CC BY
18
УДК 34.347.2/.3
Н.В. Попов, С.В. Скворцова
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Российский химико-технологический университет имени Д.И. Менделеева», Москва, Россия
125047 Москва, Миусская пл., 9
bizfi@aol.com
КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ ФИЗИЧЕСКОМУ ЛИЦУ?
Общественные отношения, определяющие качественное состояние бытия, которые практикуются на территории РФ и установлены в федеральном законе о правилах размещения любых заказов на поставки различных товаров, на выполнение заказанных работ, услуг для нужд государственных или муниципальных структур, обсуждаются в представленной работе. В качестве примера рассмотрены проблемы участия физического лица в приобретении муниципального или государственного имущества на аукционах.
Ключевые слова: муниципальные и госбюджетные заказы, тендер, аукцион, торги, недвижимость.
Национальная безопасность - способность нации удовлетворять потребности, необходимые для её самосохранения, самовоспроизведения и
самосовершенствования с минимальным риском ущерба для базовых ценностей её нынешнего состояния. Частные стороны национальной безопасности представляют собой часть общественных отношений, определяющих качественное состояние бытия как концентрированного выражения ценностных ориентаций конкретной цивилизации.
В современных условиях национальная безопасность зависит уже не столько непосредственно от вооружённых сил, сколько от общего уровня социально-экономического развития страны, её конкурентоспособности, политической стабильности. Современный бизнес с каждым годом становится все более гибким, мобильным и изменчивым. То, что было оптимально год назад, сегодня может быть весьма далеким от идеала. Нередко появляются и принципиально новые возможности, упустив которые можно быстро отстать от конкурентов, а то и вовсе «вылететь» из бизнеса. И все из-за приверженности к устоявшимся, «проверенным временем» схемам, неспособности работать не только тактически, но и стратегически. В настоящей работе будут рассмотрены юридические аспекты взаимоотношений бизнеса и государства в плане размещения заказов на поставки различных товаров, выполнение заказанных работ, услуг для нужд государственных или муниципальных структур путем организации торгов, тендеров, аукционов и т.п.
Торги - традиционная форма торговли, заключение юридической сделки с любым лицом, предложившим наиболее выгодные условия. По существу торги реализуют принципы конкурсных начал при производстве и передаче продукции любого вида. На торгах можно регулировать цену продукции и услуг, используя механизм конкуренции, а также выдвигать более жесткие требования по гарантиям качества и надлежащего исполнения своих обязательств, вытекающих из договора. Понятие «торги» применяется в российском законодательстве и подразделяется на два вида: аукцион и конкурс [1].
Аукцион - продажа с публичных торгов, при которой продаваемый товар или имущество
приобретаются лицом, предложившим наибольшую цену. На Западе через аукционы можно выгодно купить практически все - от старой мебели, не представляющей ценности, до недвижимости. Последняя хорошо уходила с торгов в США и Европе во время прошлого кризиса, когда на рынке появились залоговые квартиры банков. В России этот способ покупки и продажи пока не очень популярен, но торги проводятся, и поучаствовать в них может каждый желающий.
Основным способом государственных закупок являются тендеры - конкурентная форма отбора предложений на поставку товаров, предоставление услуг или проведение подрядных работ по заранее объявленным в конкурсной документации условиям, в оговоренные сроки на принципах состязательности, справедливости и эффективности. Государственный контракт заключается с победителем такого тендера -участником, подавшим предложение,
соответствующее требованиям конкурсной
документации и содержащее наилучшие условия (не обязательно - минимальное по цене). И заказчики, и участники цивилизованного рынка заинтересованы в проведении тендеров. Тендеры нужны обеим сторонам: первым - чтобы получить возможность выбора лучшего - и по цене, и по качеству; вторым -чтобы показать свой профессиональный уровень, получить заказ и, впоследствии, использовать факт победы в тендере как элемент саморекламы.
В РФ основным юридическим источником права в сфере закупок для государственных и муниципальных нужд долгое время являлся Закон № 94-ФЗ (дата вступления в силу — июль 2007 г.) [2], но с января 2014 г. он утратил силу в связи с принятием нового закона № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» [3]. Интересно, что ни в Законе № 94-ФЗ, ни в его преемнике № 44-ФЗ не используется термин «тендер»: процесс осуществления государственных закупок носит название «открытый конкурс». В то же время английское слово «тендер» прижилось на нашей почве: первоначально это понятие использовалось в строительстве и производственной сфере, позже медленно и верно внедрилось в сферу услуг. В новой
редакции Закона № 44-ФЗ нашлось место всем сильным сторонам участия Закона № 94-ФЗ, например, получил свое дальнейшее развитие электронный аукцион, не забыт реестр недобросовестных поставщиков, который содержит сайт ЕИС.
