CC BY
57
156
ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА
2009. Вып. 2 ЭКОНОМИКА И ПРАВО
УДК 347
А.А. Трищенков
НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ДОГОВОРОВ, СВЯЗАННЫХ С УЧАСТИЕМ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Показаны некоторые юридические аспекты проблем реализации договоров участия в долевом строительстве. Представлены альтернативные варианты инвестирования денежных средств, связанные со строительством и приобретением жилых помещений, такие как ЖСК и ЖНК. Раскрыты основные выявившиеся недостатки законодательного регулирования долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов.
Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, инвестирование, «обманутые дольщики».
Не секрет, что до недавнего времени в нашей стране недвижимость, как жилая, так и коммерческая, постоянно дорожала. Это привлекало граждан и юридические лица к различным вариантам приобретения жилых помещений, как для личного пользования, так и для вложения свободных денег в перспективный сектор рыночной экономики. При этом особое внимание эти так называемые инвесторы уделяли отношениям участия в долевом строительстве, несмотря на все риски, связанные с их осуществлением. В настоящее время «финансовый кризис» сбил накал ажиотажа и цены на недвижимость в ключевых регионах пошли вниз. При этом вскрылись все недостатки выбранных схем инвестирования средств. В чем же причина повышенного интереса граждан и юридических лиц к этой системе жилищного строительства? Ведь существуют, особенно для приобретения жилых помещений, и другие механизмы. Например, есть возможность кооперативного приложения личных финансов граждан в системе жилищно-строительных и жилищнонакопительных кооперативов (далее по тексту соответственно ЖСК и ЖНК), существование которых обозначено в разделе V Жилищного кодекса РФ, а также в специальном Федеральном законе от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Но в этой системе граждане справедливо видят возможность излишних затрат на так называемую «управленческую ренту», связанную с тем, что руководство ЖСК и ЖНК, особенно последних, почти бесконтрольно распоряжается финансовыми ресурсами кооператива. К тому же злые языки среди людей, связанных с этим весьма специфическим бизнесом, утверждают не без оснований, что большинство ЖНК по своей сути являются классическими «инвестиционными пирамидами», аналогами первой «пирамиды» времен «аферы Ло» 1, которые обеспечивают обещанное предоставление жилья в собственность «старым» членам жилищного накопительного кооператива путем использования взносов новых чле-
* ГТЧ
Термин использован в широком экономическом, а не узком юридическом смысле.
ЭКОНОМИКА И ПРАВО 2009. Вып. 2
нов. При изучении документов членов такого кооператива вызывает удивление крайняя неопределенность обязательств кооператива перед членами, а также то, что вся система отношений между руководством кооператива и его членами весьма непрозрачна, что позволяет отнестись к мнению соответствующих критиков системы кооперативного улучшения жилищных условий с достаточной степенью доверия. К тому же ЖНК может предоставить своему члену жилье в так называемом «вторичном жилищном фонде». Ввиду высоких эксплуатационных расходов граждане, приобретающие жилье себе в пользование для проживания, предпочитают вложить средства в первичный жилищный фонд, где они таких расходов не ожидают. ЖСК, в свою очередь, предоставляют своим членам жилье в конкретном жилом доме, в постройке которого член кооператива может, а часто, согласно уставу соответствующего кооператива, и обязан принять посильное участие. При этом к недостаткам этого способа, помимо высокой «управленческой ренты», следует отнести недостаточную распространенность соответствующих кооперативов. Кроме того, имеется информация о том, что в большинстве регионов ЖСК рассматривают как организации, противостоящие рыночной либеральной идеологии (идеологический фактор) и создающие потенциальную конкуренцию инвестиционным компаниям, связанным с родственниками региональных руководителей (реалистический фактор). Поэтому власти на местах постараются посодействовать ликвидации старых ЖСК и воспрепятствовать созданию новых. Помимо всего прочего, значимым препятствием для создания этих организаций является необходимость с самого начала объединить значительные денежные средства обычных граждан, которые в большинстве своем неплатежеспособны. Все эти обстоятельства говорят о том, что решение вопросов приобретения жилья в «первичном жилищном фонде» через кооперативные варианты не слишком вероятно.
