору в собственность по истечении срока аренды, либо досрочно при уплате всей предусмотренной договором выкупной цены.
Положение о системе расчетов за передаваемую в собственность арендованную
землю имеет много неясностей, требующих уточнения. Из текста статьи трудно установить, какой характер расчетов устанавливается в первом случае? Во втором случае не ясно, зачем законодательная норма устанавливает условия договора, которые исходя из принципов свободы договоров, вправе устанавливать сами договаривающиеся стороны. Императивный характер регулирования условий расчетов требует, таким образом, уточнения. Можно лишь предположить, что здесь прежде всего преследуются фискальные интересы, желание как можно быстрее получить оплату, не учитывая социальных условий и последствий такого шага.
Следует отметить, что российские арендаторы не вошли в круг субъектов имеющих преимущественное право на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в отличие от большинства стран мира, в которых арендаторы получают государственные субсидии, кредиты и длительные сроки погашения кредитов, полученных на приобретение земельных участков в собственность. В комментируемом Федеральном законе их место заняли органы государственной власти и местного самоуправления, которые и так имеют возможность беспрепятственного выкупа земель для государственной и муниципальной надобности, а в предлагаемой системе расчетов земля может перейти к корпоративным структурам и физическим лицам, обладающим значительными финансовыми возможностями.
5. Предусмотренное в п. 5 комментируемой статьи положение о праве преимущественного заключения договора аренды арендатором на новый срок по истечении срока аренды не нуждается в комментарии. Такая практика веками существует в области аграрных отношений, а исчезла она в советский период с исчезновением самих отношений сельскохозяйственной аренды. В настоящее время договоры, заключаемые на аренду земельных участков в земельных долях, уже составляют примерно 70 процентов всех земельных сделок.
Эта практика в основном всегда связывалась с понятием «добросовестного арен-
датора, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности», которому и в соответствии со ст. 621 ГК РФ и ныне предоставляется преимущественное право заключения договора на новый срок. Это единственное основание сохранено и в п. 3 ст. 22 ЗК РФ.
Настоящая редакция этого положения в п. 5, включая условия «при прочих равных условиях», меняет контекст самого условия, отодвигая на второй план условие об «исполнении своих обязанностей по аренде надлежащим образом» и заменяя его иными не равными условиями, позволяя арен-додателю-собственнику ориентироваться не на добросовестное исполнение арендатором своих обязанностей, а на совсем иные критерии, проявляющиеся за пределами «прочих равных условий», расходясь со смыслом ст. 621 ГК РФ «О преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок» аренды. Такое регулирование явно дестабилизирует арендные отношения.
6. Вызвавшие бурную реакцию законодателей вопросы об установлении допустимых размеров земельных участков в собственности и аренде в проекте нашли отражение в положениях, не ограничивающих размеры арендуемых участков, одновременно находящихся у одного арендатора.
7. Анализируя п. 7 комментируемой статьи об экономическом стимулировании ли-
ца, использующего земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды, заключенного на срок не менее чем на 10 лет, следует отметить, что понятие экономического стимулирования, существовавшее в Земельном кодексе РСФСР в статьях 105 и 106 за рациональное использование земельных участков и охрану земель в ЗК РФ исчезло. И, таким образом, нет правового основания для развития такого положения в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Конечно, восстановление экономического стимулирования могло бы сыграть существенную роль в улучшении плодородия земель. Однако такое стимулирование должно быть серьезно урегулировано законодательством.
В настоящей формулировке не ясно, что это за договоры сельскохозяйственной аренды на 10 и более лет, когда в рассматриваемом законе срок ограничен 9 годами, а договоры на срок, превышающий 9 лет, признаются заключенными на 9 лет. Не ясны в статье и основания экономического стимулирования. По-видимому, положение подобного рода нуждается в существенном законодательном обосновании и может быть на уровне самостоятельного Федерального закона тем более, что речь идет об использовании бюджетных и налоговых средств.
Господа!
Напоминаем Вам, что агентства - распространители печатной продукции уже закончили подписную кампанию на I полугодие 2003 года. Однако в суете будней Вы, может быть, забыли подписаться на журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации».
Не огорчайтесь!
На наше издание можно ПОДПИСАТЬСЯ В ЛЮБОЙ ДЕНЬ И ЧАС.
Как это сделать, мы расскажем Вам на последней странице.
Вопросы подписки по тел. (095) 124-04-22
111
