Кадастровая стоимость земель садоводческих огороднических и дачных некоммерческих объединений с учетом зон с особыми условиями использования территорий Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

 Кадастровая стоимость земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений с учетом зон с особыми условиями использования территорий

Е.Н. Быкова доцент кафедры инженерной геодезии строительного факультета Санкт-Петербургского горного университета (г. Санкт-Петербург) К.Э. Сеньковская младший эксперт отдела экспертизы в ООО «РМС-ОЦЕНКА», аспирант кафедры инженерной геодезии строительного факультета Санкт-Петербургского горного университета (г. Санкт-Петербург)

Карина Эдуардовна Сеньковская, [email protected]

Одним из наименее исследованных вопросов при оценке земель является оценка обременений (ограничений), влияющих на их использование. На современном этапе развития земельно-имущественных отношений в России разработка методики учета обременений для расчета кадастровой и (или) рыночной стоимостей земельных участков - актуальная задача. Об этом свидетельствуют разработки, предлагаемые такими исследователями, как, например, А.В. Севостьянов [9, с. 337-347], В.Х. Улюкаев, А.А. Варламов [3]. За последнее десятилетие написаны кандидатские диссертации (см. [1, 4, 5, 7, 10]), темы которых в основном касаются кадастрового учета ограничений (обременений), теоретических положений возмещения убытков в связи с особым режимом использования земель и методических аспектов кадастровой оценки земель населенных пунктов, учитывающих лишь возможность строительства объектов или запрет на строительство в общем виде. Применение многих из предлагаемых методик ведет к полному обесцениванию земельного участка. Зачастую коэффициенты имеют завышенную величину, как, например, в случае с зонами охраны объектов куль-

турного наследия (памятников архитектуры), негативное влияние которых является спорным вопросом. В большинстве случаев рассматриваются конкретные виды обременений (ограничений). Таким образом, не осуществляется переход от видов обременений к видам ограничений хозяйственной деятельности.

Для оценки земельных участков разной категории и видов разрешенного использования разрабатываются методики кадастровой оценки, которые принципиально различаются методами расчета, что связано с развитостью рыночного сектора, возможностью использования доходного или затратного подходов и т. д. Так, одним из наиболее востребованных, соответственно, и актуальных при оценке является вид разрешенного использования земель «земли для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства». В настоящее время отмечается тенденция повышения спроса на рынке земельных участков, предназначенных для указанных целей, в том числе за счет субурбанизации населения, которое стремится улучшить экологические условия своего проживания. В связи с этим требуется более внимательная проработка состава ценообразующих факторов и методик при

государственной кадастровой оценке таких участков) (см. [11]).

Также необходимость решения вопросов оценки земельных участков садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений с учетом обременений (ограничений) обусловлена принятием Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)» и изменениями в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», согласно которым в ряде случаев требуется их учет. Положительная динамика изменений в оценочном законодательстве говорит о злободневности проблемы установления ценообразующих факторов при проведении кадастровой оценки, а именно учета обременений (ограничений), однако в настоящее время этот факторный признак не учитывается.

Среди обременений (ограничений) в правовом отношении отдельно выделены зоны с особыми условиями использования территорий (далее - ЗОУИТ), которые могут быть территориально установлены в границах земельных участков. В Градостроительном кодексе Российской Федерации дается однозначное определение таким зонам: «К зонам с особыми условиями использования территорий относятся охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Одной из главных причин необходимости включения в состав ценообразующих факторов ЗОУИТ является характер и степень их влияния на хозяйственную деятельность, осуществляемую на земельных участках в соответствии с их видами разрешенного использования.

Пространственный анализ территории Санкт-Петербурга посредством цифровой карты, представленной в региональной геоинформационной системе, позволил выявить, что 46 процентов от всей площади территории исследуемых земельных участков, попавших в выборку, занимают ЗОУИТ.

Поскольку согласно ФСО № 4 «в набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены», в рамках исследования, проведенного авторами настоящей статьи, были выделены зоны, оказывающие существенное влияние на хозяйственную деятельность на садовых, дачных и огородных земельных участках. Такие зоны и установленные в них регламенты были выявлены на территории садоводств, огородничеств и дачных объединений в Санкт-Петербурге.