Помимо вышеуказанного, следует отметить, что крупные игроки на строительном рынке и компании, прежде всего банки, которые стоят за ними, определили как один из своих приоритетов именно направление долевого строительства. Этот механизм с точки зрения экономики достаточно многофункционален, позволяет задействовать схемы банковского кредитования как компании застройщика, так и самих так называемых дольщиков. Помимо этого, ввиду множества весьма вероятных в нашей нестабильной экономической системе рисков к этой системе достаточно активно (и весьма не дешево для конечных пользователей!) подключаются страховые компании. А если система застройщик - банк - страховая компания находится в одних конкретных руках и эти руки как-то связаны с властными структурами на уровне региона и выше... В этом случае возникает множество способов превращения денег граждан, желающих приобрести жилье, или предпринимателей, желающих поиграть на высокодоходном рынке, в ручейки доходов, которые стекаются в одну полноводную реку, заканчивающуюся там, куда не дойдут ни аудиторы, ни следователи.
Обеспечивает функционирование подобной системы существующее законодательство, а именно Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об
2009. Вып. 2 ЭКОНОМИКА И ПРАВО
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон), действующий в первоначальной редакции с 1 апреля 2005 г., а в редакции от 18 июля 2006 г. и 16 октября 2006 г. действующий с начала 2007 г. При этом ст. 113 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации» от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ не внесла ничего существенного в систему правовых норм указанного Закона.
Прежде всего, этот закон дает возможность участвовать в долевом строительстве как физическим, так и юридическим лицам. Объектом строительства служат многоквартирные жилые дома и иные объекты недвижимости, кроме объектов производственного назначения. Многие авторы справедливо разграничивают сферу применения так называемого «инвестиционного законодательства» и указанного Закона 2. Сам факт принятия Закона, хоть как-то урегулировавшего наиболее распространенную систему отношений, фактически сложившихся за годы так называемых «реформ», в сфере организации финансирования строительства первичного жилищного фонда, весьма обрадовал всех: и застройщиков, и дольщиков. Но радость и тех и других была, по большому счету, преждевременна, поскольку спорные вопросы остались и не были разрешены даже позднейшими изменениями, внесенными в соответствующий Закон. В частности, даже после принятия соответствующего Закона продолжали множиться ряды «обманутых дольщиков», то есть граждан, чьи будущие квартиры застройщик продал несколько раз разным лицам. В принципе система государственной регистрации соответствующих сделок территориальными подразделениями ФРС Министерства юстиции РФ, предусмотренная в п. 3 ст. 4 Закона, должна была положить конец этой практике. Но изначальная оговорка в ст. 27 Закона о том, что указанный Закон распространяется на отношения, связанные со строительством объектов, разрешительные документы на строительство которых были получены после 1 апреля 2005 г., привела к тому, что множество ситуаций, возникших или выяснившихся после принятия и даже после вступления указанного Закона в силу, остались в прежнем правовом поле. При этом сама экономическая ситуация подталкивала застройщика к нарушению прав части дольщиков. В условиях, когда множество «разнокалиберных» строительных фирм буквально обрушились на предприятия, выпускающие строительные материалы, обеспечивающие соответствующей техникой и являющиеся смежниками для строительного комплекса с заказами, те часто не могут обеспечить их исполнение. При этом ажиотажный спрос, как это всегда бывает в рыночной экономике, порождает многократное повышение цен, в которое свою долю вносит монополизм соответствующих производственных предприятий и подконтрольность их лицам, заинтересованным в постоянном росте стоимости производимой ими продукции. Поэтому в ходе осуществления строительства застройщик неизбежно сталкивается с необходимостью дополнительных расходов в связи с подорожанием строительных материалов и т. д. Эти расходы,
ЭКОНОМИКА И ПРАВО 2009. Вып. 2
