CC BY
42
К вопросу о правовых аспектах финансирования постройки многоквартирных жилых домов в связи с реформированием долевого строительства
To the question of the legal aspects of financing the construction of apartment building houses in connection with the reformation of share construction
Коршунов Виктор Иванович
Аспирант
ЧОУВО «Институт правоведения и предпринимательства»
РФ, г. Санкт-Петербург e-mail: scrashmaster@gmail. com
Korshunov Viktor Ivanovich
Institute of law and business e-mail: scrashmaster@gmail. com
Научный руководитель Ракова Елена Геннадьевна
Кандидат Юридических Наук ЧОУ ВО «Институт правоведения и предпринимательства»
Scientific adviser Rakova Elena Gennadievna
Candidate of Legal Sciences Institute of law and business
Аннотация.
В статье анализируются темпы введения в эксплуатацию жилых помещений в многоквартирных домах, возводимых по договорам долевого участия в строительстве. Рассматриваются изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в части финансирования постройки многоквартирных домов с 1 июля 2019 года. В свете внесенных изменений исследуются правовые аспекты привлечения финансирования для постройки многоквартирных домов с использованием жилищных накопительных кооперативов. В этой связи анализируется правовая природа жилищных накопительных кооперативов, а также освещаются основные положения Федерального закона N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
Annotation.
The article analyzes the rate of commissioning of residential premises in apartment buildings erected under equity participation agreements in construction. The amendments to the Federal Law dated December 30, 2004 No. 214-ФЗ "On Participation in the Share Construction of Apartment Buildings and Other Real Estate Objects and on Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation" regarding financing the construction of apartment buildings from July 1, 2019 are considered. In the light of the changes made, the legal aspects of raising funds for the construction of apartment buildings using housing savings cooperatives are being investigated. In this regard, analyzes the legal nature of housing savings cooperatives, as well as highlights the main provisions of the Federal Law N 215-ФЗ "On housing savings cooperatives".
Ключевые слова: долевое строительство, жилищное строительство, жилищные накопительные кооперативы.
Key words: shared construction, housing construction, housing savings cooperatives.
Нормативное регулирование жилищной отрасли в РФ, в целях обеспечения защиты прав граждан, подвергается непрерывному реформированию, что связано с растущей потребностью россиян в жилье.
По данным Федеральной службы государственной статистики темпы введения в эксплуатацию жилых помещений, несколько снизившиеся в 2015 году, возобновили рост в 2016 и 2017 годах.
Так в Санкт-Петербурге за 2016 год было введено в эксплуатацию 3116,3 тысяч квадратных метров жилья, что на 2,8 процента больше, чем в 2015 году. [1] В 2017 году этот показатель вырос еще на 13 процентов. [2]
По данным за первую половину 2018 года в Санкт-Петербурге произошло значительное снижение количества введенных в эксплуатацию жилых помещений, однако о статистике за 2018 год судить преждевременно. [3] Между тем в соседних субъектах РФ наблюдается значительный прирост введенных в эксплуатацию жилых площадей. Так в Псковской области наблюдается рост данного показателя на 88 процентов, а в целом по России прирост составил 3,8 процента. [3]
Из приведенных данных следует, что спрос на жилые помещения в целом имеет тенденцию к росту, при этом значительная часть введенных в эксплуатацию жилых помещений приобретается гражданами на основании заключенных с застройщиками договоров долевого участия в строительстве.
По данным Федеральной службы государственной статистики в период с 2008 по 2016 годы, количество ежегодно регистрируемых договоров долевого участия в строительстве выросло в 3,4 раза. [4, с.37] При этом наблюдается значительный рост доли сделок с ипотекой на рынке жилья.
По данным Министерства строительства и архитектуры РФ доля ипотечных кредитов на покупку квартир в новостройках с 2009 по 2017 год выросла в 4 раза с 10 до 40 процентов - что обусловлено снижением рисков долевого строительства и повышением уровня защищенности прав дольщиков. [4, с. 37]
Однако, изменения от 01.07.2018 года внесенные в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Далее - «Закон о долевом строительстве»)[5] вероятнее всего, сделают долевое строительство многоквартирных домов менее привлекательным для застройщиков.