Территории анализируемых земельных участков используются для определенных видов деятельности, которые предусмотрены Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». В соответствии с этим законом на садовом, огородном и дачном земельных участках могут выращиваться плодовые, ягодные, овощные, бахчевые или иные сельскохозяйственные культуры и картофель. Также в законе указана возможность обустройства земельных участков в составе рассматриваемых организаций (строительство подъездных дорог, ограждений, осуществление мелиоративных и иных работ). На территории огороднического объединения могут быть возведены некапитальные жилые строения, хозяйственные строения и сооружения. Садоводческое и дачное объединения могут использоваться для отдыха с правом возведения жилого строения и хозяйственных строений и сооружений. Исходя из законодательно установленных определений са-

Рис. 1. Виды деятельности, разрешенные на садовых, огородных и дачных земельных участках в соответствии с нормативными правовыми актами

довые, огородные и дачные участки сгруппированы по возможным на их территории видам деятельности (рис. 1).

Ограничения в использовании земель, территория которых подвержена влиянию ЗОУИТ, представлены в обширном наборе законодательных актов, что требует всеобъемлющего анализа нормативных правовых документов, регулирующих порядок деятельности в ЗОУИТ, а также норм законодательства, касающихся видов деятельности, разрешенных на земельных участках садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. В результате проведения такого анализа можно оценить влияние ЗОУИТ на рассматриваемые земельные участки, сопоставить виды деятельности, разрешенные на садовых, огородных и дачных участках, а также регламенты, установленные в ЗОУИТ (табл. 1).

Установленные ограничения видов деятельности в ЗОУИТ на рассматриваемых земельных участках указывают на очевидное отрицательное влияние наличия обре-менений. В большинстве существующих зон запрещены или ограничены некоторые виды деятельности, которые являются неотъемлемой частью ведения хозяйственной деятельности, предусмотренной видом разрешенного использования. Многие

из выявленных ЗОУИТ ограничивают или полностью запрещают строительство, производство мелиоративных работ и сельскохозяйственную деятельность, без чего невозможно полное и рациональное использование земельных участков.

Результаты анализа дают возможность оценить влияние ЗОУИТ на рассматриваемые участки при помощи введения коэффициентов дифференциации, которые могут быть получены при использовании экспертно-аналитического подхода. Методика реализации этого подхода аналогична предложенной в статье [12]. Ее применение дает возможность преобразовать качественные характеристики (регламент) в количественные (степень влияния на вид деятельности) посредством привлечения компетентных экспертов. Их оценка основывается на интуитивно-логическом анализе [12, е. 105-110].

При построении качественной модели проблемы 1 используется метод анализа иерархии Т. Саати, позволяющий выполнить декомпозицию проблемы для упрощения процедуры сравнения объектов [8]. Для исследования влияния ЗОУИТ на эффективность и полноту использования земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений авторами настоящей статьи предложена трехуровневая

Качественная модель проблемы - термин, используемый при применении метода анализа иерархий Т. Саати.

Таблица 1

Влияние ЗОУИТ на виды деятельности, разрешенные на садовых, огородных

и дачных земельных участках

Вид деятельности Вид ЗОУИТ *

22 ИЗ И4 И5 И6 И7 И8 И9 И10 И11

ДАЧНЫЕ И САДОЕ Строительство ЫЕ + ЗЕ + МЕЛ + ЬН + ЫЕ у + ЧА + СТК + И + + +

Сельскохозяйственная деятельность - + + + + + + - - + +

Отдых + - - + + + + - - + -

Мелиоративная деятельность - + + - + + + - + + -

Земляные работы + - + - + + + + - + -

Хранение материалов ОГОРОДНЫЕ Строительство некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений + ЗЕМ + + У1ЕЛ + + ЬНЫ + + >1Е У + + ЧАС + + :тк + + И + + + + + + +

Сельскохозяйственная деятельность - + + + + + + - - + +

Мелиоративная деятельность - + + - + + + - + + -

Земляные работы + - + - + + + + - + -

Хранение материалов + + + + + + + + + + -

«+» - есть влияние; «-» - нет влияния.

