CC BY
184
Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации1
Н.И. Калинин
заместитель руководителя аппарата Комитета Государственной Думы по аграрным вопросам, Почетный землеустроитель России, государственный советник Российской Федерации 1-го класса, юрист
VIII. Залог земельных участков
В соответствии со статьей 7 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее также - Федеральный закон, Закон) залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).
Предметом ипотеки может быть земельный участок, границы которого определены в натуре и права на который зарегистрированы в порядке, установленном гражданским законодательством.
Размер кредита не может зависеть от стоимости земли, заложенной в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, так как залогодатель в качестве обеспечения может предоставить не только землю, но и иное имущество.
В настоящее время в целях осуществления сделок с имуществом его оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В частности, в статье 2 этого закона установлено, что он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам
и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.
Срок предоставления денежных средств в кредит является условием договора, которое подлежит согласованию сторонами при заключении договора (статья 819 Гражданского кодекса Российской Федерации - ГК РФ).
Законом об ипотеке подробно урегулирован весь порядок залога земель, в том числе порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок. Так, в статье 51 Закона об ипотеке установлено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 Закона об ипотеке допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Статья 55 указанного закона содержит перечень недвижимого имущества, на которое не может быть обращено взыскание иначе как по решению суда, в том числе земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. При этом в соответствии с пунктом
3 статьи 54 этого закона суд при наличии уважительных причин вправе отсрочить обращение взыскания на сельскохозяйственные земли на 1 год. Обращение взыскания на земли сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве».
В соответствии с пунктом 3 статьи 68 Закона об ипотеке не допускается обращение
1 Продолжение. Начало см.: // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2006. № 6.
взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции (до 1 ноября, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата).
IX. Предоставление гражданам и юридическим лицам земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Порядок предоставления земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен статьей 10 рассматриваемого Федерального закона. В собственность и аренду государственные или муниципальные земельные участки разрешено предоставлять гражданам и юридическим лицам только на торгах (конкурсах, аукционах).
Передача земли в аренду допускается даже при наличии одного заявления, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения в средствах массовой информации о наличии предлагаемых для передачи в аренду земельных участков.
Для отдельных категорий юридических лиц (религиозные организации, казачьи общества, общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока и т. д.), перечень которых приведен в пункте 5 статьи 10 Закона, передача земель в аренду осуществляется без торгов (конкурсов, аукционов), но без права последующего выкупа арендуемых земель в собственность. Приобрести земельные участки в собственность эти юридические лица могут на общих основаниях на торгах (конкурсах, аукционах).
Одновременно Федеральный закон (пункт 4 статьи 10) наделил субъекты Российской Федерации правом своими законами устанавливать случаи бесплатного предоставления сельскохозяйственных угодий гражданам на праве общей собственности (земельные доли) из земель не реорганизованных сельскохозяйственных организаций
и земельных участков из фонда перераспределения земель, а также религиозным организациям земельных участков, находящихся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
Пунктом 2 статьи 10 комментируемого Закона предусмотрено, что при передаче в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, также может применяться процедура торгов.
Как уже отмечалось в комментарии к пункту 4 статьи 1 Закона, в субъектах Российской Федерации, на территориях которых по разным причинам не проводилась реорганизация сельскохозяйственных организаций и приватизация их земель, возникали проблемы. Теперь в Законе установлено, что сельскохозяйственные угодья, ранее предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации. Законом субъекта Российской Федерации предлагается также устанавливать перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения ее размера. Кроме того, земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Законодателем особо подчеркнуто, что названные дополнения пункта 4 статьи 10 комментируемого Закона в полной мере соответствуют содержанию пункта 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).
Согласно новой редакции комментируемого Федерального закона (абзац 2 пункта
4 статьи 10) для принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность установлен срок 30 дней.
Редакция пункта 6 статьи 10 Закона дополнена указанием минимального (не менее чем
5 лет) срока заключения договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящихся в государственной или муниципальной собственности. Введение указанного срока связано с тем, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не могут быть предоставлены в собственность физическим и юридическим лицам, и установление минимального срока договора аренды таких участков призвано стабилизировать положение арендатора указанных земельных участков.