Итак, аукционом называют способ определения поставщика (подрядчика, исполнителя), при котором победителем признается участник закупки, предложивший наименьшую цену контракта, или покупатель, предложивший наибольшую цену за лот. Под аукционом в электронной форме (электронным аукционом) понимается аукцион, когда информация о закупке сообщается заказчиком неограниченному кругу лиц путем размещения в единой информационной системе извещения о проведении такого аукциона и документации о нем, к участникам закупки предъявляются единые требования и дополнительные требования, проведение такого аукциона обеспечивается на электронной площадке ее оператором. Проводить аукцион в электронной форме заказчик обязан в том случае, когда производится закупка товаров, работ, услуг, включенных в перечень, установленный Распоряжением Правительства РФ от 31.10.2013 № 2019-р, либо в дополнительный перечень, установленный высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ при осуществлении закупок товаров, работ, услуг для обеспечения нужд субъекта РФ.
Еще недавно электронными торгами интересовались лишь компании и госучреждения. Но теперь с помощью этого инструмента можно покупать квартиры, поскольку только так государственные компании могут реализовать свои объекты. В 2014 г. через систему электронных торгов было продано 392 квартиры, а за неполный первый квартал 2015 г. - уже 246 квартир. В качестве примера рассмотрим возможность покупки квартиры на аукционе физическим лицом.
Аукционы по продаже квартир в Москве появились еще на заре рынка недвижимости - в начале 1990-х годов. Как рассказал директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов, 1991 и 1992 годы на рынке жилья в Москве прошли под знаком аукционов - недвижимость продавалась именно так. «Самые яркие случаи, когда цена реализации возрастала в 15-20 раз от стартовой цены, - вспоминает он. - Но чтобы добиться такого эффекта, сначала нужно было убедить продавца рискнуть и выставить объект на торги по сильно заниженной цене. Это действительно было рискованно, ведь покупка могла состояться и по цене, близкой к стартовой. Тогда продавец проигрывал. Но если возникал ажиотаж - а он создавался при изначально интересных предпосылках торга и грамотном поведении аукциониста - выигрыш оказывался очень существенным».
В настоящее время на аукционе представлены квартиры различного происхождения:
1) это квартиры новостройки, которые реализуются через компанию «Мосреалстрой», т.е. готовые квартиры с отделкой и документами
о собственности - заселяться можно сразу. Покупка квартиры на аукционе - это возможность купить квартиру несколько дешевле рыночной стоимости. В процессе торгов цена повышается по-разному, но по статистике 10% двух- и трехкомнатных квартир уходят по стартовой цене. На «однушки» в ходе торгов цена может вырасти процентов на десять. Для оплаты покупки можно использовать не только собственные, но и заемные средства. Если доля государственного участия в строительной отрасли станет расти, то и выбор новостроек окажется шире. «Участником размещения заказа может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения и места происхождения капитала или любое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель» [3, п.4 ст. 3]. Для физических лиц разница состоит только в том, что в случае победы контракт будет заключен на сумму контракта, предложенную участником на аукционе или в заявке на участие в тендере, за минусом налога: «В случае, если государственный или муниципальный контракт заключается с физическим лицом, государственный или муниципальный заказчик, если иное не предусмотрено документацией об аукционе, уменьшает цену контракта, предложенную таким лицом, на размер налоговых платежей, связанных с оплатой такого контракта, за исключением индивидуальных предпринимателей и иных лиц, занимающихся частной практикой».
Таким образом, по закону физические лица имеют право принимать участие в госзакупках. Для участия в электронном аукционе необходим инструмент заверения документов электронной цифровой подписью (ЭЦП для электронных торгов). ЭЦП - это инструмент осуществления юридически значимых действий на электронных площадках, таких как подача заявки на электронный аукцион, подача ценовых предложений при проведении торгов аукциона онлайн, подписание контракта в случае победы в аукционе и т.д. Выглядит ЭЦП как иББ-флешка. На ней записан сертификат электронной подписи, который считывается при проведении вышеуказанных действий на электронных площадках. Электронная подпись для торгов изготавливается сроком на 1 год.
Затем необходимо выбрать конкретный лот и внести задаток в размере 10% от стоимости. В случае победы на аукционе, эти деньги будут засчитаны в счет оплаты, в противном случае они вернутся на ваш счет в течение 10 дней, пока победитель торгов не выкупит квартиру. Дело в том, что если победитель не внесет требуемую сумму, то право покупки переходит к следующему и т. д.