* Z1 - охранная зона газораспределительной сети; Z2 - водоохранная зона водного объекта; Z3 -прибрежная защитная полоса водного объекта; Z4 - зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения; Z5 - охранная зона воздушных линий электропередачи; Z6 - охранная зона подземных кабельных линий электропередачи; Z7 - охранная зона подстанций; Z8 - охранная зона канализационных сетей; Z9 - охранная зона водопроводных сетей; Z10 - охранная зона магистральных трубопроводов; Z11 - зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности.

система, представленная в виде схемы на рисунке 2.

На первом уровне иерархии определяется цель - исследование влияния наличия ЗОУИТ на эффективность и полноту использования земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, на втором уровне представлены виды деятельности, предусматриваемые на садовых, огородных и дачных участках, на третьем - ограничения видов деятельности на участках садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организаций. Такая структура иерархии дает возможность наглядно показать, как

влияют изменения приоритетов на верхних уровнях на приоритеты элементов нижних уровней.

Экспертные оценки получают с применением метода парных сравнений в модификации Саати. Этот метод основан на сравнении анализируемых факторов между собой попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Для реализации метода используется анкетирование необходимого количества экспертов. Главный элемент анкеты - таблица (матрица) парных сравнений, при помощи которой определяются приоритеты элементов иерархии.

г

|— Строительство

ИССЛЕДОВАНИЕ ВЛИЯНИЯ НАЛИЧИЯ ЗОУИТ НА ЭФФЕКТИВНОСТЬ

И ПОЛНОТУ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ

I

Уровень I

(определение

цели исследования)

^се виды

!строительства I !..................................

; Строительство {объектов жилищно- ; ►(гражданского и I производственного I I назначения I

;Строительство любых Изданий и сооружений !без согласования

; Размещение гаражей Ни иных хозяйственных ! построек

т

Сельскохозяйственная деятельность

Посадка кустов и/или деревьев

Вырубка деревьев и/или кустов

;Использование {удобрений и {ядохимикатов

]Устройство ограждений {и заграждений

{Снос и реконструкция {зданий, строений и I сооружений

т

—| Отдых

; Разведение огня | 1И размещение | {его источников

¡Размещение | ■|детских ! I площадок

;Использование ! (запускание) любых {летательных I аппаратов (в том |числе воздушных |змеев, спортивных ! моделей летательных !аппаратов)

¡Проживание людей

►{Купание людей! ►{Рыболовство I

т

Мелиоративная деятельность

Мелиоративные работы (в том числе временное затопление земель)

Полив

сел ьскохозя й стве н н ы х культур при высоте струи более 3 м

¡Использование |сточных вод в целях I регулирования {плодородия почв

Сброс сточных вод, в том числе дренажных

т

х л

Земляные работы

{Размещение Дачных, {огородных и {садовых участков

]Планировка; {грунта

] Распашка и {обработка грунта

¡Распашка

1 на глубину { {более 0,3 м {

Хранение материалов

ф

го ш

ф

с; ш

0

1

н 1

о го

.>1 р-

о

0

1

л с; ф н а; ф ч:

¡Размещение {свалок и {складов

Хранение агрессивных химических и других опасных материалов

I

ф т

I

го о.

О) Ш О

О.

>.

о

Рис. 2. Качественная модель проблемы в виде иерархии

На первом этапе экспертами определяются степени влияния групп факторов первого уровня на цель анализа. При этом перед экспертами ставится вопрос, какая группа ограничений видов деятельностей больше влияет на эффективность и полноту использования земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. На втором этапе эксперты в ходе анкетирования определяют степени влияния ограничения на каждый вид деятельности. Для этого заполняется отдельная таблица для каждого вида деятельности и ограничений, накладываемых на них. Перед экспертами ставится вопрос, какой вид ограниченной деятельности больше влияет на эффективность использования земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений.