Федеральным законом от 18.07.2005 № 87-ФЗ статья 10 комментируемого Закона дополнена пунктом 7, в соответствии с которым урегулирован вопрос определения цены, по которой осуществляется выкуп в собственность земельных участков из состава сельскохозяйственных или несельскохозяйственных угодий, находящихся у сельскохозяйственных организаций и граждан, осуществляющих ведение крестьянского (фермерского) хозяйства на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.
X. Наследование земельных участков
Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
Статьями 1110-1175 ГК РФ установлены основные понятия и процедуры наследования. В статьях 1176-1185 ГК РФ приведены нормы, касающиеся особенностей наследования отдельных видов имущества. В частности, в соответствии со статьей 1181 ГК РФ установлено, что принадлежащий нас-ледователю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специального разрешения не требуется.
При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству также переходят находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
Статьей 11 рассматриваемого Закона установлены дополнительные особенности наследования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так, в этой статье указывается, что если принятие наследства в виде земельного участка связано с нарушением требований, содержащихся в статьях 3 и (или) 4 комментируемого Закона, то наследники обязаны произвести отчуждение такого земельного участка (статья 5 Закона).
XI. Сделки с земельными долями
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ в статье 12 Закона установлены особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (земельными долями). В ГК РФ такие особенности не установлены. Эти особенности разрешается применять, если число участников долевой собственности превышает пять.
В абзаце 2 пункта 1 статьи 3 перечислены виды сделок с земельными долями, при
осуществлении которых не требуется предварительный выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующему земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли, то есть распорядиться не земельной долей, а земельным участком.
Фактически эта правовая норма отменила правила статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве других участников долевой собственности на покупку земельной доли при возмездном отчуждении такой земельной доли участником долевой собственности, так как и участники долевой собственности, и сельскохозяйственная организация, и гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства получили равные права на покупку земельной доли. При этом к сельскохозяйственной организации и гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства предъявляются дополнительные требования: к моменту покупки земельной доли они должны использовать земельный участок, находящийся в долевой собственности, например на праве аренды, в том числе если договор аренды заключен на срок менее 1 года без его государственной регистрации.
При продаже, дарении, внесении земельной доли в уставный (складочный) капитал или при вступлении в наследство земельная доля переходит от одного участника долевой собственности с прекращением для
этого участника права на долю в общей собственности к другому лицу (гражданину или юридическому лицу), которое становится полноправным участником долевой собственности взамен прежнего участника долевой собственности.
Участник долевой собственности, пожелавший совершить сделку со своей земельной долей, должен иметь документ, удостоверяющий его право на земельную долю.
Согласно статье 18 комментируемого Федерального закона таким документом является свидетельство о праве на земельную долю, выданное до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 № 177, которое выдавалось до 27.10.1993, или по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 № 1767.
При отсутствии у гражданина указанных свидетельств документом, удостоверяющим право на земельную долю, является выписка из решения районной администрации (органа местного самоуправления) о приватизации сельскохозяйственных угодий в конкретном колхозе, совхозе или иной сельскохозяйственной организации. Такие решения принимались на основании протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива реорганизуемого колхоза или совхоза об утверждении перечня лиц к наделению граждан земельными долями.
Третьим видом документа, удостоверяющего право на земельную долю, является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), который ведут регистрационные палаты Министерства юстиции Российской Федерации (Минюст России) в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с выдачей гражданину свидетельства по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от
18.02.1998 № 219 «Об утверждении правил ведения ЕГРП».
Если у гражданина имеется третий вид документа, то для совершения сделки с земельной долей дополнительной государственной перерегистрации прав на земельную долю не требуется.
Если у гражданина имеется первый или второй вид документа, то в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимо в обязательном порядке пройти процедуру государственной регистрации прав на земельную долю в регистрационной палате. Только после этого можно будет распорядиться земельной долей, которая, в свою очередь, также подлежит государственной регистрации в регистрационной палате.
Поправкой, внесенной в июле 2005 года, сделано одно исключение из этого правила: передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляются на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 комментируемого Федерального закона, без государственной регистрации ранее возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.
Государственная регистрация (перерегистрация ранее выданных свидетельств или выписок из решений органов местного самоуправления) проводится согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании заявления гражданина или уполномоченного им на то лица при наличии у гражданина надлежащим образом оформленной доверенности.