естественно, возлагаются на дольщиков. При этом часто, чтобы привлечь дольщиков, застройщик указывает в договоре твердую цену, которая в принципе не должна пересматриваться в ходе исполнения самого договора. Позднее, в ходе осуществления строительства, застройщик оказывается перед дилеммой, либо срывать строительство объекта, в этом случае придется иметь дело со всеми разгневанными дольщиками, либо вынужденно обмануть часть из новых дольщиков, которым будут второй или третий раз проданы одни и те же будущие квартиры. Второй вариант для застройщика предпочтительнее, поскольку количество лиц, предъявляющих свои претензии, будет значительно меньше. Это, по мнению автора, нисколько не оправдывает застройщика, но позволяет хотя бы понять его. К сожалению, проблема «обманутых дольщиков» в принципе неразрешима, ее приходится принять как неизбежный шлейф из прошлой неурегулированности отношений. Эта и множество других проблем, в частности поднимаемая многими авторами проблема объекта долевого строительства 3, проблема реализации норм об ответственности застройщика, несомненно, накладывают негативный отпечаток на систему отношений долевого строительства. Но сам факт недавнего урегулирования законодателем этих вопросов создает широкое поле для деятельности депутатов вновь избранной Государственной Думы РФ, которые могут показать свою состоятельность как участники органа законодательной власти. Правда, следует признать, что, несмотря на обновление состава участвующих лиц, состоявшееся в 2007 - 2008 гг., и непрекращающуюся законодательную активность, органы законодательной власти и Президент РФ, участвующие в законотворческом процессе, не пытались всерьез улучшить принятый Закон. При этом уже упоминавшаяся нами ст. 113 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации» от 23 июля 2008 г. №160-ФЗ не внесла ничего существенного в систему правовых норм указанного Закона. Этим Законом были внесены несущественные изменения, связанные с условным наименованием государственного органа, устанавливающего формы отчетности застройщика. Остается надеяться, что в условиях разворачивающегося «финансового кризиса» законодатель сможет своевременно реагировать на неизбежные проблемы реализации участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.
ПРИМЕЧАНИЯ
1 Джон Ло - шотландец по происхождению «прославился» в 1716 - 1720 годах во Франции тем, что, добившись контроля над Королевским банком и Миссисипской компанией, созданной для «инвестиций» в Северной Америке (в частности, ею был основан печально знаменитый теперь город Новый Орлеан), занялся массированным выпуском акций этой компании. Судя по всему, он первый из известных нам «предпринимателей», который занялся самокотировкой акций, при этом активно тратил на «поддержание ликвидности» деньги из королевской казны. Вначале добился поисти-не сумасшедшего успеха (в смысле прямого сумасшествия многих людей, которые чуть ли не боготворили этого деятеля). Позднее его первая известная в истории «фи-
2009. Вып. 2 ЭКОНОМИКА И ПРАВО
нансовая пирамида» пришла к закономерному краху, едва не уничтожив французскую монархию почти на семьдесят лет раньше, чем известная Великая французская революция.
2 См., напр.: Тюрина А.В. Взаимоотношения участников долевого строительства // Экономико-правовой бюллетень. 2007. №5.
3 Например, Н. Бунина в статье «Объект долевого строительства: правовые проблемы определения понятия», опубликованной в журнале «Юрист» (2007. №6), считает, что соответствующим объектом может быть признана только квартира. Указанное мнение несколько не сходится с реальной практикой, когда на любую часть жилого дома, в том числе помещения на первых этажах зданий, если они в принципе отделены от других помещений, предназначенные для офисов, предприятий торговли, обслуживания и т. д., заключаются договоры участия в долевом строительстве. При этом отсутствие легального определения понятия «помещения» нисколько не мешает обозначить его в тексте договора, как это было в ситуации, когда много лет до принятия действующего Жилищного кодекса не существовало легального понятия жилого помещения. Этот факт никогда не мешал оформлению соответствующих договоров.
Поступила в редакцию 30.06.09
A.A. Trishchenkov
Some problems of implementing contracts connected with the participation in shared construction
Some legal aspects of the problems of implementing contracts for participation in shared construction are shown. The paper presents alternative investment schemes for the construction and acquisition of housing accommodation, such as ZhSK and ZhNK (developers). It reveals the main shortcomings of the legislative control of shared participation in the construction of apartment houses.
Трищенков Андрей Анатольевич, старший преподаватель ГОУВПО «Удмуртский государственныйуниверситет» 426034, Россия, г. Ижевск, ул. Университетская, 1 (корп. 4)