Полученная при построении матриц парных сравнений информация обрабатывается, что позволяет принять решение. Для этого проводится вычисление векторов приоритетов - главного собственного вектора а, который после нормализации становится вектором приоритетов м = ... , wn). Его компоненты вычисляются посредством извлечения корня п-й степени из произведения элементов каждой строки матрицы сравнений. Вектор приоритетов определяется по следующей формуле [8]:

к, = W¡ х м..

(2)

М: =

I П

(1)

I ^

I =1

Определение приоритетов и проверка суждений на согласованность позволяют получить весовые коэффициенты, отражающие негативное влияние, которое оказывают ЗОУИТ на эффективность использования земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организаций, и перейти к расчету коэффициентов дифференциации кадастровой стоимости. Это позволяет определить остаточную эффективность использования земельного участка с ЗОУИТ по следующей формуле [12]:

К = 1 -I кв,

(3)

I=1

где а1 - компонент главного собственного вектора матрицы А;

М - элемент вектора приоритетов.

Таким образом, для второго и третьего уровней иерархии находятся веса групп ограничений (элементы вектора приоритетов) и вклады в эти группы Wj и м соответственно. Весовые коэффициенты ограничений отдельных видов деятельности (к) определяются через м по следующей формуле [2, с. 52]:

где К - коэффициент дифференциации /'-ой обремененной части земельного участка;

к№ - весовой коэффициент ограничений отдельных видов деятельности;

п - количество обремененных частей земельного участка.

В случае попадания на участок всех ЗОУИТ сумма весовых коэффициентов равна 1, что объясняется полным ограничением деятельности садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. При этом кадастровая стоимость такого участка будет равна нулю. При отсутствии каких-либо ЗОУИТ деятельность, предусмотренная регламентом в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, не ограничивается, поэтому дифференциация кадастровой стоимости не требуется (коэффициент дифференциации равен 1) [12].

Пример результата расчетов коэффициентов дифференциации и итоговых весовых коэффициентов для садовых, огородных и дачных земельных участков представлен в таблице 2 (см. с. 13). Наиболее существенное воздействие на хозяйственную деятельность садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений наблюдается в охранной зоне воздушных линий электро-

а

передачи (к = 0,731), наименьшее - в охранной зоне газораспределительной сети (к = 0,079). Таким образом, негативные воздействия позволят учесть рассчитанные коэффициенты дифференциации кадастровой стоимости.

После этого определяются наиболее значимые ЗОУИТ, оказывающие существенное отрицательное влияние на использование земельных участков по целевому назначению. Для этого используется диаграмма Парето (см. рисунки 3 и 4) [6].

100

х

о

со

о 0) со

75

50

25

------------------------------^(фг

— И

и И

г 20^

к го

2 к

15 |

го

I-

о о о

к го

X

со

10

к

¡4

И5

И6

И4

И7

И10 И11

И8

ИЗ

И2

И1

0

И9 зона

□ кумулятивная составляющая веса зоны

вес зоны

Рис. 3. Диаграмма Парето для ЗОУИТ, расположенных в границах земельных участков садоводческих и дачных некоммерческих объединений

100

х

о

со

о щ

со

75

50

25

20

к го

2

к Ц

со

15 £

о о о

к го

X

со

10

1---1---1---1---1---1---г

И5 И6 И7 И10 И4 И11 И8 ИЗ

□ кумулятивная составляющая веса зоны

1———г

И2 И9 И1 зона вес зоны

к

Рис. 4. Диаграмма Парето для ЗОУИТ, расположенных в границах земельных участков огороднических некоммерческих объединений

5

0

5

0

Таблица 2

Расчет коэффициентов дифференциации кадастровой стоимости садоводческих и дачных некоммерческих объединений

по основным видам ограничений

Ограниченные виды деятельности садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений К, Виды ЗОУИТ

21 22 гз 2А 25 26 21 28 29 210 211

СТРОИТЕЛЬСТВО / СТРОИТЕЛЬСТВО НЕК Все виды строительства ЛИТАЛЬ 0,125/ 0,034 эНОГО » <ИЛОГО СТРОЕ! НИЯ И X 0,125/ 0,034 ОЗЯЙС7 "ВЕННЫ X СТРОЕ ЕНИЙ И ЗООРУ>1 КЕНИЙ *