К заявлению, подаваемому в регистрационную палату по месту нахождения земельного участка, находящегося в общей собственности, должны быть приложены следующие документы, необходимые для ее проведения:
1) кадастровый план земельного участка, переданного в общую собственность граж-
дан при реорганизации (приватизации) сельскохозяйственного предприятия. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ (районным отделом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости - Роснедвижимость). Согласно пунктам 4 и 6 приказа Федеральной службы земельного кадастра России (Рос-земкадастр) от 02.10.2002 № П/327 (регистрационный номер Минюста России от
13.11.2002 № 3911) план земельного участка (описание земельного участка) может быть выполнен как на основании материалов межевания земель, выполняемых геодезистами в полевых условиях, так и на основании данных, имеющихся в землеустроительной, градостроительной, картографической и иной документации, без проведения геодезических работ. Это правило узаконено поправкой в статью 17 Федерального закона «О землеустройстве», внесенной Федеральным законом от 18.07.2005 № 87-ФЗ. Обязанность обеспечить определение границ земельного участка возложена на участников общей собственности (статья 17 указанного Федерального закона). Работы по составлению плана земельного участка осуществляют частные органы межевания, список которых имеется в кадастровой палате или районном отделении Роснедвижи-мости. Заключая договор с органом межевания, гражданин или юридическое лицо должны приложить исходные данные о земельном участке, содержащиеся в земельном кадастре. Их можно получить в кадастровой палате либо, заключая договор с органом межевания, поручить этому органу получить необходимые сведения без участия заявителя.
Кадастровый план выдается в виде выписки из государственного земельного кадастра после постановки земельного участка на кадастровый учет. Для проведения государственного кадастрового учета собственник земельной доли или уполномоченное им на то лицо при наличии у него доверенности подают в районный отдел Рос-недвижимости заявку с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок и документов о межева-
нии земельного участка (план земельного участка). Требования к оформлению заявок и форма бланка заявки утверждены приказом Росземкадастра от 13.06.2001 № П/115 (зарегистрирован в Минюсте России
20.06.2001 № 2757). Бланки заявки можно получить в районном филиале Федерального государственного учреждения земельной кадастровой палаты по конкретному региону (имеется в каждом субъекте Российской Федерации) по месту нахождения земельного участка. Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утверждены приказом Росземкадастра от
02.10.2002 № П/327 (зарегистрирован Минюстом России 13.11.2002 № 3911).
Согласно пунктам 7 и 8 статьи 19 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет проводится в течение месяца, и плата за учет не взимается. Выписка из государственного земельного кадастра собственнику земельной доли выдается бесплатно. Собственник земельной доли оплачивает только стоимость копирования и доставки этой выписки (пункт 1 статьи 22 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»);
2) протокол собрания о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников общей собственности на землю. Форма примерного протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива хозяйства утверждена Министерством сельского хозяйства Российской Федерации от 14.01.1992 «Рекомендации по реорганизации колхозов и совхозов». В повестку дня первого общего собрания в обязательном порядке включались три вопроса:
• о выборе форм собственности на землю;
• о выдвижении представителей трудового коллектива во внутрихозяйственную комиссию по приватизации земли и реорганизации хозяйства;
• об утверждении перечня лиц к наделению имущественными и земельными паями. Размер земельной доли и стоимость имущественного пая определялись на вто-
ром общем собрании (собрании уполномоченных) с учетом предложений внутрихозяйственной комиссии. Протокол собрания можно получить из архива сельскохозяйственного предприятия;
3) постановление районной администрации о передаче земельного участка в общую собственность со списком всех собственников земельных долей на момент реорганизации хозяйства. Такое постановление принималось на основании протоколов общего собрания об утверждении перечня лиц к наделению земельными долями и об установлении размера земельной доли. Копию этого постановления (заверенную управлением делами районной администрации) можно получить в администрации района.
Перечисленные документы (кадастровый план земельного участка, протокол собрания и постановление районной администрации) представляются в регистрационную палату один раз для государственной регистрации всех собственников земельных долей хозяйства.
Для регистрации прав на земельную долю каждый ее собственник (группа собственников) обязаны дополнительно представить следующие документы:
1) документ, удостоверяющий право гражданина на земельную долю; представляется подлинник и заверенная копия;
2) квитанцию об оплате регистрации (согласно статье 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации - 500 рублей с каждого собственника земельной доли), а также документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), а для юридического лица - учредительные документы этого юридического лица и документ, подтверждающий полномочия гражданина действовать от имени этого юридического лица (пункт 4 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
3) справку из районного отдела Роснед-вижимости об отсутствии (наличии) обременений и арестов на земельные доли.