Так, с 1 июля 2019 года привлечение средств граждан для постройки многоквартирных домов по договорам долевого участия в строительстве, будет разрешено только с использованием эскроу счетов. [6, ст.8]
Таким образом денежные средства дольщика будут размещаться на эскроу счете, открытом в уполномоченном банке. На указанный счет денежные средства будут вноситься после регистрации договора участия в долевом строительстве, на срок не превышающий более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома указанный в проектной декларации. [5, п.4 ст.15.5]
При этом, денежные средства дольщика, находящиеся на эскроу счетах, застройщик использовать для строительства объекта недвижимости не в праве. Он получит их в свое распоряжение лишь после предоставления уполномоченному банку, в котором открыт эскроу счет, документов, разрешающих ввод в эксплуатацию дома и сведений, которые подтверждают государственную регистрацию права собственности на объект долевого строительства. [5, п.6 ст.15.5]
Вышеуказанные изменения в Закон о долевом строительстве означают фактическую отмену долевого участия в строительстве, так как застройщик будет вправе осуществлять постройку многоквартирного дома не за счет средств дольщиков, а за счет собственных средств, либо за счет целевых банковских кредитов.
При этом строительство многоквартирных домов за счет собственных средств представляется экономически невыгодным, а на получение целевого кредита на постройку многоквартирного дома смогут претендовать лишь крупные застройщики.
Как следствие, подавляющее число застройщиков вынуждено будет искать другие источники финансирования постройки многоквартирных домов.
Одним из наиболее перспективных способов финансирования строительства многоквартирных домов видится привлечение средств с использованием жилищных накопительных кооперативов (Далее - «ЖНК»).
ЖНК были выделены в обособленный вид потребительских кооперативов с принятием 30 декабря 2004 года Федерального закона N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"[7] (Далее - «Закон о ЖНК»).
Сама концепция Закона о ЖНК была разработана в целях создания равноценной альтернативы долевому участию в строительстве. Законы о долевом строительстве и о ЖНК были приняты в один день.
Закон о ЖНК, как следует из пояснительной записки к законопроекту, направлен на формирование рынка доступного жилья через создание правовых условий для совместного использования жилищных накоплений граждан в целях приобретения жилых помещений. [8] При этом закон позволяет ЖНК как приобретать для своих членов введенные в эксплуатацию жилые помещения, так и выступать застройщиком жилых помещений, в том числе и многоквартирных домов.
Однако Закон о ЖНК не снискал популярности среди застройщиков, поскольку, путем заключения договоров долевого участия в строительстве, застройщик мог напрямую привлекать деньги граждан, на момент принятия Закона о долевом строительстве, фактически, без какого-либо контроля за их целевым использованием. А в отношении ЖНК Центральный банк РФ вправе ежеквартально запрашивать отчет по соблюдению семи нормативов финансовой устойчивости его деятельности и выполнению иных требований Закона о ЖНК. [7, п.6 ст.61]
Однако в связи с внесенными в Закон о долевом строительстве изменениями, обоснованным видится предположение о росте количества многоквартирных домов, построенных за счет средств ЖНК.
Согласно п.1 ст.2 Закона о ЖНК, жилищным накопительным кооперативом является потребительский кооператив, который создается путем добровольного объединения граждан, объединивших паевые взносы, для удовлетворения своих потребностей в жилье. [7, п.1, ст.2]
Нуждающийся в жилом помещении дееспособный, достигший возраста 16 лет гражданин, вступает в ЖНК. Прием в члены ЖНК производится на основании письменного заявления. [7, п.1, ст.5]
Гражданин, подавший заявление, приобретает членство в ЖНК, со дня внесения вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса, после внесения сведений о нем, в ЕГРЮЛ. [7, п.5, ст.5]
После вступления в обязанности каждого члена кооператива входит регулярная оплата паевых взносов.
Право на строительство или приобретение ЖНК жилого помещения, возникает у члена кооператива после внесения им не менее тридцати процентов от размера паевого взноса предусмотренного уставом ЖНК. [7, п.1, ст.47]
При этом обязательный период накопления указанной части паевого взноса устанавливается уставом и со второго года деятельности ЖНК не может составлять менее двух лет. [7, п.5, ст.47]
Приобретенное или построенное жилое помещение, являющееся собственностью ЖНК, передается в пользование пайщику, а оставшуюся часть паевого взноса он должен оплатить в срок, не превышающий более чем в 1,5 раза, срок в который он внес часть паевого взноса, необходимую для возникновения у него права на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. [7, п.6, ст.47]
Право собственности на жилое помещение, находящееся у него в пользовании, пайщик приобретает после полной выплаты паевого взноса, после чего ЖНК обязан передать члену кооператива данное жилое помещение, свободным от каких-либо обязательств.