Строительство объектов жилищно-гражданского и производственного назначения 0,055/ 0,015 0,055/ 0,015 - - - - - - - - - -

Строительство любых зданий и сооружений без согласования 0,036/ 0,010 - - - - 0,036/ 0,010 0,036/ 0,010 0,036/ 0,010 0,036/ 0,010 - 0,036/ 0,010 -

Размещение гаражей и иных хозяйственных построек 0,013/ 0,003 - 0,013/ 0,003 0,013/ 0,003 - 0,013/ 0,003 0,013/ 0,003 0,013/ 0,003 - - - -

Устройство ограждений и заграждений 0,008/ 0,002 0,008/ 0,002 - - - - - - - - - -

Снос и реконструкция зданий, строений и сооружений Посадка кустов и (или) деревьев 0,023/ 0,006 ЗЕЛЬСК 0,189/ 0,271 ОХОЗЯР 0,023/ 0,006 1СТВЕН! 0,023/ 0,006 ПАЯ ДЕЯ ТЕЛЬНС 0,189/ 0,271 0,023/ 0,006 ЭСТЬ 0,189/ 0,271 0,023/ 0,006 0,189/ 0,271 0,023/ 0,006 0,189/ 0,271 0,189/ 0,271 0,189/ 0,271 0,023/ 0,006 0,189/ 0,271

Вырубка деревьев и (или) кустов 0,105/ 0,152 - - - 0,105/ 0,152 0,105/ 0,152 0,105/ 0,152 0,105/ 0,152 - - - 0,105/ 0,152

Использование удобрений и ядохимикатов Мелиоративные работы (в том числе временное затопление земель) 0,026/ 0,037 МЕ.1 0,051/ 0,071 ПИОРАТ 0,026/ 0,037 ИВНАЯ 0,026/ 0,037 ЦЕЯТЕЛ1 0,026/ 0,037 оНОСТЬ 0,051/ 0,071 0,051/ 0,071 0,051/ 0,071 0,051/ 0,071 0,051/ 0,071

с

Значения, указанные до косой линии, относятся к садовым и дачным участкам, после - к огородным земельным участкам.

-о

о о

Полив сельскохозяйственных культур при высоте струи более 3 метров 0,021/ 0,030 - - - - 0,021/ 0,030 - - - - - -

Использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв 0,042/ 0,059 - 0,042/ 0,059 0,042/ 0,059 - - - - - - - -

Сброс сточных вод, в том числе дренажных 0,036/ 0,050 - 0,036/ 0,050 0,036/ 0,050 - - - - - - - -

ЗЕМЛЯНЫЕ РАБОТЫ

Размещение дачных, огородных и садовых участков 0,091/ 0,126 - - - - 0,091/ 0,126 - - - - 0,091/ 0,126 -

Планировка грунта 0,018/ 0,024 - - - - - 0,018/ 0,024 - 0,018/ 0,024 - 0,018/ 0,024 -

Распашка и обработка грунта 0,032/ 0,044 - - 0,032/ 0,044 - - 0,032/ 0,044 - - - - -

Распашка на глубину более 0,3 метра 0,019/ 0,026 0,019/ 0,026 - - - 0,019/ 0,026 0,019/ 0,026 0,019/ 0,026 - - - -

ХРАНЕНИЕ МАТЕРИАЛОВ

Размещение свалок и складов 0,027/ 0,036 0,027/ 0,036 - - - 0,027/ 0,036 0,027/ 0,036 0,027/ 0,036 0,027/ 0,036 0,027/ 0,036 0,027/ 0,036 -

Хранение агрессивных химических и других опасных материалов 0,003/ 0,004 - 0,003/ 0,004 0,003/ 0,004 0,003/ 0,004 - - - - 0,003/ 0,004 0,003/ 0,004 -

ОТДЫХ

Разведение огня и размещение его источников 0,007 0,007 - - - 0,007 0,007 0,007 - - - -