При получении заявления и всех перечисленных документов должностное лицо учреждения юстиции (регистрационной пала-
ты) делает соответствующую запись в книгу учета документов, а заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию. С этой даты начинается отсчет времени, установленный для регистрации (пункты 5, 6 и 7 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Регистрация проводится в месячный срок (пункт 3 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При возникновении у регистратора сомнений в подлинности представленных документов он вправе приостановить регистрацию на 1 месяц с уведомлением в письменной форме заявителя с обоснованием такого решения. Если в указанный срок заявитель не устранит причины, препятствующие регистрации, то регистратор вправе отказать в государственной регистрации. По согласованию с заявителем (в письменной форме) срок приостановки регистрации может быть продлен, но не более чем на 3 месяца (пункты 2 и 3 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Получив в регистрационной палате документ, удостоверяющий право на земельную долю (выписка из ЕГРП и свидетельство по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от
18.02.1998 № 219), собственник земельной доли вправе совершить с ней любую сделку, предусмотренную статьей 12 комментируемого Федерального закона.
Право на покупку продаваемой земельной доли имеют остальные участники общей собственности, сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства, использующие земельный участок, находящийся в долевой собственности. Если они откажутся приобрести земельную долю, то продать ее иному третьему лицу нельзя.
С учетом этого порядок продажи земельной доли осуществляется в следующей форме:
• собственник земельной доли не обязан извещать остальных участников общей до-
левой собственности о своем желании продать ее (абзац второй пункта 1 статьи 12 комментируемого Федерального закона);
• договор купли-продажи земельной доли заключается в письменной форме с соблюдением требований статей 549 и 550 ГК РФ и не требует обязательного нотариального удостоверения;
• договор купли-продажи подлежит государственной регистрации в регистрационной палате.
Договор купли-продажи регистрируется в регистрационной палате по месту расположения земельной доли (пункт 1 статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Заявление о государственной регистрации подают все стороны сделки (договора), и государственная регистрация осуществляется в присутствии сторон либо в присутствии одной стороны при условии представления другой стороной нотариально заверенных доверенностей на осуществление сделки (пункт 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») или доверенности, удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления (пункт 3 статьи 12 комментируемого Федерального закона).
К заявлению прилагается договор купли-продажи, документы, удостоверяющие права продавца на земельную долю и квитанция об оплате регистрации. Право собственности на земельную долю у покупателя возникает с момента государственной регистрации договора купли-продажи (пункт 2 статьи 8 ГК РФ). Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется регистратором посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре (пункт 1 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Став собственником купленной земельной доли (земельных долей), гражданин или юридическое лицо приобретают права участника общей собственности и могут совершать сделки либо выделить земельную
долю (доли) в натуре и стать собственником земельного участка.
XII. Выделение земельного участка в счет земельной доли
Если число участников долевой
собственности более пяти, то выдел земельных участков в счет земельных долей осуществляется не по правилам ГК РФ, а в порядке, установленном комментируемым Федеральным законом. Статья 13 Закона предоставляет участнику долевой
собственности право по своему усмотрению требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности. При этом участник долевой собственности не связан обязательством представлять какие-либо обоснования другим участникам долевой собственности о причинах, побудивших его это сделать, и сообщать им о способах последующего распоряжения своим земельным участком.
Требовать выдела земельного участка в счет земельной доли можно для создания и расширения личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи выделенного земельного участка в аренду или распоряжения иным образом, если это не нарушает требований статьи 4 рассматриваемого Федерального закона. Таким образом, сделки с земельными долями, за исключением сделок, перечисленных в пункте 1 статьи 12 Закона, должны осуществляться после выдела земельного участка в счет земельной доли, то есть речь будет идти о сделке с земельным участком по правилам статьи 8 комментируемого Закона.
Выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности - это переход части земельного участка, находящегося в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращение для этого лица права на долю в общей собственности. Выделенный земельный участок в счет доли в праве общей собственности (новый сформированный земельный участок) подлежит государственному кадастровому учету в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О го-
сударственном земельном кадастре» и государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
При этом надо иметь в виду, что в соответствии с пунктом 1 статьи 4 комментируемого Федерального закона не допускается образование новых земельных участков, размеры которых меньше, чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве.
Следовательно, во избежание нарушения установленного минимального размера вновь образуемых земельных участков необходимо предварительно приобрести достаточное для этого количество земельных долей без выделения в натуре.
В случае если выдел земельного участка в счет земельной доли невозможен по причине нарушения установленных минимальных размеров земельных участков (то есть не допускается законом), участник долевой собственности имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 ГК РФ).
В соответствии со статьей 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками или выделена доля одного из них по соглашению между участниками, а в случае недостижения соглашения -в судебном порядке.
Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей согласно статье 14 рассматриваемого Федерального закона. Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании решения, выне-
сенного общим собранием участников долевой собственности.
В соответствии с абзацем 3 пункта 3 статьи 13 и пунктом 1.2 статьи 14 анализируемого Федерального закона общее собрание вправе определить количество земельных долей, находящихся в конкретном контуре (поле) сельскохозяйственных угодий, и, соответственно, их размер. При этом размер земельного участка, который потом будет выделяться в счет земельной доли, может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется этот земельный участок.
Таким образом, комментируемый Федеральный закон не предусматривает выплату компенсации выделяющемуся участнику долевой собственности и остающимся участникам долевой собственности, так как разница в качестве выделяемых земельных участков погашается их площадью.
Каждый выделяющийся участник долевой собственности самостоятельно выбирает контур сельскохозяйственных угодий для выделения земельного участка в счет своей земельной доли исходя из его желаемого местоположения, размера, качества почв и целей последующего использования земли. Главное, чтобы общее собрание определило границы земельного массива, предназначенного для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.
Если общее собрание не состоялось или состоялось, но не утвердило границы земельного массива для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности должен известить остальных участников о своем намерении выделить долю (доли) в письменной форме (как требует статья 252 ГК РФ) либо опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Таким средством массовой ин-
формации является источник официального опубликования нормативных актов субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления. В сообщении необходимо указать следующее:
• предполагаемое (желаемое) местоположение выделяемого земельного участка;
• площадь выделяемого участка;
• адрес для направления возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения выделяемого земельного участка.
В случае если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования соответствующего сообщения от участников долевой собственности не поступят возражения (которые направляются заявителю), то предложение о местоположении земельного участка считается согласованным. Возражения должны быть обоснованными. Можно подать заявку в районный отдел Роснедвижи-мости о проведении кадастрового учета земельного участка, формировании земельного участка, проведении межевания земель и составлении плана земельного участка.
По существу, в рассматриваемом Федеральном законе говорится о возможности пассивного соглашения участников долевой собственности (по умолчанию) о разделе общей собственности и выделе земельного участка в счет земельной доли. Это соответствует положениям подпунктов 4 и 9 пункта 1 статьи 8 ГК РФ, согласно которым гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, или вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
Остается только доказать, что от участников долевой собственности не поступило возражений. На практике в качестве доказательств регистрационные палаты часто требуют представления протокола общего собрания участников долевой собственности относительно каждого выделяемого земельного участка, что противоречит анализируемому Федеральному закону.
Таким образом, Федеральный закон предполагает, что доказательством отсутствия
возражений от участников долевой собственности о местонахождении выделяемого земельного участка является письменное подтверждение выделяющегося участника долевой собственности, который и будет нести ответственность за достоверность информации об отсутствии возражений.
Если поступит хотя бы одно возражение, то споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом Российской Федерации.
В случае недостижения согласованного решения, споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.
Также можно воспользоваться нормой статьи 14 комментируемого Федерального закона и созвать общее собрание, на котором будет принято решение о местонахождении земельного массива, в границах которого в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей.
После выделения земельного участка, постановки его на государственный кадастровый учет, получения выписки из государственного земельного кадастра и удостоверения районным отделом Роснедвижимос-ти плана земельного участка необходимо осуществить государственную регистрацию прав на этот земельный участок в регистрационной палате.
Право собственности на выделенный земельный участок возникает с момента государственной регистрации земельного участка, прошедшего кадастровый учет.