В свете реформирования долевого строительства, ЖНК видится достаточно актуальной формой удовлетворения потребностей граждан в жилых помещениях несмотря на то, что в соответствии с п. 2 ст.1 Закона
о долевом строительстве с 1 июля 2018 года привлечение денежных средств граждан для постройки многоквартирных домов основанном на долевом участии в строительстве, ЖНК не допускается. Следовательно, ЖНК не может быть застройщиком многоквартирного дома. [5, п.2, ст.1]
Однако законоположение не распространяется на ЖНК образованные до вступления изменений в силу. [6, п.3 ст.4] То есть ЖНК созданные до 1 июля 2018 года смогут привлекать денежные средства граждан для долевого строительства.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о ЖНК при осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений кооператив вправе в том числе: участвовать в строительстве жилых помещений в качестве участника долевого строительства. [7, пп.2 п. 1 ст.16] Права требования по договору долевого участия в строительстве принадлежат ЖНК, а после постройки многоквартирного дома и ввода его в эксплуатацию квартира, переходит в собственность ЖНК, затем передается в пользование пайщику. После полной выплаты паевого взноса. право собственности на квартиру переходит к пайщику.
Законом о ЖНК установлено ограничение по стоимости приобретения прав на строящиеся жилые помещения. В соответствии с ч. 4 ст. 47, стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения не должна превышать двадцать процентов стоимости имущества кооператива. [7, п. 4 ст.47]
Так же в соответствии с п. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве действие закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. [5, п.3 ст.1]
Таким образом ЖНК может вкладывать средства пайщиков в строительство многоквартирных домов ведь в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о ЖНК при осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений кооператив вправе в том числе: вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах). [7, п.1 ст.16]
Закон о ЖНК не ограничивает размер денежных средств, который кооператив вправе вкладывать в строительство жилых помещений.
Таким образом, после реформирования отрасли долевого строительства членство в ЖНК, как способ приобретения права собственности на жилую недвижимость, обретает актуальность. Думается, что в первую очередь востребованными среди граждан и застройщиков станут существующие ЖНК зарегистрированные до 1 июля 2018 года и имеющие право привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов.
В настоящее время согласно сведениям из реестра ЖНК, Центрального Банка РФ, по состоянию на 12.11.2018 на территории РФ действует 58 ЖНК при этом 20 из них находятся в процессе ликвидации. [9]
Однако в связи с реформированием долевого участия в строительстве в последние годы наблюдается увеличение количества вновь образованных ЖНК. Так в 2014 и 2015 годах зарегистрировано по три ЖНК, а за 2016 и 2017 года создано по семь ЖНК, в то время как в 2018 году семь ЖНК образовано уже по состоянию на 12.11.2018 г., при этом последние два из них зарегистрированы на территории Санкт-Петербурга. [9]
Список используемой литературы:
1. О жилищном строительстве в 2016 году // [Электронный ресурс] Федеральная служба государственной статистики URL: http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d01/21.htm (дата обращения 15.11.2018 г.);
2. О жилищном строительстве в 2017 году // [Электронный ресурс] Федеральная служба государственной статистики URL: http://www.gks.ru/bgd/free/b04_03/IssWWW.exe/Stg/d03/22.htm (дата обращения 15.11.2018 г.);
3. О жилищном строительстве в I полугодии 2018 года // [Электронный ресурс] Федеральная служба государственной статистики URL: http://www.gks.ru/bgd/free/b04 03/IssWWW.exe/Stg/d03/148.htm (дата обращения 15.11.2018 г.);
4. Развитие рынков ипотеки и жилищного строительства в 2000-2017 годах Минстрой // [Электронный ресурс] АО «ДОМ.РФ» URL: https://дом.рф/wp-content/uploads/2016/04/AHML_17-let_2017.12.11.pdf (дата обращения 15.11.2018 г.);
5. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 №214-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40;
6. Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 01.07.2018 № 175-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 09.07.2018, N 28, ст. 4139;
7. Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах" от 30.12.2004 № 215-ФЗ (ред. от 29.07.2018) // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 41;
8. Пояснительная записка к проекту федерального закона N 51667-4 "О жилищных накопительных кооперативах" // [Электронный ресурс] Система ГАРАНТ: URL: http://base.garant.ru/3977004/#ixzz5XD0Qnfdr (дата обращения 13.11.2018 г.);
9. Перечень действующих на территории Российской Федерации жилищных накопительных кооперативов, включенных в реестр жилищных накопительных кооперативов по состоянию на 12.11.2018 // [Электронный ресурс] Официальный сайт Центрального банка РФ URL: cbr.ru/finmarkets/files/supervision/list_zhnk.xlsx;