Размещение детских площадок 0,007 - - - - 0,007 0,007 0,007 - - - -

Использование (запускание) любых летательных аппаратов, в том числе воздушных змеев, спортивных моделей летательных аппаратов 0,006 - - - - 0,006 - - - - - -

Рыболовство 0,006 - - - - - - - - - 0,006 -

Проживание людей 0,048 - - - 0,048 - - - - - - -

Купание 0,006 - - - - - - - - - 0,006 -

Итоговый весовой коэффициент £/гв; 1,000 0,116/ 0,079 0,143/ 0,159 0,175/ 0,203 0,496/ 0,498 0,595/ 0,731 0,527/ 0,643 0,477/ 0,575 0,270/ 0,341 0,081/ 0,111 0,427/ 542 0,317/ 0,429

Таким образом, согласно построенным на рисунках 3 и 4 диаграммам значимыми зонами являются зоны, представленные в

таблицах 3 и 4. Расчет коэффициента дифференциации для значимых при оценке зон проводился по формуле (3).

Таблица 3

Расчет коэффициентов дифференциации кадастровой стоимости наиболее значимых

ЗОУИТ для садовых и дачных участков

Зона Наименование ЗОУИТ Коэффициент дифференциации кадастровой стоимости (K;)

И5 ОЗ воздушных линий электропередачи 0,405

И6 ОЗ подземных кабельных линий электропередачи 0,473

И4 ЗСО источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения 0,504

И7 ОЗ подстанций 0,523

И10 ОЗ магистральных трубопроводов 0,573

И11 Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности 0,683

Примечание.

ОЗ - охранная зона.

ЗСО - зона санитарной охраны.

Таблица 4

Расчет коэффициентов дифференциации кадастровой стоимости наиболее значимых

ЗОУИТ для огородных участков

Зона Наименование ЗОУИТ Коэффициент дифференциации кадастровой стоимости Ю

И5 ОЗ воздушных линий электропередачи 0,269

И6 ОЗ подземных кабельных линий электропередачи 0,357

И7 ОЗ подстанций 0,425

И10 ОЗ магистральных трубопроводов 0,458

И4 ЗСО источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения 0,502

И11 Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности 0,571

В целях устранения недостатков используемого инструмента (введение в заблуждение относительно значимости проблем) при проведении следующих этапов исследования влияния ЗОУИТ на кадастровую стоимость будут учитываться все выявленные зоны с рассчитанными для них коэффициентами. При проведении массовой

оценки использование предложенного инструмента позволит сократить количество ЗОУИТ до наиболее значимых, но в рамках формирования расчетного аппарата следует учитывать, что в разных населенных пунктах значимыми зонами могут являться не только представленные нами, но и другие ЗОУИТ.

По методике [12] снижение кадастровой стоимости обеспечивается введением коэффициентов дифференциации, учитывающих ограничения видов деятельности на земельных участках в пределах ЗОУИТ:

КС = ^(УПКС хЭобр1 хК)УПКС хЭнеобр, (4) !=1

где КС - кадастровая стоимость земельного участка;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земель;

вобр1 - площадь /'-ой обремененной части земельного участка, образованной пересечением зон ограниченного режима использования территорий;

внеобр - площадь необремененной части земельного участка;

К - коэффициент дифференциации /-ой обремененной части земельного участка;

п - количество обремененных частей земельного участка.

Коэффициент дифференциации К определяется при помощи весовых коэффициентов кв/, рассчитанных для выявленных видов ограничений деятельности на земельных участках садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. При расчете кв в случае пересечения нескольких ЗОУИТ следует учитывать возможное повторение ограничений видов деятельности, исключая двойное введение коэффициента. Следует использовать не суммарный %.кв,, рассчитанный для конкретной зоны, а кв,, учитывающий определенное ограничение вида деятельности или его запрещение.