Новеллой стала поправка в пункт 5 статьи 14 комментируемого Закона, внесенная Федеральным законом от 18.07.2005 № 87-ФЗ. Теперь субъекты Российской Федерации наделены правом (которое они могут делегировать своим законом муниципальным образованиям) направлять в суд заявление о возврате в собственность субъекта Российской Федерации (или муниципальную собственность) невостребованные земельные доли. Невостребованными земельными долями являются земельные доли, собственники которых не распорядились
ими разрешенным способом в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельные доли, то есть они не внесли земельные доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, не передали их в доверительное управление, не продали или не подарили их другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства либо не выделили земельный участок в счет земельных долей.
По инициативе субъекта Российской Федерации или муниципального образования невостребованные земельные доли подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.
Список собственников невостребованных земельных долей должен быть опубликован в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Если собственники невостребованных земельных долей в течение 90 дней со дня опубликования такого списка не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются границы земельного участка, в состав которого включаются невостребованные земельные доли. Образование этого земельного участка осуществляется на основании решения субъекта Российской Федерации или решения муниципального образования либо на основании решения общего собрания участников долевой собственности об определении местоположения земельного массива, площадь которого равна сумме площадей невостребованных земельных долей.
Такой порядок прекращения прав на невостребованные земельные доли существенно отличается от порядка прекращения прав на бесхозяйные вещи, установленного в статье 225 ГК РФ. Также нужно учитывать, что процедура признания права собственности на невостребованные земельные доли за государством - процедура длительная. По примерным подсчетам, этот процесс займет не менее 1,5 лет (табл. 1).
Таблица 1
Порядок прекращения прав на невостребованные земельные доли (на примере процедуры, установленной в Курской области)
№ п\п Вид мероприятия Срок исполнения Примечания
1 Составление списков владельцев невостребованных земельных долей (обязанность глав сельских администраций) 1-2 месяца Отрицательный фактор - срок законом не установлен, и сроки выполнения работ зависят от главы сельской администрации. Как правило, работа инициируется заинтересованной в заключении договоров аренды сельскохозяйственной организацией и осуществляется ее специалистами
2 Публикация сообщения о невостребованных земельных долях 3 месяца Срок на получение заявление от собственников невостребованных земельных долей (срок установлен законом)
3 Проведение общего собрания участников долевой собственности 1 месяц Срок на уведомление через публикацию в газете (установлен законом)
4 Вынесение постановления администрации об образовании земельного участка из невостребованных земельных долей 1-2 недели Срок регулируется регламентом работы администрации
5 Передача в Комитет по управлению имуществом протокола собрания участников долевой собственности на земельные участки, в границах которых находятся невостребованные земельные доли, а также списков собственников невостребованных земельных долей 1-2 недели Срок зависит от оперативности работы организаторов общего собрания
6 Публикация объявления в средствах массовой информации о местоположении земельного участка из невостребованных земельных долей, а также списка собственников невостребованных земельных долей 1-2 месяца Публикацию от имени администрации дает комитет по управлению имуществом. Срок необходим для уточнения списка собственников невостребованных долей и составления описания границ земельного участка с районным отделом Роснедвижи-мости
7 Обращение в суд о признании права собственности Курской области на земельный участок из невостребованных земельных долей 1-3 месяца Проводится совместно Комитетом по управлению имуществом и главами муниципальных образований. Предполагается, что главам муниципальных образований доверенности выдаст Комитет по управлению имуществом
8 Судебный процесс по установлению права собственности 3 месяца На первоначальном этапе судебные процессы могут идти дольше из-за отсутствия правоприменительной практики
9 Межевые работы 1,5-3 месяца На сегодняшний день в бюджете Курской области нет статьи расходов на такое мероприятие. Скорее всего, оплата работ будет проводиться заинтересованной в заключении договора аренды стороной. Срок определяется в договоре, заключаемом с землеустроительной организацией
10 Кадастровый учет 1 месяц Срок установлен законом
11 Регистрация права собственности за субъектом Российской Федерации (муниципальным образованием) 1 месяц Срок установлен законом
12 Вынесение постановления о передаче земельного участка в аренду и подписание договора аренды 1-2 недели Срок регулируется регламентом работы администрации
13 Государственная регистрация договора аренды 1 месяц Срок установлен законом
XIII. Распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности
В соответствии со статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Это правило ГК РФ распространяется на порядок владения и пользования земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, находящимися в долевой собственности только в случае, если участников общей собственности не более пяти (абзац 1 пункта 1 статьи 12 комментируемого Федерального закона).