2) Время от времени на рынок недвижимости попадают квартиры неудачливых заемщиков, не сумевших выплатить ипотечный кредит. Эти варианты привлекают покупателей, однако сделки с такими объектами имеют определенную специфику. Как правило, эти залоговые квартиры продают риэлторы по рыночной стоимости с последующим распределением вырученных сумм между банком и заемщиком. Но если квартира попала на открытый
аукцион по решению суда, вариант с торгами одинаково невыгоден и для бывшего владельца-должника, и для банка-кредитора, в то время как выгоды для покупателя, по идее, могут быть самыми существенными. Стартовую ликвидационную цену определяет суд, с учетом мнения специально назначенной оценочной комиссии и банка-кредитора. Эта цена по определению значительно ниже рыночной стоимости (по оценкам экспертов, разница в среднем составляет 25-30%). Ведь банку важно не нажиться на квартире, а быстро и сполна вернуть кредитные средства, которые остались неуплаченными на момент торгов. Порядок, место и время проведения публичных торгов, а также их основные правила, определяются 57-й и 58-й статьей Федерального закона «Об ипотеке»
[4].
Залоговые квартиры пользуются популярностью у покупателей по многим причинам. Во-первых, они почти никогда не бывают «убитыми», наоборот, зачастую располагаются в комфортабельных новостройках. Во-вторых, история квартиры совершенно прозрачна, ведь при оформлении ипотеки ее проверяли вдоль и поперек. Значит, можно не опасаться юридических казусов, которые приведут к признанию сделки ничтожной. В-третьих, считается, что такие квартиры всегда продаются по очень выгодной цене. Действительно, шанс сэкономить есть - но если квартира сама по себе хорошая и не уступает «беззалоговым» конкурентам, она скорее всего будет продаваться на тех же рыночных условиях. Даже в случае публичных торгов скидка может оказаться не
столь уж большой - 5-6%. А неснятое залоговое обременение (иногда покупателю приходится снимать его самостоятельно, уже после перехода прав собственности) создает лишние неудобства и бюрократические сложности, ведь придется учитывать интересы как банка, так и бывшего владельца.
3) ГУП «Моссоцгарантия» периодически проводит аукционы по продаже квартир, которые ему достаются, как правило, или по договорам пожизненной ренты или просто как посреднику по продаже квартир пенсионеров, которые боятся связываться с коммерческими структурами.
Торги проходят раз или два в месяц, на них можно купить как квартиры, так и комнаты. «Цена лотов стартует от 5 млн. рублей за квартиру и от 2,9 млн. за комнату. Среднее превышение начальной цены квартир и комнат над аукционной в 2014 г. составляло 4,8 %, а в 2015 уже достигает 9,6 %», - говорится на сайте департамента Москвы по конкурентной политике [5].
Выгода от такого аукциона будет зависеть, конечно, от количества участников, готовых предложить более высокую цену за выбранный вами объект. Есть риск, что цена на квартиру может вырасти и выше рынка, поэтому еще до подачи заявления на участие, нужно тщательно просчитать возможный ход событий.
Аукционы интересны не только людям азартным, но и ценителям недвижимости - можно «наткнуться» на какой-то интересный объект в центре Москвы, который невозможно купить на вторичном рынке.
Попов Николай Васильевич, кандидат юридических наук, заведующий кафедрой государственно-правовых дисциплин, РХТУ им. Д. И. Менделеева, Россия, Москва.
Скворцова Светлана Викторовна, преподаватель кафедры государственно-правовых дисциплин, РХТУ им. Д. И. Менделеева, Россия Москва.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. Глава 28. Ст. 447, 448.
2. Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».
3. Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (с изменениями и дополнениями)
4. Федеральный закон от 16-07-1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке» (залог недвижимости) 2016
5. Департамент города Москвы по конкурентной политике (Тендерный комитет). URL: http://mosopen.ru/goverment/271 (дата обращения 20.05.2016)
Popov Nikolay Vasilevich*, Skvortsova Svetlana Viktorovna D. Mendeleev University of Chemical Technology of Russia, Moscow, Russia. e-mail*: bizfi@aol.com
HOW TO BUY AN APARTMENT PHYSICAL PERSON? Abstract
Public relations defining the qualitative state of being, which are practiced on the territory of the Russian Federation and considered in the Federal law on the rules of placing any orders for deliveries of different goods, for the execution of ordered works, services for needs of state or municipal structures, are discussed in the presented work. As an example, consider the problems of participation of individuals in the acquisition of state or municipal property at auction.
Key words: municipal and state orders, tender, auction, auctions, real estate.