Результат применения изложенной методики при кадастровой оценке земель садоводства «Кировец-1» показал, что величина земельного налога, определенного посредством действующей системы оценки, существенно отличается от оценки, рассчитанной с учетом ЗОУИТ. Наиболее значительному изменению величины земельного налога в результате снижения

кадастровой стоимости посредством введения коэффициентов дифференциации подверглись земельные участки, на территории которых происходит наложение сразу нескольких ЗОУИТ. В относительных величинах налог на три земельных участка, на территории которых были выявлены охранные зоны (охранная зона линий электропередачи, охранная зона канализационных сетей и водопровода и защитная прибрежная полоса водного объекта, совмещенная с водоохранной), снизился более чем на 30 процентов.

Проведенный анализ влияния ЗОУИТ на использование территорий садовых, огородных и дачных земельных участков показал следующее:

1) необходимость учета ЗОУИТ при расчете кадастровой стоимости указанных земельных участков связана не только с внесением изменений в законодательство, но и со значимостью влияния таких зон на хозяйственную деятельность рассматриваемых территорий, что является однозначным обоснованием необходимости учета ЗОУ-ИТ при налогообложении;

2) варианты и методы учета этого фактора представлены в работах нескольких авторов, однако проведенные ими исследования имеют ряд недостатков, которые были рассмотрены в настоящей статье;

3) результаты применения экспертно-аналитического метода показали значимость фактора ЗОУИТ при эффективном и полном использовании земельных участков садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, а также позволили определить зоны, в пределах которых ограничения оказывают наиболее существенное влияние на хозяйственную деятельность;

4) рассчитанные в рамках исследования, проведенного авторами настоящей статьи, коэффициенты позволят скорректировать кадастровую стоимость, что повысит социальную справедливость при последующем земельном налогообложении, а применение предложенного подхода, в

отличие от ряда подходов, предложенных другими авторами, позволит при оценке учитывать не сами зоны, а регламент их использования.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Антропов Д. В. Экономическая эффективность землепользования в зонах с особыми условиями использования территорий (на материалах Тульской области) : дис. ... канд. эконом. наук: 08.00.05. М., 2009.

2. Быкова Е. Н, Бутина В. В. Методические основы учета обременений в использовании земель при расчете кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения / Материалы 2-й Международной научно-практической конференции молодых ученых и студентов «Опыт прошлого - взгляд в будущее». Тула : Тульский государственный университет, 2012.

3. Варламов А. А., Улюкаев В. Х. Теоретические и методические положения установления обременений земельных участков : учебное пособие. М. : Государственный университет по землеустройству, 1995.

4. Козлова О. Ю. Методика и технология кадастрового учета ограничений и обреме-нений земельных участков : дис. ... канд. техн. наук: 25.00.26. М., 2008.

5. Мальков А. В. Экономические основы, методы и эффективность зонирования межселенных территорий Белгородской области : дис. ... канд. эконом. наук: 08.00.05. М., 2008.

6. Менеджмент качества. URL: http:// www.kpms.ru/Implement/Qms_Pareto_Chart. htm

7. Рулева Н. П. Совершенствование земельного кадастра для территорий с особым режимом использования (на примере земель линейных объектов) : дис. ... канд. эконом. наук: 08.00.27. М., 2000.

8. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. М. : Радио и связь, 1993.

9. Севостьянов В. А., Севостьянов А. В. Учет индивидуальных особенностей земельных участков при оценке их кадастровой стоимости / Труды Инженерно-экономического института РЭА. М. : Издательство Россельхозакадемии, 2002. Вып. 2.

10. Чернецкая Ю. В. Кадастровая оценка земельных участков индивидуальной жилой застройки городских населенных пунктов с учетом обременений и ограничений : дис. . канд. техн. наук: 25.00.26. СПб., 2014.

11. Шабаева Ю. И. Кадастровая оценка земель индивидуальной жилой застройки с учетом дифференциации городской территории по престижности : дис. . канд. техн. наук: 25.00.26. СПб., 2015.

12. Bykowa E., Sishchuk J. Differenzierung des Katasterwertes von landwirtschaftlichen Flächen in Russland // zfv 140, Heft 2, 2015.

13. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 июня 2015 года № 327.

14. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 : в редакции от 22 июня 2015 года.

15. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ : в редакции от 30 декабря 2015 года.

16. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан : Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ : в редакции от 31 декабря 2014 года.