Если участников общей собственности более пяти, то применяются особенности, установленные статьей 14 анализируемого Закона.
Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящемся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности, а не по соглашению всех ее участников, как это предусмотрено статьей 247 ГК РФ.
Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании проводится в письменной форме не менее чем за месяц до даты его проведения (почтовые открытки, письма) и посредством одновременного размещения соответствующих объявлений
на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка. Второй вариант созыва собрания разрешен путем опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Инициатором созыва общего собрания могут быть сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, находящийся в долевой собственности, или участник долевой собственности. Третьим инициатором созыва общего собрания может быть орган местного самоуправления, который имеет право обратиться к сельскохозяйственной организации с таким предложением, то есть сам он не может созвать общее собрание. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов от участников долевой собственности или такое количество участников долевой собственности, которые владеют более чем 50 процентами земельных долей. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности, присутствующие на собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами земельных долей от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на собрании участники долевой собственности.
Таким образом, Федеральный закон допускает, что 10 процентов участников долевой собственности (первый вариант) или даже один участник долевой собственности, владеющий 25 процентами земельных долей (второй вариант), могут принять решение о порядке владения и пользования всем земельным участком, находящимся в долевой собственности.
Принятое решение оформляется протоколом в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя собрания, второй -у лица, по инициативе которого проводилось это собрание, третий - в органе местного самоуправления. Обязательным приложением к протоколу является список присутствующих на нем участников долевой собственности с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю.
Устанавливая такие особенности, законодатель исходил из практики применения правил статьи 247 ГК РФ, которые позволяли блокировать любые соглашения участников долевой собственности при наличии возражения хотя бы одного из них.
Кроме того, нельзя игнорировать тот факт, что в ряде случаев в ходе приватизации сельскохозяйственных угодий земельный участок передавался в общую собственность трем и более тысячам участников долевой собственности, а некоторые участники долевой собственности в результате сделок с земельными долями (покупка, дарение, внесении в уставный (складочный) капитал и т. д.) становились собственниками нескольких земельных долей, хотя на общем собрании имели только один голос.
Собрать всех участников долевой собственности для принятия решения по вопросам владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, невозможно даже теоретически, так как около половины из них за прошедшие после приватизации земель четырнадцать лет утратили связь с сельскохозяйственным производством, вышли на пенсию, сменили место жительства, передали свою долю по наследству и т. д.
Таким образом, принятая правовая норма устранила непреодолимое препятствие, существовавшее в гражданском законодательстве, к решению вопросов о владении и
пользовании земельным участком, находящимся в долевой собственности.
Устранено непреодолимое препятствие и к решению вопросов о распоряжении земельным участком, находящимся в долевой собственности. В соответствии со статьей 246 ГК РФ распоряжение таким земельным участком должно осуществляться по соглашению всех участников долевой собственности, а если такое соглашение не достигнуто, то этот вопрос нельзя решить даже в судебном порядке. (Это правило действует и сегодня в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности менее чем 5 лиц.)
Теперь же в соответствии с пунктом 2 статьи 14 в случаях, если согласие участников долевой собственности на совершение сделки с земельным участком, находящимся в долевой собственности, не достигнуто, то та часть участников долевой собственности, которая выразила несогласие с совершением сделки, вправе выделить земельный участок в счет своих долей и распоряжаться им по своему усмотрению.
Однако на практике упрощение процедуры распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, может привести к негативным последствиям для некоторых участников долевой собственности. Группа граждан или юридических лиц, заинтересованных в выделении и приобретении лучшего по плодородию, ландшафту и местоположению земельного участка в соответствии со статьей 185 ГК РФ у 20 процентов участников долевой собственности получает доверенности на совершение сделок с их земельными долями и проводит общее собрание участников долевой собственности (по их доверенностям), на котором принимается вполне правомочное решение о выделении земельного участка в приглянувшемся месте. В результате интересы остальных 80 процентов участников долевой собственности могут быть проигнорированы. Во избежание этого участникам долевой собственности надо внимательно следить за сообщениями о созыве общего собрания и активно участвовать в его работе.
Окончание в следующем номере.
